【文章內容簡介】 寧德時代百貨 位于最繁華的南環(huán)路段，其地理位置得天獨厚。現(xiàn)有一些國際品牌入駐，共三層，共約 3600 ㎡。預計 08 年 10 月 1 日開業(yè)，開業(yè)后租金收取采取流水扣點的形式（ 25%），招商過程中對品牌嚴格要求，目前有望成為寧德最高檔的賣場。 寧德東方偉業(yè)廣場項目可行性研究報告 第 14 頁 共 126 頁 服裝市場分析 寧德目前服裝市場，男裝及運動休閑的品牌已較為飽和，但女裝品牌較為薄弱，主要女裝品牌為西寇、維溫、末未、貝拉維拉。服裝價格相對市場接受水平，一般女裝單品價格不應超過 500 元，男裝不定。 主要路段 寧川北路服裝街 南環(huán)路 八一五路 環(huán)城路 服飾類型 男女裝 以運動休閑 服飾為 主 以男裝品牌居多 各色服飾混雜 服飾檔次 國內一、二線 國內外一、二線 國內一線 品牌與雜牌平分 代表品牌 西寇、九牧王 李寧、耐克 勁霸、利郎、柒牌 報喜鳥、蘋果 電器市場分析 目前寧德市場較大的電器賣場為國美、宏圖三胞、不夜城，其品牌種類能夠滿足寧德市場的基本需求，價格水平相對合理。 市場名稱 國美 國美分店 宏圖三胞 不夜城 位置 新佳坡步行街 閩東路與 僑興路交接 新佳坡步行街 金龍商貿城 規(guī)模 （㎡） 3500 1800 2020 900 層數 一層 兩層（ 1F800+2F1000） 一層 兩層 經營狀況 良好 一般（位置較偏） 良好 一般 三、餐飲娛樂業(yè)現(xiàn)狀 餐飲 快餐：除了肯德基屬于世界知名品牌快餐外，還有德克士較為知名的品牌和麥香基、佳佳基等當地的自創(chuàng)品牌 西餐：塔比克比薩、佳客來、豪享來 特色餐飲：小肥羊火鍋、佤家山寨 寧德東方偉業(yè)廣場項目可行性研究報告 第 15 頁 共 126 頁 茶餐廳：避風塘、名典咖啡語茶等較為知名的連鎖 面包房：安德魯森、永豐西點面包 娛樂休閑：流星雨 KTV、水立方 KTV 等 總之餐飲娛樂業(yè)較為發(fā)達，但沒有全國性的知名品牌，只有一些區(qū)域性和地方性的品牌。 四、寧德重點商業(yè)路概況 閩東大廣場服裝街 情況 路段：寧川北路與南環(huán)路交接地帶，緊鄰閩東大廣場 規(guī)模：總長約 100 多米， 2層臨街底商，商鋪分割每間約在 2030 ㎡ 業(yè)態(tài)：服裝（多 為國內一二線品牌 ） 經營：統(tǒng)一銷售，各自 出租 示意圖例如下： 中國籃球協(xié)會 J OEONE 卡度尼 太子龍 杉杉 一層 美麗人生 秋水伊人 嗒嘀噠 托尼艾米 楚閣 西寇 索瑪 太平鳥 摩卡奴 彩虹化妝品 驪谷 美羅家紡 簡愛 古今 黛富妮 酷仔 貝拉維拉 品臣 邦 shop 依夢萊 虎都男裝 城市駱駝 木子芳 閣蘭秀 逗號 卡賓 雅迪 風緊線 云裳 感覺 kappa 奧麗依 蘭卓麗 佐相佑 中島綠化 二 層 二 層 CK 國際男裝 小妞襪店凱歌連鎖 諸迪寇手足 SPA 焦點 風 緊 線 太平洋皮具 艾 蝶 依 之 妮 嘉 莉 詩 貓 人 SSU 南 方 寢 室 巴拉巴拉 寧德東方偉業(yè)廣場項目可行性研究報告 第 16 頁 共 126 頁 新佳坡步行街 路段：蕉城北路 規(guī)模：總長約 100 多米，寬 10 米 業(yè)態(tài)：以茶葉、咖啡廳、賓館、電器、酒吧為主 經營：統(tǒng)一銷售，各自 出租 南門商圈 路段：南環(huán)路 規(guī)模：總長約 200 米 業(yè)態(tài)：以服飾、百貨為主，其中服飾類以運動休閑為主 寧德商城 路段： 八一五路交接 規(guī)模：三條長約 70米，寬 12 米的騎樓內街 業(yè)態(tài)：以萬佳超市、友好書城為 代表商家 ，輔以品牌服飾、電器通訊等 .