【正文】 動態(tài)投資回收期 （含建設(shè)期） 年 其中：稅費為期間費用。 通過我們的研究發(fā)現(xiàn)，在項目的投資和開發(fā)過程中，不可預測的風險較少，可控性較強，因此本項目的投資開發(fā)無論在市場上、操作上還是在財務(wù)上都是可行的?？梢韵嘈?，三亞“金色年華”項目開發(fā)必將再次領(lǐng)跑三亞市中心城區(qū)房地產(chǎn)市場。分析表明 ,本項目工程的投資 +10%與投資 10%對項目財務(wù)凈現(xiàn)值的變化幅度不大，而且財務(wù)凈現(xiàn)值都還大于零，項目始終是是盈利的，可行的；售價 +10%對項目財務(wù)凈現(xiàn)值的影響差不多，而且財務(wù)凈現(xiàn)值都還大于零，項目始終是是盈利的，可行的 。分析過程詳見附表 “損益預測表”。貸款利率按一至三年期銀行利率 ％計，貸款期限為 3年。 3．定價建議 根據(jù)本項目的特征，結(jié)合周邊樓盤的情況，本項目住宅起價為 8, 元，每層價 280 元 — 580 元，最高價為 14， 元，均價為 12， 元。雖然項目所處的位置正處于新規(guī)劃區(qū)域的開發(fā)前期 ,但是它是大東海榆林灣目前市場上離海岸線最近的住宅 ,成為最好的海景住宅。房地產(chǎn)投資普遍看好，增值潛力較大，預計未來一段時間房價將保持“快速增長”的走勢。熟悉房地產(chǎn)法律和政策，工作勤勉細致，敢于直言和善于維護公司利益。有豐富的建筑、園林設(shè)計經(jīng)驗，尤其善于挖掘土地資源、環(huán)境資源、氣候資源、人文資源的效力與房產(chǎn)項目的關(guān)聯(lián)性。長期從事房地產(chǎn)項目開發(fā)管理，有豐富的項目管理經(jīng)驗，高度重視項目的質(zhì)量管理和進度協(xié)調(diào)，對項目管理有獨到的見解和方法。該公司成立于 1992 年，注冊資本金為人民幣 2, 萬元，公司總資產(chǎn)為人民幣 38, 萬元。 立面造型手法統(tǒng)一，采用大面積飄窗及落地窗，出挑寬大陽臺，體現(xiàn)熱帶建筑風格。 第四章 項目方案 第一節(jié) 場地選址 一、場地選擇 地理位置： 本項目地塊坐北朝南，背靠“龍脈”三亞最高的茍嶺山脈，面向“明潭”南中國海，左攬“青龍”龍嘴灣，右擁“白虎”虎頭嶺，是三亞第一風水寶地。榆林港有望成為國際優(yōu)良的游艇港灣。 三、風險分析 （一）由于本項目是臨榆林灣 的首個高層中、小戶型房地產(chǎn)項目 ,對目標市場不熟悉 ,沒經(jīng)驗可以借鑒。但隨著三亞市城市品味的逐步提升，地段檔次將會逐步提高。 （三）本項目周邊人文資源豐富，有利于提升本樓盤的文化品位，對目標消費者具有吸引力。 （二）、競爭樓盤價格情況 三亞皇家生態(tài)海景花園于 2020 年 3月 1號開盤，高層均價在 12600 元，起價 10600 元，最高價為 16000 元。具體戶型上以 40— 60 平米一房， 80— 85 平米的兩房二廳為主，其戶型、套數(shù)比例如下： 戶型 面積 套數(shù) 比例 三室兩廳 120m2 20 % 二室二廳 8085m2 96 % 一室一廳 60m2 204 % 一室 40m2 145 % 第五節(jié) 項目周邊市場環(huán)境分析 本項目周邊有麗景海景小區(qū)、皇家生態(tài)海景花園和三亞藍月灣海景酒店公寓多個上規(guī)模住宅小區(qū)和產(chǎn)權(quán)式度假酒店，加上在建的本項 目，該地段正逐漸成為三亞紅沙地區(qū)新生的旅游度假區(qū)域之一。每個單元由一棟 15— 25 層住宅圍合而成，四個單元住宅以南洋內(nèi)廊作弧形拼接而成。 通過市場調(diào)查和深度訪問， 上海、北京、山西和東北地區(qū)是本項目的主要目標客戶群。該類客戶會選擇 7— 12層有好視野的戶型。商品房銷售總金額 ? 億元，和去年同期相比增長 94%。基于以下因素分析，預期新政策對三亞中心城區(qū)的高層度假地產(chǎn)項目不會造成太大的價格的影響： 三亞的房地產(chǎn)是屬于旅游休閑度假型的房地產(chǎn)，其目標市場與主要的客戶群體在島外，而且大多是中國有閑有錢的中產(chǎn)以上的富裕階層，該階層的群體有十分強烈的購買力，他們向往的是高品質(zhì)的生活方式，喜歡旅游休閑度假，對價格不是很敏感。 三亞商品房市場主要在島外 三亞市商品住房的銷售對象主要是島外市場， 2020 年，島外市場占總銷售套數(shù)的 %，面積占 %。 