【文章內(nèi)容簡介】 濟師 哈默 先生（ Andrew Hamer）在進(jìn)行中國住房制度改革研究時，得出一個房價收入比在 3～ 6倍之間比較適當(dāng)?shù)慕Y(jié)論，這是一個世界銀行認(rèn)為 “比較理想 ”的比例。 根據(jù)國際統(tǒng)計數(shù)據(jù)及中國房地產(chǎn)市場十多年的變化規(guī)律，可以得出一 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 些規(guī)律。一般來說，經(jīng)濟快速發(fā)展時期，收入增長較快，還款困難周期比較短（一般 3 年），人們的信心指數(shù)較高，比經(jīng)濟增長率較低的國家和地區(qū)可以承受更高的房價收入比。 因此 ，我們認(rèn)為中國房價的正常價位在 房價收入比 6～ 8 之間是最為理想的，低于 6 可認(rèn)為在低位運行，一旦遇到供不應(yīng)求或大的抄作則房價將有很大的上漲空間； 8 左右對購房者已經(jīng)有較大的壓力，卻是房地產(chǎn)高速增長階段最可能的平衡點； 房價收入比達(dá)到 10 時可以認(rèn)為是在高位運行 ，一般情況下還可以通過時間來補償超前預(yù)支的未來價格空間，一旦出現(xiàn)市場嚴(yán)重供過于求或大的宏觀經(jīng)濟環(huán)境變化，降價的可能性將非常大。一般來說，房價收入比 6～ 10 之間變化最可能的調(diào)整方式是通過時間而不是價格變化使價格趨于合理。 根據(jù)蘇州統(tǒng)計局 2020 年及 2020 年的統(tǒng)計 資料，蘇州 2020 年人均可支配收入 21260 元， 2020 年 預(yù)售備案平均房價已達(dá) 6312 元 /平方米； 2020 年人均可支配收入 23867 元，平均房價為 6750 元 。 2020 年測算的 房價收入比 （ 房價收入比 =人均面積 商品房平均價格 /人均可支配收入，=316750/23867）。見表 。 用上述分析判斷蘇州的房地產(chǎn)價位，可以得出結(jié)論：蘇州目前價位已略微超出理想范圍，但處于可以接受的程度，可以通過時間來補償，大幅降價的可能性不大。 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 蘇州房價收入比測算表 表 項目名稱 單位 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 實際房價比 人均可支配收入 元 9274 10515 11585 12361 14451 16276 18532 21260 23867 人均面積 平方米 調(diào)查平均房價 元 /平方米 1827 2271 2740 3694 4460 5046 5318 6312 6750 第四節(jié) 滸關(guān)片區(qū)土地價格分析 一、土地價格統(tǒng)計 收集了 2020 年、 2020 年、 2020 年上半年本片區(qū)或周邊全部共 30 個地塊的成交資料，均為商業(yè)和住宅用地，商業(yè)用地（含商住混合）平均每畝成交價 236 萬元。純住宅用地平均每畝成交價 179 萬元。 二、土地價格變動趨勢分析 目前蘇州的土地價格與房地產(chǎn)價格同步增長， 2020 年開始實施的國家宏觀調(diào)控政策已使房價和土地價格的增幅都大幅回落，但房價和土地價格都沒有出現(xiàn)大幅下跌的狀況。 2020 年以來全國房價又開始大幅度上漲，土地價格直接受房價的影 響上升幅度較大。由于土地價格變動趨勢與房地產(chǎn)價格關(guān)系密切，我們只要分析房地產(chǎn)價格的變動趨勢。 我國房地產(chǎn)業(yè)的周期性波動可以用三個指標(biāo)來衡量：房地產(chǎn)銷售額增長、銷售面積增長、投資額增長。自 1984 年開始，房地產(chǎn)在我國已經(jīng)經(jīng)歷了三個發(fā)展期和兩個低落期。從 1984 年到 1988 年，這是一個發(fā)展期，大約五年時間； 1989 年到 1990 年是一個低落期；從 1991 年到 1995 年是第二個發(fā)展期； 1996 年至 1998 年又是一個低落期；從 1999 年至今我國房地 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了一個新的發(fā)展期。我國的房地產(chǎn)周期有這樣三方面的特殊性：第一是 房地產(chǎn)周期的頻率基本呈 5 年發(fā)展， 2 年低落的 7 年到 8 年為一個周期的態(tài)勢；第二就是我國房地產(chǎn)的周期中，衰退期和低谷期比較短，而增長期和繁榮期時間比較長，這顯示出市場需求持續(xù)旺盛的特點，它明顯不同于房地產(chǎn)總量過剩的國家和地區(qū)；第三，從銷售增長和投資增長的關(guān)系來分析，銷售增長直接影響到投資的增長。 回顧改革開放后中國經(jīng)濟的發(fā)展歷程，就會發(fā)現(xiàn)我們的經(jīng)濟發(fā)展周期基本上與上述房地產(chǎn)發(fā)展周期重疊。