【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 居民的基本生活保障；第三，非理性投資使得我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的閑置房數(shù)居高不下，并且北京、上海等城市房地產(chǎn)的租售比遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于世界平均水平，這說(shuō)明我國(guó)房地產(chǎn)泡沫已非常嚴(yán)重。國(guó)家調(diào)控政策實(shí)施受阻針對(duì)近年來(lái)房?jī)r(jià)不斷上漲的情況，國(guó)家也在不斷地出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策，但始終監(jiān)管機(jī)制不夠完善，導(dǎo)致政策在具體實(shí)施的過(guò)程中，各地方政府不嚴(yán)格執(zhí)行，并且各金融機(jī)構(gòu)為了自身利益也有自己的應(yīng)對(duì)方法，使得國(guó)家政策不能有效實(shí)施，進(jìn)而不能有效阻礙房地產(chǎn)市場(chǎng)不健康的發(fā)展。二、促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的對(duì)策我國(guó)政府針?lè)康禺a(chǎn)市場(chǎng)中存在的問(wèn)題不斷地出臺(tái)了若干政策，以促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展，從“國(guó)十一條”到“新國(guó)八條”，再到房產(chǎn)稅及物業(yè)稅的試點(diǎn)及逐步實(shí)施，但其出臺(tái)后所起到的效果卻不理想。筆者認(rèn)為，要想真正控制房地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)熱發(fā)展以及解決房地產(chǎn)供給過(guò)程中的種種矛盾和問(wèn)題，還是要找到有效的途徑以及保證國(guó)家政策順利實(shí)施的措施：政府完善土地供應(yīng)制度（1）加大土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整力度［3］。土地供給結(jié)構(gòu)與需求結(jié)構(gòu)的協(xié)調(diào)均衡是土地市場(chǎng)供求平衡的更高層次的要求。在目前我國(guó)一些城市已出現(xiàn)地價(jià)、房?jī)r(jià)大幅上漲的情況下，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)不僅要根據(jù)市場(chǎng)的實(shí)際需要和經(jīng)濟(jì)發(fā)展實(shí)際及時(shí)地掌握土地投放總量，更要從市場(chǎng)細(xì)分的角度，適時(shí)調(diào)整各類(lèi)不同用途的土地儲(chǔ)備量和供給量，化解土地市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)失衡的矛盾［4］。一方面，緊縮城市中心區(qū)住宅用地和城市高檔房地產(chǎn)用地，對(duì)開(kāi)發(fā)高檔商品房從供給源頭上進(jìn)行限制；另一方面，落實(shí)經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房政策，對(duì)面向百姓的商品房所用土地要適當(dāng)放寬，滿足居民日益增長(zhǎng)的住房需求。（2）建立地價(jià)調(diào)控體系。鑒于我國(guó)地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀，政府對(duì)地價(jià)進(jìn)行調(diào)控，應(yīng)著力建設(shè)地價(jià)的調(diào)控體系，增加土地市場(chǎng)的透明度和公平性。對(duì)于地價(jià)可通過(guò)國(guó)家定價(jià)和國(guó)家指導(dǎo)價(jià)來(lái)調(diào)控，如建立基準(zhǔn)價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和土地出讓價(jià)等。對(duì)此，可參照國(guó)外的成功經(jīng)驗(yàn)。如日本政府每年都在固定的時(shí)間公布由官方調(diào)查和評(píng)價(jià)的公示地價(jià)?！