【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 光花園開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，在監(jiān)測(cè)時(shí)間內(nèi)房源有限，對(duì)區(qū)域價(jià)格的拉動(dòng)作用有限；新增樓盤(pán)如外海中央花園、泉城花園等位置較偏，價(jià)格相對(duì)較低。以上兩個(gè)原因?qū)е略摱螘r(shí)間西部區(qū)域價(jià)格漲幅較小。但隨著經(jīng)十西路沿線眾多中檔樓盤(pán)的上市和西部區(qū)域 道路改造的實(shí)施，西部區(qū)域的居住價(jià)值將迅速提升，發(fā)展前景被廣泛看好。 第三章 區(qū)域住宅市場(chǎng)分析 項(xiàng)目所在區(qū)域范圍界定 項(xiàng)目所在區(qū)域處于濟(jì)南西北部區(qū)域，自然環(huán)境相對(duì)較差，為濟(jì)南 市老工業(yè)區(qū)。根據(jù)項(xiàng)目所處地理位置、城市空間結(jié)構(gòu)、區(qū)域房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成熟度，將項(xiàng)目所在區(qū)域住宅市場(chǎng)范圍界定為：東到無(wú)影山中路，南到堤口路，西至二環(huán)西路，北到興濟(jì)河北路。 根據(jù)項(xiàng)目區(qū)域現(xiàn)有市場(chǎng)狀況，選擇以下樓盤(pán)作為樣本加以分析：泉城花園、外海西子城市花園、華夏金色陽(yáng)光花園、重汽翡翠郡等。 區(qū)域在售住宅項(xiàng)目分析 ? 供應(yīng)面積 項(xiàng)目列表 項(xiàng)目名稱 項(xiàng)目位置 開(kāi)發(fā)商 建筑面積 (萬(wàn)㎡ ) 推出時(shí)間 容積率 綠化率 價(jià)格 (元 /㎡ ) 銷(xiāo)售率 泉城花園 槐蔭區(qū)幸福路與西外環(huán)交界處 濟(jì)南四建房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 35 39% 4100 10% 外海西子 城市花園 幸福街與興 濟(jì)河交匯處 濟(jì)南外海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 36 一期 二期 三期 38% 3800 40% 華夏金色 陽(yáng)光花園 天橋區(qū)堤口 路 177 號(hào) 濟(jì)南華夏海龍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 一期 二期 三期 40% 4600 85% 重汽 翡翠郡 原濟(jì)南重型 汽車(chē)總廠廠 區(qū)內(nèi) 中國(guó)重型汽車(chē)集團(tuán)房地產(chǎn)公司 68 40% 高層小高層均價(jià) 4400花 園洋房均價(jià)4900 15% 區(qū)域內(nèi)商品房開(kāi)發(fā)以規(guī)模性開(kāi)發(fā)為主，市場(chǎng)供應(yīng)量相對(duì)較大。區(qū)域內(nèi)樣本樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)規(guī)模高達(dá) 萬(wàn)㎡，平均每個(gè)項(xiàng)目建筑面積為 37 萬(wàn)㎡左右，以規(guī)模性開(kāi)發(fā)為主。樣本樓盤(pán)未來(lái)市場(chǎng)供應(yīng)量約為 112 萬(wàn)㎡，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)激烈。 