【文章內(nèi)容簡介】 養(yǎng)老的對象等等。 心理特征：常出差于旅游城市，思想觀念較新，喜好接受新生事物，懂得體驗享受生活。 主要為投資型和度假需求型客戶。 消費者分類： 在高層中、小戶需求型購房者當中，根據(jù)心理特征，分為兩類客戶： 一類客戶（篤定型）：買高層就是為了買風景，價格不是首要因素。該類客戶會選擇 7— 12層有好視野的戶型。 二類客戶（無奈型）：想要高層風景，但又在乎價格。該類客戶會選 7 層以下或視野景觀相對差一點的戶型。 從目標消費 者的分析來看，本項目目標客戶群相比較而言有較高的文化層次，觀念較新，且有一定的經(jīng)濟實力。 （二）產(chǎn)品定位（市場定量調(diào)查分析） 調(diào)查時間： — 調(diào)查地點：三亞市鳳凰機場、金鳳凰大酒店、亞龍灣旅游度假區(qū)、解放路；?？谑协h(huán)島泰得大酒店、美裕珍珠專賣店。 調(diào)查方式：同類問卷抽樣調(diào)查 實際發(fā)放問卷： 150 份 回收有效問卷： 126 份 基本市場參數(shù)如下： 1．接受調(diào)查的常住人口比例 2．潛在客戶購房原因 3．大眾了解樓盤信息的渠道 5．購房人群對車庫的需求 6．潛在客戶的職業(yè)分布 7．購買高層中、小戶型房產(chǎn)的主要動機 8．潛在購房者認為合理的價位 9．潛在購房者理想的套面積 10．潛在購房者理想的戶型： 11．購房時主要聽取誰的意見 市場調(diào)查結(jié)果分析 臨海高層旅游度假住宅處在熱買階段的上升過程，高層臨海樓盤的最大優(yōu)點是視野開闊，臨海景觀是本項目的最大賣點。 本項目建設(shè)規(guī)劃設(shè)計合理，戶型格局基本可以滿足購買者需求心理。 據(jù)本次調(diào)查，潛在客戶中有 65%的人群兼具旅游度假和保值升值的購房心理。 通過市場調(diào)查和深度訪問， 上海、北京、山西和東北地區(qū)是本項目的主要目標客戶群。 物業(yè)收費有市場依據(jù)。經(jīng)過對調(diào)查部分代表性樓盤的物業(yè)管理情況，以及對市民物管接受心理的調(diào)查得出：消費者在物業(yè)管理方面有比較高的希望值，在物業(yè)費用方面，價格的選擇多數(shù)在 — 元左右，占總調(diào)查人數(shù)的八成。 結(jié)合市調(diào)市場需求和項目特征，將金色年華海景小區(qū)定位為“開啟現(xiàn)代高檔海景度假新生活的標志性建筑”。引領(lǐng)三亞旅游房產(chǎn)消費市場，建成該地區(qū)首個高品質(zhì)的海景高層樓盤。 項目規(guī)劃 本項目的總體設(shè)計思路是創(chuàng)建一個回歸自然、高尚、新穎、別致而充滿文化情趣的海景社區(qū)，著力體現(xiàn) 21世紀居住建筑人性化的原則。 一、總體布局 在總體布局上，采取了“一三三”的布局格式，即：一組林蔭步行道，南北貫穿小區(qū)，延伸至公共綠地。以四個建筑單元為核心，采取錯位錯層方式設(shè)計，確保每棟樓每間房都能觀賞到山景或海景。每個單元由一棟 15— 25 層住宅圍合而成，四個單元住宅以南洋內(nèi)廊作弧形拼接而成。 二、建筑風格 順應消費者對人性化住宅的心理需求，本項目采用了新古典南洋風格的建筑形式。 在立面造型上，采用三段式設(shè)計，充分運用豐富的古典建筑符號和線腳；凸穿設(shè)計，豐富室內(nèi)空間；綠 色玻璃配合白色鋁合金窗，加上外墻的高級涂料，使二個組團色彩協(xié)調(diào)統(tǒng)一。 