【正文】 8。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。 8 第三節(jié) :項目建設(shè)的必要性168。168。168。168。 10 第三章 :項目目市場情況的分析168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。 24 第六節(jié) :本項目利弊分析（ SWOT 分析法）168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。 33 第二節(jié) :暖通設(shè)計168。168。168。168。168。 34 第三節(jié) :電氣設(shè)計168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。 39 第十一章 :投資估算與資金籌措168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。項目用地的一側(cè)靠山，山峰清秀，植被極好。正在建設(shè)的紅沙跨海大橋從本項目左則通過，大橋建成后將把紅沙地區(qū)的旅游資源整合為一體，并與著名的亞龍灣旅游區(qū)相連。項目用地的一側(cè)靠山，山峰清秀，植被極好。正在建設(shè)的紅沙跨海大橋從本項目左則通過，大橋建成后將把紅沙地區(qū)的旅游資源整合為一體，并與著名的亞龍灣旅游區(qū)相連。項目二期用地面積 畝（除紅沙大橋道路占地外，實際審批面積： 15,平方米，含一期 ㎡），總建筑面積 平方米，其中住宅面積 平方米，商場面積（分?jǐn)偤螅? 平方米，會所 平方米，地下停車庫面積 4, 平方米（地下和地上停車場一共 188 個 )，容積率≤，綠化率≥ 40%，建筑密度≤ %，建筑高度≤ 80米。主要開發(fā)項目有：上海浦東“五牛城”，建成面積為 84,平方米，是上海浦東標(biāo)志性建筑之一，和諧五牛組合銅雕，雄居黃埔江畔，為世人矚目。 十、項目實施進(jìn)度安排 2020 年 4 月 30 好之前為前期準(zhǔn)備階段，預(yù)計到 2020 年 12 月 31 日項目竣工驗收，整個 項目開發(fā)經(jīng)營期估計為 3年時間。貸款利率按一至三年期銀行利率 ％計，貸款期限為 3年。 （四）通過項目產(chǎn)品品質(zhì)的提升，進(jìn)一步提升三亞市中心城區(qū)的房地產(chǎn)項目檔次，打造三亞市標(biāo)志性旅游度假的公寓典范。 （八）、有利于調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，增加社會就業(yè)機會。主要開發(fā)項目有：上海浦東“五牛城”，建成面積為 84, 平方米，是上海浦東標(biāo)志性建筑之一，和諧五牛組合銅雕，雄居黃埔江畔，為世人矚目；上海浦西泰星花園，建筑面積 200, 平方米；上海浦東泰星科工貿(mào)花苑，建成面積 32, 平方米；海南三亞奧力賽大酒店，計建成面積 6, 平方米，該酒店按四星級標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)和裝修，擁有客房 118 套，豪華大堂，餐廳，桑那健身及會 務(wù)廳，配備齊全，座落在三亞市城市中心，美麗多姿的三亞河畔。 三亞市所屬的南中國海的表層海流主要受季風(fēng)影響，在三亞臨海側(cè)， 310月之東北季風(fēng)時海流為西南方向，而 58 月之西北季風(fēng)時，海流是朝東北方向。