【文章內容簡介】 件】 項目負責人應當具備以下條件：（一）恪守職業(yè)道德；（二）掌握物業(yè)管理、建筑工程、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營等專業(yè)知識；（三）具有一定的經(jīng)濟學、管理學、社會學、心理學等相關學科知識；（四）能夠熟練運用物業(yè)服務相關法律、法規(guī)和有關規(guī)定；（五）具有物業(yè)管理實踐經(jīng)驗；（六）具有崗位資格考核《合格證書》、參加繼續(xù)教育；（七）無違法違規(guī)行為處罰記錄。第十四條【崗位職責】 項目負責人應當履行以下職責：（一）制定并組織實施物業(yè)服務方案，教育和督導專業(yè)人員安全作業(yè)，保障物業(yè)服務質量達到合同約定標準；（二）審定并監(jiān)督執(zhí)行項目物業(yè)服務財務預算；（三）法律法規(guī)規(guī)定和《物業(yè)服務合同》約定的其他事項；（四）接受房屋行政主管部門的信用管理。第十五條【證書管理】 項目負責人有下列情形之一的，市房屋行政主管部門應注銷其《合格證書》，并在項目負責人信用檔案中予以記錄：（一）在房屋行政主管部門或北京物協(xié)組織的崗位考核、繼續(xù)教育中連續(xù)兩年不合格、連續(xù)兩年未參加繼續(xù)教育的；（二）在一個記分被累計扣分超過規(guī)定分值的；（三）其他應予注銷《合格證書》的情形。項目負責人被注銷《合格證書》的，自證書注銷之日起三年內不得在本市擔任項目負責人，不得受聘擔任本市物業(yè)管理行業(yè)專家；三年后可重新參加崗位資格考核，取得《合格證書》。項目負責人的違法違規(guī)記分、處罰和《合格證書》的取得、注銷信息，將在北京建設網(wǎng)予以公告。第十六條【動態(tài)監(jiān)管】 本市建立物業(yè)服務企業(yè)及項目負責人信用信息系統(tǒng)，對物業(yè)服務活動實行動態(tài)監(jiān)督管理。市、區(qū)縣房屋行政主管部門對物業(yè)服務企業(yè)、項目負責人做出的行政處罰決定、處理決定、檢查記錄和所扣分值記入相應的信用檔案及建設系統(tǒng)行政管理執(zhí)法監(jiān)督平臺。第十七條【施行】 本辦法自2010年**月**日起施行。第三篇：北京市物業(yè)管理辦法北京市物業(yè)管理辦法第一章總則第一條 為了規(guī)范本市物業(yè)管理活動，維護物業(yè)管理各方的合法權益，促進和諧社區(qū)建設，根據(jù)《中華人民共和國物權法》和《物業(yè)管理條例》，結合本市實際情況，制定本辦法。第二條 本辦法所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主自行或者通過他人對物業(yè)管理區(qū)域內的建筑物、構筑物及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序的活動。第三條 市房屋行政主管部門負責全市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。區(qū)縣房屋行政主管部門負責本行政區(qū)域內物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。供水、排水、供電、供氣、供熱、環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化、停車管理、秩序維護、設施設備維護等專項服務的行業(yè)主管部門和專業(yè)監(jiān)管部門依法按照職責負責相關監(jiān)督管理工作。第四條 區(qū)縣人民政府應當做好轄區(qū)內物業(yè)管理以及和諧社區(qū)建設的相關工作。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負責對轄區(qū)內業(yè)主大會、業(yè)主委員會的成立及活動進行協(xié)助、指導和監(jiān)督，協(xié)調處理糾紛。第二章 前期物業(yè)管理第五條 建設單位應當在銷售房屋前，結合物業(yè)的共用設施設備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設等因素劃分物業(yè)管理區(qū)域，并在房屋買賣合同中明示。物業(yè)主要配套設施設備和相關場地共用的，應當劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域。住宅區(qū)和非住宅區(qū)原則上應當劃分為不同的物業(yè)管理區(qū)域。第六條 業(yè)主共同決定對物業(yè)管理區(qū)域進行分立或者合并的，應當向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出申請，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府會同區(qū)縣房屋行政主管部門等相關部門進行審查，確需調整的，予以確認并公告。第七條 新建住宅物業(yè)，建設單位應當配建物業(yè)服務用房，包括客服接待、項目檔案資料保存、工具物料存放、人員值班備勤、業(yè)主大會及業(yè)主委員會辦公用房等，并在房屋買賣合同中明確物業(yè)服務用房的坐落位置(具體到樓棟、房號)。物業(yè)服務用房建筑面積不得低于 150平方米，其中地上房屋不得低于100平方米，業(yè)主大會及業(yè)主委員會辦公用房建筑面積30至60平方米。規(guī)劃行政主管部門在規(guī)劃許可、驗收過程中，應當審查物業(yè)服務用房建筑面積、位置、配置等是否符合規(guī)劃設計指標。房屋行政主管部門在辦理房產(chǎn)測繪成果備案時應當核查物業(yè)服務用房配置情況。第八條 建設單位承擔前期物業(yè)服務責任。銷售房屋時，前期物業(yè)服務合同應當作為房屋買賣合同的附件。前期物業(yè)服務合同關于物業(yè)服務是否收費、收費標準以及服務標準的約定應當符合本市相關規(guī)定。建設單位可以將全部專項服務委托給物業(yè)服務企業(yè)，也可以將專項服務委托給專業(yè)性服務企業(yè)。第九條 建設單位在銷售物業(yè)前，應當制定臨時管理規(guī)約，并在銷售場所公示，對有關物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應當履行的義務，違反臨時管理規(guī)約應當承擔的責任等事項依法作出約定。臨時管理規(guī)約不得侵害物業(yè)買受人的合法權益。市房屋行政主管部門應當制定并發(fā)布臨時管理規(guī)約的示范文本。第十條 業(yè)主共同決定解除前期物業(yè)服務合同的，建設單位應當與全體業(yè)主進行物業(yè)共用部分查驗交接，撤出物業(yè)管理區(qū)域，并移交下列資料：(一)物業(yè)管理區(qū)域劃分資料。(二)建設用地規(guī)劃許可證和建設工程規(guī)劃許可證的附件、附圖。