【文章內(nèi)容簡介】 政府出臺了一系列的政策。這些政策，同時引起了消費者的理性預(yù)期行為（盡管有時候消費者的理性預(yù)期與政府的初衷并不相符合）。20xx年，土地政策收緊與嚴格控制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地及壓縮建設(shè)用地占農(nóng)用地的指標，嚴格控制土地的“閘門”和土地“招拍掛”出讓方式的嚴格實施 ，使土地開發(fā)面積和竣工面積增速減緩，導致消費者對土地的升值預(yù)期空前高漲，從而激發(fā)房地產(chǎn)市場上旺盛的需求。（二） 金融 機構(gòu)與消費者：金融政策與消費者理性預(yù)期金融機構(gòu)出臺的政策對消費者的 影響 ，主要表現(xiàn)在貸款利率上，因此，房地產(chǎn)貸款態(tài)度的變化對房地產(chǎn)的需求變化有相當大的影響，最終導致房地產(chǎn)價格的變化。近幾年，銀行貸款利率逐年在提高，雖然提升幅度很小，但 中國 人民銀行短期內(nèi)對利率進行連續(xù)調(diào)整的行為，加強了消費者對“進入加息周期”的預(yù)期和房價調(diào)整的預(yù)期。部分消費者擔心利率會繼續(xù)提高，增加購房的開支。在經(jīng)過一陣觀望之后，大部分消費者選擇提前消費，導致住房需求增加，房價增幅再度上揚。在過去的十年間，無論是在發(fā)達國家，還是在 發(fā)展 中國家，銀行貸款與房地產(chǎn)價格波動的關(guān)聯(lián)日趨緊密。（三）房地產(chǎn)商與消費者：廠商行為與消費者理性預(yù)期“”土地大限之后，房地產(chǎn)商拿地的成本大幅度增加，已成為不爭的事實。與此同時，國家采取了暫停半年農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批、土地整頓、提高征用土地費用標準等措施。與此同時，房地產(chǎn)貸款利率不斷上漲，也直接導致了許多中、小型房地產(chǎn) 企業(yè) 退出房地產(chǎn)行業(yè)。這一道道門檻使得房地產(chǎn)投資熱開始下降。這一結(jié)果，造成消費者的再度恐慌，從而也再度引起房地產(chǎn)價格的上揚。盡管政府出臺了一系列的政策，而且金融機構(gòu)的貸款利率也幾度提升，但是，據(jù)專家 分析 ，這些政策對真正有實力的大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)影響是很小的。從某種意義上來說，這些政策只會使與他們分羹的競爭對手減少，從某種程度上反而幫助了他們。與此同時，房地產(chǎn)價格還在逐漸上漲，這也為開發(fā)商獲取暴利創(chuàng)造了條件，開發(fā)商在交易市場上形成價格聯(lián)盟，共同合謀有價無市的虛假房價交易關(guān)系。信息不對稱的條件下，消費者被蒙蔽而做出購買的決定，房價也在消費者的購買行為驅(qū)使下，扶搖直上。（四） 消費者與消費者：從眾心理與理性預(yù)期消費者的從眾心理不僅表現(xiàn)在對低價位商品的消費，也表現(xiàn)在對房地產(chǎn)這種高價位產(chǎn)品的消費上。消費者即使在政府出臺一系列政策、銀行金融政策的變化和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的廠商行為變化的情況下，還是不會輕易決定是否購買如此高價位的商品。而只有在大部分消費者都去購買時自己才作決定?？