【正文】 程赴美國(guó)考察信用體系建設(shè)問(wèn)題，并為此向黨和政府提出多項(xiàng)社會(huì)信用體系建設(shè)提案，是中國(guó)目前具有極高信用名望的企業(yè)家。會(huì)計(jì)師職稱(chēng)。另一方面 ,確保銷(xiāo)售速度 ,加速資金回流。 項(xiàng)目總投資額為 8, 萬(wàn)元。財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率表明了項(xiàng)目所能支付的最高貸款利率 ,且該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率高于行業(yè)基準(zhǔn)收益率，說(shuō)明該項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可以接受的。有較強(qiáng)的還款能力。建設(shè)期間的銷(xiāo)售費(fèi)用為投資成本，銷(xiāo)售期間的銷(xiāo)售費(fèi)用列入期間費(fèi)用。在三亞市中心城區(qū)可用于開(kāi)發(fā)的土地日趨奇缺的情況，三亞“金色年華”項(xiàng)目絕佳區(qū)位和高品質(zhì)的產(chǎn)品決定了銷(xiāo)售前景和具有較強(qiáng)的投資收益能力、抗風(fēng)險(xiǎn)能力和償債能力，同時(shí)，三亞“金色年華”項(xiàng)目將以開(kāi)發(fā)貸款合作為核心拉動(dòng)個(gè)人按揭與銀行存款相關(guān)業(yè)務(wù)的合作，三亞天澤實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司衷心希望能通過(guò)與金融機(jī)構(gòu)的成功合作實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的雙贏。 （二）項(xiàng)目財(cái)務(wù) 現(xiàn)金流量分析 基準(zhǔn)折現(xiàn)率取 12%計(jì)算。本項(xiàng)目商業(yè)用房起價(jià)為 12， 元，最高價(jià)為 16， ，均價(jià)為 15， 元。 本項(xiàng)目與三亞麗景海景小區(qū)、三亞皇家 生態(tài)海景花園和三亞藍(lán)月灣海景酒店公寓多個(gè)小區(qū)構(gòu)成競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)，項(xiàng)目可比性較大，消費(fèi)者在購(gòu)房時(shí)也首先會(huì)進(jìn)行比較衡量，由于本項(xiàng)目是高層項(xiàng)目，且有臨海優(yōu)勢(shì)，故在定價(jià)上應(yīng)在競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)的均價(jià)以上浮動(dòng)。注重建筑外型、內(nèi)部結(jié)構(gòu)、住居環(huán)境的配套融合。公司長(zhǎng)期從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。金色年華海景小區(qū)位于大東海榆林灣畔，與三亞紅沙鎮(zhèn)隔街相鄰，是榆林灣畔目前在建的規(guī)模和規(guī)格均處于唯一狀態(tài)的住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。能否起到“羊群”效應(yīng)，既要看市場(chǎng)需求，又要看三亞紅沙整體效應(yīng)的發(fā)揮。 （四）本項(xiàng)目規(guī)模適中，具有規(guī)模、景觀、位置、交通的綜合性特征，可以獲取“綜合領(lǐng)先效應(yīng)”。 （一）、周邊住宅小區(qū)分布情況 本項(xiàng)目附近有麗景海景小區(qū)、皇家生態(tài)海景花園和藍(lán)月灣海景酒店公寓多個(gè)小區(qū)。 物業(yè)收費(fèi)有市場(chǎng)依據(jù)。 第三節(jié) 項(xiàng)目定位 面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)，公司要建立自己的品牌與形象，就必須長(zhǎng)、短目標(biāo)兼顧，為實(shí)施品牌戰(zhàn)略，在本項(xiàng)目定位時(shí)，須將區(qū)域、交通環(huán)境、配套設(shè)施、人文等各種因素綜合考慮。除了西藏自治區(qū)以外，全國(guó)其它省區(qū) (包括港、澳、臺(tái)）都有人在三亞市購(gòu)買(mǎi)住房，國(guó)外如美國(guó)、德國(guó)、法國(guó)、加拿大、英國(guó)、俄羅斯等 17個(gè)國(guó)家人士也有在三亞市購(gòu)房的，國(guó)外購(gòu)房比例占 3％。 三亞泰星實(shí)業(yè)有限公司投資興建的三亞金色年華海景小區(qū)項(xiàng)目的建筑設(shè)計(jì)將項(xiàng)目的環(huán)境優(yōu)勢(shì)發(fā)揮到極至。三亞市內(nèi)主要有 2路、 4路及往亞龍灣方向的三條公交線路。