萬佳超市 1800㎡，友好地下書城約 1500 ㎡。 新佳坡步行街 時尚婚紗 名典咖啡 華祥 苑名茶 怡和茗茶 宮廷足浴 宏圖三胞茶 唐城食府茶 國美電器茶 不夜城電器城 南 環(huán) 路 閩東大廣場場 賽琪 柯達 嘉莉詩 內衣 稻草人 李寧 阿迪達斯 女友 夢蝶 佰草集 杉杉 三福 特步 太子龍 好男兒百貨 意爾康 錦福八號 華萊士 柒牌 德爾惠 康奈 都市麗人 雪歌 真維斯 奧康琪 七匹狼 紅蜻蜓 喬丹 鴻星爾克 啄木鳥 資生堂 豪客來 恒源祥 安踏 耐克 代表商家 寧德東方偉業(yè)廣場項目可行性研究報告 第 17 頁 共 126 頁 八一五路商圈 路段：八一五路 規(guī)模：總長約 200 多米 業(yè)態(tài)：以品牌鞋類、男裝為主 東門商圈 路段：環(huán)城路 規(guī)模：總長約 300 多米 八 一 五 路 閩東 大廣場 耐克 意爾康 富貴鳥 奧康 紅蜻蜓 蜘蛛王 東寧購物廣場 達芙妮 貝麗鞋城 肯德基 七匹狼 柒牌 與狼共舞 利郎 勁霸 新華書店 飾全飾美 環(huán) 城 路 蕉城北路 八 一 五 路 友好地下書 城 萬佳地下超 市 電 器 通 訊 電 器 通 訊 飛克 安踏 金豪雀 花花公子 星期六 古今 金苑 寧德東方偉業(yè)廣場項目可行性研究報告 第 18 頁 共 126 頁 業(yè)態(tài)：以娛樂項目為主，輔以日用品及 為數 不多的品牌服飾 。 第 三 部分 項目概況 一、 項目區(qū)位優(yōu)勢 項目位于東僑新區(qū) ， 東臨大學城， 西接老城區(qū)，處于城市的中心位置。 是未來寧德城市中心區(qū)域，由坪塔路、天王路、商貿路交匯圍合而成黃金地段，地理位置優(yōu)越、交通便捷，路網四通八達。 東僑新區(qū)將建設成為寧德市的政務中心、商貿中心區(qū)，海峽西岸新興港口城市核心區(qū)。 寧德東方偉業(yè)廣場項目位于寧德市東僑區(qū)天湖路，是在原金龍商貿廣場的 開發(fā)區(qū) 基礎上改造而成的。項目改造后建筑面積共 61761 ㎡（包括地下室 ） ，分為 四 層。 寧德東方偉業(yè)廣場項目所在東僑開發(fā)區(qū)大片空地規(guī)劃已基本完成，土地作用主要以居住為主，東僑城市中心區(qū)不再建設工廠。目前中心區(qū)居住用地約 550 萬平方米 ，可容納 15萬人， 4萬戶。項目 門前開闊，周圍道路設施齊全，有東海富豪世家、名流世家、東嘉花園、東湖豪門等竣工住宅小區(qū)和金域蘭灣、君臨天下等在建住宅小區(qū)。 環(huán) 城 路 麥香基 棒球小子 濃妝艷抹 帝牌男裝 可愛多 報喜鳥 意爾康 蘋果 蕉城北路 八 一 五 路 金龍娛樂城 貴族 足浴 金海岸大酒店 歐米皮具 錦福八號 天長地久婚紗 佤家山寨 安德魯森 （以毛線、文具、書包、拖鞋、副食品、批發(fā)零售為主的雜牌商店） 寧德東方偉業(yè)廣場項目可行性研究報告 第 19 頁 共 126 頁 由于是新開發(fā)區(qū)，因此目前商業(yè)氛圍遠不如舊城區(qū)蕉城路等地段濃厚。但隨著人口的遷移和增加以及寧德的城市規(guī)劃和城市建設的重心逐步向寧德東部轉移，項目所在地未來 35年將成為寧德市的核心商圈，商業(yè)前景看好。 寧德東方偉業(yè)廣場項目定位為集購物、休閑、娛樂、餐飲、服務功能于一體，提供一站式服務，滿足一站式消費需求的 SHOPPING MALL，建成寧德市新興地標性城市商 業(yè)綜合體，成為當地最新的現(xiàn)代生活中心，成為寧德及周邊地區(qū)廣大人民群眾休閑、游玩、社交、購物的好去處。實現(xiàn)寧德商業(yè)的新的形態(tài)升級。 