大東海、小東海、三亞灣、亞龍灣與三亞市民生活關(guān)系最為密切，海上的東島、西島仿佛是南海的兩扇大門，為寬闊的海面增加層次感。海上回望，群山如綠色屏障，輝映出三亞的嫵媚多姿。以“天涯文化”為代表的天涯海角人文景觀已蜚聲海外； 按國際水準(zhǔn)設(shè)計的南山文化旅游區(qū)堪稱一座巧奪天工的生態(tài)園林和佛教文化精品；以絕佳自然條件著稱的亞龍灣國家旅游度假區(qū)早已名揚天下；夢幻般的海棠灣，不遠(yuǎn)的將來將以曠世佳作吸引世人的眼球。 2020 年，榆亞大道將成為繼三亞灣路之后，三亞市標(biāo)志性的熱帶景觀道路，從而也可極大的提高項目的升值潛力。 。據(jù)了解，三亞市政府規(guī)劃組建兩家國有公交公司，完善城區(qū)公交體系。優(yōu)美的自然環(huán)境使三亞成為最適合人類居住的城市，他是集陽光、海水、沙灘、氣候、森林、動物、溫泉、巖洞、風(fēng)情、田園十大旅游資源于一體的生態(tài)示范城，更具有全國獨一無二的空氣質(zhì)量和環(huán)境質(zhì)量。據(jù)上?！段膮R報》近期評選的“中國最受上海人歡迎的置業(yè)城市”中，三亞位居榜首。 但是三亞市房地產(chǎn)在小戶型持續(xù)熱銷的趨勢下集中涌現(xiàn)出大量的小戶型項目，為適應(yīng)大的市場潮流，許多項目在硬件方面，從根本上限制高品質(zhì)產(chǎn)品的發(fā)展，從多次調(diào)查結(jié)果表明，目前在售物業(yè)中許多項目只是在大量的小戶型產(chǎn)品中缺乏高品質(zhì)的產(chǎn)品，不管是項目的總體定位，還是從產(chǎn)品的規(guī)劃與建筑設(shè)計上都缺乏國際化的水準(zhǔn)。建成投入使用后提供優(yōu)質(zhì)公寓物業(yè)管理服務(wù)，充分引入“以人為本”和“人文關(guān)懷”的服務(wù)理念，為國內(nèi)、國際所有追求生活品質(zhì)的階層人士，提供一個健康、生態(tài)、和諧、自然的人性化舒適空間。 （三）、在社會主義市場經(jīng)濟體制逐步建立的過程當(dāng)中，房地產(chǎn)業(yè)從主要靠政府政策調(diào)控向依靠市場和自身調(diào)節(jié)方向轉(zhuǎn)變，雖然國家和各級部門對房地產(chǎn)控制還是比較嚴(yán)，但現(xiàn)在靠市場、靠經(jīng)營，靠市場規(guī)則去經(jīng)營已成為房地產(chǎn)開發(fā)的行為準(zhǔn)則。其中商品住房 萬平方米 ,?3942 套，登記銷售面積 萬平方米，和去年同期相比增長 48?%；其中商品住房 萬平方米 ,?27785 套（包含產(chǎn)權(quán)式酒店和酒店式公寓銷售 萬平方米，一線海景公寓、別墅銷售 萬平方米） ,商業(yè)用房 萬平方米。三亞城市發(fā)展土地告急，一路攀升， 政府開始提前啟用海棠灣、紅塘灣的城市發(fā)展儲備用地。據(jù)統(tǒng)計， 2020年第一季度三亞市商品房平均價格是 9317 元／平方米。這些政策主要是針對上海、廣州等房價整體水平已經(jīng)很高，房價又在瘋長的大城市。三亞在城市發(fā)展戰(zhàn)略中提出要建設(shè)國際熱帶濱海旅游城市，并積極地開展國際化和國際性旅游度假宣傳活動，近年國際旅客在三亞置業(yè)每年前來旅游度假，其他時間將購置的物業(yè)委托專業(yè)公司經(jīng)營的現(xiàn)象越來越來多，特別三亞市中心城區(qū)的度假公寓臨近市區(qū)，可租賃性比較強，特別受內(nèi)地游客的青睞。