【正文】 “低開高走”的定價策略 ,并實(shí)行有效的銷控。雖然項(xiàng)目所處的位置正處于新規(guī)劃區(qū)域的開發(fā)前期 ,但是它是大東海榆林灣目前市場上離海岸線最近的住宅 ,成為最好的海景住宅。所以第一期產(chǎn)品的價格和銷售形勢是制定后續(xù)銷售策略的重要參照依據(jù) ,帶有市場試探性質(zhì) ,必須執(zhí)行安全價格策略 ,一方面 ,反映市場現(xiàn)實(shí)需求 。房地產(chǎn)投資普遍看好，增值潛力較大，預(yù)計(jì)未來一段時間房價將保持“快速增長”的走勢。 時 間 項(xiàng) 目 內(nèi) 容 備 注 09 年 4月 30日前 組建項(xiàng)目籌建領(lǐng)導(dǎo)小組 已完成 09 年 9月 30日前 完成地下室及停車場施工 準(zhǔn)備進(jìn)行 10 年 1月 31日前 2至 4樓封頂 ,5樓建到 15 層 已完成設(shè)計(jì) 10 年 5月 31日前 1樓、 5樓封頂 已完成設(shè)計(jì) 10 年 7月 31日前 進(jìn)入裝修及園林綠化工程 已完 成設(shè)計(jì) 10 年 11月 30 日前 完成最后裝修 ,配備家具及部分電器 已完成設(shè)計(jì) 10 年 12月 31 日 本項(xiàng)目工程基本峻工驗(yàn)收 本項(xiàng)目工程基本完畢 第七章 營銷策略及銷售計(jì)劃 本項(xiàng)目是目前三亞大東海環(huán)榆林灣第一個高層海景中、小戶型項(xiàng)目，具有標(biāo)志性。熟悉房地產(chǎn)法律和政策，工作勤勉細(xì)致，敢于直言和善于維護(hù)公司利益。 譚慧：本公司財(cái)會總監(jiān)。有豐富的建筑、園林設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)，尤其善于挖掘土地資源、環(huán)境資源、氣候資源、人文資源的效力與房產(chǎn)項(xiàng)目的關(guān)聯(lián)性。 孫勇：本項(xiàng)目策劃師和現(xiàn)場協(xié)調(diào)者。長期從事房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)管理，有豐富的項(xiàng)目管理經(jīng)驗(yàn)，高度重視項(xiàng)目的質(zhì)量管理和進(jìn)度協(xié)調(diào)，對項(xiàng)目管理有獨(dú)到的見解和方法。其中上海浦東五牛城項(xiàng)目成為上海浦東最有名的樓盤之一，并以此項(xiàng)目為載體，首開中國內(nèi)地房屋按揭貸款先河。該公司成立于 1992 年，注冊資本金為人民幣 2, 萬元，公司總資產(chǎn)為人民幣 38, 萬元。玻璃用淺綠色透明玻璃，整個建筑格調(diào)高雅，別致、具有地 域特色。 立面造型手法統(tǒng)一，采用大面積飄窗及落地窗，出挑寬大陽臺，體現(xiàn)熱帶建筑風(fēng)格。 第二節(jié) 項(xiàng)目設(shè)計(jì)內(nèi)容與規(guī)模 一、設(shè)計(jì)依據(jù) （一）、委托方提供的各項(xiàng)原始資料及有關(guān)數(shù)據(jù)； （二）、三土房（ 2020 字第 0453 號； （三）、三亞市建設(shè)工程規(guī)劃許可證編號為 [2020]26 號； （四）、三亞市國土環(huán)境資源局文件； （五）、海南省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會和海南省房地產(chǎn)估價師協(xié)會統(tǒng)計(jì)的相關(guān)數(shù)據(jù)； （六）、海南省統(tǒng)計(jì)局相關(guān)數(shù)據(jù)資料； （七）、三亞房地產(chǎn)協(xié)會統(tǒng)計(jì)的相關(guān)數(shù)據(jù)； （八）、《海南省建筑安裝裝飾工程概預(yù)算定額》。 