【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 重點(diǎn) 商品住宅建設(shè)項(xiàng)目 工程 之一，將為增加 衡陽(yáng)市 當(dāng)?shù)厣鐣?huì)就業(yè)崗位作出一定的貢獻(xiàn)。 擬建地點(diǎn) 本項(xiàng)目位于 衡陽(yáng)市湘江東 岸南段 ，總占地面積 20, 平方米，小區(qū)西隔湘江東路與湘江風(fēng)光帶相連、南至望江路 、東 隔規(guī)劃中的小區(qū)小學(xué)與中天路相連 、北 至小區(qū)北部主路口 。 本項(xiàng)目 與 衡陽(yáng)市著名的東洲島隔河相望 ；距 衡陽(yáng)市火車站不到 500 米 ,距離衡昆高速、衡棗高速、京珠高速皆不到二十公里， 自然環(huán)境優(yōu)越，道路交通便利。 預(yù)期 目標(biāo) 湘水明珠居住小區(qū)一期 ( 3 號(hào)樓 )項(xiàng)目 擬 在占地面積 20, 平方米 的土地上，建設(shè) 總 容積率為 ， 建設(shè)密度為 %,總建筑面積為 65, 平方米 的 3 棟(13 號(hào)樓 )高層電梯住宅房 （其中住宅面 積 47, 平方米， 12 層 商 鋪 面積 平方米， 地下停車場(chǎng) 面積 10,842 平方米）。 主要建設(shè) 條件 湘水明珠居住小區(qū)一期 ( 3 號(hào)樓 )建設(shè)項(xiàng)目是 “湘水明珠 ”房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的一部分，該 項(xiàng)目 分城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)（沿江風(fēng)光帶）和商住房開發(fā)兩部門進(jìn)行，項(xiàng)目 以建筑、自然與人和諧為理念，旨在打造尊貴、健康、運(yùn)動(dòng)、休閑、生態(tài)、養(yǎng)生的水岸 第 8 頁(yè) 共 56 頁(yè) 生活。 為了加快招商引資力度，加快衡陽(yáng)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)可持續(xù)發(fā)展，把衡陽(yáng)建設(shè)成為區(qū)域性中心城市，珠暉區(qū)啟動(dòng)了湘江東岸南段沿江風(fēng)光帶堤路工程的建設(shè)。經(jīng)考察，在 中國(guó) 2021 年中國(guó)中西部招商 會(huì)中引入了富邦升輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行投資建設(shè)，并成立了衡陽(yáng)市湘江東岸南段建設(shè)協(xié)調(diào)領(lǐng)導(dǎo)小組，由原市委副書記王雄飛任組長(zhǎng)，珠暉區(qū)委書記段志剛?cè)胃苯M長(zhǎng)，市委市政府相關(guān)職能部門的領(lǐng)導(dǎo)及珠暉區(qū)負(fù)責(zé)人擔(dān)任成員。將東岸風(fēng)光帶南段建設(shè)項(xiàng)目納入省、市重點(diǎn)項(xiàng)目。考慮到該項(xiàng)目投資大、建設(shè)周期長(zhǎng)，帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)效益及社會(huì)效益明顯，對(duì)該項(xiàng)目享受相關(guān)優(yōu)惠政策 ，并下 發(fā)了衡政發(fā) [2021]20 號(hào)文， “關(guān)于《湘江東岸 南段堤路建設(shè)工程實(shí)施細(xì)則》的通知，該通知第五條規(guī)定用地控制范圍。 “在湘江東岸南段堤咱東廂 可開發(fā)的土地范圍內(nèi)，根據(jù)投資方從事基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的投資額加 20%的回報(bào)率確定補(bǔ)償用地面積，作為投資方的開發(fā)用地，由市規(guī)劃、國(guó)土資源等部門經(jīng)依法批準(zhǔn)后將用紅線劃歸投資方實(shí)行控制開發(fā) ”。第六條規(guī)定了東廂用地出讓價(jià)。 “已改制企業(yè)原則上 按改制拍賣價(jià)取得土地使用權(quán)；正在改制的企業(yè)，按市政府和省政府相關(guān)文件執(zhí)行，整宗土地采取掛牌方式供地，市天翔公司（原三機(jī)廠）、市住宅公司、砂石公司等單位座落在湘江東岸南段的土地納入投資方的總體開發(fā)，市建衡實(shí)業(yè)有限公司納入湘江東岸南段堤壩路及東廂土地的綜合開發(fā)。 . 