【導(dǎo)讀】第一節(jié):項目提要¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨4. 第一節(jié):項目承建建單位簡介¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨8. 第三章:項目目市場情況的分析¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨13. 第五節(jié):三亞市房產(chǎn)銷售市場分析¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨24. 第六節(jié):本項目利弊分析¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨25. 第四章:項目方案¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨28. 第五章:環(huán)境保護¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨31. 第六章:土建工程¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨32. 第一節(jié):主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨32. 第一節(jié):給排水設(shè)計¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨33

　　

【正文】 目絕佳區(qū)位和高品質(zhì)的產(chǎn)品決定了銷售前景和具有較強的投資收益能力、抗風(fēng)險能力和償債能力，同時，三亞“金色年華”項目將以開發(fā)貸款合作為核心拉動個人按揭與銀行存款相關(guān)業(yè)務(wù)的合作，三亞天澤實業(yè)發(fā)展有限公司衷心希望能通過與金融機構(gòu)的成功合作實現(xiàn)項目開發(fā)的雙贏。 本項目符合國家產(chǎn)業(yè)政策， 符合三亞市國民經(jīng)濟總體發(fā)展規(guī)劃要求，不僅房地產(chǎn)消費品市場有保證，而且資金既有企業(yè)自籌，又有銀行支持。結(jié)構(gòu)非常合理。項目建成后，除能為豐富海南省的房地產(chǎn)消費市場和促進(jìn)島內(nèi)外的房地產(chǎn)的交流做出巨大貢獻(xiàn)，還能取得較好的經(jīng)濟效益。有較強的還款能力。它不管是在設(shè)計方面、建筑質(zhì)量、后期管理，還是投資價值上都遠(yuǎn)優(yōu)于同檔次項目。因此本項目具有很強的競爭力。 通過我們的研究發(fā)現(xiàn)，在項目的投資和開發(fā)過程中，不可預(yù)測的風(fēng)險較少，可控性較強，因此本項目的投資開發(fā)無論在市場上、操作上還是在財務(wù)上都是可行的。就本項目而言，市場的分析 和項目的整體定位，以及項目投資經(jīng)濟分析是基于經(jīng)驗和經(jīng)濟學(xué)的角度來定的，具有客觀性和一般性，符合市場規(guī)律及投資經(jīng)濟原理，配以合理的營銷手段，實現(xiàn)項目的銷售目標(biāo)，并最終實現(xiàn)本項目的贏利目標(biāo)將是可以實現(xiàn)的。 附 表 主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)表； 項目投資明細(xì)表； 項目投資計劃與資金籌措表 。 銷售收入預(yù)測表 。 成本預(yù)測表 。 貸款還本付息估算表； 項目損益預(yù)測表； 銷售收入與經(jīng)營稅金估算表 。 資金來源與運用表 。 財務(wù)現(xiàn)金流量表； 1敏感性分析表。 附表 1 主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo) 工 程 項 目 ： 三 亞 . “ 金 色 年 華 ” 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 項 目 單位：萬元 序號 指標(biāo) 單位 數(shù)量 備注 1 總開發(fā)用地面積 畝 2 銷售收入 萬元 4 直接開發(fā)成本費用 萬元 5 銷售稅金及附加 萬元 按 %的稅率計算 6 土地增值稅 萬元 7 開發(fā)間接費用 萬元 7 利潤總額 萬元 8 所得稅 萬元 9 稅后利潤 萬元 10 投資利潤率 ％ 11 投資利稅率 ％ 12 資本金利潤率 ％ 13 全部投資內(nèi)部收益率 ％ 13 財務(wù)凈現(xiàn)值（稅后） 萬元 14 靜態(tài)投資回收期 （含建設(shè)期） 年 15 動態(tài)投資回收期 （含建設(shè)期） 年 其中：稅費為期間費用。建設(shè)期間的銷售費用為投資成本，銷售期間的銷售費用列入期間費用。 附表 3 項目投資計劃與資金籌措表 工程項目：三亞 .“金色年華”房地產(chǎn)開發(fā)項目 單位：萬元 序號 項目 投資 占總投資 備注 一 項目建設(shè)總投資 1 房地產(chǎn)開發(fā)成本 土地費用 依據(jù)委托方提供的相關(guān)資料 建安費用 附屬工程費用 室外工程費用 其他費用及 不可預(yù)見費 2 房地產(chǎn)開發(fā) 費用 銷售費用 管理費用 依據(jù)委托方提供的相關(guān)資料 財務(wù)費用 按一到三年期銀行貸款利率 ％，上浮 10%作融資費用，擬貸 4000 萬三年期計算利息， 二 資金籌措 1 自籌資金 2 銀行借貸資金 3 預(yù)售回籠 合計 三 盈余資金 附表 4 銷售收入預(yù)測表 工程項目：三亞 .“金色年華”房地產(chǎn)開 發(fā)項目 單位：萬元 序號 項 目 建設(shè)期 銷售期 收入 合計 前期 施工期 11 年 1月 11年 12 月 12 年 1月 12年 4月 09 年 5月 09年 12 月 10 年 1月 10年 12 月 1 住宅銷售收入（萬元） 2 停車位銷售收入（萬元） 3 可銷售面積（㎡） 4 比例（ %） 附表 5 資金投入預(yù)測表（成本預(yù)測表） 工 程 項 目 ： 三 亞 . “ 金 色 年 華 ” 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 項 目 單位：萬元 序號 項目 金額 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 比例 金額 比例 金額 比例 金額 比例 金額 一 土地一級開發(fā)成本 1 土地費用 2 項目前期費用 3 建筑安裝費用 4 附屬工程費 5 室外工程費 6 其他費用和不可預(yù)見費 二 期間費用 1 財務(wù)費用 2 管理費用 3 銷售費用 合計 附表 6 貸款還本付息估算表 工 程 項 目 ：． 三 亞 . “ 金 色 年 華 ” 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 項 目 單位：萬元 序號 項目 建設(shè)期 銷售期 前期 施工期 2020 年 1 月 — 2020 年 12 月 2020 年 1 月 — 2020 年月 4月 2020 年 5 月 — 2020 年 12 月 2020 年 1 月 — 2020 年 12 月 1 年初借款累計 2 本年新增借款 3 本年應(yīng)計利息 4 本年應(yīng)還本金 5 本年還本付息 6 年底借款累計 附表 7 項目損益預(yù)測表 工 程 項 目 ：． 三 亞 . “ 金 色 年 華 ” 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 項 目 單位：萬元 序號 項目 合計 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 1 銷售收入 2 直接開發(fā)費用 3 間接開發(fā)費用 4 銷售稅金及附加 5 土地增值稅 6 年度利潤總額 累計利潤總額 7 所得稅 8 稅后利潤 9 盈余公積金 10 可分配利潤 11 投資利潤率 投資凈利潤率 資本 金利潤率 附表 11 敏感性分析結(jié)果表 工程項目：三亞 .“金色年華”房地產(chǎn)開發(fā)項目 評價指標(biāo) 內(nèi)部收益率（ FIRR） 內(nèi)部收益率變化率 % 財務(wù)凈現(xiàn)值（ NPV）萬元 財務(wù)凈現(xiàn)值（ NPV）變化率 % 基本方案 投資 萬元 售價 萬元 /平米 % 投資變化 ＋ 10% 萬元 % % % 10% 萬元 % % % 售價變化 ＋ 10% 萬元 /平米 % % % 10% 萬元 /平米 % % % PAGE 66 PAGE 48