【正文】 500 套 40 平米客房。 小區(qū)以四個主題熱帶園林景觀小品配合四個建筑單元，整體內(nèi)外空間交錯穿插，一氣呵成，園林、步行道、綠地、小品等前后呼應，渾然一體。 項目規(guī)劃 本項目的總體設計思路是創(chuàng)建一個回歸自然、高尚、新穎、別致而充滿文化情趣的海景社區(qū)，著力體現(xiàn) 21世紀居住建筑人性化的原則。 調(diào)查方式：同類問卷抽樣調(diào)查 實際發(fā)放問卷： 150 份 回收有效問卷： 126 份 基本市場參數(shù)如下： 1．接受調(diào)查的常住人口比例 2．潛在客戶購房原因 3．大眾了解樓盤信息的渠道 5．購房人群對車庫的需求 6．潛在客戶的職業(yè)分布 7．購買高層中、小戶型房產(chǎn)的主要動機 8．潛在購房者認為合理的價位 9．潛在購房者理想的套面積 10．潛在購房者理想的戶型： 11．購房時主要聽取誰的意見 市場調(diào)查結果分析 臨海高層旅游度假住宅處在熱買階段的上升過程，高層臨海樓盤的最大優(yōu)點是視野開闊，臨海景觀是本項目的最大賣點。 心理特征：常出差于旅游城市，思想觀念較新，喜好接受新生事物，懂得體驗享受生活。 2020 年前兩個月房地產(chǎn)市場運行良好，批準預售商品 房 ?萬平方米，和去年同期相比增長 76?%。根據(jù)市場需求的情況，現(xiàn)在的房價屬恢復性增長，房價應屬正常。商品房銷售總金額 ? 億元，和去年同期相比增長 94%。 （一）、配合國民經(jīng)濟增長從粗放型向 集約型轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)業(yè)的增長方式也由規(guī)模型向總量效益型轉(zhuǎn)變。 隨著三亞西線鐵路的建成，三亞直達北京、上海、廣州等城市的跨?？瓦\列車已經(jīng)通車。 5．本項目右側(cè)正在新建的紅沙跨海大橋，將把大東海及榆林灣的旅游景點連成一片，使本項目區(qū)域的住戶，可徒步觀賞大東海及榆林灣的風景。三亞鳳凰國際機場現(xiàn)已開通北京、上海、廣州、沈陽、武漢、青島、深圳等國內(nèi) 23 個城市航線和新加坡、澳門、香港、馬來西亞、泰國、漢城、大阪、東京 9 條國際航線。 三亞是首批中國優(yōu)秀旅游城市。 二、生態(tài)條件 三亞的海水清澈透明，能見度達 8至 16米，有些地方達到 25 米；海岸線由眾多的珊瑚礁組成，海底景觀絢麗多姿，被國際潛水專家認定為南太平洋最適宜潛水的旅游勝地之一。公司成立于 1992 年，注冊資本金為人民幣 2, 萬元，公司總資產(chǎn)為人民幣 38, 萬元。 （二）、項目引入“人文關懷”的服務理念，為國內(nèi)、國際所有追求生活品質(zhì)的階層人士，提供一個健康、生態(tài)、和諧、自然的人性化旅游度假的舒適的居住生活空間。 八、組織管理 根據(jù)公司發(fā)展戰(zhàn)略和業(yè)務規(guī)劃，天澤實業(yè)投資有限公司實行董事會領導下的總經(jīng)理負責制。項目用地一側(cè)緊臨公路，是從?？谶M入三亞和從三亞市區(qū)進入亞龍灣旅游區(qū)的主要干道，交通進出入情況良好。 三、項目開發(fā)商：三亞泰星實業(yè)有限公司 四、項目開發(fā)商法定代表人：童石軍 五、項目性質(zhì)：海景小區(qū)。 48 第一章 總論 第一節(jié) 項目提要 一、項目名稱：三亞金色年華海景小區(qū)。168。168。168。168。168。168。168。 41 第十二章 :財 務效益評價168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。 28 第二節(jié) :項目設計內(nèi)容與規(guī)模168。168。168。168。168。 25 第四章 :項目方案168。168。 168。168。168。168。168。168。168。168。 