項(xiàng)目名稱 建筑面積（萬(wàn)㎡） 推出時(shí)間 價(jià)格 (元 /㎡ ) 銷(xiāo)售率 銷(xiāo)售周期 （月） 銷(xiāo)售速度 （㎡ /月） 泉城花園 35 4100 10% 4 8750 ? 價(jià)格及銷(xiāo)售 注：銷(xiāo)售 速度 =本期建筑面積 *銷(xiāo)售率 /銷(xiāo)售周期（單位：㎡ /月） 銷(xiāo)售周期 =住宅銷(xiāo)售率實(shí)現(xiàn)日期－住宅開(kāi)售日期（單位：月） 并根據(jù)銷(xiāo) 售間歇期做適當(dāng)修正 區(qū)域樣本樓盤(pán)加權(quán)銷(xiāo)售均價(jià)為 4270 元 /㎡，有一定升值空間 區(qū)域樣本樓盤(pán)價(jià)格情況0100020xx300040005000價(jià)格 ( 元 / ㎡ ) 4100 3800 4600 4552 4270泉城花園外海西子城市花園華夏金色陽(yáng)光花園重汽翡翠郡區(qū)域加權(quán)均價(jià) 7 月份濟(jì)南北部區(qū)域市場(chǎng)均價(jià)為 4578 元 /㎡，濟(jì)南整體市場(chǎng)均價(jià) 4812 元 /㎡，西部區(qū)域價(jià)格與濟(jì)南整體區(qū)域市場(chǎng)價(jià)格差距較以往縮小。區(qū)域內(nèi)樣本樓盤(pán)加權(quán)均價(jià)為 4270 元 /㎡，遠(yuǎn)低于濟(jì)南整體市場(chǎng)均價(jià)，低于西部區(qū)域市場(chǎng)均價(jià)約 300 元 /㎡，區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目仍有一定的升值空間。 區(qū)域內(nèi)樣本樓盤(pán)均價(jià)在 38008800 元 /㎡之間，跨度較大，主要由于地段、產(chǎn)品類型的不同，使得價(jià)格差異較大。同一個(gè)項(xiàng)目 ，由于產(chǎn)品的不同，價(jià)格跨度區(qū)間大，翡翠郡，小高層、高層類產(chǎn)品均價(jià)在 4400 元 /㎡左右，花園洋房均價(jià)則為 4900 元 /㎡，別墅類預(yù)計(jì)均價(jià)在 8800 元 /㎡左右。 平均銷(xiāo)售速度為 8194 ㎡ /月，銷(xiāo)售速度較快 區(qū)域內(nèi)樣本樓盤(pán)平均銷(xiāo)售速度為 8194 ㎡ /月，銷(xiāo)售速度較快。由于區(qū)域內(nèi)周邊自然環(huán)境、生活環(huán)境相對(duì)較差，樓盤(pán)均注重產(chǎn)品的塑造、戶型的設(shè)計(jì)、景觀的規(guī)劃、小區(qū)配套的完善，形成較高的性價(jià)比，取得競(jìng)爭(zhēng)的優(yōu)勢(shì)，并通過(guò)較強(qiáng)力度的營(yíng)銷(xiāo)推廣為銷(xiāo)售提供有力的支持，外海西子 城市花園 36 一期 二期 三期 3800 40% 26 華夏金色 陽(yáng)光花園 一期 二期 三期 4600 5% 20 重汽翡翠郡 68 高層和小高層均價(jià) 4400，花園洋房均價(jià) 4900，別墅均價(jià) 8800 15% 13600 使得區(qū)域內(nèi)樣本樓盤(pán)的銷(xiāo)售速度較快。由于各樓盤(pán)的推廣節(jié)奏和銷(xiāo)售策略不同， 使得區(qū)域內(nèi)樣本樓盤(pán)銷(xiāo)售速度差異較大，其中外海西子城市花園通過(guò)放緩銷(xiāo)售節(jié)奏，坐等區(qū)域的升值，以獲取更大升值，對(duì)銷(xiāo)售節(jié)奏進(jìn)行控制。