【導讀】房商網(wǎng)-海量房地產(chǎn)資料下載。蘇州滸墅關(guān)經(jīng)濟開發(fā)區(qū)。陽東新城基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)項目。蘇州工業(yè)園區(qū)新天地投資顧問有限公司。劉坤球高級會計師、注冊會計師

　　

【正文】 及施工機械排放的煙塵和噪聲等，其中以施工噪聲和粉塵的影響最為突出。因此，在施工過程中，應當遵守國家和當?shù)赜嘘P(guān)環(huán)境保護的法律、法規(guī)的規(guī)定，采取措施將施工現(xiàn)場的各種粉塵、廢氣、廢水、固體廢棄物、振動、噪聲等污染和危害控制在法律、法規(guī)及施工管理規(guī)定的范圍內(nèi)。 l、施工噪聲 為了減輕施工噪聲對周圍環(huán)境的影響，建議采取以下措施： （ l）加強施工管理，合理安排施工作業(yè)時間，嚴格按照施工噪聲管理的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，嚴禁夜間進行高噪聲施工作業(yè)； 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 （ 2）盡量采用低噪聲的 施工工具，如以液壓工具代替氣壓工具，同時盡可能采用施工噪聲低的施工方法； （ 3）施工機械應盡可能放置于對周圍敏感點迨咸影響最小的地點； （ 4）在高噪聲設(shè)備周圍設(shè)置掩蔽物； （ 5）混凝土需要連續(xù)澆灌作業(yè)前，應做好各項準備工作，將攪拌機運行時間壓剄最低限度。 除上述施工機械產(chǎn)生的噪聲外，施工過程中各種返輸車輛的運行，還將會引起敏感點噪聲級的增加。因此，應加強對運輸車輛的管理，盡量壓縮汽車數(shù)量和行車密庋，控制汽車鳴笛。 施工粉塵 施工期間產(chǎn)生的粉塵（揚塵）污染主要取決于施工作業(yè)方式、材料的堆放及風力因素，共 中受風力因素的影響最大。隨著風速的增大，施工揚塵產(chǎn)生的污染程庋和超標范圍也將隨之增強和擴大。 因本工程施工期較長，伴隨著土方的挖掘、裝卸和運輸?shù)仁┕せ顒?，共揚塵將給附近的大氣環(huán)境帶來不利影響。因此必須采取合理可行的控制措施，盡量減輕其污染程庋，縮小共影響范圍。其主要對策有： （ l）對施工現(xiàn)場實行合理化管理，使砂石料統(tǒng)一堆放，水泥應設(shè)專門庫房堆放，卉盡量減少搬運環(huán)節(jié)，搬運時做剄輕舉輕放，防止包裝破裂； （ 2）開挖時，對作業(yè)面和土堆適當噴水，使其保持一定濕庋，以減少揚塵量。而且開挖的泥土和建筑垃圾要及時運走，以 防長期堆放表面干燥而起塵或被雨水沖刷； （ 3）運輸車輛應完好，不應裝載過滿，并盡量采取遮蓋、密閉措施， 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 減少沿途拋灑，并及時清掃散溶在地面上的泥土和建筑材料，沖冼輪胎，定時灑水壓塵，以減少運輸過程中的揚塵； （ 4）應首選伎用茼品混凝土，因需要必須進行現(xiàn)場攪拌砂漿、混凝土時，應盡量做剄不灑、不漏、不剩不倒；混凝土攪拌應設(shè)置在棚內(nèi)，攪拌時要有噴霧降塵措施； （ 5）施工現(xiàn)場要設(shè)圍欄或部分圍欄，縮小施工揚塵擴散范圍； （ 6）當風速過大時，應停止施工作業(yè)，卉對堆存的砂粉等建筑材料采取遮蓋措施； （ 7）對排煙大的施工機械 安裝消煙裝置，以減輕對大氣環(huán)境的污染。 施工污水 施工污水水量不大，但如果不經(jīng)處理或處理不當，同樣會危害環(huán)境。所以，施工期廢水不能隨意直排。其防治措施主要有： （ 1）加強施工期管理，針對施工期污水產(chǎn)生過程不連續(xù)、廢水種類較單一等特口點 ’可采取相應措施有效控制污水中污染物的產(chǎn)生量； （ 2）施工現(xiàn)場因地制宜，建造沉淀池、隔油池等污水臨時處理設(shè)施，對含油量高的施工機械沖洗水或懸浮物含量高的其它施工廢水需經(jīng)處理后方可排放，砂漿、石灰等廢液宜集中處理，干燥后與固體廢物一起處置； （ 3）水泥、黃砂、石灰類的建筑材 料需集中堆放，并采取一定的防雨措施，及時清掃施工運輸過程中拋灑的上述建筑材料，以免這些物質(zhì)隨雨水沖刷污染附近水體。 建筑垃圾 施工期間將涉及到房屋拆除、土地開挖、管道敷設(shè)、材料運輸?shù)裙こ?房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 內(nèi)容，在此期間將有一定數(shù)量的廢棄建筑材料如砂石、石灰、混凝土、廢磚、土石方等。因此對施工現(xiàn)場要及時進行清理，建筑垃圾及時清運，按城管要求定時運送到指定地 ″點或加以利用，防止其因長期堆放而產(chǎn)生揚塵。 四、項目建成后的環(huán)境保護 基本措施 本項目建設(shè)區(qū)現(xiàn)有環(huán)境狀況良好。項目建成后，隨著新建項目的增加，若不注重環(huán)境治理，將給 環(huán)境造成危害。