【正文】 務(wù)廳，配備齊全，座落在三亞市城市中心，美麗多姿的三亞河畔。 第二節(jié) 建設(shè)項(xiàng)目的有利條件 一、氣候條件 三亞環(huán)境優(yōu)美，自然景觀條件良好，屬熱帶海洋季風(fēng)氣候，年平均氣溫為℃，夏季平均氣溫為 28℃，冬季平均氣溫為 20℃，極端最高氣溫 ℃，極端最低氣溫 ℃；年平均降雨量 1263mm， 510 月為雨季，其中 810月的降雨量占全年總降雨量的 47%。三亞地區(qū)相對(duì)濕度 79%，年蒸發(fā)量 195007mm，屬半旱地區(qū)，日照長，年日照時(shí)數(shù)為 小時(shí)。三亞市主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)闁|北風(fēng)，市中心地震烈度為 6度。 三亞市所屬的南中國海的表層海流主要受季風(fēng)影響，在三亞臨海側(cè)， 310月之東北季風(fēng)時(shí)海流為西南方向，而 58 月之西北季風(fēng)時(shí)，海流是朝東北方向。一般來說，季節(jié)風(fēng)期間的海流有較高安定性，日平均海表溫度一年中均超過21℃。 二、生態(tài)條件 三亞的海水清澈透明，能見度達(dá) 8至 16米，有些地方達(dá)到 25 米；海岸線由眾多的珊瑚礁組成，海底景觀絢麗多姿，被國際潛水專家認(rèn)定為南太平洋最適宜潛水的旅游勝地之一。三亞眾多的海灣各有佳景。大東海、小東海、三亞灣、亞龍灣與三亞市民生活關(guān)系最為密切，海上的東島、西島仿佛是南海的兩扇大門，為寬闊的海面增加層次感。海霧飄過，兩島隱掩其中，憑添了幾分神秘感。漫步沙灘，作為三亞市標(biāo)志的鹿回頭雕像映入眼簾。 三亞三面環(huán)山，綿延起伏，層次分明；山脈的延伸將市區(qū)分成若干青山圍成的空間，為城市不同地區(qū)提供了各具特色的空間景觀環(huán)境。海上回望，群山如綠色屏障，輝映出三亞的嫵媚多姿。眾多山頭也提供了眺望大海、河灣和城市景觀的制高點(diǎn)。 三亞是首批中國優(yōu)秀旅游城市。近幾年來，全市共投資數(shù)十億元建設(shè)亞龍灣、南山、天涯海角、鹿回頭、大東海、蜈支洲島六大名牌景區(qū)。以“天涯文化”為代表的天涯海角人文景觀已蜚聲海外； 按國際水準(zhǔn)設(shè)計(jì)的南山文化旅游區(qū)堪稱一座巧奪天工的生態(tài)園林和佛教文化精品；以絕佳自然條件著稱的亞龍灣國家旅游度假區(qū)早已名揚(yáng)天下；夢幻般的海棠灣，不遠(yuǎn)的將來將以曠世佳作吸引世人的眼球。 三亞全市森林覆蓋率達(dá) 63%，城市建成區(qū)綠地覆蓋率達(dá) %，人均公共綠地面積達(dá) 平方米；其海洋負(fù)氧離子超過 8,000 個(gè)單位；城市空氣質(zhì)量僅次于古巴首都哈瓦那，位列世界第二，是全國人民的“大陽臺(tái)”，“后花園”，“大氧吧”，自然資源得天獨(dú)厚，無與倫比。 三、交通條件 1．本項(xiàng)目位于榆亞大道南側(cè)。榆亞大道是三亞市政府將 在 2020 年全力打造的景觀大道之一，也是連接市區(qū)與東線高速公路的兩條道路之一。 2020 年，榆亞大道將成為繼三亞灣路之后，三亞市標(biāo)志性的熱帶景觀道路，從而也可極大的提高項(xiàng)目的升值潛力。 25 公里。三亞鳳凰國際機(jī)場現(xiàn)已開通北京、上海、廣州、沈陽、武漢、青島、深圳等國內(nèi) 23 個(gè)城市航線和新加坡、澳門、香港、馬來西亞、泰國、漢城、大阪、東京 9 條國際航線。 ，每隔 20 分鐘有一班車前往?？?，約 3 小時(shí)可到達(dá)。 。三亞的出租車很多，也很 方便，從本項(xiàng)目區(qū)域起步不要打表 10 元就可以到達(dá)中心城區(qū)的任何地方。三亞市內(nèi)主要有 2路、 4路及往亞龍灣方向的三條公交線路。上述兩條線路的公交車均經(jīng)過本項(xiàng)目所在地。據(jù)了解，三亞市政府規(guī)劃組建兩家國有公交公司，完善城區(qū)公交體系。本項(xiàng)目緊鄰的榆亞大道是公交體系的核心位置，新規(guī)劃的公交體系將覆蓋本區(qū)域，從本區(qū)域進(jìn)入城區(qū)任何地方，都可以通過公交工具解決。 5．