【正文】 三亞泰星實(shí)業(yè)有限公司 “ 金色年華 ” 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目二期工程可行性研究報(bào)告 三亞泰星實(shí)業(yè)有限公司 “金色年華”房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目二期工程 可 行 性 研 究 報(bào) 告 海南 ****管理咨詢(xún)有限公司 二 OO 八年四月十六日 目錄 第一章 :總論168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。 4 第一節(jié) :項(xiàng)目提要168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。 4 第二節(jié) :可行性報(bào)告依據(jù)168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。 7 第二章 :項(xiàng)目背景168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。 8 第一節(jié) :項(xiàng)目承建建單位簡(jiǎn)介 168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。 8 第二節(jié) :建設(shè)項(xiàng)目的有利條件168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。 8 第三節(jié) :項(xiàng)目建設(shè)的必要性168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。 10 第三章 :項(xiàng)目目市場(chǎng)情況的分析168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。 13 第一節(jié) :三亞市旅游市場(chǎng)分析168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。 13 第二節(jié) :三亞市房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境分析168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。 14 第三節(jié) :項(xiàng)目自身?xiàng)l件分析168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。 17 第四節(jié) :項(xiàng)目周邊市場(chǎng)環(huán)境分析168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。 20 第五節(jié) :三亞市房產(chǎn)銷(xiāo)售市場(chǎng)分析168。168。168。168。168。168。168。 168。168。168。168。168。168。 24 第六節(jié) :本項(xiàng)目利弊分析（ SWOT 分析法）168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。 25 第四章 :項(xiàng)目方案168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。 28 第一節(jié) :場(chǎng)地選址168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。 28 第二節(jié) :項(xiàng)目設(shè)計(jì)內(nèi)容與規(guī)模168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。 28 第五章 :環(huán)境保護(hù)168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。 31 第六章 :土建工程168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。 32 第一節(jié) :主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。 32 第二節(jié) :結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。 32 第七章 :公用工程168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。 33 第一節(jié) :給排水設(shè)計(jì)168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。 33 第二節(jié) :暖通設(shè)計(jì)168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。 34 第三節(jié) :電氣設(shè)計(jì)168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。 35 第八章 :管理組織機(jī)構(gòu)168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。 37 第九章 :項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。 38 第十章 :營(yíng)銷(xiāo)策略與銷(xiāo)售計(jì)劃168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。 39 第十一章 :投資估算與資金籌措168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。 41 第十二章 :財(cái) 務(wù)效益評(píng)價(jià)168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。 43 第十三章 :結(jié)論與建議168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。 46 附表168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。 48 第一章 總論 第一節(jié) 項(xiàng)目提要 一、項(xiàng)目名稱(chēng)：三亞金色年華海景小區(qū)。 二、項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)：本項(xiàng)目位于三亞市北面中心位置屬主城區(qū)，距三亞市城市中心區(qū)約 2 公里車(chē)程。項(xiàng)目用地的一側(cè)靠山，山峰清秀，植被極好。地勢(shì)開(kāi)闊、平坦。項(xiàng)目用地正面臨大東海榆林灣，具有豐富的住居度假元素。項(xiàng)目用地四周已有建成的居民區(qū)，是三亞市城市發(fā)展的原生地帶 ，擁有千年古井和天主教堂。正在建設(shè)的紅沙跨海大橋從本項(xiàng)目左則通過(guò)，大橋建成后將把紅沙地區(qū)的旅游資源整合為一體，并與著名的亞龍灣旅游區(qū)相連。項(xiàng)目用地一側(cè)緊臨公路，是從?？谶M(jìn)入三亞和從三亞市區(qū)進(jìn)入亞龍灣旅游區(qū)的主要干道，交通進(jìn)出入情況良好。 三、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商：三亞泰星實(shí)業(yè)有限公司 四、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商法定代表人：童石軍 五、項(xiàng)目性質(zhì)：海景小區(qū)。 六、項(xiàng)目概況： 本項(xiàng)目定址于三亞市北面中心位置屬主城區(qū)，距三亞市城市中心區(qū)約 2公里車(chē)程。