【正文】 財務(wù)現(xiàn)金流量表； 1敏感性分析表。因此本項目具有很強(qiáng)的競爭力。 三亞“金色年華”項目項目的開發(fā)不僅僅是在三亞灣市中心城區(qū)黃金地段的土 地上建起來的公寓樓，為經(jīng)濟(jì)條件不算富裕但有一定購買能力的客戶群打造一種全新的度假生活理念與方式。附表 10給出了兩個因素上下變動 10％時主要評估經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的變動情況。凈利潤 萬元，投資利稅率 %。企業(yè)自籌 3200 萬元，占總投資 %；申請銀行貸款 3500 萬元，占總投資的 %，預(yù)售回籠1,，占總投資的 %。定價的高低關(guān)系項目利潤的多少，以及銷售成功與否，所謂一分質(zhì)一分價，正確的項目營銷策略就是要如實地體現(xiàn)項目本身的價格，反映出項目的合理價格，做精確定價。本項目綜合性優(yōu)勢表明本項目最具有稀缺性特征。 （二）項目命名：金色年華 （三）廣告推廣策略 1．推廣 時間： 2020 年 7月至銷售結(jié)束 2．推廣階段劃分 推 廣 階 段 劃 分 階段 任務(wù) 推廣核心 第一階段 開盤炒作 項目推廣形象的強(qiáng)勢建立 第二階段 強(qiáng)銷 結(jié)合活動豐富項目的形象 第三階段 保證旺銷局面 享受天然氧吧的健康生活 二、定價策略 （一）定價指導(dǎo)思想 隨著海南經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展以及紅沙跨海大橋的建造，三亞紅沙區(qū)域優(yōu)勢驟然發(fā)揮出來。 江雯、秦波、周發(fā)武：本公司法律顧問，資深律師。國家一級注冊設(shè)計師。本項目的現(xiàn)場總指揮。 第五章 管理組織機(jī)構(gòu) 本項目開發(fā)商為三亞泰星實業(yè)有限公司。 （二）、造型與色彩 建筑體型設(shè)計上突出熱帶建筑風(fēng)格，以輕巧的陽臺，必要的遮陽構(gòu)件形成造型特色，適應(yīng)海南的地域及氣候特征。 （六）連帶本項目，周邊已有 3個上規(guī)模的高檔旅游住宅小區(qū)，加之緊鄰紅沙鎮(zhèn)，這對本項目的商鋪來說，具有良好的市場經(jīng)營前景。但由于市政府準(zhǔn)備加快榆林港凈化工程，將漁民遷出榆林港灣。待小區(qū)及紅沙鎮(zhèn)整體綠化完善后，環(huán)境效果將會更進(jìn)一步優(yōu)化。 二、劣勢分析 （一）本項目位于三亞東部的紅沙鎮(zhèn)，雖然項目獨立封閉管理，與當(dāng)?shù)孛裾蝗谙嗵?，對于高端消費(fèi)者的觀念中，本項目似乎地段 檔次欠高。 （二）金色年華海景小區(qū)獨占海景資源和山景資源，高層小戶型將為住戶帶來良好的視野和風(fēng)景。按四星級酒店配套：游泳池、網(wǎng)球場、貴賓會所、健身房、中西餐廳、大小會議室、兒童活動室、娛樂中心、商務(wù)中心、便利超市等。單體采用經(jīng)典平面，大廳小臥室，明廁明廚；戶內(nèi)可自由分割， 戶與戶之間可自由調(diào)整。以四個建筑單元為核心，采取錯位錯層方式設(shè)計，確保每棟樓每間房都能觀賞到山景或海景。 據(jù)本次調(diào)查，潛在客戶中有 65%的人群兼具旅游度假和保值升值的購房心理。 消費(fèi)者分類： 在高層中、小戶需求型購房者當(dāng)中，根據(jù)心理特征，分為兩類客戶： 一類客戶（篤定型）：買高層就是為了買風(fēng)景，價格不是首要因素。商品房平均銷售價格 ?9317 元 /平方米，和去年同期比增長 30%（其中普通商品住宅 6804 元 /平方米，商業(yè)用房 8037 元 /?平方米，產(chǎn)權(quán)式酒店和酒店式公寓 ?15201?元 /?平方米，一線海景公 寓、別墅 14172 元 /平方米）。這些政策主要是針對上海、廣州等房價整體水平已經(jīng)很高，房價又在瘋長的大城市。三亞城市發(fā)展土地告急，一路攀升， 政府開始提前啟用海棠灣、紅塘灣的城市發(fā)展儲備用地。 （三）、在社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制逐步建立的過程當(dāng)中，房地產(chǎn)業(yè)從主要靠政府政策調(diào)控向依靠市場和自身調(diào)節(jié)方向轉(zhuǎn)變，雖然國家和各級部門對房地產(chǎn)控制還是比較嚴(yán)，但現(xiàn)在靠市場、靠經(jīng)營，靠市場規(guī)則去經(jīng)營已成為房地產(chǎn)開發(fā)的行為準(zhǔn)則。 但是三亞市房地產(chǎn)在小戶型持續(xù)熱銷的趨勢下集中涌現(xiàn)出大量的小戶型項目，為適應(yīng)大的市場潮流，許多項目在硬件方面，從根本上限制高品質(zhì)產(chǎn)品的發(fā)展，從多次調(diào)查結(jié)果表明，目前在售物業(yè)中許多項目只是在大量的小戶型產(chǎn)品中缺乏高品質(zhì)的產(chǎn)品，不管是項目的總體定位，還是從產(chǎn)品的規(guī)劃與建筑設(shè)計上都缺乏國際化的水準(zhǔn)。