第四章 項(xiàng)目方案 第一節(jié) 場地選址 一、場地選擇 地理位置： 本項(xiàng)目地塊坐北朝南，背靠“龍脈”三亞最高的茍嶺山脈，面向“明潭”南中國海，左攬“青龍”龍嘴灣，右擁“白虎”虎頭嶺，是三亞第一風(fēng)水寶地。 （三）本地區(qū)可供開發(fā)的土地已經(jīng)不多，周邊地區(qū) 2020 年以前開發(fā)的樓盤，現(xiàn)在價格已經(jīng)是當(dāng)初銷售價格的 — 3倍。榆林港有望成為國際優(yōu)良的游艇港灣。 （三）高層購房及居住成本高，公攤面積雖不大、但物業(yè)管理費(fèi)用略偏高。 三、風(fēng)險分析 （一）由于本項(xiàng)目是臨榆林灣 的首個高層中、小戶型房地產(chǎn)項(xiàng)目 ,對目標(biāo)市場不熟悉 ,沒經(jīng)驗(yàn)可以借鑒。 （三）目前，本項(xiàng)目周邊漁民作業(yè)區(qū)面積較大，魚排餐館較多，降低了本地塊的品味， 2020 年 10 月后海軍基地和市政府準(zhǔn)備加快榆林港凈化工程，將漁民遷出榆林港灣。但隨著三亞市城市品味的逐步提升，地段檔次將會逐步提高。 （七）本區(qū)域沒有廠房和企業(yè)，污染源少、環(huán)境相對安靜。 （三）本項(xiàng)目周邊人文資源豐富，有利于提升本樓盤的文化品位，對目標(biāo)消費(fèi)者具有吸引力?，F(xiàn)每套均價為 40萬左右。 （二）、競爭樓盤價格情況 三亞皇家生態(tài)海景花園于 2020 年 3月 1號開盤，高層均價在 12600 元，起價 10600 元，最高價為 16000 元。 后者為三亞藍(lán)月灣海景酒 店公寓。具體戶型上以 40— 60 平米一房， 80— 85 平米的兩房二廳為主，其戶型、套數(shù)比例如下： 戶型 面積 套數(shù) 比例 三室兩廳 120m2 20 % 二室二廳 8085m2 96 % 一室一廳 60m2 204 % 一室 40m2 145 % 第五節(jié) 項(xiàng)目周邊市場環(huán)境分析 本項(xiàng)目周邊有麗景海景小區(qū)、皇家生態(tài)海景花園和三亞藍(lán)月灣海景酒店公寓多個上規(guī)模住宅小區(qū)和產(chǎn)權(quán)式度假酒店，加上在建的本項(xiàng) 目，該地段正逐漸成為三亞紅沙地區(qū)新生的旅游度假區(qū)域之一。 小區(qū)充分發(fā)揮了建筑環(huán)境概念設(shè)計(jì)，大膽地通過人造豐富小區(qū)景觀層次，以環(huán)藝的質(zhì)素提升小區(qū)品味和檔次。每個單元由一棟 15— 25 層住宅圍合而成，四個單元住宅以南洋內(nèi)廊作弧形拼接而成。引領(lǐng)三亞旅游房產(chǎn)消費(fèi)市場，建成該地區(qū)首個高品質(zhì)的海景高層樓盤。 通過市場調(diào)查和深度訪問， 上海、北京、山西和東北地區(qū)是本項(xiàng)目的主要目標(biāo)客戶群。 （二）產(chǎn)品定位（市場定量調(diào)查分析） 調(diào)查時間： — 調(diào)查地點(diǎn)：三亞市鳳凰機(jī)場、金鳳凰大酒店、亞龍灣旅游度假區(qū)、解放路；?？谑协h(huán)島泰得大酒店、美裕珍珠專賣店。該類客戶會選擇 7— 12層有好視野的戶型。 （一）目標(biāo)市場定位 主要的客戶群體： 職業(yè)范疇：國內(nèi)外私營企業(yè)主、大公司職員、以及國內(nèi)有條件老人易地養(yǎng)老的對象等等。商品房銷售總金額 ? 億元，和去年同期相比增長 94%。 （三） 2020 年初三亞市房地產(chǎn)市場發(fā)展的情況?；谝韵乱蛩胤治觯A(yù)期新政策對三亞中心城區(qū)的高層度假地產(chǎn)項(xiàng)目不會造成太大的價格的影響： 三亞的房地產(chǎn)是屬于旅游休閑度假型的房地產(chǎn)，其目標(biāo)市場與主要的客戶群體在島外，而且大多是中國有閑有錢的中產(chǎn)以上的富裕階層，該階層的群體有十分強(qiáng)烈的購買力，他們向往的是高品質(zhì)的生活方式，喜歡旅游休閑度假，對價格不是很敏感。