肮镜貎r(jià)”是一種旨在調(diào)控土地價(jià)格的官方公開(kāi)價(jià)格，它的作用是加強(qiáng)政府對(duì)土地價(jià)格調(diào)控與管理的能力，為合理制定土地價(jià)格政策，公平進(jìn)行土地交易提供依據(jù)。（3）規(guī)范政府行為，強(qiáng)化土地管理的監(jiān)控職能。嚴(yán)厲遏制土地市場(chǎng)中的政府違法違規(guī)行為，加強(qiáng)政府行為的自我約束，土地政策才能達(dá)到預(yù)期的宏觀調(diào)控效果。另外，土地管理監(jiān)控職能的弱化也會(huì)阻礙城市土地市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，只有加強(qiáng)土地管理的監(jiān)控工作，才能防止區(qū)域性的房地產(chǎn)投機(jī)，抑制房地產(chǎn)價(jià)格的非正常上漲，促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行。建立房地產(chǎn)價(jià)格預(yù)警機(jī)制，加強(qiáng)對(duì)住房?jī)r(jià)格的檢測(cè)與調(diào)控我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展過(guò)熱的主要原因如下:一是成本推動(dòng)，尤其是土地成本的提高，二是開(kāi)發(fā)商利用政府政策弊端控制供給量改變供求關(guān)系制造價(jià)格快速上漲趨勢(shì)，三是社會(huì)經(jīng)濟(jì)預(yù)期導(dǎo)致的投機(jī)炒房行為。因此，在監(jiān)測(cè)和控制房地產(chǎn)價(jià)格方面，提出以下建議:（1）建立完整基準(zhǔn)地價(jià)體系，適度控制土地價(jià)格及拆遷費(fèi)用，尤其是高檔房的建設(shè)規(guī)模［5］。（2）針對(duì)市場(chǎng)中的認(rèn)為調(diào)控市場(chǎng)和哄抬價(jià)格現(xiàn)象，要進(jìn)一步加強(qiáng)管理。嚴(yán)格審核價(jià)格申報(bào)，物價(jià)部門(mén)對(duì)商品房的銷(xiāo)售價(jià)格要認(rèn)真核定，嚴(yán)格按核定價(jià)格銷(xiāo)售。工商部門(mén)對(duì)房地產(chǎn)的營(yíng)銷(xiāo)手段、營(yíng)銷(xiāo)方式以及稅務(wù)部門(mén)對(duì)房地產(chǎn)的稅費(fèi)收繳等嚴(yán)格控制和監(jiān)督，從而進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)行為，同時(shí)要盡快將其銷(xiāo)售價(jià)格公開(kāi)化、透明化，避免信息不對(duì)稱(chēng)帶來(lái)的消費(fèi)者價(jià)格盲區(qū)。（3）在面對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)頂期問(wèn)題，需要全社會(huì)形成合理引導(dǎo)市場(chǎng)的氛圍。引導(dǎo)老百姓確立正確的住房觀念、風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)和投資理念。正確的輿論導(dǎo)向人們形成正確的房地產(chǎn)投資理念、住房觀念以及風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。因此，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)中的所有主體，政府要承擔(dān)起責(zé)任，引導(dǎo)老百姓樹(shù)立正確的住房觀念和消費(fèi)，而不是為某經(jīng)濟(jì)利益主體不顧百姓的需求。完善住房供應(yīng)體系和住房保障體系近年來(lái)，特別是2008年以后，政府進(jìn)一步加大了住房保障工作力度，大力推進(jìn)廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)，但是仍然存在保障性住房供不應(yīng)求的局面，并且在供應(yīng)過(guò)程中出現(xiàn)不公平現(xiàn)象，比如真正需要的人沒(méi)有得到保障，而被一些“關(guān)系戶”得到，因此應(yīng)該在將來(lái)加強(qiáng)監(jiān)管制度的建設(shè)。