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 序號(hào) 項(xiàng) 目 單位 數(shù)值 1 總用地面積 ㎡ 20, 2 規(guī)劃總建筑面積 ㎡ 65, 其中： 住宅 建筑面積 ㎡ 47, 其中： 12 層 商 鋪 建筑面積 ㎡ 其中： 地下停車場(chǎng) 建筑面積 ㎡ 10842 3 建筑密度 % 4 容積率 5 綠地率 % 6 項(xiàng)目總投資 萬(wàn)元 11, 7 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 萬(wàn)元 3, 8 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 % 9 靜態(tài)投資回收期 年 第 9 頁(yè) 共 56 頁(yè) 10 動(dòng)態(tài)投資回收期 年 . 問(wèn)題與建議 項(xiàng)目開發(fā)商已合法取得本項(xiàng)目土地使用權(quán)，各項(xiàng)建設(shè)手續(xù)正在申辦中。分析測(cè)算過(guò)程假定本項(xiàng)目在土地取得、立項(xiàng)、開發(fā)建設(shè)、銷售等方面均遵照國(guó)家及 衡陽(yáng) 的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)程序及規(guī)定。 根據(jù)測(cè)算，在預(yù)計(jì)的銷售價(jià)格、銷售率條件下，本項(xiàng)目具備良好的可行性。 衡陽(yáng) 市房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于開發(fā)高潮時(shí)期，競(jìng)爭(zhēng)日趨白熾化，因此需要切實(shí)考慮市場(chǎng)容量和市場(chǎng)銷售節(jié)奏；在建設(shè)過(guò)程中，需要嚴(yán)格控制工程成本和管理成本。 充分利用地塊區(qū)域優(yōu)勢(shì)和景觀資源；與知名專業(yè)設(shè)計(jì)公司、中介顧問(wèn)公司合作，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，打造小 區(qū)品牌和企業(yè)品牌；制定合理的市場(chǎng)營(yíng)銷方案，擴(kuò)大媒體宣傳，注重營(yíng)銷推廣，保證銷售資金回款。 第 10 頁(yè) 共 56 頁(yè) 第 2章 項(xiàng)目投資環(huán)境與市場(chǎng)研究 . 投資環(huán)境分析 國(guó)家政治經(jīng)濟(jì)形勢(shì)及有關(guān)政策 2021 年全年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 246,619 億元，比上年增長(zhǎng) %。分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)增加值 28,910 億元，增長(zhǎng) %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 121,381 億元，增長(zhǎng) %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 96,328 億元，增長(zhǎng) %。第一產(chǎn)業(yè)增加值占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的比重為%，與上年持平；第二產(chǎn)業(yè)增加值比重為 %，上升 個(gè)百分點(diǎn)；第三產(chǎn)業(yè)增加值比重為 %，下降 個(gè)百分點(diǎn)。 固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)較快全年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 137,239 億元，比上年增長(zhǎng)%。在城鎮(zhèn)投資中，第一產(chǎn)業(yè)投資 1,466 億元，比上年增長(zhǎng) %；第二產(chǎn)業(yè)投資51,020 億元，增長(zhǎng) %；第三產(chǎn)業(yè)投資 64,928 億元，增長(zhǎng) %。 全年房地產(chǎn)開發(fā)投資 25,280 億元，比上年增長(zhǎng) %，其中商品住宅投資 18,010億元，增長(zhǎng) %。商品房竣工面積 58,236 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng) %。