第二節(jié) 三亞房地產(chǎn)市場環(huán)境分析 一、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢頭良好 目前三亞市房地產(chǎn)業(yè)總體運行特征是：投資增長，結(jié)構(gòu)合理，房價穩(wěn)中有升。許多項目產(chǎn)品出現(xiàn)“高不 成，低不就”的尷尬局面。據(jù)有關(guān)資料顯示，三亞市森林覆蓋率為 64%，城市地區(qū)綠地覆蓋率為 ，人均公共綠地面積 平方米，城市空氣負離子含量僅次于古巴首都哈瓦 那，位列世界第二，有著天然氧吧的美譽。三亞的出租車很多，也很 方便，從本項目區(qū)域起步不要打表 10 元就可以到達中心城區(qū)的任何地方。 三亞全市森林覆蓋率達 63%，城市建成區(qū)綠地覆蓋率達 %，人均公共綠地面積達 平方米；其海洋負氧離子超過 8,000 個單位；城市空氣質(zhì)量僅次于古巴首都哈瓦那，位列世界第二，是全國人民的“大陽臺”，“后花園”，“大氧吧”，自然資源得天獨厚，無與倫比。海霧飄過，兩島隱掩其中，憑添了幾分神秘感。 第二節(jié) 建設(shè)項目的有利條件 一、氣候條件 三亞環(huán)境優(yōu)美，自然景觀條件良好，屬熱帶海洋季風氣候，年平均氣溫為℃，夏季平均氣溫為 28℃，冬季平均氣溫為 20℃，極端最高氣溫 ℃，極端最低氣溫 ℃；年平均降雨量 1263mm， 510 月為雨季，其中 810月的降雨量占全年總降雨量的 47%。 （五）、有利于促進三亞房地產(chǎn)市場消費的多元化發(fā)展。詳見第六章項目進度安排 十一、項目總投資 經(jīng)測算，項目總投資由土地費及前期工程費用、建安工程及小區(qū)配套費用、其他費用、不可預見費用及房地產(chǎn)開發(fā)費用組成 ,項目總投資額為 8, 萬元。 七、建設(shè)單位概況 本項目開發(fā)商為三亞泰星實業(yè)有限公司。地勢開闊、平坦。地勢開闊、平坦。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。 38 第十章 :營銷策略與銷售計劃168。168。 37 第九章 :項目實施進度安排168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。 32 第七章 :公用工程168。168。168。168。168。168。168。 31 第六章 :土建工程168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。 17 第四節(jié) :項目周邊市場環(huán)境分析168。168。 14 第三節(jié) :項目自身條件分析168。168。168。168。168。168。168。168。168。 8 第二節(jié) :建設(shè)項目的有利條件168。168。168。168。168。168。168。168。168。 4 第一節(jié) :項目提要168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。 24 第六節(jié) :本項目利弊分析（ SWOT 分析法）168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。 34 第三節(jié) :電氣設(shè)計168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。正在建設(shè)的紅沙跨海大橋從本項目左則通過，大橋建成后將把紅沙地區(qū)的旅游資源整合為一體，并與著名的亞龍灣旅游區(qū)相連。正在建設(shè)的紅沙跨海大橋從本項目左則通過，大橋建成后將把紅沙地區(qū)的旅游資源整合為一體，并與著名的亞龍灣旅游區(qū)相連。主要開發(fā)項目有：上海浦東“五牛城”，建成面積為 84,平方米，是上海浦東標志性建筑之一，和諧五牛組合銅雕，雄居黃埔江畔，為世人矚目。貸款利率按一至三年期銀行利率 ％計，貸款期限為 3年。 （八）、有利于調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，增加社會就業(yè)機會。 三亞市所屬的南中國海的表層海流主要受季風影響，在三亞臨海側(cè)， 310月之東北季風時海流為西南方向，而 58 月之西北季風時，海流是朝東北方向。海上回望，群山如綠色屏障，輝映出三亞的嫵媚多姿。 2020 年，榆亞大道將成為繼三亞灣路之后，三亞市標志性的熱帶景觀道路，從而也可極大的提高項目的升值潛力。據(jù)了解，三亞市政府規(guī)劃組建兩家國有公交公司，完善城區(qū)公交體系。