【正文】 .............................32 第二節(jié) 投資計劃與資金籌措 ...............................................................................................33 第四節(jié) 土地出讓收入估算 ...................................................................................................35 第五節(jié) 財務分析 .................................................................................................................35 第六章 評價與結論 .................................................................................... 44 房商 網 海量房地 產資 料下 載 房商 網 海量房地 產資 料下 載 第一章 總論 第一節(jié) 項目概況 一、項目名稱 蘇州滸墅關經濟開發(fā)區(qū)陽東新城基礎設施開發(fā)項目 二、項目建設單位 蘇州陽山新城投資開發(fā)管理有限公司 三、本次可研范圍 本項目為蘇州滸墅關經濟開發(fā)區(qū)內陽山新城 土地成片開發(fā)的基礎設施建設項目 ，位于太湖大道以北，嵩山路以南 ，南爪山、北爪山以西，陽山山腳以東以及與東渚鎮(zhèn)交界，規(guī)劃范圍總面積約為 平方公里。 房商 網 海量房地 產資 料下 載 房商 網 海量房地 產資 料下 載 第四節(jié) 可行性研究報告的編制依據 蘇州高新區(qū)滸墅關經濟開發(fā)區(qū)陽東新城規(guī)劃。 本片區(qū)即使參照滸墅關開發(fā)區(qū)及周邊 06～ 08 三年平均土地出讓價格 196 萬元（按196 萬元）測算，項目的經濟效益也是可行的，但土地價格還有較大余地。 蘇州進出口及引進外資統(tǒng)計 表 單位：億美元 項目 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 進出口 1032 1408 1743 2130 2285 注冊外資 141 實際投入 50 蘇州經濟的快速發(fā)展加快了蘇州城市化進程，城市化使蘇州人口保持較大幅度增長。供應量從2020 年開始推算，據有關資料 2020 年上半年住房存量約 160 萬 M2，在建或未開發(fā)的土地存量約 353 萬 M2，可開發(fā)商品住宅面積約 424 萬 M2，土地拍賣開始至 2020 年末，累計供應土地 3214 萬 M2，可開發(fā)商品住宅面積約 4565 萬 M2，可開發(fā)量總計 5149 萬 M2。比如以深圳市為例， 1994 年房價收入比曾達到 ， 2020 年降到 。 2020 年以來全國房價又開始大幅度上漲，土地價格直接受房價的影 響上升幅度較大。京杭大運河流經開發(fā)區(qū)十里，沿河有 “董公堤 ”，文昌閣、三里亭、十里亭等。 服務設施全面優(yōu)化： 近幾年來，開發(fā)區(qū)積極適應城市化進程加快的需要，加大社會服務設施的建設，先后建成了社區(qū)服務中心、衛(wèi)生服務中心、黨員服務中心、殘疾人服務中心、敬老院（老年公寓）、勞務職介超市等一批現(xiàn)代化社會服務設施，形成了社會化服務體系。本項目環(huán)境保護工作接受蘇州市環(huán)境保護部門的監(jiān)督，采用的環(huán)境保護法規(guī)及標準為： 《建設項目環(huán)境保護管理條例》 【國務院（ 98） 253 號令】 《環(huán)境空氣質量標準》 【 GB30951996】 《大氣污染物綜合排放標準》 【 GB162971996】 《地表水環(huán)境質量標準》 【 GB38382020】 《污水排入城市下水道水質標準》 【 CJ30821999】 《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標準》 【 GB309693】 《建筑施工場界噪聲標準》 【 GB1252390】 二、環(huán)境現(xiàn)狀 根據蘇州滸墅關經濟開發(fā)區(qū)環(huán)境保護局近期監(jiān)測數(shù)據，該區(qū)域目前環(huán)境質量現(xiàn)狀如下： 環(huán)境空氣質量 該區(qū)域環(huán)境空氣質量總體良好，達到國家空氣質量二級標準。