13 第一節(jié) :三亞市旅游市場分析168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。 7 第二章 :項目背景168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。 20 第五節(jié) :三亞市房產(chǎn)銷售市場分析168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。 35 第八章 :管理組織機構168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。 43 第十三章 :結論與建議168。168。168。168。168。168。 二、項目建設地點：本項目位于三亞市北面中心位置屬主城區(qū)，距三亞市城市中心區(qū)約 2 公里車程。 六、項目概況： 本項目定址于三亞市北面中心位置屬主城區(qū)，距三亞市城市中心區(qū)約 2公里車程。 建筑整體由兩期組成：一期由一棟 7 層樓（已建）構成，共 ㎡；二期小高層 15 層一棟， 17 層兩棟，高層 25 層一棟，低層會所 3 層一棟組成。 九、環(huán)境保護 本項目屬于高層度假公寓，是生態(tài)環(huán)境為主題，既有地面綠化，又有垂直和架空綠化層；建筑材料選用環(huán)保節(jié)能型材料，給排水和電氣設備選用節(jié)能型設備和材料；生活污水和雨水分流，生活污水經(jīng)化糞池處理之后可方便排入市政污水管線；所有水泵基礎均設隔震墊，且水泵進出水管上均設置可曲繞橡膠接頭，安裝緩閉式只回閥，可隔噪音。 （三）、三亞泰星金色年華項目定位為 :結合該項目所處的區(qū)域及所吸納的以家庭居住和異 地客戶養(yǎng)老度假為主要目的的目標客戶需求，項目的功能應該體現(xiàn)休閑度假功能和家庭居住功能。長期從事房地產(chǎn)開發(fā)。三亞眾多的海灣各有佳景。近幾年來，全市共投資數(shù)十億元建設亞龍灣、南山、天涯海角、鹿回頭、大東海、蜈支洲島六大名牌景區(qū)。 ，每隔 20 分鐘有一班車前往海口，約 3 小時可到達。 第三節(jié) 項目建設的必要性 三亞 地處海南島最南端，集山海河自然美景于一體，是中國最南端的熱帶濱海旅游城市，是南中國海最純凈的樂土和休閑度假的天堂，是神州大地中最美的畫卷，猶如鑲嵌在南海上的一顆明珠，有“東方夏威夷”之稱。城市規(guī)劃的逐步實施和城市基礎建設的日益完善，三亞將吸引更多的人來投資置業(yè)。 （二）、房地產(chǎn)業(yè)從單純的消費型產(chǎn)品轉(zhuǎn)向投資、旅游度假和消費三重功能的產(chǎn)品。 土地供應價格情況： 三亞土地市場價格逐年升高，以三亞市中心城區(qū)為例， 2020 年 2020 年內(nèi)地價 60=100 萬元／畝， 20202020 年土地價格攀升到 100200 萬元／畝， 2020 年10月月川新區(qū)臨河 12 畝土地拍賣到 432 萬元 /畝， 2020 年 2月，三亞灣海坡開發(fā)區(qū)的一宗 畝的土地，拍出每 畝 762 萬元的高價，每平米價格達 11,429元。 （二）宏觀調(diào)控新政對三亞房地產(chǎn)影響情況分析 2020 年 5 月 29 日國務院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設部等九部門《關于調(diào)整住房供應結構穩(wěn)定住房價格的意見》 ,新政出臺的主要目的是抑制上漲過快的住房價格，同時要保證中小戶型的供給，滿足中低收入家庭 的住房需要。其中商品住房 萬平方米 ,?3942 套，登記銷售面積 萬平方米，和去年同期相比增長 48?%；其中商品住房 萬平方米 ,?2785 套（包含產(chǎn)權式酒店和酒店式公寓銷售 萬平方米，一線海景公寓、別墅銷售 萬平方米） ,商業(yè)用房 萬平方米。 主要為投資型和度假需求型客戶。 本項目建設規(guī)劃設計合理，戶型格局基本可以滿足購買者需求心理。 