【正文】 約五年時(shí)間； 1989 年到 1990 年是一個(gè)低落期；從 1991 年到 1995 年是第二個(gè)發(fā)展期； 1996 年至 1998 年又是一個(gè)低落期；從 1999 年至今我國(guó)房地 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了一個(gè)新的發(fā)展期。 2020 年以來全國(guó)房?jī)r(jià)又開始大幅度上漲，土地價(jià)格直接受房?jī)r(jià)的影 響上升幅度較大。 用上述分析判斷蘇州的房地產(chǎn)價(jià)位，可以得出結(jié)論：蘇州目前價(jià)位已略微超出理想范圍，但處于可以接受的程度，可以通過時(shí)間來補(bǔ)償，大幅降價(jià)的可能性不大。一般來說，房?jī)r(jià)收入比 6～ 10 之間變化最可能的調(diào)整方式是通過時(shí)間而不是價(jià)格變化使價(jià)格趨于合理。 20 世紀(jì) 90 年 代初 世界銀 行中 國(guó)局 的首 席經(jīng) 濟(jì)師 哈默 先生（ Andrew Hamer）在進(jìn)行中國(guó)住房制度改革研究時(shí)，得出一個(gè)房?jī)r(jià)收入比在 3～ 6倍之間比較適當(dāng)?shù)慕Y(jié)論，這是一個(gè)世界銀行認(rèn)為 “比較理想 ”的比例。比如以深圳市為例， 1994 年房?jī)r(jià)收入比曾達(dá)到 ， 2020 年降到 。 目前價(jià)位 價(jià)格水平可以用價(jià)位來表示，價(jià)位可用高位、正常價(jià)位、低位三個(gè)狀態(tài)反映。 蘇州市區(qū) 存量土地可開發(fā)量可滿足的需求年限，可用下式推算： 滿足年限 =存量土地可開發(fā)量 247。 因此， 2020 年末存量土地可開發(fā)量 1346 萬 M2。供應(yīng)量從2020 年開始推算，據(jù)有關(guān)資料 2020 年上半年住房存量約 160 萬 M2，在建或未開發(fā)的土地存量約 353 萬 M2，可開發(fā)商品住宅面積約 424 萬 M2，土地拍賣開始至 2020 年末，累計(jì)供應(yīng)土地 3214 萬 M2，可開發(fā)商品住宅面積約 4565 萬 M2，可開發(fā)量總計(jì) 5149 萬 M2。 第二節(jié) 蘇州房地產(chǎn)供需狀況分析 需求預(yù)測(cè) 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 根據(jù)人口與人均住房面積模型預(yù)測(cè)蘇州未來住房需求量，資料的完整性及資料的可靠性都比較好，預(yù)測(cè)結(jié)果的可信程度也就比較高。 蘇州房地產(chǎn)投資統(tǒng)計(jì)資料 表 單位：億元 項(xiàng)目 單位 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 投資 億元 420 470 565 718 房施工面積 萬 M2 2576 4600 5058 5700 7037 竣工面積 萬 M2 1600 1440 1600 1481 銷售面積 萬 M2 786 1286 1736 1007 其中住宅 萬 M2 681 1115 1500 830 銷售額 億元 303 599 980 其中住宅 億元 253 499 820 注：表中數(shù)據(jù)為大市范圍 3．蘇州土地管理有序 蘇州土地管理有序，由政府供應(yīng)熟地，經(jīng)過一次規(guī)劃，基礎(chǔ)設(shè)施集中開發(fā)，經(jīng)過成片開發(fā)后掌握在政府手中 ，土地在 5 年至 10 年內(nèi)根據(jù)市場(chǎng)供需關(guān)系有計(jì)劃地投放市場(chǎng)。 外地務(wù)工人員由 2020年的 180 萬人，到 2020 年增至 400 萬人，居住質(zhì)量不斷提高，人均居住面積也在 10 平方米以上。 蘇州進(jìn)出口及引進(jìn)外資統(tǒng)計(jì) 表 單位：億美元 項(xiàng)目 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 進(jìn)出口 1032 1408 1743 2130 2285 注冊(cè)外資 141 實(shí)際投入 50 蘇州經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展加快了蘇州城市化進(jìn)程，城市化使蘇州人口保持較大幅度增長(zhǎng)。而房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，對(duì)城市基礎(chǔ)設(shè)施增加了需求。 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 第二章 區(qū)內(nèi)及周邊土地價(jià)格分析 由于本項(xiàng)目開發(fā)的產(chǎn)品主要為商住用地，因此，將著重對(duì)商住用地的市場(chǎng)及價(jià)格進(jìn)行宏觀趨勢(shì)分析。說明貸款償還能力很強(qiáng)。 本片區(qū)即使參照滸墅關(guān)開發(fā)區(qū)及周邊 06～ 08 三年平均土地出讓價(jià)格 196 萬元（按196 萬元）測(cè)算，項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益也是可行的，但土地價(jià)格還有較大余地。從經(jīng)濟(jì)效益角度分析，只要表明可出讓的 1996 畝 土地的出讓收入留給開發(fā)區(qū)支配部分足以回收全部開發(fā)投資，則完全可以說明開發(fā)區(qū)政府不僅有足夠的貸 款償還能力，還有滾動(dòng)開發(fā)能力。只要論證居住和商業(yè)旅游用地拍賣收入地方留成部分高于或等于項(xiàng)目基礎(chǔ)設(shè)施投入，項(xiàng)目收支就能實(shí)現(xiàn)平衡，只要開發(fā)的項(xiàng)目（ 如一級(jí)土地開發(fā)）能夠收支平衡，項(xiàng)目負(fù)債有償還能力，就不會(huì)出現(xiàn)償債的問題。 第五節(jié) 項(xiàng)目評(píng)價(jià)方法及研究范圍 蘇州陽山新城投資開發(fā)管理有限公司作為 政府建設(shè)項(xiàng)目的投融資主體，開發(fā)陽東新城基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng) 目，通過開發(fā)好的居住和商業(yè)旅游用地拍賣，收回投資，實(shí)現(xiàn) 盈利， 回收的投資用于償還債務(wù)和滾動(dòng)開發(fā)新的項(xiàng)目 。 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 第四節(jié) 可行性研究報(bào)告的編制依據(jù) 蘇州高新區(qū)滸墅關(guān)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)陽東新城規(guī)劃。 第三節(jié) 建設(shè)單位概況 建設(shè)單位 蘇州陽山新城投資開發(fā)管理有限公司成 立于 2020 年 12 月，注冊(cè)資本 4 億元， 是滸墅關(guān)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)管理委會(huì)（省級(jí)開發(fā)區(qū)）下屬的國(guó)有企業(yè)，主要從事開發(fā)區(qū)內(nèi)項(xiàng)目投資、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資、項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)、項(xiàng)目管理、投資策劃管理及咨詢服務(wù)，自有房屋租賃及管理。 圖 1 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 第二節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 根據(jù)蘇州 滸墅關(guān)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)工委、管委會(huì)提出的打造商貿(mào)中心、 陽東新城、陽山生態(tài)旅游帶形成 “一區(qū)一城一帶 ”開發(fā)區(qū)總體發(fā)展格局，并通過完善該區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施，提升 蘇州 墅關(guān)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)整體形象，把陽東新城建設(shè)成為蘇州中心城區(qū)與高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)西部科技城過渡節(jié)點(diǎn)的新城住區(qū)。 