本項(xiàng)目右側(cè)正在新建的紅沙跨海大橋，將把大東海及榆林灣的旅游景點(diǎn)連成一片，使本項(xiàng)目區(qū)域的住戶，可徒步觀賞大東海及榆林灣的風(fēng)景。 第三節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 三亞 地處海南島最南端，集山海河自然美景于一體，是中國最南端的熱帶濱海旅游城市，是南中國海最純凈的樂土和休閑度假的天堂，是神州大地中最美的畫卷，猶如鑲嵌在南海上的一顆明珠，有“東方夏威夷”之稱。優(yōu)美的自然環(huán)境使三亞成為最適合人類居住的城市，他是集陽光、海水、沙灘、氣候、森林、動(dòng)物、溫泉、巖洞、風(fēng)情、田園十大旅游資源于一體的生態(tài)示范城，更具有全國獨(dú)一無二的空氣質(zhì)量和環(huán)境質(zhì)量。據(jù)有關(guān)資料顯示，三亞市森林覆蓋率為 64%，城市地區(qū)綠地覆蓋率為 ，人均公共綠地面積 平方米，城市空氣負(fù)離子含量僅次于古巴首都哈瓦 那，位列世界第二，有著天然氧吧的美譽(yù)。 三亞天藍(lán)海碧，河水清澈透明，山川美麗，綠意怏然，生氣蓬勃，一年四季樹木長青，鮮花爛漫，讓人仿佛倘徉在詩人筆下的“世外桃源”，憑借其得天獨(dú)厚的自然風(fēng)光和頂級(jí)的生態(tài)環(huán)境質(zhì)量，三亞榮獲“全國生態(tài)示范區(qū)”、園林城市、中國優(yōu)秀旅游城市、全國城市環(huán)境綜合整治優(yōu)秀城市、中國人居環(huán)境獎(jiǎng)等稱號(hào)。 三亞以其美麗，被越來越來越多的國內(nèi)外新老朋友熟知和青睞，人們愛這里美麗的風(fēng)光和優(yōu)良的生態(tài)環(huán)境，來三亞旅游的許多世界各地的朋友，被三亞的陽光、海水、空氣、綠色所吸引，他們?cè)谶@里購買了自己的第 二居所，把三亞購房置業(yè)作為生活中的一件大事、樂事。據(jù)上海《文匯報(bào)》近期評(píng)選的“中國最受上海人歡迎的置業(yè)城市”中，三亞位居榜首。 近年來，三亞市在城市工業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入上投入巨資，改善城市投資環(huán)境：投資約 億元，使長達(dá) 公里的三亞灣得以建成 ,沿三亞灣濱海路前行 ,近處是椰樹搖曳生姿，遠(yuǎn)處是碧海晴天，煙波浩渺，美不勝收；投資約 億元進(jìn)行”兩河三岸”景觀建設(shè)，包括三亞東西兩河三路以及泊岸景觀建設(shè)工程，東西河兩座景觀步行橋工程和臨春橋等三座舊橋改造裝飾工程；整治工程成效顯著 ,三亞的”山、海、河、城“ 相互交融，熱帶濱海城市的景觀開始形成。 隨著三亞西線鐵路的建成，三亞直達(dá)北京、上海、廣州等城市的跨?？瓦\(yùn)列車已經(jīng)通車。城市規(guī)劃的逐步實(shí)施和城市基礎(chǔ)建設(shè)的日益完善，三亞將吸引更多的人來投資置業(yè)。 但是三亞市房地產(chǎn)在小戶型持續(xù)熱銷的趨勢下集中涌現(xiàn)出大量的小戶型項(xiàng)目，為適應(yīng)大的市場潮流，許多項(xiàng)目在硬件方面，從根本上限制高品質(zhì)產(chǎn)品的發(fā)展，從多次調(diào)查結(jié)果表明，目前在售物業(yè)中許多項(xiàng)目只是在大量的小戶型產(chǎn)品中缺乏高品質(zhì)的產(chǎn)品，不管是項(xiàng)目的總體定位，還是從產(chǎn)品的規(guī)劃與建筑設(shè)計(jì)上都缺乏國際化的水準(zhǔn)。許多項(xiàng)目產(chǎn)品出現(xiàn)“高不 成，低不就”的尷尬局面。 三亞泰星實(shí)業(yè)有限公司投資興建的三亞金色年華海景小區(qū)項(xiàng)目的建筑設(shè)計(jì)將項(xiàng)目的環(huán)境優(yōu)勢發(fā)揮到極至。項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)均為專業(yè)團(tuán)隊(duì)聯(lián)手擎創(chuàng)。建成投入使用后提供優(yōu)質(zhì)公寓物業(yè)管理服務(wù)，充分引入“以人為本”和“人文關(guān)懷”的服務(wù)理念，為國內(nèi)、國際所有追求生活品質(zhì)的階層人士，提供一個(gè)健康、生態(tài)、和諧、自然的人性化舒適空間。 