【正文】 銷售收入預(yù)測表 。從本項(xiàng)目的資金來源分析，所籌集資金可以滿足各期資金運(yùn)用所需。 貸款利率 按一至三年期銀行利率 %計(jì)，項(xiàng)目管理費(fèi)及銷售費(fèi)用等均計(jì)入項(xiàng)目總投資中，詳見附表 “項(xiàng)目總投資估算表”。 2．定價策略 （ 1）定價策略 目前，主要是實(shí)行“謹(jǐn)慎、高效”的原則 ,以實(shí)現(xiàn)最大利潤化 ,并以最快速度進(jìn)行銷售為目的。包括設(shè)計(jì)、施工、銷售、竣工驗(yàn)收入住，部分周期相互重疊，銷售周期貫穿其中。長期從事房地產(chǎn)項(xiàng)目施工管理，有豐富的項(xiàng)目施工管理經(jīng)驗(yàn)，善于結(jié)合海南的環(huán)境和氣候條件來 安排工程的施工，注重工程項(xiàng)目的效率管理和整體協(xié)調(diào)。建筑立面做三段劃分，底層基座為深色火山石面磚，中間為磚紅色墻磚，中間為磚紅色墻磚，上部為淺色涂料，陽臺及挑板為淺色涂料。 （二）旅游產(chǎn)業(yè)已成為三亞市的支柱產(chǎn)業(yè)，每年大量的游客進(jìn)入三亞度假休閑，為本項(xiàng)目市場提供更多機(jī)會。樓層和朝向的不同，景觀落差的感覺似有存在。 三亞藍(lán)月灣海景酒店公寓 2020 年 5月 6日開盤報價最低為 萬 /套，最高為 萬 /套。 小區(qū)輪廓設(shè)計(jì)上， 15— 25 層住宅錯落有致，擺布有序，四個單元屋頂造型豐富，整個小區(qū)輪廓線豐富優(yōu)美。 從目標(biāo)消費(fèi) 者的分析來看，本項(xiàng)目目標(biāo)客戶群相比較而言有較高的文化層次，觀念較新，且有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力。三亞在城市發(fā)展戰(zhàn)略中提出要建設(shè)國際熱帶濱海旅游城市，并積極地開展國際化和國際性旅游度假宣傳活動，近年國際旅客在三亞置業(yè)每年前來旅游度假，其他時間將購置的物業(yè)委托專業(yè)公司經(jīng)營的現(xiàn)象越來越來多，特別三亞市中心城區(qū)的度假公寓臨近市區(qū)，可租賃性比較強(qiáng)，特別受內(nèi)地游客的青睞。其中商品住房 萬平方米 ,?3942 套，登記銷售面積 萬平方米，和去年同期相比增長 48?%；其中商品住房 萬平方米 ,?27785 套（包含產(chǎn)權(quán)式酒店和酒店式公寓銷售 萬平方米，一線海景公寓、別墅銷售 萬平方米） ,商業(yè)用房 萬平方米。據(jù)上海《文匯報》近期評選的“中國最受上海人歡迎的置業(yè)城市”中，三亞位居榜首。 2020 年，榆亞大道將成為繼三亞灣路之后，三亞市標(biāo)志性的熱帶景觀道路，從而也可極大的提高項(xiàng)目的升值潛力。 三亞市所屬的南中國海的表層海流主要受季風(fēng)影響，在三亞臨海側(cè)， 310月之東北季風(fēng)時海流為西南方向，而 58 月之西北季風(fēng)時，海流是朝東北方向。貸款利率按一至三年期銀行利率 ％計(jì)，貸款期限為 3年。正在建設(shè)的紅沙跨海大橋從本項(xiàng)目左則通過，大橋建成后將把紅沙地區(qū)的旅游資源整合為一體，并與著名的亞龍灣旅游區(qū)相連。168。168。168。168。168。168。168。168。168。 34 第三節(jié) :電氣設(shè)計(jì)168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。 4 第一節(jié) :項(xiàng)目提要168。168。168。168。168。168。168。168。168。 14 第三節(jié) :項(xiàng)目自身?xiàng)l件分析168。 17 第四節(jié) :項(xiàng)目周邊市場環(huán)境分析168。168。168。168。168。168。168。 31 第六章 :土建工程168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。