優(yōu)美的自然環(huán)境使三亞成為最適合人類居住的城市，他是集陽光、海水、沙灘、氣候、森林、動物、溫泉、巖洞、風(fēng)情、田園十大旅游資源于一體的生態(tài)示范城，更具有全國獨一無二的空氣質(zhì)量和環(huán)境質(zhì)量。 。以“天涯文化”為代表的天涯海角人文景觀已蜚聲海外； 按國際水準(zhǔn)設(shè)計的南山文化旅游區(qū)堪稱一座巧奪天工的生態(tài)園林和佛教文化精品；以絕佳自然條件著稱的亞龍灣國家旅游度假區(qū)早已名揚(yáng)天下；夢幻般的海棠灣，不遠(yuǎn)的將來將以曠世佳作吸引世人的眼球。大東海、小東海、三亞灣、亞龍灣與三亞市民生活關(guān)系最為密切，海上的東島、西島仿佛是南海的兩扇大門，為寬闊的海面增加層次感。主要開發(fā)項目有：上海浦東“五牛城”，建成面積為 84, 平方米，是上海浦東標(biāo)志性建筑之一，和諧五牛組合銅雕，雄居黃埔江畔，為世人矚目；上海浦西泰星花園，建筑面積 200, 平方米；上海浦東泰星科工貿(mào)花苑，建成面積 32, 平方米；海南三亞奧力賽大酒店，計建成面積 6, 平方米，該酒店按四星級標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)和裝修，擁有客房 118 套，豪華大堂，餐廳，桑那健身及會 務(wù)廳，配備齊全，座落在三亞市城市中心，美麗多姿的三亞河畔。 （四）通過項目產(chǎn)品品質(zhì)的提升，進(jìn)一步提升三亞市中心城區(qū)的房地產(chǎn)項目檔次，打造三亞市標(biāo)志性旅游度假的公寓典范。 十、項目實施進(jìn)度安排 2020 年 4 月 30 好之前為前期準(zhǔn)備階段，預(yù)計到 2020 年 12 月 31 日項目竣工驗收，整個 項目開發(fā)經(jīng)營期估計為 3年時間。項目二期用地面積 畝（除紅沙大橋道路占地外，實際審批面積： 15,平方米，含一期 ㎡），總建筑面積 平方米，其中住宅面積 平方米，商場面積（分?jǐn)偤螅? 平方米，會所 平方米，地下停車庫面積 4, 平方米（地下和地上停車場一共 188 個 )，容積率≤，綠化率≥ 40%，建筑密度≤ %，建筑高度≤ 80米。項目用地的一側(cè)靠山，山峰清秀，植被極好。項目用地的一側(cè)靠山，山峰清秀，植被極好。168。168。168。168。168。168。168。168。168。 39 第十一章 :投資估算與資金籌措168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。 33 第二節(jié) :暖通設(shè)計168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。 10 第三章 :項目目市場情況的分析168。168。 8 第三節(jié) :項目建設(shè)的必要性168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。 4 第二節(jié) :可行性報告依據(jù)168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。 13 第二節(jié) :三亞市房地產(chǎn)市場環(huán)境分析168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。 28 第五章 :環(huán)境保護(hù)168。168。168。168。168。 32 第一節(jié) :主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)168。168。 32 第二節(jié) :結(jié)構(gòu)設(shè)計168。168。168。168。168。 33 第一節(jié) :給排水設(shè)計168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。項目用地一側(cè)緊臨公路，是從海口進(jìn)入三亞和從三亞市區(qū)進(jìn)入亞龍灣旅游區(qū)的主要干道，交通進(jìn)出入情況良好。本地塊水電配套和通訊條件優(yōu)越。上海浦西泰星花園，建筑面積 200, 平方米；上海浦東泰星科工貿(mào)花苑，建成面積 32, 平方米；海南三亞奧力賽大酒店，計建成面積6, 平方米，該酒店按四星級標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)和裝修，擁有客房 118 套，豪華大堂，餐廳，桑那健身及會務(wù)廳，配備齊全，座落在三亞市城市中心，美麗多姿的三亞河畔。 十二、資金籌措 （一）、申請國內(nèi)金融機(jī)構(gòu)貸款 3500 萬元； （二）、企業(yè)自籌資金 3200 萬元； （三）、預(yù)售回籠 1, 十三、社會效益 （一）、可以改善目前三亞市中心對總價要求在 35— 80 萬，單位面積在55120 左右平方米的高品質(zhì)的高層度假公寓地產(chǎn)產(chǎn)品的市場需求量。 