【正文】 程赴美國考察信用體系建設問題，并為此向黨和政府提出多項社會信用體系建設提案，是中國目前具有極高信用名望的企業(yè)家。會計師職稱。另一方面 ,確保銷售速度 ,加速資金回流。 項目總投資額為 8, 萬元。財務內(nèi)部收益率表明了項目所能支付的最高貸款利率 ,且該項目的財務內(nèi)部收益率高于行業(yè)基準收益率，說明該項目在財務上是可以接受的。有較強的還款能力。建設期間的銷售費用為投資成本，銷售期間的銷售費用列入期間費用。在三亞市中心城區(qū)可用于開發(fā)的土地日趨奇缺的情況，三亞“金色年華”項目絕佳區(qū)位和高品質(zhì)的產(chǎn)品決定了銷售前景和具有較強的投資收益能力、抗風險能力和償債能力，同時，三亞“金色年華”項目將以開發(fā)貸款合作為核心拉動個人按揭與銀行存款相關業(yè)務的合作，三亞天澤實業(yè)發(fā)展有限公司衷心希望能通過與金融機構的成功合作實現(xiàn)項目開發(fā)的雙贏。 （二）項目財務 現(xiàn)金流量分析 基準折現(xiàn)率取 12%計算。本項目商業(yè)用房起價為 12， 元，最高價為 16， ，均價為 15， 元。 本項目與三亞麗景海景小區(qū)、三亞皇家 生態(tài)海景花園和三亞藍月灣海景酒店公寓多個小區(qū)構成競爭樓盤，項目可比性較大，消費者在購房時也首先會進行比較衡量，由于本項目是高層項目，且有臨海優(yōu)勢，故在定價上應在競爭樓盤的均價以上浮動。注重建筑外型、內(nèi)部結構、住居環(huán)境的配套融合。公司長期從事房地產(chǎn)開發(fā)。金色年華海景小區(qū)位于大東海榆林灣畔，與三亞紅沙鎮(zhèn)隔街相鄰，是榆林灣畔目前在建的規(guī)模和規(guī)格均處于唯一狀態(tài)的住宅開發(fā)項目。能否起到“羊群”效應，既要看市場需求，又要看三亞紅沙整體效應的發(fā)揮。 （四）本項目規(guī)模適中，具有規(guī)模、景觀、位置、交通的綜合性特征，可以獲取“綜合領先效應”。 （一）、周邊住宅小區(qū)分布情況 本項目附近有麗景海景小區(qū)、皇家生態(tài)海景花園和藍月灣海景酒店公寓多個小區(qū)。 物業(yè)收費有市場依據(jù)。 第三節(jié) 項目定位 面對競爭激烈的房地產(chǎn)市場，公司要建立自己的品牌與形象，就必須長、短目標兼顧，為實施品牌戰(zhàn)略，在本項目定位時，須將區(qū)域、交通環(huán)境、配套設施、人文等各種因素綜合考慮。除了西藏自治區(qū)以外，全國其它省區(qū) (包括港、澳、臺）都有人在三亞市購買住房，國外如美國、德國、法國、加拿大、英國、俄羅斯等 17個國家人士也有在三亞市購房的，國外購房比例占 3％。 三亞泰星實業(yè)有限公司投資興建的三亞金色年華海景小區(qū)項目的建筑設計將項目的環(huán)境優(yōu)勢發(fā)揮到極至。三亞市內(nèi)主要有 2路、 4路及往亞龍灣方向的三條公交線路。漫步沙灘，作為三亞市標志的鹿回頭雕像映入眼簾。 （六）、有利于打開本地房地產(chǎn)市場向外地擴展的新局面。該公司成立于 1992 年，注冊資本金為人民幣 2, 萬元，公司總資產(chǎn)為人 民幣 38, 萬元。項目用地正面臨大東海榆林灣，具有豐富的住居度假元素。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。 28 第一節(jié) :場地選址168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。 8 第一節(jié) :項目承建建單位簡介 168。168。168。168。168。三亞泰星實業(yè)有限公司 “ 金色年華 ” 房地產(chǎn)開發(fā)項目二期工程可行性研究報告 三亞泰星實業(yè)有限公司 “金色年華”房地產(chǎn)開發(fā)項目二期工程 可 行 性 研 究 報 告 海南 ****管理咨詢有限公司 二 OO 八年四月十六日 目錄 第一章 :總論168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。 46 附表168。168。項目用地四周已有建成的居民區(qū)，是三亞市城市發(fā)展的原生地帶 ，擁有千年古井和天主教堂。公司長期從事房地產(chǎn)開發(fā)。 （七）、帶動三亞及其他周邊地區(qū)相關產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 三亞三面環(huán)山，綿延起伏，層次分明；山脈的延伸將市區(qū)分成若干青山圍成的空間，為城市不同地區(qū)提供了各具特色的空間景觀環(huán)境。上述兩條線路的公交車均經(jīng)過本項目所在地。項目的規(guī)劃設計、建筑設計、景觀設計均為專業(yè)團隊聯(lián)手擎創(chuàng)。 