【正文】 。168。168。三亞泰星實業(yè)有限公司 “ 金色年華 ” 房地產(chǎn)開發(fā)項目二期工程可行性研究報告 三亞泰星實業(yè)有限公司 “金色年華”房地產(chǎn)開發(fā)項目二期工程 可 行 性 研 究 報 告 海南 ****管理咨詢有限公司 二 OO 八年四月十六日 目錄 第一章 :總論168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。 20 第五節(jié) :三亞市房產(chǎn)銷售市場分析168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。 35 第八章 :管理組織機構168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。168。 43 第十三章 :結論與建議168。168。168。168。168。 46 附表168。168。168。168。168。168。168。 二、項目建設地點：本項目位于三亞市北面中心位置屬主城區(qū)，距三亞市城市中心區(qū)約 2 公里車程。項目用地四周已有建成的居民區(qū)，是三亞市城市發(fā)展的原生地帶 ，擁有千年古井和天主教堂。 六、項目概況： 本項目定址于三亞市北面中心位置屬主城區(qū)，距三亞市城市中心區(qū)約 2公里車程。項目用地四周已有建成的居民區(qū)，是三亞市城市發(fā)展的原生地帶，擁有千年古井和天主教堂。 建筑整體由兩期組成：一期由一棟 7 層樓（已建）構成，共 ㎡；二期小高層 15 層一棟， 17 層兩棟，高層 25 層一棟，低層會所 3 層一棟組成。公司長期從事房地產(chǎn)開發(fā)。 九、環(huán)境保護 本項目屬于高層度假公寓，是生態(tài)環(huán)境為主題，既有地面綠化，又有垂直和架空綠化層；建筑材料選用環(huán)保節(jié)能型材料，給排水和電氣設備選用節(jié)能型設備和材料；生活污水和雨水分流，生活污水經(jīng)化糞池處理之后可方便排入市政污水管線；所有水泵基礎均設隔震墊，且水泵進出水管上均設置可曲繞橡膠接頭，安裝緩閉式只回閥，可隔噪音。企業(yè)自籌 3200 萬元，占總投資 %；申請銀行貸款 3500 萬元，占總投資的 %，預售回籠 1,，占總投資的 %。 （三）、三亞泰星金色年華項目定位為 :結合該項目所處的區(qū)域及所吸納的以家庭居住和異 地客戶養(yǎng)老度假為主要目的的目標客戶需求，項目的功能應該體現(xiàn)休閑度假功能和家庭居住功能。 （七）、帶動三亞及其他周邊地區(qū)相關產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。長期從事房地產(chǎn)開發(fā)。三亞市主導風向為東北風，市中心地震烈度為 6度。三亞眾多的海灣各有佳景。 三亞三面環(huán)山，綿延起伏，層次分明；山脈的延伸將市區(qū)分成若干青山圍成的空間，為城市不同地區(qū)提供了各具特色的空間景觀環(huán)境。近幾年來，全市共投資數(shù)十億元建設亞龍灣、南山、天涯海角、鹿回頭、大東海、蜈支洲島六大名牌景區(qū)。榆亞大道是三亞市政府將 在 2020 年全力打造的景觀大道之一，也是連接市區(qū)與東線高速公路的兩條道路之一。 ，每隔 20 分鐘有一班車前往?？?，約 3 小時可到達。上述兩條線路的公交車均經(jīng)過本項目所在地。 第三節(jié) 項目建設的必要性 三亞 地處海南島最南端，集山海河自然美景于一體，是中國最南端的熱帶濱海旅游城市，是南中國海最純凈的樂土和休閑度假的天堂，是神州大地中最美的畫卷，猶如鑲嵌在南海上的一顆明珠，有“東方夏威夷”之稱。 三亞以其美麗，被越來越來越多的國內(nèi)外新老朋友熟知和青睞，人們愛這里美麗的風光和優(yōu)良的生態(tài)環(huán)境，來三亞旅游的許多世界各地的朋友，被三亞的陽光、海水、空氣、綠色所吸引，他們在這里購買了自己的第 二居所，把三亞購房置業(yè)作為生活中的一件大事、樂事。城市規(guī)劃的逐步實施和城市基礎建設的日益完善，三亞將吸引更多的人來投資置業(yè)。