因此應采取以下基本措施，減少開發(fā)對環(huán)境的影響： （ l）在蘇州市環(huán)境保護規(guī)劃的指導下，環(huán)保部門嚴格進行日常的環(huán)境監(jiān)督管理，包括對噪聲、水體、空氣、煙塵等定期、不定期的進行監(jiān)測、治理等。 （ 2）優(yōu)先鼓勵發(fā)展能耗低、用水少、污染輕、效益高，對環(huán)境友好的高層次、高起點、高技術(shù)和外向型產(chǎn)業(yè)。 （ 3）加強實施區(qū)域綠化工程，注意景觀與防護的結(jié)合，在主干道兩側(cè)緩沖區(qū)盡可能布置高大喬木和綠蘺以阻隔道路噪音和揚塵，在河道兩側(cè)應盡可能布置草地和防護林。 （ 4）排水采取雨污分流，污水由污水處理廠集中處理，達到國家一級排放標準后排入河道。泵站加強及時清渣和排渣，以免格柵堵塞，水泵選用潛污泵，以減少噪音，泵站應遠離居民生活區(qū)；同時定期對工業(yè)廢水排放口和尾水排放口加強監(jiān)測，確保達標排放。 （ 5）加強道路、河道、公共綠地等環(huán)境衛(wèi)生管理，設(shè)置生活垃圾收集 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 箱，并定期收集、清運、處理。 （ 6）加強大氣污染防治，逐步轉(zhuǎn)變能源結(jié)構(gòu)，推廣使用清潔能源。 建成區(qū)域環(huán)境規(guī)劃目標 （ l）大氣環(huán)境質(zhì)量達到國家 Ⅱ 級環(huán)境空氣質(zhì)量標準； （ 2）水環(huán)境質(zhì)量達到功能區(qū)的地表水環(huán)境質(zhì)量標準； － t （ 3）交通干線噪音平均值＜ 70dB（ A）； （ 4）區(qū)域 環(huán)境噪聲平均值＜ 60dB（ A）； （ 5）建成區(qū)綠化覆蓋率＞ 30％； （ 6）工業(yè)固體廢物綜合利用率 100％，并無工業(yè)危險廢物排放； （ 7）污水集中處理率 100％； （ 8）生產(chǎn)垃圾實行分類袋裝化、資源化，處理率達到｜ 00％。 第二節(jié) 節(jié)能及勞動安全 一、節(jié)能 根據(jù)國家對節(jié)能的有關(guān)要求，本項目擬采取以下措施，以取得節(jié)能效果： l、逭路照明燈具積極采用技術(shù)先進、經(jīng)濟合理、節(jié)約能源的照明器材。 雨水盡可能設(shè)計為采取重力式自流方式就近排放，流入鄰近排水河溝。 選周國家推薦的節(jié)能型電機和水泵設(shè)備。 二、勞動安全 根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)要求，在施工過程中，建筑工程安全生產(chǎn)管理必 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 須堅持安全第一、預防為主的方針，建立健全安全生產(chǎn)的責任制度和群防群治制度。在實施本項目時注意實施以下安全措施： l、施工人員必須嚴格按照操作規(guī)程和要求，在施工現(xiàn)場身穿工作服，頭戴安全帽。 本項目開發(fā)施工范圍大，施工點多，必須做好協(xié)調(diào)工作，避免項目干擾和安全死角的存在，施工現(xiàn)場配備良好的照明設(shè)施，各種材料按照要求堆放，保證各項工程安全有序進行。 在莞香工程溝槽開挖時，加強維護和護坡，防止坍塌。橋梁施工注意高空、水上施工安全。 現(xiàn)場用電設(shè)備 要有良好的接地裝置，船東設(shè)備要有良好的隔離防護設(shè)施，其中設(shè)備嚴格按要求安裝、實驗、維護保養(yǎng)，有資格要求的崗位一律持證上崗。 燃氣管道要求氣密性好，必須按照規(guī)范組織焊接、測試，并把好材料進貨質(zhì)量關(guān)。 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 第五章 經(jīng)濟分析 第一節(jié) 投資估算 經(jīng)估算，項目總投資 89281 萬元，其中建設(shè)投資 86401 萬元，見表，建設(shè)期利息 2880 萬元。開發(fā)產(chǎn)品商住用地 1996 畝，單位產(chǎn)品建設(shè)投資為 萬元 /畝。估算依據(jù)如下： （ 1）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費包括土地開發(fā)中 “七通一平 ”全部費用，其中道路長度 8358 米，根據(jù)類似項目 的統(tǒng)計資料，每平方米開發(fā)用地的工程費用按250 元估算，整個地塊 1913800 平方米； （ 2）土地征用拆遷費用按拆除的建筑物面積計算， 農(nóng)村居民點拆遷 補償費按每平方米 1300 元估算，整個地塊 80460 平方米，安置房用地已由項目開發(fā)產(chǎn)品成本承擔； （ 3）耕地征用費按每畝 12 萬元估算，征用耕地 1788 畝； （ 4）建設(shè)單位管理費、勘察設(shè)計費分別按工程費用 %估算； （ 5）預備費按工程費用及工程建設(shè)其他費用的 6%估算。 