(三)竣工驗收報告及竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖、消防驗收等竣工驗收資料。(四)設施設備的出廠隨機資料，安裝、驗收、使用、維護保養(yǎng)和定期檢驗等技術資料，運行、維護保養(yǎng)記錄。(五)物業(yè)質量保修文件和物業(yè)使用說明文件。(六)業(yè)主名冊。(七)物業(yè)管理必需的其他資料。全體業(yè)主承接前應當對物業(yè)共用部分進行查驗，可以委托選聘的物業(yè)服務企業(yè)進行查驗。全體業(yè)主與建設單位也可以共同委托物業(yè)服務評估監(jiān)理機構進行查驗。第三章 業(yè)主、業(yè)主大會與業(yè)主委員會第十一條 業(yè)主對物業(yè)管理區(qū)域共用部分實施共同管理。下列事項由業(yè)主共同決定：(一)制定或者修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則。(二)選舉或者更換業(yè)主委員會委員。(三)確定或者變更物業(yè)管理方式、服務內容、服務標準和收費方案。(四)選聘、解聘物業(yè)服務企業(yè)或者不再接受物業(yè)服務企業(yè)事實服務。(五)籌集、管理和使用專項維修資金。(六)申請改建、重建建筑物及附屬設施。(七)申請分立或者合并物業(yè)管理區(qū)域。(八)決定物業(yè)管理區(qū)域內的其他重大物業(yè)管理事項。決定第(五)、(六)項事項，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數(shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決定第(七)項事項，應當分別經(jīng)原物業(yè)管理區(qū)域內以及擬分立或者合并后物業(yè)管理區(qū)域內專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數(shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決定其他事項，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。第十二條 業(yè)主可以以幢、單元、樓層為單位，共同決定本單位范圍內的物業(yè)管理事項，事項范圍和決定程序由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定或者物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主共同決定。第十三條 業(yè)主可以成立業(yè)主大會，業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主組成，對物業(yè)管理區(qū)域內共用部分實施共同管理，按照相關規(guī)定開展與物業(yè)管理有關的活動。一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。未成立業(yè)主大會，發(fā)生物業(yè)服務企業(yè)停止服務或者其他重大、緊急物業(yè)管理事件，需要業(yè)主共同決定解聘、選聘物業(yè)服務企業(yè)或者其他事項的，由物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人 民政府指導協(xié)助業(yè)主共同決定有關事項。第十四條 物業(yè)管理區(qū)域內已交付業(yè)主的專有部分達到建筑物總面積50%以上的，建設單位應當向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府報送籌備首次業(yè)主大會會議所需資料，并推薦業(yè)主代表作為臨時召集人，召集占總人數(shù)5%以上或者專有部分占建筑物總面積5%以上的業(yè)主向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出書面申請成立業(yè)主大會。占總人數(shù)5%以上或者專有部分占建筑物總面積5%以上的業(yè)主也可以自行向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出書面申請成立業(yè)主大會。第十五條 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當自接到申請之日起60日內，指定代表擔任籌備組組長，組織成立首次業(yè)主大會會議籌備組，籌備組負責召集首次業(yè)主大會會議?；I備組中非建設單位的業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組中具有表決權成員人數(shù)的三分之二?；I備組成員名單確定后，應當在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公示。第十六條 建設單位應當自首次業(yè)主大會會議籌備組成立之日起7日內向籌備組提供業(yè)主名冊、業(yè)主專有部分面積、建筑物總面積等資料，并承擔籌備及召開首次業(yè)主大會會議所需費用。第十七條 業(yè)主大會選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起30日內，持以下材料向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案：(一)籌備組出具并由組長簽字的業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉情況的報告。(二)業(yè)主大會決議。(三)管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則。(四)業(yè)主委員會委員名單。材料齊全的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當當場予以備案，并在備案后7日內將備案材料抄送區(qū)縣房屋行政主管部門，同時將有關情況書面通報物業(yè)所在地公安派出所、社區(qū)居民委員會。第(二)、(三)、(四)項內容發(fā)生變更時，應當及時辦理備案變更手續(xù)。第十八條 業(yè)主委員會委員實行任期制，有關任期、候補、空缺、資格終止等事項由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。有下列情形之一的，委員資格自動終止：(一)任職期限屆滿的。(二)不再具備業(yè)主身份的。(三)限制民事行為能力或者無民事行為能力的。(四)被依法追究刑事責任，無法履行委員職責的。(五)以書面形式向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出辭職的。(六)業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定