項(xiàng)目用地的一側(cè)靠山，山峰清秀，植被極好。地勢(shì)開(kāi)闊、平坦。項(xiàng)目用地正面臨大東海榆林灣，具有 豐富的住居度假元素。項(xiàng)目用地四周已有建成的居民區(qū)，是三亞市城市發(fā)展的原生地帶，擁有千年古井和天主教堂。正在建設(shè)的紅沙跨海大橋從本項(xiàng)目左則通過(guò)，大橋建成后將把紅沙地區(qū)的旅游資源整合為一體，并與著名的亞龍灣旅游區(qū)相連。本地塊水電配套和通訊條件優(yōu)越。項(xiàng)目用地一側(cè)緊臨公路，是從海口進(jìn)入三亞和從三亞市區(qū)進(jìn)入亞龍灣旅游區(qū)的主要干道，交通進(jìn)出入情況良好。 建筑整體由兩期組成：一期由一棟 7 層樓（已建）構(gòu)成，共 ㎡；二期小高層 15 層一棟， 17 層兩棟，高層 25 層一棟，低層會(huì)所 3 層一棟組成。項(xiàng)目二期用地面積 畝（除紅沙大橋道路占地外，實(shí)際審批面積： 15,平方米，含一期 ㎡），總建筑面積 平方米，其中住宅面積 平方米，商場(chǎng)面積（分?jǐn)偤螅? 平方米，會(huì)所 平方米，地下停車(chē)庫(kù)面積 4, 平方米（地下和地上停車(chē)場(chǎng)一共 188 個(gè) )，容積率≤，綠化率≥ 40%，建筑密度≤ %，建筑高度≤ 80米。 七、建設(shè)單位概況 本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商為三亞泰星實(shí)業(yè)有限公司。該公司成立于 1992 年，注冊(cè)資本金為人民幣 2, 萬(wàn)元，公司總資產(chǎn)為人 民幣 38, 萬(wàn)元。公司長(zhǎng)期從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。主要開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有：上海浦東“五牛城”，建成面積為 84,平方米，是上海浦東標(biāo)志性建筑之一，和諧五牛組合銅雕，雄居黃埔江畔，為世人矚目。上海浦西泰星花園，建筑面積 200, 平方米；上海浦東泰星科工貿(mào)花苑，建成面積 32, 平方米；海南三亞奧力賽大酒店，計(jì)建成面積6, 平方米，該酒店按四星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)和裝修，擁有客房 118 套，豪華大堂，餐廳，桑那健身及會(huì)務(wù)廳，配備齊全，座落在三亞市城市中心，美麗多姿的三亞河畔。 八、組織管理 根據(jù)公司發(fā)展戰(zhàn)略和業(yè)務(wù)規(guī)劃，天澤實(shí)業(yè)投資有限公司實(shí)行董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制。 九、環(huán)境保護(hù) 本項(xiàng)目屬于高層度假公寓，是生態(tài)環(huán)境為主題，既有地面綠化，又有垂直和架空綠化層；建筑材料選用環(huán)保節(jié)能型材料，給排水和電氣設(shè)備選用節(jié)能型設(shè)備和材料；生活污水和雨水分流，生活污水經(jīng)化糞池處理之后可方便排入市政污水管線(xiàn)；所有水泵基礎(chǔ)均設(shè)隔震墊，且水泵進(jìn)出水管上均設(shè)置可曲繞橡膠接頭，安裝緩閉式只回閥，可隔噪音。 十、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排 2020 年 4 月 30 好之前為前期準(zhǔn)備階段，預(yù)計(jì)到 2020 年 12 月 31 日項(xiàng)目竣工驗(yàn)收，整個(gè) 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期估計(jì)為 3年時(shí)間。詳見(jiàn)第六章項(xiàng)目進(jìn)度安排 十一、項(xiàng)目總投資 經(jīng)測(cè)算，項(xiàng)目總投資由土地費(fèi)及前期工程費(fèi)用、建安工程及小區(qū)配套費(fèi)用、其他費(fèi)用、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用組成 ,項(xiàng)目總投資額為 8, 萬(wàn)元。費(fèi)用估算詳見(jiàn)項(xiàng)目總投資估算表和項(xiàng)目各種財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)估算，詳見(jiàn)附表 “項(xiàng)目投資計(jì)劃與資金籌措表”。企業(yè)自籌 3200 萬(wàn)元，占總投資 %；申請(qǐng)銀行貸款 3500 萬(wàn)元，占總投資的 %，預(yù)售回籠 1,，占總投資的 %。貸款利率按一至三年期銀行利率 ％計(jì)，貸款期限為 3年。 十二、資金籌措 （一）、申請(qǐng)國(guó)內(nèi)金融機(jī)構(gòu)貸款 3500 萬(wàn)元； （二）、企業(yè)自籌資金 3200 萬(wàn)元； （三）、預(yù)售回籠 1, 十三、社會(huì)效益 （一）、可以改善目前三亞市中心對(duì)總價(jià)要求在 35— 80 萬(wàn)，單位面積在55120 左右平方米的高品質(zhì)的高層度假公寓地產(chǎn)產(chǎn)品的市場(chǎng)需求量。 （二）、項(xiàng)目引入“人文關(guān)懷”的服務(wù)理念，為國(guó)內(nèi)、國(guó)際所有追求生活品質(zhì)的階層人士，提供一個(gè)健康、生態(tài)、和諧、自然的人性化旅游度假的舒適的居住生活空間。 （三）、三亞泰星金色年華項(xiàng)目定位為 :結(jié)合該項(xiàng)目所處的區(qū)域及所吸納的以家庭居住和異 地客戶(hù)養(yǎng)老度假為主要目的的目標(biāo)客戶(hù)需求，項(xiàng)目的功能應(yīng)該體現(xiàn)休閑度假功能和家庭居住功能。 （四）通過(guò)項(xiàng)目產(chǎn)品品質(zhì)的提升，進(jìn)一步提升三亞市中心城區(qū)的房地產(chǎn)項(xiàng)目檔次，打造三亞市標(biāo)志性旅游度假的公寓典范。 （五）、有利于促進(jìn)三亞房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)的多元化發(fā)展。 （六）、有利于打開(kāi)本地房地產(chǎn)市場(chǎng)向外地?cái)U(kuò)展的新局面。 （七）、帶動(dòng)三亞及其他周邊地區(qū)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 （八）、有利于調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，增加社會(huì)就業(yè)機(jī)會(huì)。 第二章 項(xiàng)目背景 第一節(jié) 項(xiàng)目承建單位簡(jiǎn)介 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商為三亞泰星實(shí)業(yè)有限公司 。公司成立于 1992 年，注冊(cè)資本金為人民幣 2, 萬(wàn)元，公司總資產(chǎn)為人民幣 38, 萬(wàn)元。長(zhǎng)期從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。主要開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有：上海浦東“五牛城”，建成面積為 84, 平方米，是上海浦東標(biāo)志性建筑之一，和諧五牛組合銅雕，雄居黃埔江畔，為世人矚目；上海浦西泰星花園，建筑面積 200, 平方米；上海浦東泰星科工貿(mào)花苑，建成面積 32, 平方米；海南三亞奧力賽大酒店，計(jì)建成面積 6, 平方米，該酒店按四星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)和裝修，擁有客房 118 套，豪華大堂，餐廳，桑那健身及會(huì)