梢娺@種從眾心理也是消費者理性預(yù)期的影響因素，他的作用不可忽視。正確引導消費者理性預(yù)期的建議建立和完善房地產(chǎn)業(yè)的宏觀監(jiān)控體系。政府必須加快建立和完善從中央到地方的一整套房地產(chǎn)宏觀監(jiān)控體系，統(tǒng)計房地產(chǎn)投資額、房地產(chǎn)銷售量、商品房空置率、房價收入比等指標，設(shè)置專門的機構(gòu)、委派專門的專家組，結(jié)合房地產(chǎn)自身情況和宏觀 經(jīng)濟 環(huán)境對房地產(chǎn)的發(fā)展狀況做出分析和預(yù)測。這種宏觀監(jiān)控體系一方面可以使政府隨時關(guān)注房地產(chǎn)業(yè)運行狀況，在必要時通過稅收政策、土地供應(yīng)、利率等手段對房地產(chǎn)市場進行宏觀調(diào)控；在另一方面也緩解了房地產(chǎn)行業(yè)信息不對稱的弊端，引導消費者理性健康消費。完善政府信息發(fā)布制度。盡快建立房地產(chǎn)信息發(fā)布制度，引導新聞媒體的輿論導向。通過定期不定期的信息發(fā)布，引導消費者理性消費，逐步使消費者對房價的心理預(yù)期恢復正常，防止房價的大起大落，保證我國房地產(chǎn)市場快速、健康、協(xié)調(diào)發(fā)展。加強對消費者房地產(chǎn)知識培訓。近年來，在 網(wǎng)絡(luò) 上與電視上的培訓方式越來越能為人們所接受。中央電視臺十套的“名師大講堂”就備受大家的喜歡?？梢酝ㄟ^多種渠道普及房地產(chǎn)知識，如安排定期的“房地產(chǎn)知識講座”和“房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析”節(jié)目。降低消費者對房地產(chǎn)產(chǎn)品的盲目消費性，培養(yǎng)消費者的理性消費。這也是有效控制房地產(chǎn)價格上漲的途徑之一。消費者調(diào)查報告5在銀泰實習的六個月里，慢慢懂得，社會生活與學校生活的落差，實習調(diào)查報告潘婷。近半年的實習教會了我許許多多。實習的日子有苦也有甜。重要的事它鍛煉了我自身的能力，也使我逐漸成熟，為將來更好的融入社會打下了堅實的基礎(chǔ)。我們從事的是服務(wù)行業(yè)。接觸最多的就是形形色色的消費者。消費者是來消費的。為消費者營造一個好的服務(wù)環(huán)境以及為他們提供良好的服務(wù)是影響其消費的重點。：永遠年輕。在銀泰之前，在杭州乃至浙江，百貨店的定位并不是很明確。之前百貨店都是以商品的屬性來定位的，如中高檔或中低擋。銀泰是首家以人來定位的，盯住的是年輕人這個群體，它非常有感染力；第二，它非常有新意，從前，人們對按消費者來分類，理解得還不夠透徹，但事實上年輕人有很強的活力，很強的消費力，因此銀泰的定位一下子激發(fā)了大多數(shù)年輕人的消費欲望，讓他們覺得有了自己的獨特購物場所，與杭州其他商場相比，銀泰的人氣就特別旺，消費者喜歡熱鬧，喜歡散發(fā)他們的熱情，這就表現(xiàn)到他的購物行為中。：百貨與超市是非常不同的，百貨的品類自身要求變化很快。超市是要求商品不能斷的，假如某超市哪天沒有高露潔牙膏賣，那就會覺得很奇怪，但在百貨店，很多東西是要賣斷的，但后面的東西會更新、更好，所以百貨店在品類管理上比超市人為因素更多一點，科學化、電腦化的程度要少一些。品類管理對流行百貨店來講，我希望品牌有相當比例的淘汰率，即使同一品牌不動的情況下，它的商品最好在每個季度都有淘汰率，夏天跟春天應(yīng)該不一樣，今年的夏天跟去年的夏天就更不是一回事。