據(jù)上?！段膮R報》近期評選的“中國最受上海人歡迎的置業(yè)城市”中，三亞位居榜首。建成投入使用后提供優(yōu)質(zhì)公寓物業(yè)管理服務(wù)，充分引入“以人為本”和“人文關(guān)懷”的服務(wù)理念，為國內(nèi)、國際所有追求生活品質(zhì)的階層人士，提供一個健康、生態(tài)、和諧、自然的人性化舒適空間。其中商品住房 萬平方米 ,?3942 套，登記銷售面積 萬平方米，和去年同期相比增長 48?%；其中商品住房 萬平方米 ,?27785 套（包含產(chǎn)權(quán)式酒店和酒店式公寓銷售 萬平方米，一線海景公寓、別墅銷售 萬平方米） ,商業(yè)用房 萬平方米。據(jù)統(tǒng)計， 2020年第一季度三亞市商品房平均價格是 9317 元／平方米。三亞在城市發(fā)展戰(zhàn)略中提出要建設(shè)國際熱帶濱海旅游城市，并積極地開展國際化和國際性旅游度假宣傳活動，近年國際旅客在三亞置業(yè)每年前來旅游度假，其他時間將購置的物業(yè)委托專業(yè)公司經(jīng)營的現(xiàn)象越來越來多，特別三亞市中心城區(qū)的度假公寓臨近市區(qū)，可租賃性比較強，特別受內(nèi)地游客的青睞。高層海景樓盤的出現(xiàn)是現(xiàn)代城市的一個特征，對于追求城市生活又喜歡環(huán)境安靜、體驗藍天海景的人來說，本項目是不錯的居家與度假選擇。 從目標消費 者的分析來看，本項目目標客戶群相比較而言有較高的文化層次，觀念較新，且有一定的經(jīng)濟實力。 結(jié)合市調(diào)市場需求和項目特征，將金色年華海景小區(qū)定位為“開啟現(xiàn)代高檔海景度假新生活的標志性建筑”。 小區(qū)輪廓設(shè)計上， 15— 25 層住宅錯落有致，擺布有序，四個單元屋頂造型豐富，整個小區(qū)輪廓線豐富優(yōu)美。有隔層空中花園，采光通風效果較好，小區(qū)配套設(shè)施有：觀景池、泳池、網(wǎng)球場、會所、停車場（地上和地下）。 三亞藍月灣海景酒店公寓 2020 年 5月 6日開盤報價最低為 萬 /套，最高為 萬 /套。 （六）本項目戶型設(shè)計相宜深淺，以小為主，可變性強，具有緊湊、實用、合理、雅致的優(yōu)點。樓層和朝向的不同，景觀落差的感覺似有存在。地域性和集群性銷售可爭取主動。 （二）旅游產(chǎn)業(yè)已成為三亞市的支柱產(chǎn)業(yè)，每年大量的游客進入三亞度假休閑，為本項目市場提供更多機會。 交通條件： 本項目位于榆亞大道南側(cè)，距三亞鳳凰國際機場 25 公里，三亞往海口的班車班次頻繁，每隔 20 分鐘有一班車前往海口，約 3 小時可到達；三亞市內(nèi)主要有 2 路、 4路兩條線路的公交車均經(jīng)過項目所在地，項目右側(cè)為正在新建的紅沙跨海大橋，將把大東海及榆林灣的旅游景點連成一片，使本項目區(qū)域的住戶，可徒步觀賞大東海及榆林灣的風景。建筑立面做三段劃分，底層基座為深色火山石面磚，中間為磚紅色墻磚，中間為磚紅色墻磚，上部為淺色涂料，陽臺及挑板為淺色涂料。從事房地產(chǎn)開發(fā) 15年，該直接領(lǐng)導和主持開發(fā)的房地產(chǎn)項目約 32 萬平方米。長期從事房地產(chǎn)項目施工管理，有豐富的項目施工管理經(jīng)驗，善于結(jié)合海南的環(huán)境和氣候條件來 安排工程的施工，注重工程項目的效率管理和整體協(xié)調(diào)。有多年房地產(chǎn)銷售經(jīng)驗 ,對項目的促銷有自己獨到的風解。包括設(shè)計、施工、銷售、竣工驗收入住，部分周期相互重疊，銷售周期貫穿其中。本項目是一個新穎的產(chǎn)品 ,本區(qū)域房地產(chǎn)市場上也是首次推出這種項目。 2．定價策略 （ 1）定價策略 目前，主要是實行“謹慎、高效”的原則 ,以實現(xiàn)最大利潤化 ,并以最快速度進行銷售為目的。 三、投資估算 項目總投資由土地費及前期工程費用、建安工程及小區(qū)配套費用、其他費用、不可預見費用及房地產(chǎn)開發(fā)費用組成 ,項目總投資額為 萬元，各項費用估算和項目各種財務(wù)數(shù)據(jù)估算，詳見附表 “項目總投資估算表”。 貸款利率 按一至三年期銀行利率 %計，項目管理費及銷售費用等均計入項目總投資中，詳見附表 “項目總投資估算表”。 全部投資財務(wù)凈現(xiàn)值： 萬元。從本項目的資金來源分析，所籌集資金可以滿足各期資金運用所需。結(jié)構(gòu)非常合理。 銷售收入