其中海景房的平均價格是 13000 元／平方米（毛胚）以上。 三亞商品房市場主要在島外 三亞市商品住房的銷售對象主要是島外市場， 2020 年，島外市場占總銷售套數(shù)的 %，面積占 %。商品房平均銷售價格 ?9317 元 /平方米，和去年同期比增長 30%（其中普通商品 住宅 6804 元 /平方米，商業(yè)用房 8037 元 /?平方米，產(chǎn)權(quán)式酒店和酒店式公寓 ?15201?元 /?平方米，一線海景公寓、別墅 14172 元 /平方米）。 第二節(jié) 三亞房地產(chǎn)市場環(huán)境分析 一、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢頭良好 目前三亞市房地產(chǎn)業(yè)總體運(yùn)行特征是：投資增長，結(jié)構(gòu)合理，房價穩(wěn)中有升。 第三章 項(xiàng)目本身及市場情況分析 第一節(jié) 中國房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r 中國房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)在處于非常重要的轉(zhuǎn)變時期。許多項(xiàng)目產(chǎn)品出現(xiàn)“高不 成，低不就”的尷尬局面。 近年來，三亞市在城市工業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入上投入巨資，改善城市投資環(huán)境：投資約 億元，使長達(dá) 公里的三亞灣得以建成 ,沿三亞灣濱海路前行 ,近處是椰樹搖曳生姿，遠(yuǎn)處是碧海晴天，煙波浩渺，美不勝收；投資約 億元進(jìn)行”兩河三岸”景觀建設(shè)，包括三亞東西兩河三路以及泊岸景觀建設(shè)工程，東西河兩座景觀步行橋工程和臨春橋等三座舊橋改造裝飾工程；整治工程成效顯著 ,三亞的”山、海、河、城“ 相互交融，熱帶濱海城市的景觀開始形成。據(jù)有關(guān)資料顯示，三亞市森林覆蓋率為 64%，城市地區(qū)綠地覆蓋率為 ，人均公共綠地面積 平方米，城市空氣負(fù)離子含量僅次于古巴首都哈瓦 那，位列世界第二，有著天然氧吧的美譽(yù)。本項(xiàng)目緊鄰的榆亞大道是公交體系的核心位置，新規(guī)劃的公交體系將覆蓋本區(qū)域，從本區(qū)域進(jìn)入城區(qū)任何地方，都可以通過公交工具解決。三亞的出租車很多，也很 方便，從本項(xiàng)目區(qū)域起步不要打表 10 元就可以到達(dá)中心城區(qū)的任何地方。 25 公里。 三亞全市森林覆蓋率達(dá) 63%，城市建成區(qū)綠地覆蓋率達(dá) %，人均公共綠地面積達(dá) 平方米；其海洋負(fù)氧離子超過 8,000 個單位；城市空氣質(zhì)量僅次于古巴首都哈瓦那，位列世界第二，是全國人民的“大陽臺”，“后花園”，“大氧吧”，自然資源得天獨(dú)厚，無與倫比。眾多山頭也提供了眺望大海、河灣和城市景觀的制高點(diǎn)。海霧飄過，兩島隱掩其中，憑添了幾分神秘感。一般來說，季節(jié)風(fēng)期間的海流有較高安定性，日平均海表溫度一年中均超過21℃。 第二節(jié) 建設(shè)項(xiàng)目的有利條件 一、氣候條件 三亞環(huán)境優(yōu)美，自然景觀條件良好，屬熱帶海洋季風(fēng)氣候，年平均氣溫為℃，夏季平均氣溫為 28℃，冬季平均氣溫為 20℃，極端最高氣溫 ℃，極端最低氣溫 ℃；年平均降雨量 1263mm， 510 月為雨季，其中 810月的降雨量占全年總降雨量的 47%。 第二章 項(xiàng)目背景 第一節(jié) 項(xiàng)目承建單位簡介 項(xiàng)目開發(fā)商為三亞泰星實(shí)業(yè)有限公司 。 （五）、有利于促進(jìn)三亞房地產(chǎn)市場消費(fèi)的多元化發(fā)展。 十二、資金籌措 （一）、申請國內(nèi)金融機(jī)構(gòu)貸款 3500 萬元； （二）、企業(yè)自籌資金 3200 萬元； （三）、預(yù)售回籠 1, 十三、社會效益 （一）、可以改善目前三亞市中心對總價要求在 35— 80 萬，單位面積在55120 左右平方米的高品質(zhì)的高層度假公寓地產(chǎn)產(chǎn)品的市場需求量。詳見第六章項(xiàng)目進(jìn)度安排 十一、項(xiàng)目總投資 經(jīng)測算，項(xiàng)目總投資由土地費(fèi)及前期工程費(fèi)用、建安工程及小區(qū)配套費(fèi)用、其他費(fèi)用、不可預(yù)見費(fèi)用及房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用組成 ,項(xiàng)目總投資額為 8, 萬元。上海浦西泰星花園，建筑面積 200, 平方米；上海浦東泰星科工貿(mào)花苑，建成面積 32, 平方米；海南三亞奧力賽大酒店，計(jì)建成面積6, 平方米，該酒店按四星級標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)和裝修，擁有客房 118 套，豪華大堂，餐廳，桑那健身及會務(wù)廳，配備齊全，座落在三亞市城市中心，美麗多姿的三亞河畔。 七、建設(shè)單位概況 本項(xiàng)目開發(fā)商為三亞泰星實(shí)業(yè)有限公司。本地塊水電配套和通訊條件優(yōu)越。地勢開闊、平坦。項(xiàng)目用地一側(cè)緊臨公路，是從海口進(jìn)入三亞和從三亞市區(qū)進(jìn)入亞龍灣旅游區(qū)的主要干道，交通進(jìn)出入情況良好。地勢開闊、平坦。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。 38 第十章 :營銷策略與銷售計(jì)劃168。168。168。168。 37 第九章 :項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。 33 第一節(jié) :給排水設(shè)計(jì)168。168。168。168。168。 32 第七章 :公用工程168。168。168。168。168。 32 第二節(jié) :結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)168。168。168。168。 32 第一節(jié) :主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)168。168。168。168。168。 31 第六章 :土建工程168。168。168。168。168。 28 第五章 :環(huán)境保護(hù)168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。 17 第四節(jié) :項(xiàng)目周邊市場環(huán)境分析168。168。168。168。 14 第三節(jié) :項(xiàng)目自身?xiàng)l件分析168。168。168。 13 第二節(jié) :三亞市房地產(chǎn)市場環(huán)境分析168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。 8 第二節(jié) :建設(shè)項(xiàng)目的有利條件168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。 4 第二節(jié) :可行性報告依據(jù)168。168。168。168。168。 4 第一節(jié) :項(xiàng)目提要168。168。168。168。16