不斷的追逐消費者的需求，同時去創(chuàng)造新的需求。品類管理是有一定的特殊性，有一定的活躍性。三：滿就送是一種有效手段零售商用的最多的是打折讓利，但是打折讓利有各種各樣的形式手段，有八折、九折、有買一送一、有滿就送….，這些都是價格戰(zhàn)，滿就送也是價格營銷的一種手段，并不特殊。從百貨店現(xiàn)實來講，任何打價格戰(zhàn)的手段，都是為了促銷，把銷售搞上去。我們也曾算過，一個東西打八折，一個100元的東西變80元錢進來了，它只有80元的東西流出去，但假如滿100送20，那就是120元錢的東西流出去，這就是促銷的正折和負折問題。同樣的目的，最終一種方式是走了80元錢的東西，另一種是走了120元的東西，當然是走120合算了。同時，杭州商場都在搞滿就送，大家似乎都沒有停下來，為了滿就送而滿就送，但實際上也都在不斷做調(diào)整，目前在武林商圈中，銀泰與杭州大廈、杭州百貨大樓的客流重疊率是較低的。從理論上來講顧客忠誠度對于企業(yè)來講是非常重要的。每個企業(yè)都在做忠誠度。其實要培養(yǎng)顧客的忠誠度，而又不能寄希望于顧客的忠誠度，只有自己做的更好你才能讓你的顧客留下來。顧客走了是你沒有做好，而不是別的任何原因，所以不要特別特別看重顧客忠誠度，但是也不要對顧客特別的隨意，我覺得認真的做好自己的一切，對于你的目標顧客進行更多的促銷和宣傳。因為確切地說顧客不是上帝，而是我們的朋友。有人說百貨業(yè)是一個夕陽行業(yè)，有人說他是傳統(tǒng)行業(yè)，有人說他是微利行業(yè)，有人說他要被大賣場吞并掉，可其實百貨業(yè)挺有前途的，生活不能沒有百貨店，只不過百貨店要與時俱進，無論它的管理、它的理念以及它追求的目標顧客。至少有一點是真的，原來我們什么都做，但是現(xiàn)在不能什么都做了，只能挑一點去做，如果挑的不好就要被打，如果挑的好的話，你就會脫穎而出。百貨業(yè)是很有前途的，無論它是單店，還是連鎖店，還是成為Shopping Mall里的主力店也好，都要它的生存空間，大有大的做法，小有小的活法，但是地縣城市的百貨店確實很難做，市場容量有限，基本生活用品市場都被大超市搶占了，要做中高檔顧客流量又不夠，比方說杭州跟寧波GDP收入相差不遠，但寧波百貨業(yè)沒有杭州好，一般人歸結(jié)為寧波人口少一些，但是也不至于差距那么多吧。那么到底問題出在那里呢，那就是有效的消費群體比較少，寧波就是大學生年輕人不夠多的緣故，所以消費量不夠大，他們說大學生有多少消費能力呢！但是他們的群體消費是很大的，特別是他們能倡導一種時尚的消費觀念。隨著生活水平的不斷提高、經(jīng)濟的的不斷發(fā)展，中小型城市會有好的百貨店出來的。消費者調(diào)查報告6明確金融消費者概念，對于完善我國金融消費者保護法律制度，開展金融消費者保護工作，具有重要意義。然而由于仍沒有以法律形式對金融消費者予以嚴格界定，因此“金融消費者”在我國仍不具有法律內(nèi)涵。這不利于明確劃分金融消費者的保護范圍，使得對金融消費者的保護無法律依據(jù)可循。因此，在法律層面為金融消費者正名對我國開展金融消費者保護工作迫在眉睫。通過研究其他國家的金融消費者理論，可以發(fā)現(xiàn)目前各國對金融消費者的定義主要以目的論和地位論兩種理論為基礎(chǔ)。目的論以美國為代表，強調(diào)金融消費以滿足個人、家庭成員或家務(wù)需要為目的，投資者被排除在金融消費者范圍之外。金融危機后，為加強金融消費者保護，《美國金融改革法案》將金融消費者的定義為“為滿足個人、家庭、家用為目的，購買、使用金融產(chǎn)品和服務(wù)的自然人”。