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 建設(shè)投資估算表 表 序號 工程或費用名稱 建筑工程 費 設(shè)備購置 費 安裝工程 費 其他費 用 合計 比例 (%) 1 固定資產(chǎn)投資費用 52563 3828 1914 23205 81510 工程費用 52563 3828 1914 58305 主要生產(chǎn)項目 52563 3828 1914 58305 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 42104 3828 1914 47845 農(nóng)村居民點拆遷 10460 10460 固定資產(chǎn)其他費用 23205 23205 耕地征用費 21456 21456 建設(shè)管理費 875 875 設(shè)計費 875 875 2 無形資產(chǎn) 3 其他資產(chǎn)費用 長期待攤費用 4 預備費 4891 4891 基本預備費 4891 4891 5 建設(shè)投資合計 52563 3828 1914 28096 86401 100 比例 (%) 100 第二節(jié) 投資計劃與資金籌措 一、投資使用計劃 項目建設(shè)期 2 年，投資分兩年均勻用款。土地出讓 3 年完成。 二、資金籌措計劃 建設(shè)投資 86401 萬元，建設(shè)期利息 2880 萬元，其中項目資本金 39281萬元（用于建設(shè)投資 36401 萬元，付建設(shè)期利息 2880 萬元），銀行貸款 50000萬元主要用于包括開發(fā)地塊內(nèi)道路、供水、供電、供氣、通訊、綠化等建設(shè)投資，利率 %。見表 。 三、資本金籌措 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 本項目以蘇州陽山新城投資開發(fā)管理有限公 司為融資主體。項目資本金由蘇州陽山新城投資開發(fā)管理有限公司籌措，與債務資金按比例同時到位。 四、還款資金來源 項目的土地征用、拆遷及開發(fā)全部均由 蘇州陽山新城投資開發(fā)管理有限公司 負責，開發(fā)產(chǎn)品由 蘇州陽山新城投資開發(fā)管理有限公司負責 出讓，土地出讓收入開發(fā)區(qū)留成部分可全部用于項目開發(fā)和償還銀行借款。 項目總投資使用計劃與資金籌措表 表 單位：萬元 序號 項目名稱 合計 1 2 1 投資合 計 89281 43920 45360 建設(shè)投資 86401 43200 43200 建設(shè)期利息 2880 720 2160 流動資金 2 資金籌措 89281 43920 45360 項目資本金 39281 18920 20360 用于建設(shè)投資 36401 18200 18200 股本投資 36401 18200 18200 用于建設(shè)期利息 2880 720 2160 股本投資 2880 720 2160 債務資金 50000 25000 25000 用于建設(shè)投資 50000 25000 25000 銀行貸款 50000 25000 25000 用于建設(shè)期利息 銀行貸款 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 第四節(jié) 土地出讓收入估算 政府以出讓土地獲得收入，計劃分 3 年出讓完畢?？沙鲎屔套∮玫孛娣e 1996 畝，出讓價格按每畝 196 萬元計算，項目土地出讓收入 391216 萬元，見表 。 土地出讓收入計算表 表 序號 項目名稱 單位 合計 1 2 3 4 5 1 營業(yè)收入 萬元 391216 130340 130340 130536 2 銷售價格 萬元 196 196 196 196 196 3 銷售數(shù)量 畝 1996 665 665 666 第五節(jié) 財務分析 一、基本方案分析 財務分析結(jié)果見表 “經(jīng)濟評價指標匯總表 ”。分析表明，本項目總投資 89281 萬元，土地出讓收入 391216 萬元，利潤 155338 萬元，財務內(nèi)部收益率 %，是銀行貸款利率 %的 倍。 貸款分 3 年償還，償還方式按 “等額還本金 ”，每年償還 貸款本金 16667萬元，利息每年支付。項目還款資金來源為土地出讓收入中開發(fā)區(qū)留成部分（占出讓收入 64%），平均償債備付率 %，說明貸款償還能力很強。 分析報表詳見表 “利潤和利潤分配表 ”、表 “借款還本付息計劃表 ”。 財務平衡分析結(jié)果見表 “財務計劃現(xiàn)金流量表 ”，每年增加盈余資金6 億元以上，而且 償債備付率每年都大于 400%， 。說明政府的土地開發(fā)具有非常強的支付能力。 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資