整體上講，區(qū)域內(nèi)樓盤(pán)銷(xiāo)售速度較快。 ? 產(chǎn)品分析 項(xiàng)目名稱 建筑類型 容積率 綠化率 戶型 主力戶型 暢銷(xiāo)戶型 滯銷(xiāo)戶型 裝修標(biāo)準(zhǔn) 泉城花園 21 棟小高層 10 棟多層和 3棟高層 39% 一室（兩）廳 6070 ㎡，兩室 兩廳一衛(wèi) 88106 ㎡，三室兩廳兩 衛(wèi) 120－ 130㎡ 兩室兩 廳一衛(wèi) 88106 ㎡ 一室（兩）廳 6070 ㎡，兩室 兩廳一衛(wèi) 88106 ㎡， 三室兩廳兩 衛(wèi) 120 ㎡ 三室兩廳兩 衛(wèi) 130 ㎡ 廚衛(wèi)簡(jiǎn)裝 外海西子 城市花園 多層小高層 38% 二室二廳 89109 ㎡，三室二廳 109129 ㎡，四室 二廳和五室二廳 144－ 158 ㎡， 復(fù)式 140210㎡ 二室二 廳 89 ㎡ 三室二 廳 128 128 ㎡ 二室二廳 89㎡， 三室二廳 128129 ㎡ 二室二廳 108 109 ㎡，五室 二廳 144158 ㎡，復(fù)式 140 210 ㎡ 廚衛(wèi)簡(jiǎn)裝 華夏金色 陽(yáng)光花園 4 棟小高層 12 棟多層 40% 二室二廳一衛(wèi) （ 90~105） 三 室二廳二衛(wèi) （ 110~140） 二室二廳 一衛(wèi)（ 90 ~105）三 室二廳二 衛(wèi)（ 110~ 141） 二室二廳一衛(wèi) 90 ㎡，三室二廳 二衛(wèi) 110~130 三室二廳 140150 ㎡ 廚衛(wèi)簡(jiǎn)裝 重汽 翡翠郡 多層， TOWNHOUSE 疊拼洋房，花 園洋房，小高 層，高層 40% 花園洋房二室 90100 ㎡，三室 二廳 130160㎡； 別墅 200270㎡； 二室二廳 8497㎡ 三室二廳 108140 ㎡ 花園洋房 三室二廳 130160 ㎡ 別墅 200 270 ㎡，二 室二廳 92 95 ㎡ ， 三室二廳 108140 ㎡ 花園洋房二室 90 100 ㎡，三室二廳 130160 ㎡；別墅 200270 ㎡；二室 二廳 8495㎡，三 室二廳 108120㎡ 二室二廳 97 ㎡ 三室二廳 140 ㎡ 廚衛(wèi)簡(jiǎn)裝 建筑類型多樣，主要以多層、小高層為主 區(qū)域內(nèi)樓盤(pán)建筑類型多樣，有多層、小高層、高層、花園洋房、疊拼別墅、聯(lián)排別墅等多種建筑類型，幾乎涵蓋了濟(jì)南所有的建筑形式。其中主要建筑類型以多層、小高層為主，高層有逐漸增多的趨勢(shì)。 容積率集中在 之間 區(qū)域樣本樓盤(pán)容積率分布 0%50%25%25% 下 上 區(qū)域內(nèi)樣本樓盤(pán)容積率集中在 之間，隨著城市建設(shè)用地的減少和區(qū)域的發(fā)展，容積率有逐漸增加的趨勢(shì)。處于 之間樓盤(pán)多為開(kāi)發(fā)商較早獲取的土地，而容積率相對(duì)較高的項(xiàng)目則屬于開(kāi)發(fā)商近兩年獲取的土地。這也意味著區(qū)域內(nèi)將以小高層、高層等建筑形式為主，多層主要集中在早期獲取土地的項(xiàng)目后期供應(yīng)上。 綠化率在 38%40%之間 區(qū)域內(nèi)自然環(huán)境較差，通過(guò)較高綠化率提升樓盤(pán)品質(zhì)。樓盤(pán)綠化率集中在 38%40%之間，具有較高的綠化率。各個(gè)樓盤(pán)的景觀規(guī)劃和設(shè)計(jì)都屬于精心設(shè)計(jì)的。 