畢業(yè)設(shè)計(jì)-淺析杭州房地產(chǎn)中介發(fā)展現(xiàn)狀及對(duì)策(編輯修改稿)
2025-01-06 19:12 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 市場(chǎng)的交易變得靈活多樣，而房產(chǎn)中介也找到了屬于自己的地位，并逐漸形成了一系列自身的特點(diǎn)： 業(yè)務(wù)面廣 房產(chǎn)中介現(xiàn)在不但承擔(dān)著二手房的買賣和租憑業(yè)務(wù)，還涉及樓盤的代理、房屋的價(jià)值 評(píng)估、住房銷售策劃、抵押擔(dān)保等業(yè)務(wù)，是一個(gè)相對(duì)完整的產(chǎn) 信息集中 由于房產(chǎn)中介從事的是一種代理業(yè)務(wù)，使得其自身獲有很多房產(chǎn)相關(guān)信息，從而牢牢地把握住房產(chǎn)市場(chǎng)的動(dòng)向。 發(fā)展速度快 房產(chǎn)中介的發(fā)展總是伴隨著房產(chǎn)市場(chǎng)的腳步，房產(chǎn)中介在國(guó)內(nèi)的發(fā)展速度可謂是相當(dāng)壯觀，之進(jìn)入門檻相對(duì)偏低，加才造就了這樣一個(gè) “數(shù)量龐大，繁殖速度過(guò)快 ”的中介市場(chǎng)。 外部環(huán)境有利 由于房屋交易市場(chǎng)化的發(fā)展，使得房產(chǎn)中介這樣機(jī)構(gòu)的外部環(huán)境正在慢慢走向成熟，中包括房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理的規(guī)范、其土地制度的改革、住房抵押業(yè)務(wù)的發(fā)展以及戶籍制度的放寬等等，都在為中介市場(chǎng)創(chuàng)造有利的外部環(huán)境。 （二） 杭州房地產(chǎn)中介的發(fā)展?fàn)顩r 1954年整頓時(shí)，申請(qǐng)登記的有 84人， 1957年前這些人逐步改行轉(zhuǎn)業(yè)。 20世紀(jì) 80年代起，又有人活躍在房產(chǎn)租賃市場(chǎng)，從業(yè)人員數(shù)量未統(tǒng)計(jì)。 20世紀(jì) 90年代后，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的興起，從事中介服務(wù)的單位和個(gè)人增多。 1993年 10月，市房地產(chǎn)管理局根據(jù)市人民政府 51號(hào)令印發(fā)了《杭州市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理實(shí)施辦法》。是年，市調(diào)房服務(wù)中心轉(zhuǎn)制為房地產(chǎn)市場(chǎng)，從事房產(chǎn)代購(gòu)代銷、房屋有償調(diào)換等業(yè)務(wù)；各區(qū)也先后成 立了二級(jí)市場(chǎng)，與房產(chǎn)交易所同地辦公；社會(huì)民間參與房產(chǎn)中介服務(wù)的單位也相繼建立。 9 1998年，受理審批房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu) 27家。 1999年 6月，國(guó)家推行住房制度改革，停止住房實(shí)物分配，杭州市貨幣化分房方案出臺(tái)，房改房主體上市交易后，中介服務(wù)行業(yè)迅速發(fā)展，至是年末被正式批準(zhǔn)執(zhí)業(yè)的房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)達(dá) 61家，持證經(jīng)紀(jì)人 703名。 2021年，又新核準(zhǔn) 39家，直至年末中介服務(wù)機(jī)構(gòu)達(dá) 100家，持證經(jīng)紀(jì)人 1453人。 2021～ 2021年，中介服務(wù)機(jī)構(gòu)以年均新增 130余家的速度增長(zhǎng)，持證經(jīng)紀(jì) 人也有較大幅度增長(zhǎng)。 2021～ 2021年，除改制或淘汰、關(guān)閉的外，平均每年新增中介機(jī)構(gòu) 130余家。 至 2021年從事房產(chǎn)中介服務(wù)的機(jī)構(gòu)共 1000多家；從事中介服務(wù)的執(zhí)業(yè)人員達(dá)十多萬(wàn)人。 