從中期來看，經(jīng)濟發(fā)展的第一個周期（ 19791990 年）中的高峰出現(xiàn)在 1984 年（ GDP 增長率 %），低谷出現(xiàn)在 1990 年 （ GDP 增長率 %）；第二個周期（ 19912020 年）高峰出現(xiàn)在 1992 年（ GDP 增長率為 ），低谷出現(xiàn)在 1999 年（ GDP 增長率 %）。第三個周期，從 2020 年開始經(jīng)濟持續(xù)增長， 2020 下半年固定資產(chǎn) 投資 開始出現(xiàn)過熱，中央出臺相關(guān)調(diào)控 政策 綜上所述，我國從 2020 年開始進(jìn)入本周期的低谷，雖然受到國際金融危機的影響，由于國家宏觀調(diào)控措施有力，預(yù)計本輪周期的低潮也不會持續(xù)太長，從中長期趨勢分析，隨著居民人均可支配收入提高，未來 5 年內(nèi)的房價平均以 5～ 8%的幅度上漲是可能的，土地價格也將隨之同步上 漲。 三、本項目評價土地價格分析 根據(jù)規(guī)劃，本項目開發(fā)產(chǎn)品以住宅用地為主，部分商業(yè)用地，分別為1404 畝、 592 畝?？紤]近兩年價格上漲趨勢將趨緩，故不考慮價格上漲因素，直接以近三年平均成交價格商業(yè)用地（含商住混合） 236 萬元和純住宅用地 179 萬元計算，總共 1996 畝可出讓土地加權(quán)平均價格為 196 萬元。 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 項目評價平均按 196 萬元 /畝計算。 滸關(guān)片區(qū)或周邊地塊成交價格 表 宗地編號 面積 (㎡ ) 用途 建筑面積 (㎡ ) 成交價 樓面單價 元 /㎡ 成交總價 (萬元 ) 元 /㎡ 萬元 /畝 2020 年出讓 蘇地 2020G14 號 6800 商服 8160 1138 76 948 774 蘇地 2020G15 號 19949 商業(yè) 23939 2306 154 1922 4600 蘇地 2020G16 號 9893 商業(yè) 11871 3487 232 2906 3450 蘇地 2020G50 號 6730 商業(yè) 8076 3418 228 2848 2300 蘇地 2020G51 號 26275 商業(yè) 21020 3844 256 4805 10100 蘇地 2020G54 號 8750 居住 17500 7086 472 3543 6200 蘇地 2020G55 號 120172 居住 192275 1956 130 1222 23500 蘇地 2020G56 號 77636 商居服 155273 5000 333 2500 17527 蘇地 2020B32 號 97263 商業(yè) 140468 4200 280 3000 40850 蘇地 2020B33 號 20517 居住 12310 3534 236 7250 5889 蘇地 2020B35 號 80030 居住 104039 1999 133 1538 16000 蘇地 2020B36 號 55840 居住 72592 1950 130 1500 10889 蘇地 2020B37 號 21321 居住 38377 2025 135 4317 1125 蘇地 2020B38 號 95268 居住 57161 2992 199 4986 28500 蘇地 2020B39 號 124840 居住 124840 1580 105 1580 19725 蘇地 2020B40 號 59241 居住 14485 3314 221 5523 8000 蘇地 2020B41 號 82375 居住 107088 1911 127 1470 15742 住宅用地小計 633253 居住 740667 2141 143 1830 135570 商業(yè)用地小計 244546 商業(yè) 364507 3255 217 2184 79601 2020 年出讓 蘇地 2020G94 號 17337 商業(yè)辦公 9592 2586 172 4852 4483 蘇地 2020G95 號 12491 商業(yè) 18736 3763 251 2509 4700 蘇地 2020G96 號 21603 商業(yè) 43207 4000 267 2020 8641 蘇地 2020B23 號 66190 居住 86047 3022 201 2324 20200 蘇地 2020G47 34016 商業(yè) 20410 1950 130 3250 6633 蘇地 2020B82 號 86742 居住 69394 4669 311 5836 40500 蘇地 2020B83 號 80694 居住 86022 4500 300 4500 38710 蘇地 2020B85 號 16593 商業(yè) 16593 8437 562 8437 14000 蘇地 2020B87 號 13334 商業(yè) 16000 