戶型多樣化，可 以滿足不同層次消費(fèi)者需求 區(qū)域內(nèi)戶型多樣化，有一室一廳、一室二廳、兩室二廳、三室二廳、四室二廳、五室二廳、花園洋房、聯(lián)排別墅、疊拼別墅、復(fù)式等多種戶型設(shè)計(jì)。可以充分滿足區(qū)域內(nèi)各類消費(fèi)者的不同層次的需求。 普通住宅：一室 (兩 )廳 6070 ㎡；兩室兩廳一衛(wèi) 88108 ㎡；三室兩廳兩衛(wèi) 110140 ㎡；四室二廳和五室二廳 144158 ㎡；復(fù)式 140210 ㎡； 花園洋房：二室 90100 ㎡；三室二廳 130160 ㎡ 別 墅： 200270 ㎡。 主力戶型：二室二廳 85105 ㎡；三室二廳 110160 ㎡ 樣本 樓盤(pán)的主力戶型為二室二廳 85105 ㎡；三室二廳 110140 ㎡。 大盤(pán)成熟樓盤(pán)內(nèi)花園洋房和別墅區(qū)域內(nèi)暢銷(xiāo) 由于大盤(pán)具有完善的配套，通過(guò)規(guī)模性開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)花園洋房和別墅產(chǎn)品有助于實(shí)現(xiàn)高的性價(jià)比。 暢銷(xiāo)戶型：小戶型面積和舒適度高的戶型暢銷(xiāo) 暢銷(xiāo)戶型注重動(dòng)靜分區(qū)、干濕分離、南北通風(fēng)的小戶型面積搭配同時(shí)具備高的舒適度。一室一廳 60 ㎡左右，二室二廳 8595 ㎡，三室二廳 110130 ㎡。 滯銷(xiāo)戶型：戶型設(shè)計(jì)較差和頂層及大面積戶型相對(duì)較為滯銷(xiāo) 區(qū)域樓盤(pán)主要為中檔產(chǎn)品為主，價(jià)格是一大競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，面積較大的戶型，總價(jià)相對(duì)較高 ，銷(xiāo)售速度較為緩慢。戶型設(shè)計(jì)差和頂層及大面積戶型較為滯銷(xiāo)。二室二廳 10 109 ㎡，三室二廳 140150 ㎡、五室二廳 144158 ㎡，復(fù)式 140210 ㎡等銷(xiāo)售速度較為緩慢。 廚衛(wèi)簡(jiǎn)裝為主要交房標(biāo)準(zhǔn) 區(qū)域內(nèi)樓盤(pán)交房標(biāo)準(zhǔn)主要為廚衛(wèi)簡(jiǎn)裝，其他毛坯，這與市場(chǎng)主流交房標(biāo)準(zhǔn)相一致，同時(shí)消費(fèi)者的認(rèn)可度高。 ? 客群分析 項(xiàng)目名稱 客戶群特征 泉城花園 購(gòu)買(mǎi)者以在項(xiàng)目周邊區(qū)域居住和工作的人居多，購(gòu)買(mǎi)一室和兩室的客戶以年輕人 居多，購(gòu)買(mǎi)三室的客戶以為改善居住條件為購(gòu)買(mǎi)目的的中年人為主。購(gòu)買(mǎi)客戶對(duì) 四建的品牌有較高的評(píng)價(jià)。 外海西子 城市花園 主力目標(biāo)客群為周邊原有居民二次置業(yè)為主，改善居住環(huán)境。 行業(yè)上看為周邊事 業(yè)機(jī)關(guān)單位人員以及在區(qū)域內(nèi)工作的私營(yíng)業(yè)主。 華夏金色 陽(yáng)光花園 從區(qū)域上來(lái)說(shuō)，金色陽(yáng)光花園客戶群主要來(lái)自天橋區(qū)和槐蔭區(qū)，來(lái)自于中部、東部 和南部居民較少。從職業(yè)分布上而言，主要有項(xiàng)目附近的果品批發(fā)市場(chǎng)業(yè)主、天橋 區(qū)行政人員等。 重汽 翡翠郡 主力目標(biāo)客群為周邊原有居民二次置業(yè)為主，改善居住環(huán)境。 