除此之外，對(duì)于現(xiàn)在社會(huì)上一些收入不高也不低的“夾心層”，他們負(fù)擔(dān)不起價(jià)格昂貴的商品房，又不具備享受保障性住房的條件，因此不得不背上過(guò)重的房貸，對(duì)于這部分群體也應(yīng)該有相應(yīng)的住房供應(yīng)保障，政府雖已下令供應(yīng)限房?jī)r(jià)、限戶型的部分商品房，即“限價(jià)商品房”，但還沒(méi)有在各個(gè)城市全面供應(yīng)，因此要在完善住房保障體系建設(shè)的過(guò)程中，加大廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)力度的同時(shí)，一定要重視推進(jìn)“限價(jià)商品房”的供應(yīng)工作。規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)及相關(guān)企業(yè)的行為當(dāng)前，很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)始出現(xiàn)不規(guī)范的開(kāi)發(fā)與銷(xiāo)售行為，囤積好房源、隱藏房屋信息，欺詐消費(fèi)者以及中介機(jī)構(gòu)操作不規(guī)范等問(wèn)題頻頻出現(xiàn)，因此筆者提出以下幾點(diǎn)建議：（1）建立企業(yè)的信譽(yù)檔案。要加大力度推行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)誠(chéng)信等級(jí)評(píng)定制度，在此基礎(chǔ)上，要建立企業(yè)信譽(yù)檔案，將企業(yè)的身份登記、良好行為記錄、不良的行為警示、優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品介紹內(nèi)容，在網(wǎng)上公布，建立企業(yè)信用管理信息系統(tǒng)，進(jìn)入系統(tǒng)的信息，不僅作為主管部門(mén)評(píng)定企業(yè)好壞的依據(jù)，還要向社會(huì)公開(kāi)，從而扶持一大批信譽(yù)良好的企業(yè)，治理整頓那些信譽(yù)差、經(jīng)營(yíng)管理不善的小企業(yè)。（2）對(duì)預(yù)售合同進(jìn)行網(wǎng)上備案登記。商品房銷(xiāo)售過(guò)程中常存在買(mǎi)賣(mài)雙方信息不對(duì)稱(chēng)、開(kāi)發(fā)商隱瞞預(yù)銷(xiāo)售情況等一系列行為，因此應(yīng)該實(shí)施新建的商品房的預(yù)售都必須進(jìn)行預(yù)銷(xiāo)售合同的網(wǎng)上備案登記制度。開(kāi)發(fā)商申請(qǐng)辦理預(yù)售許可證。同時(shí)，必須上報(bào)所有樓盤(pán)信息，在地區(qū)的房地產(chǎn)交易中心辦理網(wǎng)上公開(kāi)手續(xù)，所有消費(fèi)者都能在網(wǎng)絡(luò)上查詢(xún)相對(duì)應(yīng)的在售樓盤(pán)的銷(xiāo)售情況。網(wǎng)上備案登記制度在使市場(chǎng)更加公開(kāi)透明，對(duì)規(guī)范銷(xiāo)售行為，正確引導(dǎo)投資和消費(fèi)起到了積極作用。（3）規(guī)范房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的經(jīng)營(yíng)方式。中介機(jī)構(gòu)雖然在國(guó)內(nèi)起步較晚，但發(fā)展勢(shì)頭較快。中介機(jī)構(gòu)的活躍性是一個(gè)國(guó)家房地產(chǎn)業(yè)走向成熟的重要標(biāo)志。最近幾年，國(guó)內(nèi)大部分地區(qū)，新房、二手房以及房屋租賃的發(fā)展勢(shì)頭較好，房地產(chǎn)中介市場(chǎng)出現(xiàn)了較大的機(jī)會(huì)。但目前中介機(jī)構(gòu)的員工素質(zhì)普遍偏低，使得工作中出現(xiàn)很多以不正當(dāng)手段謀取私利的行為，因此中介機(jī)構(gòu)要建立健全公司的人員選擇、職前培訓(xùn)和在職績(jī)效考核制度，完善對(duì)房地產(chǎn)中介相關(guān)專(zhuān)業(yè)知識(shí)的培訓(xùn)，全面提高中介機(jī)構(gòu)員工的綜合素質(zhì)?！尽浚?］ ［J］.財(cái)經(jīng)論壇，2010.（10）.［2］ ［J］.江西金融職工大學(xué)學(xué)報(bào)，2010.（12）.［3］ ［J］.經(jīng)濟(jì)研究參考，2006.(55).［4］ ［J］.商業(yè)時(shí)代，2006.(15).［5］ ［D］.吉林大學(xué)，2009.第三篇：我國(guó)慈善事業(yè)發(fā)展中存在的問(wèn)題及對(duì)策分析我國(guó)慈善事業(yè)發(fā)展中存在的問(wèn)題及對(duì)策分析[摘 要]20世紀(jì)90年代中后期我國(guó)慈善事業(yè)大力發(fā)展，但是在發(fā)展過(guò)程中存在許多問(wèn)題，制約著其發(fā)展進(jìn)程。