地勢開闊、平坦。詳見第六章項(xiàng)目進(jìn)度安排 十一、項(xiàng)目總投資 經(jīng)測算，項(xiàng)目總投資由土地費(fèi)及前期工程費(fèi)用、建安工程及小區(qū)配套費(fèi)用、其他費(fèi)用、不可預(yù)見費(fèi)用及房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用組成 ,項(xiàng)目總投資額為 8, 萬元。 第二節(jié) 建設(shè)項(xiàng)目的有利條件 一、氣候條件 三亞環(huán)境優(yōu)美，自然景觀條件良好，屬熱帶海洋季風(fēng)氣候，年平均氣溫為℃，夏季平均氣溫為 28℃，冬季平均氣溫為 20℃，極端最高氣溫 ℃，極端最低氣溫 ℃；年平均降雨量 1263mm， 510 月為雨季，其中 810月的降雨量占全年總降雨量的 47%。 三亞全市森林覆蓋率達(dá) 63%，城市建成區(qū)綠地覆蓋率達(dá) %，人均公共綠地面積達(dá) 平方米；其海洋負(fù)氧離子超過 8,000 個單位；城市空氣質(zhì)量僅次于古巴首都哈瓦那，位列世界第二，是全國人民的“大陽臺”，“后花園”，“大氧吧”，自然資源得天獨(dú)厚，無與倫比。據(jù)有關(guān)資料顯示，三亞市森林覆蓋率為 64%，城市地區(qū)綠地覆蓋率為 ，人均公共綠地面積 平方米，城市空氣負(fù)離子含量僅次于古巴首都哈瓦 那，位列世界第二，有著天然氧吧的美譽(yù)。 第二節(jié) 三亞房地產(chǎn)市場環(huán)境分析 一、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢頭良好 目前三亞市房地產(chǎn)業(yè)總體運(yùn)行特征是：投資增長，結(jié)構(gòu)合理，房價穩(wěn)中有升?；谝韵乱蛩胤治觯A(yù)期新政策對三亞中心城區(qū)的高層度假地產(chǎn)項(xiàng)目不會造成太大的價格的影響： 三亞的房地產(chǎn)是屬于旅游休閑度假型的房地產(chǎn)，其目標(biāo)市場與主要的客戶群體在島外，而且大多是中國有閑有錢的中產(chǎn)以上的富裕階層，該階層的群體有十分強(qiáng)烈的購買力，他們向往的是高品質(zhì)的生活方式，喜歡旅游休閑度假，對價格不是很敏感。該類客戶會選擇 7— 12層有好視野的戶型。每個單元由一棟 15— 25 層住宅圍合而成，四個單元住宅以南洋內(nèi)廊作弧形拼接而成。 （二）、競爭樓盤價格情況 三亞皇家生態(tài)海景花園于 2020 年 3月 1號開盤，高層均價在 12600 元，起價 10600 元，最高價為 16000 元。但隨著三亞市城市品味的逐步提升，地段檔次將會逐步提高。榆林港有望成為國際優(yōu)良的游艇港灣。 立面造型手法統(tǒng)一，采用大面積飄窗及落地窗，出挑寬大陽臺，體現(xiàn)熱帶建筑風(fēng)格。長期從事房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)管理，有豐富的項(xiàng)目管理經(jīng)驗(yàn)，高度重視項(xiàng)目的質(zhì)量管理和進(jìn)度協(xié)調(diào)，對項(xiàng)目管理有獨(dú)到的見解和方法。熟悉房地產(chǎn)法律和政策，工作勤勉細(xì)致，敢于直言和善于維護(hù)公司利益。雖然項(xiàng)目所處的位置正處于新規(guī)劃區(qū)域的開發(fā)前期 ,但是它是大東海榆林灣目前市場上離海岸線最近的住宅 ,成為最好的海景住宅。貸款利率按一至三年期銀行利率 ％計(jì)，貸款期限為 3年。分析表明 ,本項(xiàng)目工程的投資 +10%與投資 10%對項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的變化幅度不大，而且財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值都還大于零，項(xiàng)目始終是是盈利的，可行的；售價 +10%對項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的影響差不多，而且財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值都還大于零，項(xiàng)目始終是是盈利的，可行的 。 