該項目業(yè)已引進沃爾瑪等一線國際品牌商家入駐，并將引進國內優(yōu)勢商業(yè)品牌組合，對提升寧德商業(yè)整體形象，提升城市商業(yè)功能將產生巨大社會經濟效益。 該項目由于是在原有城市商業(yè)設施上實現(xiàn)了全面升級改造，開拓了新的城市空間，滿足了城市規(guī)劃發(fā)展新的商業(yè)需求，為三線城市商業(yè)更新注入了完整的“訂單式復合”商業(yè)資源，成為中國三線城市商業(yè)網點和設施改造建設的典范。 2020 年，該項目被中國城市商業(yè)網點 建設聯(lián)合會評選為“ 2020 中國最具投資價值商業(yè)地產項目”。 二、 技術經濟指標 項目基本經濟技術指標 類別 面積 類別 面積 占地面積 ㎡ 一 層商場面積 14617㎡ 總建筑面積 ㎡ 二層商場面積 14244㎡ 建筑層數 4層 三層商場面積 14183㎡ 建筑高度 四 層商場面積 13452㎡ 地下層 5240㎡ 項目優(yōu)勢 ? 本項目 位于寧德市東橋新區(qū)核心區(qū)域，是未來寧德市的市中心，地理位置優(yōu)越，路網四通八達，交通便捷。 ? 寧德市是一個新興濱海港口城市 ， 具有山地氣候、盆谷地氣候等多種氣候特點 ，雨水充沛，四季分明 ，是 海外僑胞和港、澳、臺同胞 的經常來往的旅游地點。 寧德東方偉業(yè)廣場項目可行性研究報告 第 20 頁 共 126 頁 ? 引進世界 500 強首位商業(yè)零售巨頭沃爾瑪強勢入住，成為寧德市乃至閩東地區(qū)首家最具有規(guī)模與影響力的一體化的 shoppingmall。 ? 市場的稀缺性和唯一性 ：附近 能與 東方偉業(yè) 廣場競爭的同類型、同檔次、同規(guī)模的商業(yè)廣場目前沒有。 其他街邊 的商鋪全部零散分布，形象差，無舒適的購物環(huán)境。 項目劣勢 ? 現(xiàn)時消費能力不足 。 原居民主要是 本地居 民和外來人，消 費能力和消 費 水平不是 特 別高。 ? 地段的知名度與價值認識有待提高。 作為 寧德 的 東 僑 新區(qū) 地帶， 當地 市 民對此區(qū) 域 的認同仍 需 時間； 發(fā)展機遇 ? 寧德 的城市建設規(guī)劃 會 以 東方偉業(yè)廣場引進世界 500 強企業(yè)“沃爾瑪” 的進駐，以及周邊其他社區(qū) 工程 的 陸續(xù)竣工，以往環(huán)境雜亂 的新橋東區(qū)將 在 寧德市 人心目中形象 將 會發(fā)生脫胎換骨的變化。 ? 寧德列為沿海城市帶三大區(qū)域中心城市之一 。 閩江口、廈門灣、泉州灣三大城鎮(zhèn)密集地區(qū)為支撐，六條城鎮(zhèn)發(fā)展軸為網絡，構筑 “ 一帶三區(qū)六軸 ” 的海峽西岸城市群。 據悉， “ 一帶 ” 是沿海城市帶，覆蓋福廈泉三大中心城市，漳州、莆田、寧德三大區(qū)域中心城市，及眾多沿海經濟發(fā)達中小城市和小 城鎮(zhèn)的城鎮(zhèn)密集地帶。這條沿海城市帶將成為海峽西岸經濟區(qū)發(fā)展的 “ 脊梁 ”。 發(fā)展威脅 ? 市商業(yè)項目的開發(fā)及商業(yè)競爭日趨激烈，對投資者市場、經營性資源 構 成競爭。本區(qū)域商業(yè)項目較少并且分布區(qū)域較散亂 ， 綜合競爭力不足 以 與現(xiàn)有的商圈相抗衡 ， 新的商圈形成需要較長的市場培育和發(fā)展 。 ? 投資型產權商鋪是新型投資方式，投資者的認可度具有可變性， 需要高 回報率和良好的經營保障措施來提升吸引力。 ? 投資者因高額投資而對預期收益期望值相應偏高 。 ? 租金的壓力會對后期經營績效產生較大的依賴性 。 寧德東方偉業(yè)廣場項目可行性研究報告 第 21 頁 共