【文章內(nèi)容簡介】 居民的基本生活保障；第三，非理性投資使得我國房地產(chǎn)市場中的閑置房數(shù)居高不下，并且北京、上海等城市房地產(chǎn)的租售比遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于世界平均水平，這說明我國房地產(chǎn)泡沫已非常嚴(yán)重。國家調(diào)控政策實施受阻針對近年來房價不斷上漲的情況，國家也在不斷地出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策，但始終監(jiān)管機制不夠完善，導(dǎo)致政策在具體實施的過程中，各地方政府不嚴(yán)格執(zhí)行，并且各金融機構(gòu)為了自身利益也有自己的應(yīng)對方法，使得國家政策不能有效實施，進(jìn)而不能有效阻礙房地產(chǎn)市場不健康的發(fā)展。二、促進(jìn)我國房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的對策我國政府針房地產(chǎn)市場中存在的問題不斷地出臺了若干政策，以促進(jìn)房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展，從“國十一條”到“新國八條”，再到房產(chǎn)稅及物業(yè)稅的試點及逐步實施，但其出臺后所起到的效果卻不理想。筆者認(rèn)為，要想真正控制房地產(chǎn)市場的過熱發(fā)展以及解決房地產(chǎn)供給過程中的種種矛盾和問題，還是要找到有效的途徑以及保證國家政策順利實施的措施：政府完善土地供應(yīng)制度（1）加大土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整力度［3］。土地供給結(jié)構(gòu)與需求結(jié)構(gòu)的協(xié)調(diào)均衡是土地市場供求平衡的更高層次的要求。在目前我國一些城市已出現(xiàn)地價、房價大幅上漲的情況下，土地儲備機構(gòu)不僅要根據(jù)市場的實際需要和經(jīng)濟發(fā)展實際及時地掌握土地投放總量，更要從市場細(xì)分的角度，適時調(diào)整各類不同用途的土地儲備量和供給量，化解土地市場供需結(jié)構(gòu)失衡的矛盾［4］。一方面，緊縮城市中心區(qū)住宅用地和城市高檔房地產(chǎn)用地，對開發(fā)高檔商品房從供給源頭上進(jìn)行限制；另一方面，落實經(jīng)濟適用房、廉租房政策，對面向百姓的商品房所用土地要適當(dāng)放寬，滿足居民日益增長的住房需求。（2）建立地價調(diào)控體系。鑒于我國地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀，政府對地價進(jìn)行調(diào)控，應(yīng)著力建設(shè)地價的調(diào)控體系，增加土地市場的透明度和公平性。對于地價可通過國家定價和國家指導(dǎo)價來調(diào)控，如建立基準(zhǔn)價、標(biāo)定地價和土地出讓價等。對此，可參照國外的成功經(jīng)驗。如日本政府每年都在固定的時間公布由官方調(diào)查和評價的公示地價?！肮镜貎r”是一種旨在調(diào)控土地價格的官方公開價格，它的作用是加強政府對土地價格調(diào)控與管理的能力，為合理制定土地價格政策，公平進(jìn)行土地交易提供依據(jù)。（3）規(guī)范政府行為，強化土地管理的監(jiān)控職能。嚴(yán)厲遏制土地市場中的政府違法違規(guī)行為，加強政府行為的自我約束，土地政策才能達(dá)到預(yù)期的宏觀調(diào)控效果。另外，土地管理監(jiān)控職能的弱化也會阻礙城市土地市場和房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，只有加強土地管理的監(jiān)控工作，才能防止區(qū)域性的房地產(chǎn)投機，抑制房地產(chǎn)價格的非正常上漲，促進(jìn)我國房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行。建立房地產(chǎn)價格預(yù)警機制，加強對住房價格的檢測與調(diào)控我國房地產(chǎn)市場發(fā)展過熱的主要原因如下:一是成本推動，尤其是土地成本的提高，二是開發(fā)商利用政府政策弊端控制供給量改變供求關(guān)系制造價格快速上漲趨勢，三是社會經(jīng)濟預(yù)期導(dǎo)致的投機炒房行為。