【文章內容簡介】 都總建筑面積 30 萬平方米，分為四期開發(fā)，總戶數(shù)約為 3000 套，是商住混合性；前三期基本罄盤，第四期約有 45萬平方米，現(xiàn)正處于認購中。鳳鳴半島公認的濱海最好的盤之一，依湖而建，占地面積 萬平方米，總建筑面積 7 萬平方米，總戶數(shù)為約 700 戶，容積率低、房型合理，一期開盤當天銷售 110 套，目前二期正在認購中，分為四期開發(fā)。華德名人苑占地面積 15 萬平方米，總建筑面積 21 萬平方米；現(xiàn)銷售一半，多為現(xiàn)房；剩余面積將于今明年繼續(xù)開發(fā)。預計 到今年年底濱海南湖新區(qū)的供應面積將在 30 萬平方米左右， 第五部分 項目開發(fā)條件分析 地塊概況 ⑴ 、項目規(guī)模： 項目占地面積 98 畝，總規(guī)劃面積 18 萬平方米，具備中大盤開發(fā)的條件，因規(guī)模效應帶來的成本控制，配套相對完善，塑造項目形象，產品供應鏈的可調節(jié)性等。但目前區(qū)域市場上的相同規(guī)模盤較多，優(yōu)勢已經并非一家獨有，且中大盤 長周期開發(fā)帶來市場不可預測風險。 ⑵ 、地理位置： 濱海城區(qū)西部，南湖新區(qū)的東邊，因地塊屬于南湖和老城區(qū)之間，地理位置優(yōu)越。從發(fā)展趨勢看，隨著城市區(qū)域的不斷發(fā)展，該地段將會成為 城市中心的組成部分，有發(fā)展?jié)摿?。較其他區(qū)域的主要競爭項目而言，目前該地段優(yōu)勢較大。 ⑶ 、人文條件： 該項目用地原主要為政府職能部門聚居地和社區(qū)住宅，有著較大發(fā)展區(qū)域。從市場上看，目前競爭項目周邊項目已經開始著手項目的文化建設，但多數(shù)情況與項目類似，文化資源需要在開發(fā)中結合南湖公園和濱海公園的優(yōu)勢，通過人為塑造、宣傳，形成自己的一方人文高地。 ⑷ 、建筑形態(tài)： 規(guī)劃以高層（小高層）高檔住宅區(qū)和四星級酒店為主，簡約的現(xiàn)代風格，個性鮮明的外墻立面，錯落有致的建筑風格，以創(chuàng)新的（就濱?，F(xiàn)狀）戶型設計和親地的建筑形態(tài) 將對濱海的住宅建設和住宅消費產生影響。創(chuàng)新的建筑形態(tài)也是項目的優(yōu)勢資源之一。 ⑸ 、產品設計： 項目的前期定位已經確定為高檔社區(qū)結合四星級酒店，除領先的建筑形態(tài)外，合理、舒適的功能性，環(huán)保美觀、品質的的細部用材，使用環(huán)節(jié)的人性設計，為產品創(chuàng)新和技術營銷提供了資源，也是差異化的資源。 ⑹ 、環(huán)境規(guī)劃： 借助項目用地周邊自然環(huán)境，通過項目內的大景觀長軸線，以水景為展示形象的親水、親地型的環(huán)境規(guī)劃，從目前的規(guī)劃思路，項目可以創(chuàng)造出濱海少有的大型高檔的親水住宅，對住宅市場的景觀建設帶來新意，形成較大的市場沖擊力。 ⑺ 、 配套設施： 項目周邊的生活、教育、醫(yī)療、娛樂等配套資源逐步完善，現(xiàn)有資源數(shù)量和質量均與項目的定位不符，項目內部配套建設需要長期建設才能實施，在項目前期將面臨配套缺乏的現(xiàn)狀?？茖W的實施和安排與項目進程、形象相符的配套需要重點研究。目前競爭項目在該項資源的情況大體相同。 ⑻ 、品牌資源： 借助于該項目是到目前為止是濱海唯一的高層住宅及高檔住宅和酒店的結合體，樹立在濱海的知名度，提升品牌的價值，為以后開發(fā)房產項目積累人氣。 地塊所在區(qū)域城市規(guī)劃 ） 交通 公交 6 號線貫穿整個 新區(qū)，濱海城區(qū)的士普遍，價格也很實惠；雙向 6車道的富康路， 8 車道的濱海大道， 6 車道迎賓大道等等；構建成一個便捷的交通網(wǎng)，西接 204 國道，東靠濱海港口，加之新區(qū)其他道路構成巨大交通網(wǎng)。 地塊周遍環(huán)境 本項目目前建有簡易的結構框架，是歷史遺留的產物；地塊北塊地屬于華德名人苑項目，西邊為政府機關用地，西南角為正鑫城市經典地塊；項目周遍用地都有歸屬，在未來的兩年內相繼開發(fā)完成。周遍地塊用地將成為南湖新區(qū)房產市場的聚集地。 項目的 SWOT 分析 ⑴ 、優(yōu)勢： ① 未來區(qū)位優(yōu)勢明顯： 項目地塊位于正在規(guī)劃中的南湖西側，是南胡新去未來規(guī)劃開發(fā)的重點之 一，它可通過迎賓大道、濱海大道連接濱海老城區(qū)。是未來連接老城區(qū)的交通要道，在地理位置上占有后天的優(yōu)勢。 ② 自然環(huán)境較好： 該地塊周邊自然生態(tài)所受到的破壞程度較小，東面南湖水質較好，北面稍差（經濟開發(fā)區(qū)），但四周均有綠色覆蓋。地勢平整，北臨縣政府花園和廣場。 ③ 具有整體優(yōu)勢，易于規(guī)劃： 本項目地塊一個相對獨立的大型區(qū)域地塊，在規(guī)劃整體性上易于統(tǒng)一。整個項目用地近 100 畝，地塊高差不大，連接成塊，可對用地進行整體性規(guī)劃和開發(fā)建設，規(guī)模大，便可 做大文章，對于營造一個規(guī)模大盤具有完備的地理條件；也極有利于配套建設方面的規(guī)劃和減免與爭取配套相關的費用。在商業(yè)上，規(guī)模大盤更有創(chuàng)造商機的空間，對于做大做好社區(qū)商業(yè)配套有一定的作用。 ④ 社區(qū)配套日趨成熟： 雖然項目地塊的區(qū)域位置相對較好，但其社區(qū)配套相對成熟。與其相鄰的華德名人苑和碧水綠水已發(fā)展成為具有相對規(guī)模的居住型社區(qū)，與華德名人園、正鑫城市經典、碧水綠都等居住聚中地可以形成一個較為大型的居住社區(qū)。在教育上，該地塊距新區(qū)實驗學校比較近，大可解決社區(qū)開發(fā)后業(yè)主子女入學就讀的問題。在醫(yī)療上，該地塊 與仁慈醫(yī)院的直線距離也比較近。綜合而言，該項目地塊的社區(qū)配套相對較為成熟，對于今后的社區(qū)配套困難有一定的緩解作用。 ⑤ 周邊項目開發(fā)相對成熟： 除華德名人苑外，在項目周邊還有鳳鳴半島等一些開發(fā)相對成熟的樓盤，這對該片區(qū)的適宜居住的形象會有很大的提升。 ⑥ 產品獨特： 該項目作為濱海房產界上第一個以高層為主的開發(fā)項目，獨特的產品理念是一大賣點，結合四星級賓館這同樣獨特的商業(yè)形態(tài)提升整個項目名譽度。 ⑦ 市場緊缺： 目前在濱海還沒有一家四星級賓館，該項目建成后將填補這一空白。 ⑧ 商家期盼： 由于整個濱海沒有一 個大型的有規(guī)模的會議中心，政府和企業(yè)的大型會議甚至到鹽城等周邊城市召開。 ⑵ 、劣勢： ① 接受度： 在目前的濱海房產市場上還沒有任何的高層住宅開發(fā)，市民接受需要一個過程。就其他樓盤目前小高層的銷售中看，接受都不是很高；因此高層建筑抗性較強。 ② 市場購買能力： 本項目作為高檔住宅，其銷售價格要比其他項目要高，目前濱海房價在16002200 元 /平方米左右，本項目建成后將達到 2500 元 /平方米以上。 ③ 建造周期 由于項目周遍樓盤發(fā)展成熟，加上高層建筑建造周期過長會影響一部分客戶（婚房購買者）的流失。 ⑶、機會點 ① 未來的市場需求 濱海目前的城市化遠低于其他發(fā)達縣城，按小康標準的人均居住面積為 35平方米 /人計算，較濱?？h城居民人均住房使用面積 平方米，未來將有 400萬平方米的需求空間。 ② 江蘇濱海經濟開發(fā)區(qū)化工園 經濟開發(fā)區(qū)的不斷發(fā)展，帶動整個濱海的經濟走向，人民生活水平也將得到大副提高。投資商也將增加，給賓館業(yè)帶來客源。 ③ 濱海港投建 濱海的投建工程吸引了許多日本、韓國、歐美國家的商客，對未來賓館業(yè)起到推動作用。 ④ 區(qū)域市場 新區(qū)發(fā)展得到縣政府部門大力扶持，區(qū)域內基礎設施不斷完善， 社區(qū)配套更加成熟。新區(qū)房產市場發(fā)展迅速。 ⑤ 新城區(qū)的發(fā)展 南湖新城區(qū)將會是濱海城市發(fā)展的中心，逐步成為濱海新興城市中心 ⑥ 尋求濱海政府政策的支持 就濱海目前的產業(yè)結構來看，在工業(yè)發(fā)展的前提下，房地產開發(fā)和酒店業(yè)對經濟拉動不容忽視。因此，對于本項目的開發(fā)，大可利用政府對于房地產開發(fā)的扶持力度，尋求政策盡可能的優(yōu)惠，特別是在項目定位上的支持。 ⑦ 項目所在區(qū)域樓盤質素一般 雖然新區(qū)一帶有多家房開提前進入，而且開發(fā)成績也不可小視，但就目前該區(qū)域規(guī)劃情況來看，尚缺乏品質卓越的中、高檔次樓盤，對未來地 塊的規(guī)劃大有空間。 ⑷、障礙 ① 市場供應量大 根據(jù)目前的市場信息反饋， 06 07 年整個濱海市場供應量仍將很大，兩城區(qū)（新城區(qū)和老城區(qū)）等幾個主要區(qū)域的市場供應量預計達 100 多萬方。未來的二、三年內，這幾個區(qū)域的供應量將保持一定的水平，而且從政府的規(guī)劃來看，新城區(qū)將形成對市場的競爭之勢，規(guī)劃住宅建設面積不少于 100 萬方陸續(xù)上市。這樣的市場環(huán)境，會增加開發(fā)的投資風險。 ② 開發(fā)規(guī)模過大，開發(fā)周期較長；產品層次較高 本項目地塊占地約 100 畝，開發(fā)規(guī)模過大，這將導致開發(fā)周期較長，不可預期的市 場因素太多，從而導致運作此項目的抗風險能力較低。 第六部分 項目開發(fā)競爭對手分析 區(qū)域內競爭對手及競爭性樓盤分析 樓盤名稱 碧水綠都 位置 富康路 /4100708 4191111 開發(fā)商 濱海濱湖房產 策劃代理商 新和盛機構 占地面積 /建筑面積 總建筑面積 32 萬平方米 容積率 /綠化率 約 規(guī)模（總套數(shù)） 約 3000 套 戶型（種類及面積） 二房 94 平方；三房 117 平方；四房 143 平方 戶型特點 為南北向 交通 6（的士） 裝修 毛坯房 工程進度 大多交房（除第四期外） 公攤率 不祥 目標客戶 周邊工薪階層，中等收入人群 價格 平均價 2050 元 付款方式 一次性付款 95 折，按揭無折扣 物管費用 35 角 廣告媒體投放 路牌廣告、公交車體廣告、郵政廣告 經驗及不足 小區(qū)周邊環(huán)境較嘈雜，前期銷售態(tài)勢不錯 