商品房銷售面積76,193 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng) %，其中商品住宅 69,104 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng) %。 中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議將 2021 年的調(diào)控政策業(yè)位于緊縮，為 “防止經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)由偏快轉(zhuǎn)向過(guò)熱、防止價(jià)格由結(jié)構(gòu)性上漲演變?yōu)槊黠@的通貨膨脹 ”， 2021 年 12 月 8 日，央行將存款利準(zhǔn)備金率提高一個(gè)百分點(diǎn)；同年 11 月 CPI 同比上漲 %；隨后央行、銀監(jiān)會(huì)明確規(guī)定第二套房貸以戶為單位； 12 月國(guó)務(wù)院發(fā)出禁令：城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房 ，繼 2021 年經(jīng)來(lái)，因家出臺(tái)的宏觀調(diào)控政策頻率之高，調(diào)控力度之大，前所未有，以 “管嚴(yán)土地，看緊信貸 ”為主的宏觀調(diào)控措施，緊緊扼住了房地產(chǎn)開發(fā) 的兩大命脈，房貸利率持續(xù)漲高，同時(shí)各地政府在房地產(chǎn)稅收方面也加大了調(diào)控力度。以上政策對(duì)打擊房地產(chǎn)投機(jī)，消除 房地產(chǎn)泡沫，保障房地產(chǎn)業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展產(chǎn)生了巨大的作用。 項(xiàng)目 開發(fā)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)社會(huì)情況及管理、政策因素 2021 年，衡陽(yáng)市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值（初步核算） 億元，增長(zhǎng) %。其中第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng) %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng) %；第 第 11 頁(yè) 共 56 頁(yè) 三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng) %。按常住人口計(jì)算，全市人均生產(chǎn)總值 12287元，比 2021 年增長(zhǎng) %， 翻了一番。近五年，是衡陽(yáng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快的五年，經(jīng)濟(jì)總量從 2021 年的 億元，增加到 2021 年的 億元，年均增長(zhǎng)速度達(dá)到%。經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)發(fā)生明顯變化，第二產(chǎn)業(yè)比重上升， 2021 年二產(chǎn)業(yè)占 GDP 的比重達(dá)到 %，比 2021 年上升 個(gè)百分點(diǎn)。一產(chǎn)業(yè)占 GDP 比重較 2021 年下降 個(gè)百分點(diǎn)。主要經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)比重見(jiàn)圖 2。就業(yè)再就業(yè)成效顯著。年末就業(yè)勞動(dòng)力 萬(wàn)人，新增就業(yè)人員 萬(wàn)人，其中城鎮(zhèn)新增就業(yè)人員 萬(wàn)人，其中下崗失業(yè)人員再就業(yè) 萬(wàn)人。組織農(nóng)村勞務(wù)輸出 萬(wàn)人。年末城鎮(zhèn)登記失業(yè)率為 %，就業(yè)形勢(shì)保持穩(wěn)定。物價(jià)總水平溫和上漲。全年居民消費(fèi)價(jià)格總水平比年初上升 個(gè)百分點(diǎn)，其中 ,服務(wù)價(jià)格上漲 個(gè)百分點(diǎn)。商品零售價(jià)格上漲 個(gè)百分點(diǎn)。食品類價(jià)格上漲 個(gè)百分點(diǎn)。房屋銷售價(jià)格上漲 %，其中商品房銷售價(jià)格上漲%。