本項(xiàng)目為滸墅關(guān)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)最后一塊成片開發(fā)的土地，規(guī)劃范圍占地約 萬平方米（ 4119 畝 ），項(xiàng)目建設(shè)用地 萬平方米（ 畝），其中可出讓土地 1996 畝（居住用地 1404 畝，商業(yè)、旅游設(shè)施用地 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 592 畝）。 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 蘇州滸墅關(guān)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 陽東新城基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)項(xiàng)目 可 行 性 研 究 報(bào) 告 蘇州工業(yè)園區(qū)新天地投資顧問有限公司 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 蘇州滸墅關(guān)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 陽東新城基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)項(xiàng)目 可 行 性 研 究 報(bào) 告 總咨詢師： 陳溥財(cái) 高級(jí)工程師、注冊(cè)造價(jià)師、注冊(cè)咨詢師 編制人： 馬波 高級(jí)工程師 劉坤球 高級(jí)會(huì)計(jì)師、注冊(cè)會(huì)計(jì)師 審核人： 沈春曉 注冊(cè)咨詢師 編制單位： 蘇州工業(yè)園區(qū)新天地投資顧問有限公司 20204 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 目錄 第一章 總論 ................................................................................................. 1 第一節(jié) 項(xiàng)目概況 .................................................................................................................. 1 第二節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 .................................................................................................... 3 第三節(jié) 建設(shè)單位概況 ........................................................................................................... 3 第四節(jié) 可行性研究報(bào)告的編制依據(jù) ...................................................................................... 4 第五節(jié) 項(xiàng)目評(píng)價(jià)方法及研究范圍 ......................................................................................... 4 第六節(jié) 評(píng)價(jià)與結(jié)論 .............................................................................................................. 5 第二章 區(qū)內(nèi)及周邊土地價(jià)格分析 .............................................................. 7 第一節(jié) 蘇州房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀 ................................................................................................ 7 第二節(jié) 蘇州房地產(chǎn)供需狀況分析 ......................................................................................... 9 第三節(jié) 蘇州房?jī)r(jià)變動(dòng)趨勢(shì) ...................................................................................................12 第四節(jié) 滸關(guān)片區(qū)土地價(jià)格分析 ............................................................................................14 第三章 建設(shè)規(guī)劃及建設(shè)內(nèi)容 .................................................................... 18 第一節(jié) 滸墅關(guān)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)規(guī)劃建設(shè)概況 ..............................................................................18 第二節(jié) 本項(xiàng)目總體規(guī)劃 ......................................................................................................22 第四章 環(huán)境保護(hù)、節(jié)能與安全衛(wèi)生 ........................................................ 25 第一節(jié) 環(huán)境保護(hù) .................................................................................................................25 第二節(jié) 節(jié)能及勞動(dòng)安全 ......................................................................................................30 第五章 經(jīng)濟(jì)分析 ........................................................................................ 32 第一節(jié) 投資估算 .................................................................................................................32 第二節(jié) 投資計(jì)劃與資金籌措 ...............................................................................................33 第四節(jié) 土地出讓收入估算 ...................................................................................................35 第五節(jié) 財(cái)務(wù)分析 ...........