房地產(chǎn)中介趨向于品牌化， 店頭競(jìng)爭(zhēng)過(guò)渡到商圈競(jìng)爭(zhēng)；從售前、售中服務(wù)向售后服務(wù)延伸 。向房屋租賃、向房地產(chǎn)綜合服務(wù)拓展 。趨向于規(guī)模化，向資金密集型發(fā)展 。 三、當(dāng)前杭州房地產(chǎn)中介發(fā)展所存在的問題 （一）經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)良莠不齊 經(jīng)過(guò)近些年的發(fā)展，杭州房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)涌現(xiàn)出一批理念超前、模式先進(jìn)、具有一定品牌和影響的經(jīng)紀(jì) 機(jī)構(gòu)。如我愛我家， 21世紀(jì)，華邦等，然而，目前市場(chǎng)上大多數(shù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)規(guī)模較小，整體素質(zhì)不高。 （二）杭州中介行業(yè)不夠規(guī)范，信譽(yù)度不高 由于房產(chǎn)中介的認(rèn)證資格制度相對(duì)不規(guī)范，使得進(jìn)入這種市場(chǎng)顯得相對(duì)容易，人員大多都不是科班出身，沒有取得相關(guān)的從行資格（譬如房產(chǎn)評(píng)估師），加上道德水準(zhǔn)的降低，欺詐銷售的行為屢見不鮮，房產(chǎn)中介在市民心中的形象極其低下，讓甚至讓顧客堅(jiān)決抵制。 同時(shí)與多家簽訂口頭合同賺中間差價(jià)、與熟人串通故意抬價(jià)、乘人多購(gòu)房時(shí)機(jī) 蓄意加價(jià)等等，失信 ” 讓 “ 已經(jīng)成為房產(chǎn)中介市場(chǎng)發(fā)展的一大隱患。 不久前，劉女士為換套大房子，找到一家中介公司登記賣房并協(xié)商賣價(jià) 150萬(wàn)元。 10 由于買房時(shí)急需資金，劉女士答應(yīng)了中介公司提出的預(yù)付現(xiàn)金收房，即與中介公司簽訂委托賣房包銷協(xié)議后，把房產(chǎn)證交給中介，先預(yù)支 40%的房屋訂金，剩余房款待兩個(gè)月房子賣出后再另行支付。不到兩個(gè)月，中介公司告訴劉女士，那套房屋已經(jīng)賣掉，要她來(lái)取剩余的款項(xiàng)。取款的時(shí)候，中介頗為 “ 體貼 ” 地讓劉女士與他們?cè)俸炗喴环荨度珯?quán)委托公證》協(xié)議，這樣不用劉女士再舟車勞頓，代其辦理過(guò)戶等相關(guān)手續(xù)。劉女 士答應(yīng)了中介的建議，并取走剩余款項(xiàng)。后來(lái)在一次與朋友的聚餐中談及此事，而剛巧這位朋友的親戚正是通過(guò)那家中介買了劉女士的那套房子，房子的成交價(jià)竟然達(dá)到 180萬(wàn)元。 （三） 平均利潤(rùn)低，生存率低 在房產(chǎn)中介的發(fā)展速度極其迅猛的同時(shí)，整個(gè)中介市場(chǎng)的平均利潤(rùn)下降。社會(huì)總體上雖然呈現(xiàn)出一種對(duì)房產(chǎn)交易需求過(guò)剩的態(tài)勢(shì)，但是由于近期的中介發(fā)展速度明顯快于這種趨勢(shì)，使得實(shí)際上，中介的服務(wù)供給已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了顧客的消費(fèi)需求。而在政府對(duì)中介市場(chǎng)的進(jìn)出規(guī)制沒有過(guò)多要求 的情況下 ，房產(chǎn)中介之間的利潤(rùn)爭(zhēng)奪異常激烈 。 2021年，據(jù)透明售房 網(wǎng)公布， 5月，杭州五城區(qū) (不含三個(gè)開發(fā)區(qū)、蕭山、余杭 )二手房簽約 1206套，環(huán)比下降 %，比去年同期下降了 %。其中，住宅簽約 1093套，環(huán)比下降 %，比去年同期下降 %。 杭州市房產(chǎn)管理局對(duì)本市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行的 2021年度年檢年審公告中顯示，有 601家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)已通過(guò) 2021年度的年檢。不過(guò)，商報(bào)
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