漫步沙灘，作為三亞市標(biāo)志的鹿回頭雕像映入眼簾。 （六）、有利于打開(kāi)本地房地產(chǎn)市場(chǎng)向外地?cái)U(kuò)展的新局面。該公司成立于 1992 年，注冊(cè)資本金為人民幣 2, 萬(wàn)元，公司總資產(chǎn)為人 民幣 38, 萬(wàn)元。項(xiàng)目用地正面臨大東海榆林灣，具有豐富的住居度假元素。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。 28 第一節(jié) :場(chǎng)地選址168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。 8 第一節(jié) :項(xiàng)目承建建單位簡(jiǎn)介 168。168。168。168。168。三亞泰星實(shí)業(yè)有限公司 “ 金色年華 ” 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目二期工程可行性研究報(bào)告 三亞泰星實(shí)業(yè)有限公司 “金色年華”房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目二期工程 可 行 性 研 究 報(bào) 告 海南 ****管理咨詢(xún)有限公司 二 OO 八年四月十六日 目錄 第一章 :總論168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。 46 附表168。168。項(xiàng)目用地四周已有建成的居民區(qū)，是三亞市城市發(fā)展的原生地帶 ，擁有千年古井和天主教堂。公司長(zhǎng)期從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。 （七）、帶動(dòng)三亞及其他周邊地區(qū)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 三亞三面環(huán)山，綿延起伏，層次分明；山脈的延伸將市區(qū)分成若干青山圍成的空間，為城市不同地區(qū)提供了各具特色的空間景觀環(huán)境。上述兩條線路的公交車(chē)均經(jīng)過(guò)本項(xiàng)目所在地。項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)均為專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)聯(lián)手擎創(chuàng)。 商品房銷(xiāo)售價(jià)格穩(wěn)中有升： 2020 年，以一批具有一定規(guī) 模的海景住宅小區(qū)進(jìn)入市場(chǎng)為標(biāo)志，三亞市房地產(chǎn)發(fā)展進(jìn)入較快增長(zhǎng)階段，商品房銷(xiāo)售價(jià)格有較大幅度的提高。 金色年華海景小區(qū)是目前三亞大東海環(huán)榆林灣第一個(gè)高層海景中、小戶(hù)型項(xiàng)目，具有標(biāo)志性。經(jīng)過(guò)對(duì)調(diào)查部分代表性樓盤(pán)的物業(yè)管理情況，以及對(duì)市民物管接受心理的調(diào)查得出：消費(fèi)者在物業(yè)管理方面有比較高的希望值，在物業(yè)費(fèi)用方面，價(jià)格的選擇多數(shù)在 — 元左右，占總調(diào)查人數(shù)的八成。 前者主要技術(shù)指標(biāo)為：用地面積 35, ㎡，建筑面積 53, ㎡，容積率 ，密度 %，綠化率 65%以上，由三幢 11— 13 層帶高檔電梯高層和16幢獨(dú)立式別墅組成的低密度、低容積率的現(xiàn)代化高檔社區(qū)。 （五）高層小戶(hù)型海景房是現(xiàn)代城市的象征，本項(xiàng)目依山而立，面海而視，鶴立山澗海畔，氣勢(shì)宏大，對(duì)消費(fèi)者具有新鮮度和向往感。 （二）來(lái)自競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的壓力，營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程中容易處于的被動(dòng)地位。項(xiàng)目 住宅以高層為主、并推出適量的商業(yè)用房來(lái)填補(bǔ)該地區(qū)高尚商業(yè)物業(yè)的空白。 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理團(tuán)隊(duì) 童石軍：三亞泰星實(shí)業(yè)有限公司董事長(zhǎng)、法定代表人。 李巧馳 : 本公司銷(xiāo)售總監(jiān)。 （二）定價(jià)思路 1．定價(jià)原則 （ 1）以市場(chǎng)測(cè)試和資金回流為定價(jià)原則。 