第二章 項目背景 第一節(jié) 項目承建單位簡介 項目開發(fā)商為三亞泰星實業(yè)有限公司 。一般來說，季節(jié)風(fēng)期間的海流有較高安定性，日平均海表溫度一年中均超過21℃。眾多山頭也提供了眺望大海、河灣和城市景觀的制高點。 25 公里。本項目緊鄰的榆亞大道是公交體系的核心位置，新規(guī)劃的公交體系將覆蓋本區(qū)域，從本區(qū)域進(jìn)入城區(qū)任何地方，都可以通過公交工具解決。 近年來，三亞市在城市工業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入上投入巨資，改善城市投資環(huán)境：投資約 億元，使長達(dá) 公里的三亞灣得以建成 ,沿三亞灣濱海路前行 ,近處是椰樹搖曳生姿，遠(yuǎn)處是碧海晴天，煙波浩渺，美不勝收；投資約 億元進(jìn)行”兩河三岸”景觀建設(shè)，包括三亞東西兩河三路以及泊岸景觀建設(shè)工程，東西河兩座景觀步行橋工程和臨春橋等三座舊橋改造裝飾工程；整治工程成效顯著 ,三亞的”山、海、河、城“ 相互交融，熱帶濱海城市的景觀開始形成。 第三章 項目本身及市場情況分析 第一節(jié) 中國房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r 中國房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)在處于非常重要的轉(zhuǎn)變時期。商品房平均銷售價格 ?9317 元 /平方米，和去年同期比增長 30%（其中普通商品 住宅 6804 元 /平方米，商業(yè)用房 8037 元 /?平方米，產(chǎn)權(quán)式酒店和酒店式公寓 ?15201?元 /?平方米，一線海景公寓、別墅 14172 元 /平方米）。其中海景房的平均價格是 13000 元／平方米（毛胚）以上。 （三） 2020 年初三亞市房地產(chǎn)市場發(fā)展的情況。 （一）目標(biāo)市場定位 主要的客戶群體： 職業(yè)范疇：國內(nèi)外私營企業(yè)主、大公司職員、以及國內(nèi)有條件老人易地養(yǎng)老的對象等等。 （二）產(chǎn)品定位（市場定量調(diào)查分析） 調(diào)查時間： — 調(diào)查地點：三亞市鳳凰機(jī)場、金鳳凰大酒店、亞龍灣旅游度假區(qū)、解放路；?？谑协h(huán)島泰得大酒店、美裕珍珠專賣店。引領(lǐng)三亞旅游房產(chǎn)消費(fèi)市場，建成該地區(qū)首個高品質(zhì)的海景高層樓盤。 小區(qū)充分發(fā)揮了建筑環(huán)境概念設(shè)計，大膽地通過人造豐富小區(qū)景觀層次，以環(huán)藝的質(zhì)素提升小區(qū)品味和檔次。 后者為三亞藍(lán)月灣海景酒 店公寓?，F(xiàn)每套均價為 40萬左右。 （七）本區(qū)域沒有廠房和企業(yè)，污染源少、環(huán)境相對安靜。 （三）目前，本項目周邊漁民作業(yè)區(qū)面積較大，魚排餐館較多，降低了本地塊的品味， 2020 年 10 月后海軍基地和市政府準(zhǔn)備加快榆林港凈化工程，將漁民遷出榆林港灣。 （三）高層購房及居住成本高，公攤面積雖不大、但物業(yè)管理費(fèi)用略偏高。 （三）本地區(qū)可供開發(fā)的土地已經(jīng)不多，周邊地區(qū) 2020 年以前開發(fā)的樓盤，現(xiàn)在價格已經(jīng)是當(dāng)初銷售價格的 — 3倍。 第二節(jié) 項目設(shè)計內(nèi)容與規(guī)模 一、設(shè)計依據(jù) （一）、委托方提供的各項原始資料及有關(guān)數(shù)據(jù)； （二）、三土房（ 2020 字第 0453 號； （三）、三亞市建設(shè)工程規(guī)劃許可證編號為 [2020]26 號； （四）、三亞市國土環(huán)境資源局文件； （五）、海南省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會和海南省房地產(chǎn)估價師協(xié)會統(tǒng)計的相關(guān)數(shù)據(jù)； （六）、海南省統(tǒng)計局相關(guān)數(shù)據(jù)資料； （七）、三亞房地產(chǎn)協(xié)會統(tǒng)計的相關(guān)數(shù)據(jù)； （八）、《海南省建筑安裝裝飾工程概預(yù)算定額》。玻璃用淺綠色透明玻璃，整個建筑格調(diào)高雅，別致、具有地 域特色。其中上海浦東五牛城項目成為上海浦東最有名的樓盤之一，并以此項目為載體，首開中國內(nèi)地房屋按揭貸款先河。 孫勇：本項目策劃師和現(xiàn)場協(xié)調(diào)者。 譚慧：本公司財會總監(jiān)。 時 間 項 目 內(nèi) 容 備 注 09 年 4月 30日前 組建