項目的規(guī)劃設計、建筑設計、景觀設計均為專業(yè)團隊聯(lián)手擎創(chuàng)。 （二）、房地產(chǎn)業(yè)從單純的消費型產(chǎn)品轉(zhuǎn)向投資、旅游度假和消費三重功能的產(chǎn)品。 2020 年前兩個月房地產(chǎn)市場運行良好，批準預售商品房 ?萬平方米，和去年同期相比增長 76?%。 土地供應價格情況： 三亞土地市場價格逐年升高，以三亞市中心城區(qū)為例， 2020 年 2020 年內(nèi)地價 60=100 萬元／畝， 20202020 年土地價格攀升到 100200 萬元／畝， 2020 年10月月川新區(qū)臨河 12 畝土地拍賣到 432 萬元 /畝， 2020 年 2月，三亞灣海坡開發(fā)區(qū)的一宗 畝的土地，拍出每 畝 762 萬元的高價，每平米價格達 11,429元。 商品房銷售價格穩(wěn)中有升： 2020 年，以一批具有一定規(guī) 模的海景住宅小區(qū)進入市場為標志，三亞市房地產(chǎn)發(fā)展進入較快增長階段，商品房銷售價格有較大幅度的提高。 （二）宏觀調(diào)控新政對三亞房地產(chǎn)影響情況分析 2020 年 5 月 29 日國務院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設部等九部門《關于調(diào)整住房供應結構穩(wěn)定住房價格的意見》 ,新政出臺的主要目的是抑制上漲過快的住房價格，同時要保證中小戶型的供給，滿足中低收入家庭 的住房需要。 三亞旅游度假地產(chǎn)在國外也有強勁的需求。其中商品住房 萬平方米 ,?3942 套，登記銷售面積 萬平方米，和去年同期相比增長 48?%；其中商品住房 萬平方米 ,?2785 套（包含產(chǎn)權式酒店和酒店式公寓銷售 萬平方米，一線海景公寓、別墅銷售 萬平方米） ,商業(yè)用房 萬平方米。 金色年華海景小區(qū)是目前三亞大東海環(huán)榆林灣第一個高層海景中、小戶型項目，具有標志性。 主要為投資型和度假需求型客戶。該類客戶會選 7 層以下或視野景觀相對差一點的戶型。 本項目建設規(guī)劃設計合理，戶型格局基本可以滿足購買者需求心理。經(jīng)過對調(diào)查部分代表性樓盤的物業(yè)管理情況，以及對市民物管接受心理的調(diào)查得出：消費者在物業(yè)管理方面有比較高的希望值，在物業(yè)費用方面，價格的選擇多數(shù)在 — 元左右，占總調(diào)查人數(shù)的八成。 一、總體布局 在總體布局上，采取了“一三三”的布局格式，即：一組林蔭步行道，南北貫穿小區(qū)，延伸至公共綠地。 在立面造型上，采用三段式設計，充分運用豐富的古典建筑符號和線腳；凸穿設計，豐富室內(nèi)空間；綠 色玻璃配合白色鋁合金窗，加上外墻的高級涂料，使二個組團色彩協(xié)調(diào)統(tǒng)一。 三、戶型結構 本項目戶型設計經(jīng)典實用，靈活多變。 前者主要技術指標為：用地面積 35, ㎡，建筑面積 53, ㎡，容積率 ，密度 %，綠化率 65%以上，由三幢 11— 13 層帶高檔電梯高層和16幢獨立式別墅組成的低密度、低容積率的現(xiàn)代化高檔社區(qū)。戶型以 35 平米酒店式標準間為主。目前，銷售已達 60%。 第六節(jié) 本項目利弊分析（ SWOT 分析法） 一、優(yōu)勢分析 （一）發(fā)展商是具有良好口碑的老牌開發(fā)商，有長期房產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗和企業(yè)知名度。 （五）高層小戶型海景房是現(xiàn)代城市的象征，本項目依山而立，面海而視，鶴立山澗海畔，氣勢宏大，對消費者具有新鮮度和向往感。是老年人生活的天堂。住宅景觀的不均等。 （四）項目位于城區(qū)主干道旁，周邊稍有一點噪音影響。 （二）來自競爭對手的壓力，營銷過程中容易處于的被動地位。 （四）本項目由于和民宅連片，易降低本項目的消費檔次。 四、機會分析 （ 一）三亞市旅游房地產(chǎn)已在國內(nèi)外建立了強大的品牌力，本項目可借勢而行，減少本項目的告知成本。 （五）紅沙跨海大橋建設將改變?nèi)齺喅鞘邪l(fā)展現(xiàn)狀，區(qū)域性交通地理優(yōu)勢在促進環(huán)榆林灣新的旅游景觀區(qū)形成的同時，對在三亞的旅 游度假的觀念亦會改變，項目市場角度視線可以更廣。項目 住宅以高層為主、并推出適量的商業(yè)用房來填補該地區(qū)高尚商業(yè)物業(yè)的空白。 注重戶型的景觀設計，臥室及客廳均有大面積飄 窗，視野開闊，小區(qū)美景盡現(xiàn)眼中。 建筑外墻飾面材料采用本地火山石、墻磚與外墻涂料結合。項目二期用地面積 畝（除紅沙大橋道路占地外，實際審批面積： 15,平方米，含一期 ㎡），總建筑面積 平方米，其中住宅面積 平方米，商場面積（分攤后） 平方米，會所 平方米，地下停車庫面積 4, 平方米（地下和地上停車場一共 188 個 )，容積率≤，綠化率≥ 40%，建筑密度≤ %，建筑高度≤ 80米。 項目開發(fā)管理團隊 童石軍：三亞泰星實業(yè)有限公司董事長、法定代表人。 武洪凱：三亞泰星實業(yè)有限公司工程總監(jiān)，高級工程師。高級工程師、國家一級建筑師，國家一級項目經(jīng)理。 王肖翰：本公司總設計師。 李巧馳 : 本公司銷售總監(jiān)。工作作風嚴謹，會計工作經(jīng)驗豐富 ，無論在管理會計還是核算會計等方面均具有較強的處理能力。 二、項目實施計劃進度： 整個項目二期運作周期預計從 2020 年 5月初開始到 2020 年 12月底結案，整個項目開發(fā)經(jīng)營期估計為 年。 一、核心價值：天然氧吧，度假天堂 二、賣點整合 健康住宅 —— 家在天然氧吧 隱逸空間 —— 環(huán)境是一面鏡子，照見家的質(zhì) 素 山景元素 —— 奇特山景，三面環(huán)繞 海景元素 —— 遠眺榆林灣，享受大海的平靜 精品建筑 —— 大東海榆林灣畔，第一個高品位的空中海景豪宅 學區(qū)優(yōu)勢 —— 便利的就學環(huán)境，魯迅中學、小學 、幼兒園 投資價值 —— 升值無限 信心保證 —— 高實力、良好口碑的開發(fā)商 三、推廣策略 （一）推廣主題 1．主題確定：天然氧吧，度假天堂 2．主題闡述：地處三亞市大東海榆林灣畔，三面環(huán)山，山景奇特，能享受三亞最美麗山景，此地負氧離子含量超過 10000 個單位。 （二）定價思路 1．定價原則 （ 1）以市場測試和資金回流為定價原則。 （ 2）稀缺性定價 原則。所以 ,稀缺性也是本項目定價的一個重要原則。 （ 3）定價辦法 在項目營銷過程中，價格因素起著重要的作用。 第十一章 投資估算與資金籌措 一、估算依據(jù) 《海南省建筑安裝裝飾工程概算定額》 類似建筑項目經(jīng)濟指標 國家及海南省現(xiàn)行有關規(guī)定 材料和設備價格信息 二、估算范圍 項目規(guī)用地面積 畝（除紅沙大橋道路占地外，實際審批面積：15, 平方米，含一期 ㎡），總建筑面積 平方米，其中住宅面積 平方米，商場面積（分攤后） 平方米，會所 平方米，地下停車庫面積 4,（地下和地上停車場一共 188 個 )。費用估算詳見項目總投資估算表和項目各種財務數(shù)據(jù)估算，詳見附表 “項目投資計劃與資金籌措表”。（詳見附表“損益預測表”） （二）成本 項目房地產(chǎn)開發(fā)成本總計 7, 萬元，包括土地費用 (土地取得成本及有關稅費 )及前期工程費用、建安工程及小區(qū)配套費用、其他費用、不可預見費用，按有關規(guī)定的比例對應計算。 三、財務分析 （一）財務靜態(tài)數(shù)據(jù)分析 項目預計總銷售收入為 萬元，利潤總額 萬元，投資利潤率 %。相關財務數(shù)據(jù)為（詳見附表“項目財務現(xiàn)金流量表”） 全部投資稅后財務內(nèi)部收益率： %。 （三）盈虧平衡及敏感性分析 由附表“敏感性分析表”可見，我們選取項目的總成本費用和銷售均價作為項目敏感性 分析因素。 （四）償債能力分析 本項目采用滾動開發(fā)方式，邊開發(fā) ，邊銷售，資金循環(huán)良好。三亞“金色年華”項目定位為一個為追求生活品質(zhì)的階層打造的集休閑、投資于一體的休閑度假居所。 本項目符合國家產(chǎn)業(yè)政策， 符合三亞市國民經(jīng)濟總體發(fā)展規(guī)劃要求，不僅房地產(chǎn)消費品市場有保證，而且資金既有企業(yè)