通過我們的研究發(fā)現(xiàn)，在項(xiàng)目的投資和開發(fā)過程中，不可預(yù)測的風(fēng)險較少，可控性較強(qiáng)，因此本項(xiàng)目的投資開發(fā)無論在市場上、操作上還是在財(cái)務(wù)上都是可行的。 資金來源與運(yùn)用表 。三亞“金色年華”項(xiàng)目定位為一個為追求生活品質(zhì)的階層打造的集休閑、投資于一體的休閑度假居所。 三、財(cái)務(wù)分析 （一）財(cái)務(wù)靜態(tài)數(shù)據(jù)分析 項(xiàng)目預(yù)計(jì)總銷售收入為 萬元，利潤總額 萬元，投資利潤率 %。 （ 3）定價辦法 在項(xiàng)目營銷過程中，價格因素起著重要的作用。 一、核心價值：天然氧吧，度假天堂 二、賣點(diǎn)整合 健康住宅 —— 家在天然氧吧 隱逸空間 —— 環(huán)境是一面鏡子，照見家的質(zhì) 素 山景元素 —— 奇特山景，三面環(huán)繞 海景元素 —— 遠(yuǎn)眺榆林灣，享受大海的平靜 精品建筑 —— 大東海榆林灣畔，第一個高品位的空中海景豪宅 學(xué)區(qū)優(yōu)勢 —— 便利的就學(xué)環(huán)境，魯迅中學(xué)、小學(xué) 、幼兒園 投資價值 —— 升值無限 信心保證 —— 高實(shí)力、良好口碑的開發(fā)商 三、推廣策略 （一）推廣主題 1．主題確定：天然氧吧，度假天堂 2．主題闡述：地處三亞市大東海榆林灣畔，三面環(huán)山，山景奇特，能享受三亞最美麗山景，此地負(fù)氧離子含量超過 10000 個單位。 王肖翰：本公司總設(shè)計(jì)師。項(xiàng)目二期用地面積 畝（除紅沙大橋道路占地外，實(shí)際審批面積： 15,平方米，含一期 ㎡），總建筑面積 平方米，其中住宅面積 平方米，商場面積（分?jǐn)偤螅? 平方米，會所 平方米，地下停車庫面積 4, 平方米（地下和地上停車場一共 188 個 )，容積率≤，綠化率≥ 40%，建筑密度≤ %，建筑高度≤ 80米。 （五）紅沙跨海大橋建設(shè)將改變?nèi)齺喅鞘邪l(fā)展現(xiàn)狀，區(qū)域性交通地理優(yōu)勢在促進(jìn)環(huán)榆林灣新的旅游景觀區(qū)形成的同時，對在三亞的旅 游度假的觀念亦會改變，項(xiàng)目市場角度視線可以更廣。 （四）項(xiàng)目位于城區(qū)主干道旁，周邊稍有一點(diǎn)噪音影響。 第六節(jié) 本項(xiàng)目利弊分析（ SWOT 分析法） 一、優(yōu)勢分析 （一）發(fā)展商是具有良好口碑的老牌開發(fā)商，有長期房產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)和企業(yè)知名度。 三、戶型結(jié)構(gòu) 本項(xiàng)目戶型設(shè)計(jì)經(jīng)典實(shí)用，靈活多變。 本項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃設(shè)計(jì)合理，戶型格局基本可以滿足購買者需求心理。其中商品住房 萬平方米 ,?3942 套，登記銷售面積 萬平方米，和去年同期相比增長 48?%；其中商品住房 萬平方米 ,?2785 套（包含產(chǎn)權(quán)式酒店和酒店式公寓銷售 萬平方米，一線海景公寓、別墅銷售 萬平方米） ,商業(yè)用房 萬平方米。 土地供應(yīng)價格情況： 三亞土地市場價格逐年升高，以三亞市中心城區(qū)為例， 2020 年 2020 年內(nèi)地價 60=100 萬元／畝， 20202020 年土地價格攀升到 100200 萬元／畝， 2020 年10月月川新區(qū)臨河 12 畝土地拍賣到 432 萬元 /畝， 2020 年 2月，三亞灣海坡開發(fā)區(qū)的一宗 畝的土地，拍出每 畝 762 萬元的高價，每平米價格達(dá) 11,429元。