5250 350 4375 7000 蘇地 2020B88 號 38741 商業(yè) 54237 4200 280 3000 16271 蘇地 2020B89 號 40000 居住 32020 2400 160 3000 9600 住宅用地小計 273627 居住 273463 3977 265 3979 108810 商業(yè)用地小計 154114 商業(yè) 178424 4005 267 3460 61728 2020 年出讓 蘇地 2020B18 號 68743 居住 41246 2800 187 4667 19248 蘇地 2020G03 123603 居住 \賓館 226311 2613 174 1427 32297 住宅用地小計 192346 267557 2680 179 1927 51545 商業(yè)用地小計 住宅用地合計 1099225 居住 1281687 2692 179 2309 295925 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 商業(yè)用地合計 398660 商業(yè) 542931 3545 236 2603 141329 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 第三章 建設(shè)規(guī)劃及建設(shè)內(nèi)容 第一節(jié) 滸墅關(guān)經(jīng)濟開發(fā)區(qū)規(guī)劃建設(shè)概況 本項目是蘇州滸墅關(guān)經(jīng)濟開發(fā)區(qū)重要基礎(chǔ)設(shè)施，若把蘇州滸墅關(guān)經(jīng)濟開發(fā)區(qū)作為一個整體項目，經(jīng)過 17 年的規(guī)劃和建設(shè)，情況如下： 蘇州滸墅關(guān)經(jīng)濟開發(fā)區(qū)成立于 1992 年 9 月，由原蘇州市郊區(qū)人民政府組建，組建初期為滸墅關(guān)新區(qū)； 1993 年 12 月江蘇省人民政府正式批準(zhǔn)滸墅關(guān)新區(qū)為省級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)； 2020 年蘇州城市區(qū)劃調(diào)整后，劃入蘇州高新區(qū)，區(qū)域面積 30 平方公里，下轄一個街道、 12 個行政村，五個社區(qū)居委會，常住人口 3 萬人，流動人口 5 萬余人。 開發(fā)區(qū)位于蘇州市西北郊，蘇州高新區(qū)北部，東起京杭大運河，西至陽山山脈，北至滸光運河，南與楓橋交界。山明水秀，風(fēng)光恬美，具有真山真水的獨特優(yōu)勢。陽山逶迤綿延二十里，有蘭風(fēng)寺、鳳凰臺、箭闕峰、觀山摩崖石刻及天狗廟、白龍廟遺址等，自然景觀豐富，人文 遺跡密集，歷史文化底蘊深厚。京杭大運河流經(jīng)開發(fā)區(qū)十里，沿河有 “董公堤 ”，文昌閣、三里亭、十里亭等。大白蕩水域，保持了自然濕地生態(tài)，投資 1 億元的大白蕩城市生態(tài)公園已開工建設(shè)，成為區(qū)域最大的自然生態(tài)休閑空間和城市 “綠肺 ”。 17 年來，蘇州滸墅關(guān)經(jīng)濟開發(fā)區(qū)工委、管委會團結(jié)帶領(lǐng)干部群眾，用自己的艱辛、執(zhí)著和強烈的發(fā)展、機遇意識，用 50 萬元啟動資金，滾動開發(fā)，艱苦創(chuàng)業(yè)，頑強拼搏，創(chuàng)造出了令人矚目的業(yè)績。累計投入建設(shè)資金100 億元，完成開發(fā)區(qū)面積 25 平方公里，累計完成地區(qū)生產(chǎn)總值 84 億元，工業(yè)總產(chǎn)值 280 億元，實現(xiàn)財政 收入 16 個億。 2020 年蘇州城市區(qū)劃調(diào)整后，開發(fā)區(qū)抓住高新區(qū)實施 “北擴西進(jìn)、二次創(chuàng)業(yè) ”戰(zhàn)略的機遇，全面啟動 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 新一輪發(fā)展，使開發(fā)建設(shè)插上了騰飛的翅膀， “北擴西進(jìn) ”5 年間，投入建設(shè)資金 80 億人民幣，拓展開發(fā)空間 20 平方公里，開工建筑面積 600 萬平方米，新建道路 80 余公里，引進(jìn)內(nèi)外資企業(yè) 260 余家，動遷農(nóng)戶 8000 余戶，新建動遷安置房 150 萬平方米，商品房 120 萬平方米，創(chuàng)造出了一個又一個的建設(shè)奇跡，國家級出口加工區(qū)、高新海關(guān)保稅物流中心從開工到封關(guān)運作一百天，創(chuàng)下了建設(shè)史上的 “百日奇跡 ”。 國內(nèi)生產(chǎn)總值、工業(yè)總產(chǎn) 值、財政收入等分別以年均 55%、 50%、 70%的速度增長，綜合實力不斷增強，原來的農(nóng)田村