安全生產(chǎn)形勢(shì)好轉(zhuǎn)，全年共發(fā)生各類安全事故 864 起，同比下降 ％；死亡 242 人，同比下降 ％；億元 GDP 生產(chǎn)安全事故死亡率為 ，道路交通萬(wàn)車死亡率 ；煤炭百萬(wàn)噸事故死亡率 ；工礦商貿(mào)企業(yè) 十萬(wàn)從業(yè)人員生產(chǎn)安全事故死亡率 ，四項(xiàng)安全生產(chǎn)事故死亡率均比上年有較大幅度的下降。 2021 年， 衡陽(yáng)市人口和計(jì)劃生育工作穩(wěn)定發(fā)展。年末全市戶籍人口 萬(wàn)人，其中城鎮(zhèn)人口 萬(wàn)人，增長(zhǎng) %；鄉(xiāng)村人口 萬(wàn)人，下降 %。人口出生率 ‰ ，人口死亡率 ‰ ，人口自然增長(zhǎng)率 ‰ 。 城鄉(xiāng)居民生活繼續(xù)得到改善。 2021 年衡陽(yáng)市全部職工年平均工資 17673 元，月平均工資 1473 元。城市居民人均可支配收入 10681 元，比上年增長(zhǎng) %；扣除物價(jià)因素，實(shí)際增長(zhǎng) %。農(nóng)民人均純收入 4885 元，增長(zhǎng) %，實(shí)際增長(zhǎng) %。城市居民人均生活消費(fèi) 7608元，比上年增長(zhǎng) %，扣除物價(jià)因素，實(shí)際增長(zhǎng) %；農(nóng)村居民消費(fèi) 3554 元，增長(zhǎng) %，實(shí)際增長(zhǎng) %。 20212021 年城鄉(xiāng)居民人均收入情況見(jiàn)圖 6 和圖 7。社會(huì)保障事業(yè)穩(wěn)步推進(jìn)。 年末全市五項(xiàng)社會(huì)保險(xiǎn)擴(kuò)面 萬(wàn)人次，參?？?cè)藬?shù) 萬(wàn)人次，征繳基金 億元（含企業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)清欠），支付各項(xiàng)保險(xiǎn)待遇 億元。其中企業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)新增參保人數(shù) 萬(wàn)人，參加社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)人數(shù) 萬(wàn)人，其中職工數(shù) 人，離退休人員 萬(wàn)人；參加企業(yè)改制保險(xiǎn)的單位 155 家，參加失業(yè)保險(xiǎn)的職工人數(shù) 萬(wàn)人；基本醫(yī)療保險(xiǎn)的參保人數(shù)達(dá) 人，新增 萬(wàn)人， 第 12 頁(yè) 共 56 頁(yè) 其中職工 萬(wàn)人，離退休人員 萬(wàn)人。參加工傷保險(xiǎn)人數(shù) 萬(wàn)人，參加生育保險(xiǎn)人數(shù) 萬(wàn)人。居民享受最低生活保險(xiǎn)的對(duì)象共有 萬(wàn)人，城市居民領(lǐng)取失業(yè)保險(xiǎn)人數(shù) 萬(wàn)人，基本做到應(yīng)保盡保。 2021 年，衡陽(yáng)市固定資產(chǎn)投資較快增長(zhǎng)，投資結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化。全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成 億元，比上 年增長(zhǎng) %。從產(chǎn)業(yè)投向看，第一產(chǎn)業(yè)投資 億元，與去年持平；第二產(chǎn)業(yè)投資 億元，增長(zhǎng) %；第三產(chǎn)業(yè)投資 億元，增長(zhǎng)%，工業(yè)投入明顯加大。全年工業(yè)完成投資 億元，比上年增長(zhǎng) %。其中制造業(yè)完成投資 億元，占工業(yè)投資的比重為 %；電力、燃?xì)饧八纳a(chǎn)供應(yīng)業(yè)完成投資 億元，占工業(yè)投資的比重為 %。社會(huì)事業(yè)和基礎(chǔ)設(shè)施投資均有大幅度的增長(zhǎng)。房地產(chǎn)開發(fā)投資穩(wěn)步增長(zhǎng)，全年完成投資額 億元，增長(zhǎng) %，最近五年是衡陽(yáng)投資額增加最快的五年。 . 區(qū) 域房地產(chǎn)市場(chǎng) 分析 衡陽(yáng) 房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域分布及特點(diǎn) ① 主城區(qū)板塊 主城區(qū)為衡陽(yáng)市老的行政、商業(yè)、金融、文化教育中心，交通便利、配套完善，商業(yè)氛圍濃厚，升值潛力及投資價(jià)值大，土地成本較高，主要以中高檔次的高層住宅、商鋪為主、銷售價(jià)格受到規(guī)模和建筑規(guī)劃水平的不同，住宅在 18003000 元 /平方米左右。