為了解決這一問(wèn)題，促進(jìn)我國(guó)慈善事業(yè)的大發(fā)展本文提出了一系列的對(duì)策建議。[關(guān)鍵詞]慈善事業(yè)；問(wèn)題；對(duì)策慈善事業(yè)的發(fā)達(dá)程度是一個(gè)社會(huì)文明進(jìn)步的標(biāo)志，慈善事業(yè)可以有效彌補(bǔ)政府社會(huì)保障之不足，也是構(gòu)建和諧社會(huì)的基礎(chǔ)之一。但由于我國(guó)慈善事業(yè)發(fā)展比較晚，加上人們的慈善意識(shí)淡薄，政府在慈善事業(yè)中的不合理定位以及慈善組織力量的弱小，我國(guó)慈善事業(yè)發(fā)展比較緩慢。發(fā)展過(guò)程中存在著諸多問(wèn)題。[中圖分類(lèi)號(hào)] [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼]A 社會(huì)參與慈善事業(yè)的意識(shí)淡薄中國(guó)傳統(tǒng)慈善文化的內(nèi)斂性、封閉性妨礙了人們的慈善行為。“我們常說(shuō)，中華民族是一個(gè)樂(lè)善好施的民族。但如果真要仔細(xì)分析一下，卻發(fā)現(xiàn)這種流行的說(shuō)法并不完全準(zhǔn)確，也不十分真實(shí)。”我國(guó)的傳統(tǒng)慈善文化以親親為起點(diǎn)，也多是以親親為終點(diǎn)，缺少西方的博愛(ài)主義和“普世”觀念。在大多數(shù)情形下，中國(guó)人的仁愛(ài)與慈善通常限于家族內(nèi)部或親近之人，沒(méi)能擴(kuò)展到對(duì)陌生人的幫助。目前我國(guó)還沒(méi)有專(zhuān)門(mén)規(guī)范慈善事業(yè)發(fā)展的綜合性的《慈善法》或《慈善事業(yè)促進(jìn)法》等基本法律。慈善公益組織制度、財(cái)務(wù)制度以及機(jī)構(gòu)的活動(dòng)領(lǐng)域、募捐款項(xiàng)、救助項(xiàng)目開(kāi)發(fā)等方面都缺乏相應(yīng)的法規(guī)依據(jù)。即使已經(jīng)頒布的涉及慈善事業(yè)發(fā)展的法律法規(guī)也比較零散籠統(tǒng)且難以得到落實(shí)。事實(shí)上，不完善的管理慈善事業(yè)的法律法規(guī)已成為中國(guó)慈善事業(yè)發(fā)展的桎梏。慈善組織是在行政需求下建立的。改革開(kāi)放后經(jīng)濟(jì)改革以及由此導(dǎo)致的社會(huì)轉(zhuǎn)型，導(dǎo)致社會(huì)各種矛盾突現(xiàn)，而有限的財(cái)政無(wú)法為所有社會(huì)成員緩解社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)，這時(shí)政府不得不尋求第三部門(mén)的幫助。而當(dāng)時(shí)社會(huì)力量比較弱小，社會(huì)組織不夠發(fā)達(dá)，當(dāng)時(shí)幾乎沒(méi)有慈善組織。政府只能從內(nèi)部分化出慈善組織，以便以合法的手段獲取慈善資源。我國(guó)大部分慈善組織從誕生之日起，就是一種半官方的組織。因而，我國(guó)慈善組織受到政府嚴(yán)格的控制。在登記管理上，實(shí)行“分級(jí)登記，雙重管理”制度，抬高了慈善組織的“準(zhǔn)入門(mén)檻”，限制了慈善組織的活動(dòng)范圍和領(lǐng)域。在慈善組織運(yùn)作過(guò)程中，慈善組織接受政府的財(cái)政撥款和人事任免，慈善組織的大部分領(lǐng)導(dǎo)是政府部門(mén)的離退休干部，極容易造成組織的官僚化，效率低下。我國(guó)慈善組織的公信力是很低的，中國(guó)社會(huì)并不缺少善心，缺少的是對(duì)公益組織的信心，這是國(guó)際著名咨詢(xún)機(jī)構(gòu)麥肯錫公司對(duì)中國(guó)公益事業(yè)做出的評(píng)價(jià)。慈善組織公信力低固然和政府的干預(yù)有關(guān)系，但非政府部門(mén)存在的“志愿失靈”也是慈善組織公信力低的一個(gè)重要原因。我國(guó)慈善機(jī)構(gòu)的決策權(quán)往往集中在幾個(gè)領(lǐng)導(dǎo)手中，缺乏必要的內(nèi)部監(jiān)督機(jī)制，慈善機(jī)構(gòu)理事會(huì)形同虛設(shè)，不能發(fā)揮應(yīng)有的決策作用。這就造成了慈善機(jī)構(gòu)有時(shí)候會(huì)做出一些違背慈善機(jī)構(gòu)章程宗旨，捐贈(zèng)人意愿的錯(cuò)誤決定。