同時(shí)包括其他區(qū)域重 視教育的家長(zhǎng)，外地在濟(jì)常年工作的個(gè)體營(yíng)業(yè)主，渴望取得濟(jì)南戶口，為將來(lái)孩子 教育學(xué)習(xí)提供良好環(huán)境 的消費(fèi)者。 客群層次多樣化。區(qū)域樣本樓盤(pán)主力客群為周邊居民升級(jí)置業(yè)需求為主。樣本樓盤(pán)周邊經(jīng)商者構(gòu)成主力客群，年輕人青睞小戶型產(chǎn)品。此外，區(qū)域消費(fèi)者對(duì)于開(kāi)發(fā)商的品牌具有一定認(rèn)知度，對(duì)開(kāi)發(fā)商的實(shí)力較為關(guān)注。 ? 區(qū)域潛在供應(yīng)分析潛在供應(yīng)： 地塊 位置 土地面積（畝） 規(guī)劃用地 性質(zhì) 容積率 建 筑密度 綠地率 預(yù)計(jì)建筑 類型 預(yù)計(jì)建筑 面積萬(wàn)㎡ 007G16 原濟(jì)南 軋鋼廠 地塊 地塊一 34 地塊二 30 地塊一居住 地塊二公建 地塊一地 上≤ ；地 下≤ 二地上≤ ； 地下≤ 地塊一 ≤ 20% 地塊二 ≤ 42% 地塊一 ≥ 35% 地塊二 ≥ 30% 小高層 高層 5 順馳項(xiàng)目 順馳緯十 二馬路 284 居住 —— —— —— 小高層 高層 27 交專西地塊 位于北園 大街南側(cè)， 東至交專 加油站，南 至交專北墻 ，西至交校 北路 41 —— —— —— —— —— —— 根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研及已知市場(chǎng)情況周邊潛在土地供應(yīng)相對(duì)較少，上市時(shí)間存在較大的不確定性。已知供應(yīng)預(yù)計(jì)建筑類型以小高層、高層為主，預(yù)計(jì)建筑面積約 35 萬(wàn)㎡左右。此外，隨著政府舊城改造力度的加大，區(qū)域以廠房企業(yè)以及棚戶區(qū)為主，潛在土地供應(yīng)較大。 區(qū)域舊村改造供應(yīng)： 項(xiàng)目名稱 建筑面積（萬(wàn)㎡） 銷(xiāo)售率 碧桂園 20 10% 匯馨祥和苑 65% 美里苑 70% 西沙小區(qū) 35 50% 西苑怡和園 30 90% 區(qū)域周邊為近幾年濟(jì)南舊村改造項(xiàng)目的熱點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)域之一。存在著大量的舊村改造項(xiàng)目 。選取周邊典型舊村改造項(xiàng)目為樣本，了解其供應(yīng)情況。樣本舊村改造項(xiàng)目規(guī)模約 95 萬(wàn)㎡，未來(lái)供應(yīng)量約 40 萬(wàn)㎡。 近期濟(jì)南為迎接奧運(yùn)會(huì)和全運(yùn)會(huì)，樹(shù)立城市形象，加大了舊村改造力度， 20xx 年 7 月進(jìn)行了近年來(lái)最大力度的一次舊村改造拆違風(fēng)暴。據(jù)有政府不完全統(tǒng)計(jì)，濟(jì)南舊村改造項(xiàng)目高達(dá) 1000 萬(wàn)平方左右。大規(guī)模的舊村改造不可能完全拆除，進(jìn)行引導(dǎo)或者完善手續(xù)將是一種眾望所歸的趨勢(shì)，這使得項(xiàng)目周邊的舊村改造項(xiàng)目有可能合法化，以滿足中低收入群體的居住需求。此外，進(jìn)行舊村改造開(kāi)發(fā)的開(kāi)放商通常具備較大實(shí)力，有能力逐步完善手續(xù)，對(duì)周邊中 低檔商品房形成較大的競(jìng)爭(zhēng)威脅。 ? 區(qū)域未來(lái)發(fā)展預(yù)測(cè)分析 ? 濟(jì)南：城區(qū)發(fā)展 西風(fēng)漸近 后天優(yōu)勢(shì)打造新面