老城區(qū)比較有代表性的有熙園、中泰 峰境、亞華名都、世紀(jì)名城等。 主要特征：市區(qū)中心位置，規(guī)模較小，占地面積不大，高容積率，一、兩棟樓體，多為高層，居住環(huán)境一般，小區(qū)景觀，面積以中、大戶型為主，售價(jià)多為 18003000元 /平方米左右。 ② 華新開發(fā)區(qū)板快 華新開發(fā)區(qū)位于衡陽(yáng)市西部，是衡陽(yáng)市新的行政中心，市委市政府等行政事業(yè)性單位均已入駐該片區(qū)， 已形成一定的規(guī)模，政府機(jī)關(guān)搬遷工作已基本完成，區(qū)域的后發(fā)優(yōu)勢(shì)已經(jīng)開始體現(xiàn)，片區(qū) 市場(chǎng)將具有較大的發(fā)展和潛力。衡陽(yáng)市民對(duì)華新區(qū)的認(rèn)可度是比較高的，片區(qū)規(guī)劃較好，路網(wǎng)建設(shè)已經(jīng)完成，生活配套設(shè)施正在逐步完善，生活便利程度不斷提高。由于片區(qū)擁有良好的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和優(yōu)美片區(qū)環(huán)境，現(xiàn)已成為衡陽(yáng)市民購(gòu)房置業(yè)的首選區(qū)域。 第 13 頁(yè) 共 56 頁(yè) 主要特征： 普遍的樓盤規(guī)模比較大 ,檔次相對(duì)其他幾個(gè)區(qū)域要高 ,戶型面積上相對(duì)而 言設(shè)計(jì)比較合理 ,以三房為主力 ,一般做到 120150平方米 ,120130平方米的三房旺銷 ,四房面積一般在 160190 平方米。樓盤在同等檔次的情況下，銷售速度比其它幾個(gè)區(qū)快。 ③ 立新片區(qū)板塊 相對(duì)其它幾個(gè)區(qū)域而言，立新區(qū)雖然離老城中心區(qū)比較近，但感覺(jué)比較偏僻，區(qū)域形象不佳，規(guī)劃不好，小區(qū)檔次普遍比較低，建設(shè)速度也比較慢，交通、購(gòu)物、 休閑、商業(yè)、生活配套也未完全上來(lái)，并且檔次不高，缺乏基本的生活配套設(shè)施，生活的氛圍遠(yuǎn)未形成。 主要特征：片區(qū)市場(chǎng)在售樓盤少，先天條件不足，推出樓盤一般中低檔次，主要通過(guò)價(jià)格優(yōu) 勢(shì)搶占市場(chǎng)份額，如蒸湘奧運(yùn)世紀(jì)城為代表的樓盤，價(jià)格相對(duì)比較低。 ④ 江東板塊 江東板快早期給人的印象是城區(qū)較老 、雜亂，缺乏大型基礎(chǔ)配套設(shè)施，但是隨著這幾年的大型市政配套建設(shè)，尤其是沿江路風(fēng)光帶的建設(shè)，區(qū)域內(nèi)的綠化空間、居住環(huán)境等都大大提升，江岸沿線正催生著衡陽(yáng)未來(lái)的江景豪宅板快。 主要特征：早期 樓盤少，檔次低，規(guī)模少，樓盤素質(zhì)一般中檔次以下，普遍價(jià)格比較低，但沿江的樓盤價(jià)格相對(duì)比較高，隨著風(fēng)光帶的建設(shè)，沿江路將發(fā)展成為衡陽(yáng)的豪宅地標(biāo)。 衡陽(yáng)房地產(chǎn)投資分析 20212021衡陽(yáng)房地產(chǎn)開發(fā)投資情況一覽表 01020302021 2021 2021 2021 2021 2021 2021房地產(chǎn)開發(fā)完成投資額(億元) 從上面的圖表數(shù)據(jù)中可以看出，衡陽(yáng)房地產(chǎn)投資 一共出現(xiàn)兩次較大幅度的增長(zhǎng)，一次是 2021 年，一次是 2021 年。 2021 年開始出現(xiàn)房地產(chǎn)投資的熱潮興起，也可以說(shuō) 第 14 頁(yè) 共 56 頁(yè) 是華新開發(fā)區(qū)的正式啟動(dòng)，而 2021 年將這種熱潮推向了頂峰。投資的熱潮源于市場(chǎng)需求的策動(dòng)，兩者呈現(xiàn)著良好的增長(zhǎng)勢(shì)頭。 從近幾年的數(shù)據(jù)，我們分析其房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)，如下： 年 份 2021 2021 2021 2021 房地產(chǎn)開發(fā)投資金額（億元） 增長(zhǎng)幅度 % % % % 上表中很明顯， 202 2021 年是衡陽(yáng) 房地產(chǎn)投資的快速增長(zhǎng)年，快速的投資增長(zhǎng)來(lái)自于衡陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的提升。從走訪的樓