一、總體布局 在總體布局上，采取了“一三三”的布局格式，即：一組林蔭步行道，南北貫穿小區(qū)，延伸至公共綠地。 三、戶型結構 本項目戶型設計經(jīng)典實用，靈活多變。戶型以 35 平米酒店式標準間為主。 第六節(jié) 本項目利弊分析（ SWOT 分析法） 一、優(yōu)勢分析 （一）發(fā)展商是具有良好口碑的老牌開發(fā)商，有長期房產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗和企業(yè)知名度。是老年人生活的天堂。 （四）項目位于城區(qū)主干道旁，周邊稍有一點噪音影響。 （四）本項目由于和民宅連片，易降低本項目的消費檔次。 （五）紅沙跨海大橋建設將改變?nèi)齺喅鞘邪l(fā)展現(xiàn)狀，區(qū)域性交通地理優(yōu)勢在促進環(huán)榆林灣新的旅游景觀區(qū)形成的同時，對在三亞的旅 游度假的觀念亦會改變，項目市場角度視線可以更廣。 注重戶型的景觀設計，臥室及客廳均有大面積飄 窗，視野開闊，小區(qū)美景盡現(xiàn)眼中。項目二期用地面積 畝（除紅沙大橋道路占地外，實際審批面積： 15,平方米，含一期 ㎡），總建筑面積 平方米，其中住宅面積 平方米，商場面積（分攤后） 平方米，會所 平方米，地下停車庫面積 4, 平方米（地下和地上停車場一共 188 個 )，容積率≤，綠化率≥ 40%，建筑密度≤ %，建筑高度≤ 80米。 武洪凱：三亞泰星實業(yè)有限公司工程總監(jiān)，高級工程師。 王肖翰：本公司總設計師。工作作風嚴謹，會計工作經(jīng)驗豐富 ，無論在管理會計還是核算會計等方面均具有較強的處理能力。 一、核心價值：天然氧吧，度假天堂 二、賣點整合 健康住宅 —— 家在天然氧吧 隱逸空間 —— 環(huán)境是一面鏡子，照見家的質(zhì) 素 山景元素 —— 奇特山景，三面環(huán)繞 海景元素 —— 遠眺榆林灣，享受大海的平靜 精品建筑 —— 大東海榆林灣畔，第一個高品位的空中海景豪宅 學區(qū)優(yōu)勢 —— 便利的就學環(huán)境，魯迅中學、小學 、幼兒園 投資價值 —— 升值無限 信心保證 —— 高實力、良好口碑的開發(fā)商 三、推廣策略 （一）推廣主題 1．主題確定：天然氧吧，度假天堂 2．主題闡述：地處三亞市大東海榆林灣畔，三面環(huán)山，山景奇特，能享受三亞最美麗山景，此地負氧離子含量超過 10000 個單位。 （ 2）稀缺性定價 原則。 （ 3）定價辦法 在項目營銷過程中，價格因素起著重要的作用。費用估算詳見項目總投資估算表和項目各種財務數(shù)據(jù)估算，詳見附表 “項目投資計劃與資金籌措表”。 三、財務分析 （一）財務靜態(tài)數(shù)據(jù)分析 項目預計總銷售收入為 萬元，利潤總額 萬元，投資利潤率 %。 （三）盈虧平衡及敏感性分析 由附表“敏感性分析表”可見，我們選取項目的總成本費用和銷售均價作為項目敏感性 分析因素。三亞“金色年華”項目定位為一個為追求生活品質(zhì)的階層打造的集休閑、投資于一體的休閑度假居所。它不管是在設計方面、建筑質(zhì)量、后期管理，還是投資價值上都遠優(yōu)于同檔次項目。 資金來源與運用表 。 附表 1 主要技術經(jīng)濟指標 工 程 項 目 ： 三 亞 . “ 金 色 年 華 ” 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 項 目 單位：萬元 序號 指標 單位 數(shù)量 備注 1 總開發(fā)用地面積 畝 2 銷售收入 萬元 4 直接開發(fā)成本費用 萬元 5 銷售稅金及附加 萬元 按 %的稅率計算 6 土地增值稅 萬元 7 開發(fā)間接費用 萬元 7 利潤總額 萬元 8 所得稅 萬元 9 稅后利潤 萬元 10 投資利潤率 ％ 11 投資利稅率 ％ 12 資本金利潤率 ％ 13 全部投資內(nèi)部收益率 ％ 13 財務凈現(xiàn)值（稅后） 萬元 14 靜態(tài)投資回收期 （含建設期） 年 15