因此，在監(jiān)測和控制房地產(chǎn)價格方面，提出以下建議:（1）建立完整基準(zhǔn)地價體系，適度控制土地價格及拆遷費用，尤其是高檔房的建設(shè)規(guī)模［5］。（2）針對市場中的認(rèn)為調(diào)控市場和哄抬價格現(xiàn)象，要進(jìn)一步加強管理。嚴(yán)格審核價格申報，物價部門對商品房的銷售價格要認(rèn)真核定，嚴(yán)格按核定價格銷售。工商部門對房地產(chǎn)的營銷手段、營銷方式以及稅務(wù)部門對房地產(chǎn)的稅費收繳等嚴(yán)格控制和監(jiān)督，從而進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)的市場行為，同時要盡快將其銷售價格公開化、透明化，避免信息不對稱帶來的消費者價格盲區(qū)。（3）在面對社會經(jīng)濟頂期問題，需要全社會形成合理引導(dǎo)市場的氛圍。引導(dǎo)老百姓確立正確的住房觀念、風(fēng)險意識和投資理念。正確的輿論導(dǎo)向人們形成正確的房地產(chǎn)投資理念、住房觀念以及風(fēng)險意識。因此，對于房地產(chǎn)市場中的所有主體，政府要承擔(dān)起責(zé)任，引導(dǎo)老百姓樹立正確的住房觀念和消費，而不是為某經(jīng)濟利益主體不顧百姓的需求。完善住房供應(yīng)體系和住房保障體系近年來，特別是2008年以后，政府進(jìn)一步加大了住房保障工作力度，大力推進(jìn)廉租房和經(jīng)濟適用房的建設(shè)，但是仍然存在保障性住房供不應(yīng)求的局面，并且在供應(yīng)過程中出現(xiàn)不公平現(xiàn)象，比如真正需要的人沒有得到保障，而被一些“關(guān)系戶”得到，因此應(yīng)該在將來加強監(jiān)管制度的建設(shè)。除此之外，對于現(xiàn)在社會上一些收入不高也不低的“夾心層”，他們負(fù)擔(dān)不起價格昂貴的商品房，又不具備享受保障性住房的條件，因此不得不背上過重的房貸，對于這部分群體也應(yīng)該有相應(yīng)的住房供應(yīng)保障，政府雖已下令供應(yīng)限房價、限戶型的部分商品房，即“限價商品房”，但還沒有在各個城市全面供應(yīng)，因此要在完善住房保障體系建設(shè)的過程中，加大廉租房和經(jīng)濟適用房建設(shè)力度的同時，一定要重視推進(jìn)“限價商品房”的供應(yīng)工作。規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及相關(guān)企業(yè)的行為當(dāng)前，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開始出現(xiàn)不規(guī)范的開發(fā)與銷售行為，囤積好房源、隱藏房屋信息，欺詐消費者以及中介機構(gòu)操作不規(guī)范等問題頻頻出現(xiàn)，因此筆者提出以下幾點建議：（1）建立企業(yè)的信譽檔案。要加大力度推行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)誠信等級評定制度，在此基礎(chǔ)上，要建立企業(yè)信譽檔案，將企業(yè)的身份登記、良好行為記錄、不良的行為警示、優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品介紹內(nèi)容，在網(wǎng)上公布，建立企業(yè)信用管理信息系統(tǒng)，進(jìn)入系統(tǒng)的信息，不僅作為主管部門評定企業(yè)好壞的依據(jù)，還要向社會公開，從而扶持一大批信譽良好的企業(yè)，治理整頓那些信譽差、經(jīng)營管理不善的小企業(yè)。（2）對預(yù)售合同進(jìn)行網(wǎng)上備案登記。商品房銷售過程中常存在買賣雙方信息不對稱、開發(fā)商隱瞞預(yù)銷售情況等一系列行為，因此應(yīng)該實施新建的商品房的預(yù)售都必須進(jìn)行預(yù)銷售合同的網(wǎng)上備案登記制度。開發(fā)商申請辦理預(yù)售許可證。同時，必須上報所有樓盤信息，在地區(qū)的房地產(chǎn)交易中心辦理網(wǎng)上公開手續(xù)，所有消費者都能在網(wǎng)絡(luò)上查詢相對應(yīng)的在售樓盤的銷售情況。