小區(qū)輪廓設(shè)計上， 15— 25 層住宅錯落有致，擺布有序，四個單元屋頂造型豐富，整個小區(qū)輪廓線豐富優(yōu)美。 小區(qū)充分發(fā)揮了建筑環(huán)境概念設(shè)計，大膽地通過人造豐富小區(qū)景觀層次，以環(huán)藝的質(zhì)素提升小區(qū)品味和檔次。 小區(qū)以四個主題熱帶園林景觀小品配合四個建筑單元，整體內(nèi)外空間交錯穿插，一氣呵成，園林、步行道、綠地、小品等前后呼應，渾然一體。 三、戶型結(jié)構(gòu) 本項目戶型設(shè)計經(jīng)典實用，靈活多變。單體采用經(jīng)典平面，大廳小臥室，明廁明廚；戶內(nèi)可自由分割， 戶與戶之間可自由調(diào)整。具體戶型上以 40— 60 平米一房， 80— 85 平米的兩房二廳為主，其戶型、套數(shù)比例如下： 戶型 面積 套數(shù) 比例 三室兩廳 120m2 20 % 二室二廳 8085m2 96 % 一室一廳 60m2 204 % 一室 40m2 145 % 第五節(jié) 項目周邊市場環(huán)境分析 本項目周邊有麗景海景小區(qū)、皇家生態(tài)海景花園和三亞藍月灣海景酒店公寓多個上規(guī)模住宅小區(qū)和產(chǎn)權(quán)式度假酒店，加上在建的本項 目，該地段正逐漸成為三亞紅沙地區(qū)新生的旅游度假區(qū)域之一。 （一）、周邊住宅小區(qū)分布情況 本項目附近有麗景海景小區(qū)、皇家生態(tài)海景花園和藍月灣海景酒店公寓多個小區(qū)。 前者主要技術(shù)指標為：用地面積 35, ㎡，建筑面積 53, ㎡，容積率 ，密度 %，綠化率 65%以上，由三幢 11— 13 層帶高檔電梯高層和16幢獨立式別墅組成的低密度、低容積率的現(xiàn)代化高檔社區(qū)。有隔層空中花園，采光通風效果較好，小區(qū)配套設(shè)施有：觀景池、泳池、網(wǎng)球場、會所、停車場（地上和地下）。 后者為三亞藍月灣海景酒 店公寓。該項目為精裝修小戶型酒店式公寓，共500 套 40 平米客房。戶型以 35 平米酒店式標準間為主。按四星級酒店配套：游泳池、網(wǎng)球場、貴賓會所、健身房、中西餐廳、大小會議室、兒童活動室、娛樂中心、商務中心、便利超市等。 （二）、競爭樓盤價格情況 三亞皇家生態(tài)海景花園于 2020 年 3月 1號開盤，高層均價在 12600 元，起價 10600 元，最高價為 16000 元。每層加價 380— 680 元。目前，銷售已達 60%。 三亞藍月灣海景酒店公寓 2020 年 5月 6日開盤報價最低為 萬 /套，最高為 萬 /套?，F(xiàn)每套均價為 40萬左右。目前，銷售已基本完畢。 第六節(jié) 本項目利弊分析（ SWOT 分析法） 一、優(yōu)勢分析 （一）發(fā)展商是具有良好口碑的老牌開發(fā)商，有長期房產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗和企業(yè)知名度。 （二）金色年華海景小區(qū)獨占海景資源和山景資源，高層小戶型將為住戶帶來良好的視野和風景。 （三）本項目周邊人文資源豐富，有利于提升本樓盤的文化品位，對目標消費者具有吸引力。 （四）本項目規(guī)模適中，具有規(guī)模、景觀、位置、交通的綜合性特征，可以獲取“綜合領(lǐng)先效應”。 （五）高層小戶型海景房是現(xiàn)代城市的象征，本項目依山而立，面海而視，鶴立山澗海畔，氣勢宏大，對消費者具有新鮮度和向往感。 （六）本項目戶型設(shè)計相宜深淺，以小為主，可變性強，具有緊湊、實用、合理、雅致的優(yōu)點。 （七）本區(qū)域沒有廠房和企業(yè)，污染源少、環(huán)境相對安靜。 （八）項目所在地負氧離子高達 11000 個單位（北京天安門處 150 個單位），適合于居住與度假。是老年人生活的天堂。 二、劣勢分析 （一）本項目位于三亞東部的紅沙鎮(zhèn)，雖然項目獨立封閉管理，與當?shù)孛裾蝗谙嗵?，對于高端消費者的觀念中，本項目似乎地段 檔次欠高。但隨著三亞市城市品味的逐步提升，地段檔次將會逐步提高。 （二）周邊大配套正在完善。住宅景觀的不均等。樓層和朝向的不同，景觀落差的感覺似有存在。 （三）目前，本項目周邊漁民作業(yè)區(qū)面積較大，魚排餐館較多，降低了本地塊的品味， 2020 年 10 月后海軍基地和市政府準備加快榆林港凈化工程，將漁民遷出榆林港灣。榆林港有望成為國際優(yōu)良的海軍基地和游艇港灣。 （四）項目位于城區(qū)主干道旁，周邊稍有一點噪音影響。待小區(qū)及紅沙鎮(zhèn)整體綠化完善后，環(huán)境效果將會更進一步優(yōu)化。 三、風險分析 （一）由于本項目是臨榆林灣 的首個高層中、小戶型房地產(chǎn)項目 ,對目標市場不熟悉 ,沒經(jīng)驗可以借鑒。能否起到“羊群”效應，既要看市場需求，又要看三亞紅沙整體效應的發(fā)揮。 （二）來自競爭對手的壓力，營銷過程中容易處于的被動地位。地域性和集群性銷售可爭取主動。 （三）高層購房及居住成本高，公攤面積雖不大、但物業(yè)管理費用略偏高。因為業(yè)主享受了較好的物業(yè)服務。 （四）本項目由于和民宅連片，易降低本項目的消費檔次。但由于市政府準備加快榆林港凈化工程，將漁民遷出榆林港灣。榆林港有望成為國際優(yōu)良的游艇港灣。消費檔次將大幅提升。 四、機會分析 （ 一）三亞市旅游房地產(chǎn)已在國內(nèi)外建立了強大的品牌力，本項目可借勢而行，減少本項目的告知成本。 （二）旅游產(chǎn)業(yè)已成為三亞市的支柱產(chǎn)業(yè)，每年大量的游客進入三亞度假休閑，為本項目市場提供更多機會。 （三）本地區(qū)可供開發(fā)的土地已經(jīng)不多，周邊地區(qū) 2020 年以前開發(fā)的樓盤，現(xiàn)在價格已經(jīng)是當初銷售價格的 — 3倍。 （四）目前三亞市房地產(chǎn)市場需求旺盛，基本上供不應求，尤其是臨海一線基本上無樓可售。 （五）紅沙跨海大橋建設(shè)將改變?nèi)齺喅鞘邪l(fā)展現(xiàn)狀，區(qū)域性交通地理優(yōu)勢在促進環(huán)榆林灣新的旅游景觀區(qū)形成的同時，對在三亞的旅 游度假的觀念亦會改變，項目市場角度視線可以更廣。 （六）連帶本項目，周邊已有 3個上規(guī)模的高檔旅游住宅小區(qū)，加之緊鄰紅沙鎮(zhèn)，這對本項目的商鋪來說，具有良好的市場經(jīng)營前景。 第四章 項目方案 第一節(jié) 場地選址 一、場地選擇 地理位置： 本項目地塊坐北朝南，背靠“龍脈”三亞最高的茍嶺山脈，面向“明潭”南中國海，左攬“青龍”龍嘴灣，右擁“白虎”虎頭嶺，是三亞第一風水寶地。