基于這一目的，美國重點保護信貸、儲蓄、支付及其他基本金融消費產(chǎn)品和服務(wù)，證券、保險、共同基金等并不屬于保護范疇。第二種地位論以日本為代表?！度毡窘鹑谏唐蜂N售法》將金融消費者定義為在金融交易時，與金融機構(gòu)的專業(yè)知識相比處于信息弱勢的一方當事人。由此可見，在定義金融消費者時，只要是不具備專業(yè)的金融知識的自然人、法人，都可以得到法律的保護。國內(nèi)學術(shù)界目前關(guān)于金融消費者的定義主要有五種觀點。第一種主張效仿美國采用目的論，強調(diào)金融消費者是為了生活需要而與金融機構(gòu)進行金融交易的個體社會成員。法人并不包括在內(nèi)。第二種觀點將目的論和地位論相結(jié)合，認為無論是自然人還是法人，若想成為金融消費者必須同時滿足不具備專業(yè)金融知識和在交易中處于弱勢地位這兩個條件，并且其進行金融交易行為的目的是為了滿足金融需求；第三種為需求論，即滿足金融時代生活需求的銀行存貸款、保險的購買、股票債券的投資、信用卡等項目的申請主體都是金融消費者。第四種觀點認為應(yīng)當嚴格區(qū)分金融消費者和投資者，具有投機性目的的證券市場的投資者不應(yīng)被成為金融消費者。第五種觀點認為投資一般金融商品如證券投資、保險投資、銀行理財產(chǎn)品投資的消費者可以被認為是金融消費者，而那些高風險產(chǎn)品的投資者，尤其是設(shè)計進入門檻的金融產(chǎn)品，不應(yīng)當列為金融消費者。對一個概念的定義不僅應(yīng)從其內(nèi)涵上予以分析，還應(yīng)從外延上進行規(guī)范。以上觀點均是從內(nèi)涵上對金融消費者進行定義，而關(guān)于我國金融消費者保護外延的爭議主要集中在三個方面：第一，投資者是否可被認為是金融消費者；第二，法人機構(gòu)是否應(yīng)納入金融消費者保護范疇；第三，消費者若具備專業(yè)金融知識，其消費行為是否應(yīng)受法律保護。首先，要判定投資者是否屬于金融消費者這一問題，筆者認為首先應(yīng)明確投資者與金融消費者的區(qū)分標準。目前學界對這兩種身份的區(qū)分主要有以下幾種觀點。第一，以形成其身份的法律關(guān)系為標準進行區(qū)分。形成金融消費者的法律關(guān)系主要包括債券債務(wù)關(guān)系、租賃關(guān)系等等，而投資者主要是由于通過證券公司等金融機構(gòu)購買股票等形成的投資關(guān)系；第二，以消費目的進行區(qū)分。金融消費者從事金融交易多是期望用收益來改善生活，而投資者更多的是期待獲取更大的回報；第三，以消費者選擇的金融機構(gòu)的性質(zhì)區(qū)分，選擇證券業(yè)多為投資者，而選擇銀行和保險業(yè)的多為金融消費者。然而，隨著混業(yè)經(jīng)營越發(fā)明顯，金融產(chǎn)品的交叉性不斷增強，以上區(qū)分模式也有待商榷。因此，筆者認為區(qū)分金融消費者和投資者的標準應(yīng)參考日本對于金融消費者的定義，以從事金融交易時是否處于弱勢地位為標準。原因如下。第一，金融業(yè)的快速發(fā)展，金融創(chuàng)新不斷加快，致使金融混業(yè)經(jīng)營趨勢不可逆轉(zhuǎn)。金融產(chǎn)品也逐漸破除最初銀行、保險、證券業(yè)務(wù)的嚴格區(qū)分，被金融機構(gòu)利用高深、專業(yè)的金融知識排列組合為越來越復雜、交叉程度越來越高的金融衍生品。