網(wǎng)上備案登記制度在使市場更加公開透明，對規(guī)范銷售行為，正確引導(dǎo)投資和消費起到了積極作用。（3）規(guī)范房地產(chǎn)中介機構(gòu)的經(jīng)營方式。中介機構(gòu)雖然在國內(nèi)起步較晚，但發(fā)展勢頭較快。中介機構(gòu)的活躍性是一個國家房地產(chǎn)業(yè)走向成熟的重要標(biāo)志。最近幾年，國內(nèi)大部分地區(qū)，新房、二手房以及房屋租賃的發(fā)展勢頭較好，房地產(chǎn)中介市場出現(xiàn)了較大的機會。但目前中介機構(gòu)的員工素質(zhì)普遍偏低，使得工作中出現(xiàn)很多以不正當(dāng)手段謀取私利的行為，因此中介機構(gòu)要建立健全公司的人員選擇、職前培訓(xùn)和在職績效考核制度，完善對房地產(chǎn)中介相關(guān)專業(yè)知識的培訓(xùn)，全面提高中介機構(gòu)員工的綜合素質(zhì)?！尽浚?］ ［J］.財經(jīng)論壇，2010.（10）.［2］ ［J］.江西金融職工大學(xué)學(xué)報，2010.（12）.［3］ ［J］.經(jīng)濟研究參考，2006.(55).［4］ ［J］.商業(yè)時代，2006.(15).［5］ ［D］.吉林大學(xué)，2009.第三篇：我國慈善事業(yè)發(fā)展中存在的問題及對策分析我國慈善事業(yè)發(fā)展中存在的問題及對策分析[摘 要]20世紀(jì)90年代中后期我國慈善事業(yè)大力發(fā)展，但是在發(fā)展過程中存在許多問題，制約著其發(fā)展進(jìn)程。為了解決這一問題，促進(jìn)我國慈善事業(yè)的大發(fā)展本文提出了一系列的對策建議。[關(guān)鍵詞]慈善事業(yè)；問題；對策慈善事業(yè)的發(fā)達(dá)程度是一個社會文明進(jìn)步的標(biāo)志，慈善事業(yè)可以有效彌補政府社會保障之不足，也是構(gòu)建和諧社會的基礎(chǔ)之一。但由于我國慈善事業(yè)發(fā)展比較晚，加上人們的慈善意識淡薄，政府在慈善事業(yè)中的不合理定位以及慈善組織力量的弱小，我國慈善事業(yè)發(fā)展比較緩慢。發(fā)展過程中存在著諸多問題。[中圖分類號] [文獻(xiàn)標(biāo)識碼]A 社會參與慈善事業(yè)的意識淡薄中國傳統(tǒng)慈善文化的內(nèi)斂性、封閉性妨礙了人們的慈善行為?！拔覀兂Ｕf，中華民族是一個樂善好施的民族。但如果真要仔細(xì)分析一下，卻發(fā)現(xiàn)這種流行的說法并不完全準(zhǔn)確，也不十分真實?！蔽覈膫鹘y(tǒng)慈善文化以親親為起點，也多是以親親為終點，缺少西方的博愛主義和“普世”觀念。在大多數(shù)情形下，中國人的仁愛與慈善通常限于家族內(nèi)部或親近之人，沒能擴展到對陌生人的幫助。目前我國還沒有專門規(guī)范慈善事業(yè)發(fā)展的綜合性的《慈善法》或《慈善事業(yè)促進(jìn)法》等基本法律。慈善公益組織制度、財務(wù)制度以及機構(gòu)的活動領(lǐng)域、募捐款項、救助項目開發(fā)等方面都缺乏相應(yīng)的法規(guī)依據(jù)。即使已經(jīng)頒布的涉及慈善事業(yè)發(fā)展的法律法規(guī)也比較零散籠統(tǒng)且難以得到落實。事實上，不完善的管理慈善事業(yè)的法律法規(guī)已成為中國慈善事業(yè)發(fā)展的桎梏。慈善組織是在行政需求下建立的。改革開放后經(jīng)濟改革以及由此導(dǎo)致的社會轉(zhuǎn)型，導(dǎo)致社會各種矛盾突現(xiàn)，而有限的財政無法為所有社會成員緩解社會風(fēng)險，這時政府不得不尋求第三部門的幫助。而當(dāng)時社會力量比較弱小，社會組織不夠發(fā)達(dá)，當(dāng)時幾乎沒有慈善組織。政府只能從內(nèi)部分化出慈善組織，以便以合法的手段獲取慈善資源。我國大部分慈善組織從誕生之日起，就是一種半官方的組織。因而，我國慈善組織受到政府嚴(yán)格的控制。在登記管理上，實行“分級登記，雙重管理”制度，抬高了慈善組織的“準(zhǔn)入門檻”，限制了慈善組織的活動范圍和領(lǐng)域。在慈善組織運作過程中，慈善組織接受政府的財政撥款和人事任免，慈善組織的大部分領(lǐng)導(dǎo)是政府部門的離退休干部，極容易造成組織的官僚化，效率低下。