第三章 項(xiàng)目本身及市場情況分析 第一節(jié) 中國房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r 中國房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)在處于非常重要的轉(zhuǎn)變時(shí)期。 （一）、配合國民經(jīng)濟(jì)增長從粗放型向 集約型轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)業(yè)的增長方式也由規(guī)模型向總量效益型轉(zhuǎn)變。 （二）、房地產(chǎn)業(yè)從單純的消費(fèi)型產(chǎn)品轉(zhuǎn)向投資、旅游度假和消費(fèi)三重功能的產(chǎn)品。 （三）、在社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)體制逐步建立的過程當(dāng)中，房地產(chǎn)業(yè)從主要靠政府政策調(diào)控向依靠市場和自身調(diào)節(jié)方向轉(zhuǎn)變，雖然國家和各級(jí)部門對(duì)房地產(chǎn)控制還是比較嚴(yán)，但現(xiàn)在靠市場、靠經(jīng)營，靠市場規(guī)則去經(jīng)營已成為房地產(chǎn)開發(fā)的行為準(zhǔn)則。 第二節(jié) 三亞房地產(chǎn)市場環(huán)境分析 一、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢頭良好 目前三亞市房地產(chǎn)業(yè)總體運(yùn)行特征是：投資增長，結(jié)構(gòu)合理，房價(jià)穩(wěn)中有升。2020 年以來三亞市的房地 產(chǎn)形勢發(fā)展勢頭良好，房地產(chǎn)市場供需平衡、價(jià)格平衡、結(jié)構(gòu)合理。 2020 年前兩個(gè)月房地產(chǎn)市場運(yùn)行良好，批準(zhǔn)預(yù)售商品房 ?萬平方米，和去年同期相比增長 76?%。其中商品住房 萬平方米 ,?3942 套，登記銷售面積 萬平方米，和去年同期相比增長 48?%；其中商品住房 萬平方米 ,?27785 套（包含產(chǎn)權(quán)式酒店和酒店式公寓銷售 萬平方米，一線海景公寓、別墅銷售 萬平方米） ,商業(yè)用房 萬平方米。商品房平均銷售價(jià)格 ?9317 元 /平方米，和去年同期比增長 30%（其中普通商品 住宅 6804 元 /平方米，商業(yè)用房 8037 元 /?平方米，產(chǎn)權(quán)式酒店和酒店式公寓 ?15201?元 /?平方米，一線海景公寓、別墅 14172 元 /平方米）。商品房銷售總金額 ? 億元，和去年同期相比增長 94%。 土地供應(yīng)價(jià)格情況： 三亞土地市場價(jià)格逐年升高，以三亞市中心城區(qū)為例， 2020 年 2020 年內(nèi)地價(jià) 60=100 萬元／畝， 20202020 年土地價(jià)格攀升到 100200 萬元／畝， 2020 年10月月川新區(qū)臨河 12 畝土地拍賣到 432 萬元 /畝， 2020 年 2月，三亞灣海坡開發(fā)區(qū)的一宗 畝的土地，拍出每 畝 762 萬元的高價(jià)，每平米價(jià)格達(dá) 11,429元。三亞城市發(fā)展土地告急，一路攀升， 政府開始提前啟用海棠灣、紅塘灣的城市發(fā)展儲(chǔ)備用地。 三亞商品房市場主要在島外 三亞市商品住房的銷售對(duì)象主要是島外市場， 2020 年，島外市場占總銷售套數(shù)的 %，面積占 %。除了西藏自治區(qū)以外，全國其它省區(qū) (包括港、澳、臺(tái)）都有人在三亞市購買住房，國外如美國、德國、法國、加拿大、英國、俄羅斯等 17個(gè)國家人士也有在三亞市購房的，國外購房比例占 3％。 商品房銷售價(jià)格穩(wěn)中有升： 2020 年，以一批具有一定規(guī) 模的海景住宅小區(qū)進(jìn)入市場為標(biāo)志，三亞市房地產(chǎn)發(fā)展進(jìn)入較快增長階段，商品房銷售價(jià)格有較大幅度的提高。