慈善基金會(huì)的半官方化及我國(guó)慈善事業(yè)的公示和監(jiān)督體系尚未完全建立，造成部分慈善機(jī)構(gòu)缺少必要的行業(yè)自律、監(jiān)督和審計(jì)，沒(méi)有募捐和執(zhí)行的專(zhuān)業(yè)分工，善款使用上隨意性大，甚至出現(xiàn)侵占、挪用、貪污捐贈(zèng)款物的行為，使得慈善機(jī)構(gòu)的公信力和效率經(jīng)常被質(zhì)疑。 ，營(yíng)造人人捐獻(xiàn)的社會(huì)氛圍慈善事業(yè)的發(fā)展首先需要適宜的社會(huì)文化環(huán)境。我國(guó)慈善事業(yè)的發(fā)展要首先弘揚(yáng)慈善文化：一是將慈善文化納入道德教育體系之中。從中小學(xué)生就開(kāi)始培養(yǎng)他們對(duì)慈善事業(yè)的情感，引導(dǎo)他們加深對(duì)慈善事業(yè)的理解，增強(qiáng)投身慈善事業(yè)的責(zé)任感。二是將慈善文化與企業(yè)文化相結(jié)合。慈善文化必須積極主動(dòng)地溶入企業(yè)文化，慈善機(jī)構(gòu)要與企業(yè)建立平等合作的“伙伴關(guān)系”，強(qiáng)化服務(wù)意識(shí)，努力為企業(yè)參與慈善事業(yè)創(chuàng)造各種有利條件。三是將慈善文化與傳播文化相結(jié)合。利用媒體的大眾性積極開(kāi)展各種宣傳活動(dòng)普及慈善教育、傳播慈善文化、弘揚(yáng)慈善精神、增強(qiáng)公眾慈善意識(shí)、擴(kuò)大慈善事業(yè)的影響力和感召力、提高公民道德素質(zhì)。慈善事業(yè)的發(fā)展需要法律的保駕護(hù)航。良好的法制化環(huán)境是慈善事業(yè)健康發(fā)展的有力保障。立法機(jī)關(guān)應(yīng)頒布相關(guān)的法律，我國(guó)現(xiàn)在涉及慈善方面只有《中華人民共和國(guó)公益事業(yè)捐贈(zèng)法》、《社會(huì)團(tuán)體登記管理?xiàng)l例》、《基金會(huì)管理?xiàng)l例》等三部法規(guī)。慈善機(jī)構(gòu)的認(rèn)定、注冊(cè)、管理、監(jiān)督，公益事業(yè)的產(chǎn)權(quán)、融投資、轉(zhuǎn)讓等實(shí)際已經(jīng)發(fā)生的問(wèn)題，都沒(méi)有法律可以參照。立法機(jī)關(guān)應(yīng)頒布相關(guān)的法律，使我國(guó)慈善事業(yè)的發(fā)展有法可依。因此文章建議政府盡快制定《慈善事業(yè)條例》，從法制上規(guī)范慈善事業(yè)的性質(zhì)、地位和原則。如《中國(guó)慈善事業(yè)發(fā)展綱要》中所述：推進(jìn)有關(guān)發(fā)展慈善事業(yè)的基本法的研究制定工作，在法律上進(jìn)一步明確慈善組織的法律地位、慈善募捐的主體、慈善募捐的監(jiān)督機(jī)制、慈善事業(yè)的主管部門(mén)、慈善活動(dòng)的程序、明確捐贈(zèng)人和受益人的權(quán)利義務(wù)，規(guī)范慈善事業(yè)的準(zhǔn)入、評(píng)估、監(jiān)管、公益產(chǎn)權(quán)界定與轉(zhuǎn)讓、投資、退出等行為。在慈善組織功能上，根據(jù)美國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)，慈善團(tuán)體的募捐機(jī)構(gòu)和實(shí)施機(jī)構(gòu)是分離的，募捐機(jī)構(gòu)專(zhuān)門(mén)從事慈善募捐專(zhuān)業(yè)，募捐的善款全部撥付給實(shí)施慈善服務(wù)的組織。這樣可以避免各慈善組織自發(fā)募捐影響捐助者的積極性，提高慈善事業(yè)的募捐效率?，F(xiàn)階段，我國(guó)要著重培育勸募市場(chǎng)，強(qiáng)力推進(jìn)募捐活動(dòng)，逐漸實(shí)現(xiàn)募捐機(jī)構(gòu)與實(shí)施機(jī)構(gòu)和協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)并存的格局。在慈善組織形式上，目前，中國(guó)慈善事業(yè)的參與主體主要可分為專(zhuān)門(mén)的慈善機(jī)構(gòu)如中華慈善總會(huì)和南京愛(ài)德基金會(huì)等；國(guó)際性的人道主義組織如從事人道主義救助事業(yè)的紅十字會(huì)；其他參與慈善活動(dòng)的非營(yíng)利性公益社會(huì)團(tuán)體等。慈善組織的官辦性再加上慈善組織建立時(shí)的非競(jìng)爭(zhēng)性，導(dǎo)致慈善