樓盤名稱 鳳鳴半島 位置 迎賓路 /2058888 開發(fā)商 南通鴻逸房產 策劃代理商 無 占地面積 /建筑面積 總建筑面積 7 萬平方米 容積率 /綠化率 規(guī)模（總套數(shù)） 約 700 套 戶型（種類及面積） 二房 9 9 100 平方；三房 11 120 平方； 戶型特點 為南北向 交通 6（的士） 裝修 毛坯房 工程進度 明年 11 月份 公攤率 不祥 目標客戶 周邊工薪階層，中等收入人群 價格 平均價 2100 元 付款方式 一次性付款 95 折，按揭無折扣 物管費用 不祥 廣告媒體投放 路牌廣告、公交車體廣告、郵政廣告 經驗及不足 小區(qū)周邊環(huán)境較好，前期銷售態(tài)勢很好 樓盤名稱 華寶財富廣場 位置 濱海大道 開發(fā)商 華寶房產 策劃代理商 不祥 占地面積 /建筑面積 占地面積 18 萬平方米 容積率 /綠化率 規(guī)模（總套數(shù)） 戶型（種類及面積） 戶型特點 為南北向 交通 6（的士） 裝修 毛坯房 工程進度 公攤率 不祥 目標客戶 周邊工薪階層，中等收入人群 價格 平均價 不祥 付款方式 一次性付款 95 折，按揭無折扣 物管費用 不祥 廣告媒體投放 墻體廣告 經驗及不足 小區(qū)周邊環(huán)境很好濱海公園旁，暫無銷售 樓盤名稱 正鑫城市經典 位置 濱海大道 開發(fā)商 華寶房產 策劃代理商 不祥 占地面積 /建筑面積 總建筑面積 18 萬平方米 綠化率 33% 規(guī)模（總套數(shù)） 不祥 戶型（種類及面積） 二房 94 平米；三房 130 平米；四房 143 平米 戶型特點 為南北向 交通 6（的士） 裝修 毛坯房 工程進度 公攤率 不祥 目標客戶 周邊工薪階層，中等收入人群 價格 平均價 不祥 付款方式 一次性付款 95 折，按揭無折扣 物管費用 不祥 廣告媒體投放 墻體廣告、燈箱、郵政廣告 經驗及不足 小區(qū)周邊環(huán)境很好濱海公園旁，暫無銷售 項目開發(fā)競爭對手評價 目前市場上開發(fā)或待開發(fā)項目中與本項目具有較強競爭力的項目主要約有 3個，競爭項 目地域分布基本含蓋了濱海房地產市場目前和下一階段濱海城區(qū)（近郊）區(qū)域的主要代表項目，從項目規(guī)模、區(qū)位、用地條件等方面同本項目有很強的可比性，特別是正鑫城市經典。根據(jù)市場調查情況來分析，這些項目均位于南湖新區(qū)域的地域，位于連接城市次中心或城市規(guī)劃未來發(fā)展區(qū)域的主要干道旁，自然條件普偏較好，交通條件也相對成熟，都有著規(guī)模優(yōu)勢的大盤特征。 項目規(guī)模一般均在 6 萬平米至 30 萬平米，分為多期開發(fā)，所有的項目目前都已經啟動開發(fā)或正式開始銷售。 本項目的定位為中高檔或高檔大型城市住宅小區(qū)（以高層和小高層為主）。開發(fā)商普遍具 有一個以上的項目開發(fā)經驗，對市場和項目定位、開發(fā)有著良好的認識、理解和控制力。各項目具備競爭的能力。 同興本項目相比有著共同的產品規(guī)劃特征。 因項目規(guī)模的規(guī)劃要求，同時也是項目配套和買點的需要，各項目在配套和設施上均很完善，從商業(yè)、教育、購物、環(huán)境到娛樂、健身、休閑、醫(yī)療等不一而足。產品各單位的具體構成體現(xiàn)出共同的特征：產品供應力求豐富、供應面寬，面積含蓋 90— 150 平方米 /套，主力面積集中在 90110平米 /套