據(jù)統(tǒng)計(jì)， 2020年第一季度三亞市商品房平均價(jià)格是 9317 元／平方米。其中海景房的平均價(jià)格是 13000 元／平方米（毛胚）以上。根據(jù)市場需求的情況，現(xiàn)在的房價(jià)屬恢復(fù)性增長，房價(jià)應(yīng)屬正常。 （二）宏觀調(diào)控新政對(duì)三亞房地產(chǎn)影響情況分析 2020 年 5 月 29 日國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等九部門《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價(jià)格的意見》 ,新政出臺(tái)的主要目的是抑制上漲過快的住房價(jià)格，同時(shí)要保證中小戶型的供給，滿足中低收入家庭 的住房需要。這些政策主要是針對(duì)上海、廣州等房價(jià)整體水平已經(jīng)很高，房價(jià)又在瘋長的大城市?；谝韵乱蛩胤治觯A(yù)期新政策對(duì)三亞中心城區(qū)的高層度假地產(chǎn)項(xiàng)目不會(huì)造成太大的價(jià)格的影響： 三亞的房地產(chǎn)是屬于旅游休閑度假型的房地產(chǎn)，其目標(biāo)市場與主要的客戶群體在島外，而且大多是中國有閑有錢的中產(chǎn)以上的富裕階層，該階層的群體有十分強(qiáng)烈的購買力，他們向往的是高品質(zhì)的生活方式，喜歡旅游休閑度假，對(duì)價(jià)格不是很敏感。 三亞旅游度假房地產(chǎn)以三亞熱帶濱海旅游度假資源為依托，這些熱帶濱海旅游資源在中國是獨(dú)一無二的，亞龍灣國家旅游 度假區(qū)的旅游度假項(xiàng)目買的不僅僅一個(gè)度假產(chǎn)品，一項(xiàng)投資，也可以說是一個(gè)奢侈品，一種身份和地位的體現(xiàn)。 三亞旅游度假地產(chǎn)在國外也有強(qiáng)勁的需求。三亞在城市發(fā)展戰(zhàn)略中提出要建設(shè)國際熱帶濱海旅游城市，并積極地開展國際化和國際性旅游度假宣傳活動(dòng)，近年國際旅客在三亞置業(yè)每年前來旅游度假，其他時(shí)間將購置的物業(yè)委托專業(yè)公司經(jīng)營的現(xiàn)象越來越來多，特別三亞市中心城區(qū)的度假公寓臨近市區(qū)，可租賃性比較強(qiáng)，特別受內(nèi)地游客的青睞。 （三） 2020 年初三亞市房地產(chǎn)市場發(fā)展的情況。 2020 年前兩個(gè)月房地產(chǎn)市場運(yùn)行良好，批準(zhǔn)預(yù)售商品 房 ?萬平方米，和去年同期相比增長 76?%。其中商品住房 萬平方米 ,?3942 套，登記銷售面積 萬平方米，和去年同期相比增長 48?%；其中商品住房 萬平方米 ,?2785 套（包含產(chǎn)權(quán)式酒店和酒店式公寓銷售 萬平方米，一線海景公寓、別墅銷售 萬平方米） ,商業(yè)用房 萬平方米。商品房平均銷售價(jià)格 ?9317 元 /平方米，和去年同期比增長 30%（其中普通商品住宅 6804 元 /平方米，商業(yè)用房 8037 元 /?平方米，產(chǎn)權(quán)式酒店和酒店式公寓 ?15201?元 /?平方米，一線海景公 寓、別墅 14172 元 /平方米）。商品房銷售總金額 ? 億元，和去年同期相比增長 94%。 第三節(jié) 項(xiàng)目定位 面對(duì)競爭激烈的房地產(chǎn)市場，公司要建立自己的品牌與形象，就必須長、短目標(biāo)兼顧，為實(shí)施品牌戰(zhàn)略，在本項(xiàng)目定位時(shí)，須將區(qū)域、交通環(huán)境、配套設(shè)施、人文等各種因素綜合考慮。 金色年華海景小區(qū)是目前三亞大東海環(huán)榆林灣第一個(gè)高層海景中、小戶型項(xiàng)目，具有標(biāo)志性。高層海景樓盤的出現(xiàn)是現(xiàn)代城市的一個(gè)特征，對(duì)于追求城市生活又喜歡環(huán)境安靜、體驗(yàn)藍(lán)天海景的人來說，本項(xiàng)目是不錯(cuò)的居家與度假選擇。 （一）目標(biāo)市場定位 主要的客戶群體： 職業(yè)范疇：國內(nèi)外私營企業(yè)主、大公司職員、以及國內(nèi)有條件老人易地