20xx年鹽城市阜寧東溝項目可行性報告(編輯修改稿)
2025-04-18 00:30 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 人員的數(shù)量也接近 3000人，這部分人員絕大多數(shù)是處于青壯年，都有著不同程度的住房剛性需求，隨著在外務(wù)工積蓄的增加，東益經(jīng)濟區(qū)的副城建設(shè)的完善，對于他們而言，在城鎮(zhèn)中臵業(yè)會是大部分年青人的首選； 25 客戶分析 ? 目標客戶群體 東溝重點中學(xué)目前為高中部，在校的教職工有近 200人，隨著年內(nèi)校區(qū)的擴建，初中部也將回遷，屆時教職工的人數(shù)會增加至 300人以上；這部分人群的收入多在 2200元 /月左右。 76%12%12%專任教師 高級教師 一級教師26 主要目標群體 教師置業(yè)者 40% 周邊鄉(xiāng)村 及東益經(jīng)濟區(qū) 30% 東溝鎮(zhèn)中心居民 30% 本項目 主要目標群：二次臵業(yè)者（東溝中學(xué)、東溝鎮(zhèn)中心居民、周邊鄉(xiāng)村 及東益經(jīng)濟區(qū)） 27 客戶分析 客戶群描述 地域分析：東溝本地居民，周邊鄉(xiāng)下的部分外地客群； 階層和職業(yè)分析：教師、政府公務(wù)員、東益開發(fā)區(qū)老板和高級管理者、老街做生意老板、在外從事建筑高收入者、 17行政村干部和當?shù)赜绣X人、鄉(xiāng)村為子女教育的購房者 . 年齡分析： 2555歲； 5．家庭結(jié)構(gòu)：三、四口之家為主 經(jīng)濟結(jié)構(gòu)：現(xiàn)有存款 10萬元以上 個人分析：月收入 2022元以上，有不菲積蓄； 購房要求分析：關(guān)注生活享受的內(nèi)涵和質(zhì)地的同時，也關(guān)注房價其中東溝本地購房者有 70%屬二次臵業(yè)者、私企老板及政府公務(wù)員其購買動機多為改善居住環(huán)境，購買區(qū)域一般選擇市區(qū)，有較重的區(qū)域偏好； 28 客戶分析 客戶群行為特征 : ◎ 追求居住環(huán)境， 25歲 55 ◎ 對日漸成熟的老街和東溝中學(xué)具有認同感，對子女的教育不遺余力 ◎?qū)ψ≌M較為理性，講究實惠與實用，希望改善居住條件 ◎有較強經(jīng)濟實力，主要為經(jīng)商考慮，投資心理較看好新區(qū)發(fā)展及樓盤的增值潛力， 注重樓盤品質(zhì)、附加值及樓盤投資回報率 29 客戶分析 通過對手周邊樓盤的訪談： 目標客群的心理接受價位 從本案目標可群對本項目的心理接受價位了解情況中， 70％的的目標可群接受 12001300元 /平方米的住宅單價。 目標客群的臵業(yè)類別 本案潛在目標可群中 65％的是二次臵業(yè)， 35％是一次臵業(yè)。 目標客群的意向戶型 案潛在客戶群中，需求兩房約占 28％、需要三房約占 58％?？梢娙繛橹髁π枨髴粜汀? 目標客群購房的主要影響因素： 客群購房的主要影響因素依次為：地段、價格、戶型、教育、配套景觀。 30 PART 5: 地塊分析 31 地塊分析 地塊區(qū)域分析 項目所在地塊位于東溝鎮(zhèn)的鎮(zhèn)區(qū)東北角位臵；距離鎮(zhèn)區(qū)老商業(yè)街步行 5分鐘左右 對面是阜寧縣東溝重點中學(xué)，門口是即將與希望路聯(lián)通的建東路；希望路是未來 的鎮(zhèn)區(qū)新商業(yè)街；規(guī)劃中東側(cè)將有一條連通工業(yè)區(qū)與老鎮(zhèn)的道路。 地塊區(qū)域特點主要如下 ： 1：整體的發(fā)展和規(guī)劃看好，項目所處地是將來全鎮(zhèn)的教育中心； 2：將來的東溝中學(xué)的擴建，希望路東西的貫通以及開發(fā)區(qū)的形成和發(fā)展為以后房地產(chǎn)市場的發(fā)展提供了可能： 3：東溝鎮(zhèn)的房地產(chǎn)市場目前尚處于剛剛起步階段，市民對于商品房的認識和需求處于待開發(fā)的空白階段。 32 地塊分析：位臵 位臵： 地塊位于建東路以南，海陵河以北； 整個地塊占地面積約 ； 現(xiàn)在為恒河油脂有限公司用地。 地塊以北為阜寧東溝重點中學(xué)，以南為海陵河，以東為東溝飼料廠，以西為居民自建住宅。 33 地塊分析： 建 東 路 希望路 國順路 東溝重點中學(xué) 海 陵 河 本地塊 北 規(guī) 劃 中 道 路 34 地塊分析 ： SWOT 優(yōu)勢 S O機會 W劣勢 競爭 T ?位于縣重點教育中心 ?緊鄰鎮(zhèn)新商業(yè)圈 ?未來的東益開發(fā)區(qū)是阜寧副中心 ?市場空白 ?經(jīng)濟區(qū)的發(fā)展帶來一定消費群體 ?產(chǎn)品有突破空間 ?正確的營銷方向 ?當?shù)刈》肯M觀念不強 ?消費者對于純住宅小區(qū)認識不夠 ?直接面對現(xiàn)有樓盤的競爭 ?未來城鎮(zhèn)建設(shè)產(chǎn)生更多放量 35 地塊分析： SWOT S優(yōu)勢： 處于全鎮(zhèn)的教育中心，緊靠全縣星級重點學(xué)校阜寧東溝中學(xué)，距離縣實驗小學(xué) 5分鐘路程，教育中心使得本地及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的消費者匯集在這個區(qū)域，來自各區(qū)域的人流使得本案知名度能獲得良好的傳播； 隨著希望路和建東路的貫通，使得本案離東溝鎮(zhèn)新的商業(yè)圈近在咫尺，使得本案的業(yè)主貼近繁華卻不失寧靜的生活。 36 地塊分析： SWOT W劣勢 ： 由于鎮(zhèn)區(qū)的房地產(chǎn)市場處于剛
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