我國慈善組織的公信力是很低的，中國社會并不缺少善心，缺少的是對公益組織的信心，這是國際著名咨詢機構(gòu)麥肯錫公司對中國公益事業(yè)做出的評價。慈善組織公信力低固然和政府的干預(yù)有關(guān)系，但非政府部門存在的“志愿失靈”也是慈善組織公信力低的一個重要原因。我國慈善機構(gòu)的決策權(quán)往往集中在幾個領(lǐng)導(dǎo)手中，缺乏必要的內(nèi)部監(jiān)督機制，慈善機構(gòu)理事會形同虛設(shè)，不能發(fā)揮應(yīng)有的決策作用。這就造成了慈善機構(gòu)有時候會做出一些違背慈善機構(gòu)章程宗旨，捐贈人意愿的錯誤決定。慈善基金會的半官方化及我國慈善事業(yè)的公示和監(jiān)督體系尚未完全建立，造成部分慈善機構(gòu)缺少必要的行業(yè)自律、監(jiān)督和審計，沒有募捐和執(zhí)行的專業(yè)分工，善款使用上隨意性大，甚至出現(xiàn)侵占、挪用、貪污捐贈款物的行為，使得慈善機構(gòu)的公信力和效率經(jīng)常被質(zhì)疑。 ，營造人人捐獻(xiàn)的社會氛圍慈善事業(yè)的發(fā)展首先需要適宜的社會文化環(huán)境。我國慈善事業(yè)的發(fā)展要首先弘揚慈善文化：一是將慈善文化納入道德教育體系之中。從中小學(xué)生就開始培養(yǎng)他們對慈善事業(yè)的情感，引導(dǎo)他們加深對慈善事業(yè)的理解，增強投身慈善事業(yè)的責(zé)任感。二是將慈善文化與企業(yè)文化相結(jié)合。慈善文化必須積極主動地溶入企業(yè)文化，慈善機構(gòu)要與企業(yè)建立平等合作的“伙伴關(guān)系”，強化服務(wù)意識，努力為企業(yè)參與慈善事業(yè)創(chuàng)造各種有利條件。三是將慈善文化與傳播文化相結(jié)合。利用媒體的大眾性積極開展各種宣傳活動普及慈善教育、傳播慈善文化、弘揚慈善精神、增強公眾慈善意識、擴大慈善事業(yè)的影響力和感召力、提高公民道德素質(zhì)。慈善事業(yè)的發(fā)展需要法律的保駕護(hù)航。良好的法制化環(huán)境是慈善事業(yè)健康發(fā)展的有力保障。立法機關(guān)應(yīng)頒布相關(guān)的法律，我國現(xiàn)在涉及慈善方面只有《中華人民共和國公益事業(yè)捐贈法》、《社會團體登記管理條例》、《基金會管理條例》等三部法規(guī)。慈善機構(gòu)的認(rèn)定、注冊、管理、監(jiān)督，公益事業(yè)的產(chǎn)權(quán)、融投資、轉(zhuǎn)讓等實際已經(jīng)發(fā)生的問題，都沒有法律可以參照。立法機關(guān)應(yīng)頒布相關(guān)的法律，使我國慈善事業(yè)的發(fā)展有法可依。因此文章建議政府盡快制定《慈善事業(yè)條例》，從法制上規(guī)范慈善事業(yè)的性質(zhì)、地位和原則。如《中國慈善事業(yè)發(fā)展綱要》中所述：推進(jìn)有關(guān)發(fā)展慈善事業(yè)的基本法的研究制定工作，在法律上進(jìn)一步明確慈善組織的法律地位、慈善募捐的主體、慈善募捐的監(jiān)督機制、慈善事業(yè)的主管部門、慈善活動的程序、明確捐贈人和受益人的權(quán)利義務(wù)，規(guī)范慈善事業(yè)的準(zhǔn)入、評估、監(jiān)管、公益產(chǎn)權(quán)界定與轉(zhuǎn)讓、投資、退出等行為。在慈善組織功能上，根據(jù)美國等發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗，慈善團體的募捐機構(gòu)和實施機構(gòu)是分離的，募捐機構(gòu)專門從事慈善募捐專業(yè)，募捐的善款全部撥付給實施慈善服務(wù)的組織。這樣可以避免各慈善組織自發(fā)募捐影響捐助者的積極性，提高慈善事業(yè)的募捐效率?，F(xiàn)階段，我國要著重培育勸募市場，強力推進(jìn)募捐活動，逐漸實現(xiàn)募捐機構(gòu)與實施機構(gòu)和協(xié)調(diào)機構(gòu)并存的格局。在慈善組織形式上，目前，中國慈善事業(yè)的參與主體主要可分為專門的慈善機構(gòu)如中華慈善總會和南京愛德基金會等；國際性的人道主義組織如從事人道主義救助事業(yè)的紅十字會；其他參與慈善活動的非營利性公益社會團體等。慈善組織的官辦性再加上慈善組織建立時的非競爭性，導(dǎo)致慈善