金色年華海景小區(qū)位于大東海榆林灣畔，與三亞紅沙鎮(zhèn)隔街相鄰，是榆林灣畔目前在建的規(guī)模和規(guī)格均處于唯一狀態(tài)的住宅開發(fā)項目。項目 住宅以高層為主、并推出適量的商業(yè)用房來填補該地區(qū)高尚商業(yè)物業(yè)的空白。 交通條件： 本項目位于榆亞大道南側(cè)，距三亞鳳凰國際機場 25 公里，三亞往?？诘陌嘬嚢啻晤l繁，每隔 20 分鐘有一班車前往?？?，約 3 小時可到達；三亞市內(nèi)主要有 2 路、 4路兩條線路的公交車均經(jīng)過項目所在地，項目右側(cè)為正在新建的紅沙跨海大橋，將把大東海及榆林灣的旅游景點連成一片，使本項目區(qū)域的住戶，可徒步觀賞大東海及榆林灣的風景。 第二節(jié) 項目設(shè)計內(nèi)容與規(guī)模 一、設(shè)計依據(jù) （一）、委托方提供的各項原始資料及有關(guān)數(shù)據(jù)； （二）、三土房（ 2020 字第 0453 號； （三）、三亞市建設(shè)工程規(guī)劃許可證編號為 [2020]26 號； （四）、三亞市國土環(huán)境資源局文件； （五）、海南省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會和海南省房地產(chǎn)估價師協(xié)會統(tǒng)計的相關(guān)數(shù)據(jù)； （六）、海南省統(tǒng)計局相關(guān)數(shù)據(jù)資料； （七）、三亞房地產(chǎn)協(xié)會統(tǒng)計的相關(guān)數(shù)據(jù)； （八）、《海南省建筑安裝裝飾工程概預算定額》。 二、建筑設(shè)計 （一）、單體設(shè)計 戶型設(shè)計以人為本，結(jié)合海南的地域及氣候特點，注重通風、采光及遮陽設(shè)計，即滿足居住舒適要求，也符合市場需求。 注重戶型的景觀設(shè)計，臥室及客廳均有大面積飄 窗，視野開闊，小區(qū)美景盡現(xiàn)眼中。 （二）、造型與色彩 建筑體型設(shè)計上突出熱帶建筑風格，以輕巧的陽臺，必要的遮陽構(gòu)件形成造型特色，適應海南的地域及氣候特征。 立面造型手法統(tǒng)一，采用大面積飄窗及落地窗，出挑寬大陽臺，體現(xiàn)熱帶建筑風格。利用窗和陽臺的形態(tài)變化，產(chǎn)生立面裝飾效果。 建筑外墻飾面材料采用本地火山石、墻磚與外墻涂料結(jié)合。建筑立面做三段劃分，底層基座為深色火山石面磚，中間為磚紅色墻磚，中間為磚紅色墻磚，上部為淺色涂料，陽臺及挑板為淺色涂料。玻璃用淺綠色透明玻璃，整個建筑格調(diào)高雅，別致、具有地 域特色。 三、項目設(shè)計的主要指標： 建筑整體由兩期組成：一期由一棟 7 層樓（已建）構(gòu)成，共 ㎡；二期小高層 15 層一棟， 17 層兩棟，高層 25 層一棟，低層會所 3 層一棟組成。項目二期用地面積 畝（除紅沙大橋道路占地外，實際審批面積： 15,平方米，含一期 ㎡），總建筑面積 平方米，其中住宅面積 平方米，商場面積（分攤后） 平方米，會所 平方米，地下停車庫面積 4, 平方米（地下和地上停車場一共 188 個 )，容積率≤，綠化率≥ 40%，建筑密度≤ %，建筑高度≤ 80米。 第五章 管理組織機構(gòu) 本項目開發(fā)商為三亞泰星實業(yè)有限公司。該公司成立于 1992 年，注冊資本金為人民幣 2, 萬元