這就對我國目前實行的分業(yè)監(jiān)管模式提出挑戰(zhàn)，很可能導致監(jiān)管漏洞。第二，面對日益復雜的金融產(chǎn)品，普通投資者對產(chǎn)品的理解能力、對風險的判斷能力和風險承受力都普遍較低，處于交易中的弱勢地位，與普通消費者的差別越來越小?；谝陨显?，筆者認為不應(yīng)將并不具備專業(yè)金融知識、在金融交易中處于弱勢地位的普通投資者排除在金融消費者保護范疇之外。關(guān)于法人機構(gòu)從事金融交易活動時是否屬于金融消費者，這一點筆者也是持肯定意見的。參考日本對金融消費者的定義，法人機構(gòu)在進行非投資性的金融交易時，只要與專業(yè)的金融機構(gòu)相較，處于明顯的弱勢地位，就應(yīng)該納入金融消費者保護的范疇。具備專業(yè)知識的金融產(chǎn)品和服務(wù)的購買者是否屬與金融消費者，關(guān)鍵在于如何判斷專業(yè)一詞。筆者認為，如果消費者本身就從事與金融相關(guān)的職業(yè)，就應(yīng)該認為其具備專業(yè)的金融知識，充分了解金融產(chǎn)品，并不滿足交易上的弱勢地位這一條件，故此不能將其稱為金融消費者。綜上所述，筆者認為，金融消費者是指在金融交易中不具備專業(yè)金融知識，處于弱勢地位，為滿足基本生活需求而購買金融產(chǎn)品或服務(wù)的自然人、法人及其他組織。消費者調(diào)查報告7隨著互聯(lián)網(wǎng)在中國的普及，中國人對網(wǎng)絡(luò)的依賴性越來越大，網(wǎng)絡(luò)縮小了人與人之間的距離，而且還在不知不覺中改變著人們的觀念和生活方式?？萍嫉陌l(fā)展使網(wǎng)上購物成為當今時代的寵兒，網(wǎng)上購物滿足消費者足不出戶的要求，價位低、選擇多、款式新成為拉動消費的動力。網(wǎng)絡(luò)商場包羅萬象，商品種類繁多，購買方便快捷，向消費市場散發(fā)著難以抵擋的誘惑。但是，種種諸如支付寶安全、交易誠信、貨品質(zhì)量、配送服務(wù)等問題層出不窮。本人就網(wǎng)上購物問題展開了調(diào)查，探討網(wǎng)上購物的利與弊。一、調(diào)查的情況(一)網(wǎng)購人群比例：74%的網(wǎng)購消費者處于1838年齡階段， 18歲以下的占13%。(二)網(wǎng)購市場規(guī)模：達到4980億元。(三)網(wǎng)購覆蓋城市：全國(四)網(wǎng)購選擇網(wǎng)站：%，其它網(wǎng)站低于淘寶。(五)網(wǎng)購滿意度：三分之二消費者認為產(chǎn)品差不多。二、消費者網(wǎng)購的利與弊——利：第一,網(wǎng)絡(luò)商品種類多。它包含各種產(chǎn)品，在傳統(tǒng)商店中，無論其店鋪空間有多大，它所能容納的商品都是有限的，而對于網(wǎng)絡(luò)來說，它是商品的展示平臺，是一種虛擬的空間，只要有商品，就可以通過網(wǎng)絡(luò)平臺進行展示，可以把各類知名品牌全部展示在上面，供消費者隨意選購。第二,購物方便。,要消費者親自前去購物,網(wǎng)上購物方式要靈活的多，客戶可以24小時隨時購買你所要的商品，網(wǎng)絡(luò)購物沒有地域性，不需要出門只需要客戶在家里打開網(wǎng)站，點擊鼠標就可以輕松購物，而且賣家負責送貨上門，在很短的時間內(nèi)就可以完成。并且可以獲得較大量的商品信息，可以買到當?shù)貨]有的商品。而傳統(tǒng)的購物形式需要奔波與多家商店之間，給客戶增加了大