商品房平均銷售價格 ?9317 元 /平方米，和去年同期比增長 30%（其中普通商品住宅 6804 元 /平方米，商業(yè)用房 8037 元 /?平方米，產(chǎn)權(quán)式酒店和酒店式公寓 ?15201?元 /?平方米，一線海景公 寓、別墅 14172 元 /平方米）。高層海景樓盤的出現(xiàn)是現(xiàn)代城市的一個特征，對于追求城市生活又喜歡環(huán)境安靜、體驗藍(lán)天海景的人來說，本項目是不錯的居家與度假選擇。 消費者分類： 在高層中、小戶需求型購房者當(dāng)中，根據(jù)心理特征，分為兩類客戶： 一類客戶（篤定型）：買高層就是為了買風(fēng)景，價格不是首要因素。 從目標(biāo)消費 者的分析來看，本項目目標(biāo)客戶群相比較而言有較高的文化層次，觀念較新，且有一定的經(jīng)濟實力。 據(jù)本次調(diào)查，潛在客戶中有 65%的人群兼具旅游度假和保值升值的購房心理。 結(jié)合市調(diào)市場需求和項目特征，將金色年華海景小區(qū)定位為“開啟現(xiàn)代高檔海景度假新生活的標(biāo)志性建筑”。以四個建筑單元為核心，采取錯位錯層方式設(shè)計，確保每棟樓每間房都能觀賞到山景或海景。 小區(qū)輪廓設(shè)計上， 15— 25 層住宅錯落有致，擺布有序，四個單元屋頂造型豐富，整個小區(qū)輪廓線豐富優(yōu)美。單體采用經(jīng)典平面，大廳小臥室，明廁明廚；戶內(nèi)可自由分割， 戶與戶之間可自由調(diào)整。有隔層空中花園，采光通風(fēng)效果較好，小區(qū)配套設(shè)施有：觀景池、泳池、網(wǎng)球場、會所、停車場（地上和地下）。按四星級酒店配套：游泳池、網(wǎng)球場、貴賓會所、健身房、中西餐廳、大小會議室、兒童活動室、娛樂中心、商務(wù)中心、便利超市等。 三亞藍(lán)月灣海景酒店公寓 2020 年 5月 6日開盤報價最低為 萬 /套，最高為 萬 /套。 （二）金色年華海景小區(qū)獨占海景資源和山景資源，高層小戶型將為住戶帶來良好的視野和風(fēng)景。 （六）本項目戶型設(shè)計相宜深淺，以小為主，可變性強，具有緊湊、實用、合理、雅致的優(yōu)點。 二、劣勢分析 （一）本項目位于三亞東部的紅沙鎮(zhèn)，雖然項目獨立封閉管理，與當(dāng)?shù)孛裾蝗谙嗵?，對于高端消費者的觀念中，本項目似乎地段 檔次欠高。樓層和朝向的不同，景觀落差的感覺似有存在。待小區(qū)及紅沙鎮(zhèn)整體綠化完善后，環(huán)境效果將會更進(jìn)一步優(yōu)化。地域性和集群性銷售可爭取主動。但由于市政府準(zhǔn)備加快榆林港凈化工程，將漁民遷出榆林港灣。 （二）旅游產(chǎn)業(yè)已成為三亞市的支柱產(chǎn)業(yè)，每年大量的游客進(jìn)入三亞度假休閑，為本項目市場提供更多機會。 （六）連帶本項目，周邊已有 3個上規(guī)模的高檔旅游住宅小區(qū)，加之緊鄰紅沙鎮(zhèn)，這對本項目的商鋪來說，具有良好的市場經(jīng)營前景。 交通條件： 本項目位于榆亞大道南側(cè)，距三亞鳳凰國際機場 25 公里，三亞往海口的班車班次頻繁，每隔 20 分鐘有一班車前往海口，約 3 小時可到達(dá)；三亞市內(nèi)主要有 2 路、 4路兩條線路的公交車均經(jīng)過項目所在地，項目右側(cè)為正在新建的紅沙跨海大橋，將把大東海及榆林灣的旅游景點連成一片，使本項目區(qū)域的住戶，可徒步觀賞大東海及榆林灣的風(fēng)景。 （二）、造型與色彩 建筑體型設(shè)計上突出熱帶建筑風(fēng)格，以輕巧的陽臺，必要的遮陽構(gòu)件形成造型特色，適應(yīng)海南的地域及氣候特征。建筑立面做三段劃分，底層基座為深色火山石面磚，中間為磚紅色墻磚，中間為磚紅色墻磚，上部為淺色涂料，陽臺及挑板為淺色涂料。 第五章 管理組織機構(gòu) 本項目開發(fā)商為三亞泰星實業(yè)有限公司。從事房地產(chǎn)開發(fā) 15年，該直接領(lǐng)導(dǎo)和主持開發(fā)的房地產(chǎn)項目約 32 萬平方米。本項目的現(xiàn)場總指揮。長期從事房地產(chǎn)項目施工管理，有豐富的項目施工管理經(jīng)驗，善于結(jié)合海南的環(huán)境和氣候條件來 安排工程的施工，注重工程項目的效率管理和整體協(xié)調(diào)。國家一級注冊設(shè)計師。有多年房地產(chǎn)銷售經(jīng)驗 ,對項目的促銷有自己獨到的風(fēng)解。 江雯、秦波、周發(fā)武：本公司法律顧問，資深律師。包括設(shè)計、施工、銷售、竣工驗收入住，部分周期相互重疊，銷售周期貫穿其中。 （二）項目命名：金色年華 （三）廣告推廣策略 1．推廣 時間： 2020 年 7月至銷售結(jié)束 2．推廣階段劃分 推 廣 階 段 劃 分 階段 任務(wù) 推廣核心 第一階段 開盤炒作 項目推廣形象的強勢建立 第二階段 強銷 結(jié)合活動豐富項目的形象 第三階段 保證旺銷局面 享受天然氧吧的健康生活 二、定價策略 （一）定價指導(dǎo)思想 隨著海南經(jīng)濟的快速發(fā)展以及紅沙跨海大橋的建造，三亞紅沙區(qū)域優(yōu)勢驟然發(fā)揮出來。本項目是一個新穎的產(chǎn)品 ,本區(qū)域房地產(chǎn)市場上也是首次推出這種項目。本項目綜合性優(yōu)勢表明本項目最具有稀缺性特征。 2．定價策略 （ 1）定價策略 目前，主要是實行“謹(jǐn)慎、高效”的原則 ,以實現(xiàn)最大利潤化 ,并以最快速度進(jìn)行銷售為目的。定價的高低關(guān)系項目利潤的多少，以及銷售成功與否，所謂一分質(zhì)一分價，正確的項目營銷策略就是要如實地體現(xiàn)項目本身的價格，反映出項目的合理價格，做精確定價。 三、投資估算 項目總投資由土地費及前期工程費用、建安工程及小區(qū)配套費用、其他費用、不可預(yù)見費用及房地產(chǎn)開發(fā)費用組成 ,項目總投資額為 萬元，各項費用估算和項目各種財務(wù)數(shù)據(jù)估算，詳見附表 “項目總投資估算表”。企業(yè)自籌 3200 萬元，占總投資 %；申請銀行貸款 3500 萬元，占總投資的 %，預(yù)售回籠1,，占總投資的 %。 貸款利率 按一至三年期銀行利率 %計，項目管理費及銷售費用等均計入項目總投資中，詳見附表 “項目總投資估算表”。凈利潤 萬元，投資利稅率 %。 全部投資財務(wù)凈現(xiàn)值： 萬元。附表 10給出了兩個因素上下變動 10％時主要評估經(jīng)濟指標(biāo)的變動情況。從本項目的資金來源分析，所籌集資金可以滿足各期資金運用所需。 三亞“金色年華”項目項目的開發(fā)不僅僅是在三亞灣市中心城區(qū)黃金地段的土 地上建起來的公寓樓，為經(jīng)濟條件不算富裕但有一定購買能力的客戶群打造一種全新的度假生活理念與方式。結(jié)構(gòu)非常合理。因此本項目具有很強的競爭力。 銷售收入預(yù)測表 。 財務(wù)現(xiàn)金流量表； 1敏感