第十一章 投資估算與資金籌措 一、估算依據(jù) 《海南省建筑安裝裝飾工程概算定額》 類(lèi)似建筑項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 國(guó)家及海南省現(xiàn)行有關(guān)規(guī)定 材料和設(shè)備價(jià)格信息 二、估算范圍 項(xiàng)目規(guī)用地面積 畝（除紅沙大橋道路占地外，實(shí)際審批面積：15, 平方米，含一期 ㎡），總建筑面積 平方米，其中住宅面積 平方米，商場(chǎng)面積（分?jǐn)偤螅? 平方米，會(huì)所 平方米，地下停車(chē)庫(kù)面積 4,（地下和地上停車(chē)場(chǎng)一共 188 個(gè) )。相關(guān)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)為（詳見(jiàn)附表“項(xiàng)目財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表”） 全部投資稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率： %。 本項(xiàng)目符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策， 符合三亞市國(guó)民經(jīng)濟(jì)總體發(fā)展規(guī)劃要求，不僅房地產(chǎn)消費(fèi)品市場(chǎng)有保證，而且資金既有企業(yè)自籌，又有銀行支持。 附表 3 項(xiàng)目投資計(jì)劃與資金籌措表 工程項(xiàng)目：三亞 .“金色年華”房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng)目 投資 占總投資 備注 一 項(xiàng)目建設(shè)總投資 1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本 土地費(fèi)用 依據(jù)委托方提供的相關(guān)資料 建安費(fèi)用 附屬工程費(fèi)用 室外工程費(fèi)用 其他費(fèi)用及 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 費(fèi)用 銷(xiāo)售費(fèi)用 管理費(fèi)用 依據(jù)委托方提供的相關(guān)資料 財(cái)務(wù)費(fèi)用 按一到三年期銀行貸款利率 ％，上浮 10%作融資費(fèi)用，擬貸 4000 萬(wàn)三年期計(jì)算利息， 二 資金籌措 1 自籌資金 2 銀行借貸資金 3 預(yù)售回籠 合計(jì) 三 盈余資金 附表 4 銷(xiāo)售收入預(yù)測(cè)表 工程項(xiàng)目：三亞 .“金色年華”房地產(chǎn)開(kāi) 發(fā)項(xiàng)目 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng) 目 建設(shè)期 銷(xiāo)售期 收入 合計(jì) 前期 施工期 11 年 1月 11年 12 月 12 年 1月 12年 4月 09 年 5月 09年 12 月 10 年 1月 10年 12 月 1 住宅銷(xiāo)售收入（萬(wàn)元） 2 停車(chē)位銷(xiāo)售收入（萬(wàn)元） 3 可銷(xiāo)售面積（㎡） 4 比例（ %） 附表 5 資金投入預(yù)測(cè)表（成本預(yù)測(cè)表） 工 程 項(xiàng) 目 ： 三 亞 . “ 金 色 年 華 ” 房 地 產(chǎn) 開(kāi) 發(fā) 項(xiàng) 目 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng)目 金額 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 比例 金額 比例 金額 比例 金額 比例 金額 一 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本 1 土地費(fèi)用 2 項(xiàng)目前期費(fèi)用 3 建筑安裝費(fèi)用 4 附屬工程費(fèi) 5 室外工程費(fèi) 6 其他費(fèi)用和不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 二 期間費(fèi)用 1 財(cái)務(wù)費(fèi)用 2 管理費(fèi)用 3 銷(xiāo)售費(fèi)用 合計(jì) 附表 6 貸款還本付息估算表 工 程 項(xiàng) 目 ：． 三 亞 . “ 金 色 年 華 ” 房 地 產(chǎn) 開(kāi) 發(fā) 項(xiàng) 目 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng)目 建設(shè)期 銷(xiāo)售期 前期 施工期 2020 年 1 月 — 2020 年 12 月 2020 年 1 月 — 2020 年月 4月 2020 年 5 月 — 2020 年 12 月 2020 年 1 月 — 2020 年 12 月 1 年初借款累計(jì) 2 本年新增借款 3 本年應(yīng)計(jì)利息 4 本年應(yīng)還本金 5 本年還本付息 6 年底借