城市規(guī)劃的逐步實(shí)施和城市基礎(chǔ)建設(shè)的日益完善，三亞將吸引更多的人來投資置業(yè)。 ，每隔 20 分鐘有一班車前往海口，約 3 小時可到達(dá)。三亞眾多的海灣各有佳景。 （三）、三亞泰星金色年華項(xiàng)目定位為 :結(jié)合該項(xiàng)目所處的區(qū)域及所吸納的以家庭居住和異 地客戶養(yǎng)老度假為主要目的的目標(biāo)客戶需求，項(xiàng)目的功能應(yīng)該體現(xiàn)休閑度假功能和家庭居住功能。 建筑整體由兩期組成：一期由一棟 7 層樓（已建）構(gòu)成，共 ㎡；二期小高層 15 層一棟， 17 層兩棟，高層 25 層一棟，低層會所 3 層一棟組成。 二、項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)：本項(xiàng)目位于三亞市北面中心位置屬主城區(qū)，距三亞市城市中心區(qū)約 2 公里車程。168。168。 43 第十三章 :結(jié)論與建議168。168。168。168。168。 35 第八章 :管理組織機(jī)構(gòu)168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。 28 第二節(jié) :項(xiàng)目設(shè)計(jì)內(nèi)容與規(guī)模168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。 三、項(xiàng)目開發(fā)商：三亞泰星實(shí)業(yè)有限公司 四、項(xiàng)目開發(fā)商法定代表人：童石軍 五、項(xiàng)目性質(zhì)：海景小區(qū)。 八、組織管理 根據(jù)公司發(fā)展戰(zhàn)略和業(yè)務(wù)規(guī)劃，天澤實(shí)業(yè)投資有限公司實(shí)行董事會領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制。公司成立于 1992 年，注冊資本金為人民幣 2, 萬元，公司總資產(chǎn)為人民幣 38, 萬元。 三亞是首批中國優(yōu)秀旅游城市。 5．本項(xiàng)目右側(cè)正在新建的紅沙跨海大橋，將把大東海及榆林灣的旅游景點(diǎn)連成一片，使本項(xiàng)目區(qū)域的住戶，可徒步觀賞大東海及榆林灣的風(fēng)景。 （一）、配合國民經(jīng)濟(jì)增長從粗放型向 集約型轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)業(yè)的增長方式也由規(guī)模型向總量效益型轉(zhuǎn)變。根據(jù)市場需求的情況，現(xiàn)在的房價屬恢復(fù)性增長，房價應(yīng)屬正常。 心理特征：常出差于旅游城市，思想觀念較新，喜好接受新生事物，懂得體驗(yàn)享受生活。 項(xiàng)目規(guī)劃 本項(xiàng)目的總體設(shè)計(jì)思路是創(chuàng)建一個回歸自然、高尚、新穎、別致而充滿文化情趣的海景社區(qū)，著力體現(xiàn) 21世紀(jì)居住建筑人性化的原則。該項(xiàng)目為精裝修小戶型酒店式公寓，共500 套 40 平米客房。 （八）項(xiàng)目所在地負(fù)氧離子高達(dá) 11000 個單位（北京天安門處 150 個單位），適合于居住與度假。因?yàn)闃I(yè)主享受了較好的物業(yè)服務(wù)。 二、建筑設(shè)計(jì) （一）、單體設(shè)計(jì) 戶型設(shè)計(jì)以人為本，結(jié)合海南的地域及氣候特點(diǎn)，注重通風(fēng)、采光及遮陽設(shè)計(jì)，即滿足居住舒適要求，也符合市場需求。童石 軍董事長長期關(guān)注我國信用體系建設(shè)， 2020 年至 2020 年，專