商品房銷售價格穩(wěn)中有升： 2020 年，以一批具有一定規(guī) 模的海景住宅小區(qū)進入市場為標志，三亞市房地產(chǎn)發(fā)展進入較快增長階段，商品房銷售價格有較大幅度的提高。 金色年華海景小區(qū)是目前三亞大東海環(huán)榆林灣第一個高層海景中、小戶型項目，具有標志性。經(jīng)過對調(diào)查部分代表性樓盤的物業(yè)管理情況，以及對市民物管接受心理的調(diào)查得出：消費者在物業(yè)管理方面有比較高的希望值，在物業(yè)費用方面，價格的選擇多數(shù)在 — 元左右，占總調(diào)查人數(shù)的八成。 前者主要技術指標為：用地面積 35, ㎡，建筑面積 53, ㎡，容積率 ，密度 %，綠化率 65%以上，由三幢 11— 13 層帶高檔電梯高層和16幢獨立式別墅組成的低密度、低容積率的現(xiàn)代化高檔社區(qū)。 （五）高層小戶型海景房是現(xiàn)代城市的象征，本項目依山而立，面海而視，鶴立山澗海畔，氣勢宏大，對消費者具有新鮮度和向往感。 （二）來自競爭對手的壓力，營銷過程中容易處于的被動地位。項目 住宅以高層為主、并推出適量的商業(yè)用房來填補該地區(qū)高尚商業(yè)物業(yè)的空白。 項目開發(fā)管理團隊 童石軍：三亞泰星實業(yè)有限公司董事長、法定代表人。 李巧馳 : 本公司銷售總監(jiān)。 （二）定價思路 1．定價原則 （ 1）以市場測試和資金回流為定價原則。 第十一章 投資估算與資金籌措 一、估算依據(jù) 《海南省建筑安裝裝飾工程概算定額》 類似建筑項目經(jīng)濟指標 國家及海南省現(xiàn)行有關規(guī)定 材料和設備價格信息 二、估算范圍 項目規(guī)用地面積 畝（除紅沙大橋道路占地外，實際審批面積：15, 平方米，含一期 ㎡），總建筑面積 平方米，其中住宅面積 平方米，商場面積（分攤后） 平方米，會所 平方米，地下停車庫面積 4,（地下和地上停車場一共 188 個 )。相關財務數(shù)據(jù)為（詳見附表“項目財務現(xiàn)金流量表”） 全部投資稅后財務內(nèi)部收益率： %。 本項目符合國家產(chǎn)業(yè)政策， 符合三亞市國民經(jīng)濟總體發(fā)展規(guī)劃要求，不僅房地產(chǎn)消費品市場有保證，而且資金既有企業(yè)自籌，又有銀行支持。 附表 3 項目投資計劃與資金籌措表 工程項目：三亞 .“金色年華”房地產(chǎn)開發(fā)項目 單位：萬元 序號 項目 投資 占總投資 備注 一 項目建設總投資 1 房地產(chǎn)開發(fā)成本 土地費用 依據(jù)委托方提供的相關資料 建安費用 附屬工程費用 室外工程費用 其他費用及 不可預見費 2 房地產(chǎn)開發(fā) 費用 銷售費用 管理費用 依據(jù)委托方提供的相關資料 財務費用 按一到三年期銀行貸款利率 ％，上浮 10%作融資費用，擬貸 4000 萬三年期計算利息， 二 資金籌措 1 自籌資金 2 銀行借貸資金 3 預售回籠 合計 三 盈余資金 附表 4 銷售收入預測表 工程項目：三亞 .“金色年華”房地產(chǎn)開 發(fā)項目 單位：萬元 序號 項 目 建設期 銷售期 收入 合計 前期 施工期 11 年 1月 11年 12 月 12 年 1月 12年 4月 09 年 5月 09年 12 月 10 年 1月 10年 12 月 1 住宅銷售收入（萬元） 2 停車位銷售收入（萬元） 3 可銷售面積（㎡） 4 比例（ %） 附表 5 資金投入預測表（成本預測表） 工 程 項 目 ： 三 亞 . “ 金 色 年 華 ” 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 項 目 單位：萬元 序號 項目 金額 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 比例 金額 比例 金額 比例 金額 比例 金額 一 土地一級開發(fā)成本 1 土地費用 2 項目前期費用 3 建筑安裝費用 4 附屬工程費 5 室外工程費 6 其他費用和不可預見費 二 期間費用 1 財務費用 2 管理費用 3 銷售費用 合計 附表 6 貸款還本付息估算表 工 程 項 目 ：． 三 亞 . “ 金 色 年 華 ” 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 項 目 單位：萬元 序號 項目 建設期 銷售期 前期 施工期 2020 年 1 月 — 2020 年 12 月 2020 年 1 月 — 2020 年月 4月 2020 年 5 月 — 2020 年 12 月 2020 年 1 月 — 2020 年 12 月 1 年初借款累計 2 本年新增借款 3 本年應計利息 4 本年應還本金 5 本年還本付息 6 年底借