其主要對策有： （ l）對施工現(xiàn)場實行合理化管理，使砂石料統(tǒng)一堆放，水泥應設專門庫房堆放，卉盡量減少搬運環(huán)節(jié)，搬運時做剄輕舉輕放，防止包裝破裂； （ 2）開挖時，對作業(yè)面和土堆適當噴水，使其保持一定濕庋，以減少揚塵量。 建成區(qū)域環(huán)境規(guī)劃目標 （ l）大氣環(huán)境質量達到國家 Ⅱ 級環(huán)境空氣質量標準； （ 2）水環(huán)境質量達到功能區(qū)的地表水環(huán)境質量標準； － t （ 3）交通干線噪音平均值＜ 70dB（ A）； （ 4）區(qū)域 環(huán)境噪聲平均值＜ 60dB（ A）； （ 5）建成區(qū)綠化覆蓋率＞ 30％； （ 6）工業(yè)固體廢物綜合利用率 100％，并無工業(yè)危險廢物排放； （ 7）污水集中處理率 100％； （ 8）生產垃圾實行分類袋裝化、資源化，處理率達到｜ 00％。 二、資金籌措計劃 建設投資 86401 萬元，建設期利息 2880 萬元，其中項目資本金 39281萬元（用于建設投資 36401 萬元，付建設期利息 2880 萬元），銀行貸款 50000萬元主要用于包括開發(fā)地塊內道路、供水、供電、供氣、通訊、綠化等建設投資，利率 %。 財務平衡分析結果見表 “財務計劃現(xiàn)金流量表 ”，每年增加盈余資金6 億元以上，而且 償債備付率每年都大于 400%， 。開發(fā)產品商住用地 1996 畝，單位產品建設投資為 萬元 /畝。 （ 4）排水采取雨污分流，污水由污水處理廠集中處理，達到國家一級排放標準后排入河道。 施工粉塵 施工期間產生的粉塵（揚塵）污染主要取決于施工作業(yè)方式、材料的堆放及風力因素，共 中受風力因素的影響最大。 用地現(xiàn)狀 表 單位：平方米 序號 項目 現(xiàn)狀 保留面積 開發(fā)面積 1 建設用 地 541600 農村居民點用地 434600 434600 敬老院用地 21300 21300 市政公用設施用地 15900 15900 道路用地 69800 69800 2 水域和其他用地 2204500 2204500 農田 1192300 1192300 山地 889000 760200 128800 水域 123200 72100 51100 3 合計 2746100 832300 1913800 二、用地規(guī)劃 經規(guī)劃，各種用地見表 。 管理體系全面創(chuàng)新： 隨著開發(fā)建設和城市化進程的不斷加快，開發(fā)區(qū)加大了對開發(fā)區(qū)管理機構調 整和城市管理體系的建設。 滸關片區(qū)或周邊地塊成交價格 表 宗地編號 面積 (㎡ ) 用途 建筑面積 (㎡ ) 成交價 樓面單價 元 /㎡ 成交總價 (萬元 ) 元 /㎡ 萬元 /畝 2020 年出讓 蘇地 2020G14 號 6800 商服 8160 1138 76 948 774 蘇地 2020G15 號 19949 商業(yè) 23939 2306 154 1922 4600 蘇地 2020G16 號 9893 商業(yè) 11871 3487 232 2906 3450 蘇地 2020G50 號 6730 商業(yè) 8076 3418 228 2848 2300 蘇地 2020G51 號 26275 商業(yè) 21020 3844 256 4805 10100 蘇地 2020G54 號 8750 居住 17500 7086 472 3543 6200 蘇地 2020G55 號 120172 居住 192275 1956 130 1222 23500 蘇地 2020G56 號 77636 商居服 155273 5000 333 2500 17527 蘇地 2020B32 號 97263 商業(yè) 140468 4200 280 3000 40850 蘇地 2020B33 號 20517 居住 12310 3534 236 7250 5889 蘇地 2020B35 號 80030 居住 104039 1999 133 1538 16000 蘇地 2020B36 號 55840 居住 72592 1950 130 1500 10889 蘇地 2020B37 號 21321 居住 38377 2025 135 4317 1125 蘇地 2020B38 號 95268 居住 57161 2992 199 4986 28500 蘇地 2020B39 號 124840 居住 124840 1580 105 1580 19725 蘇地 2020B40 號 59241 居住 14485 3314 221 5523 8000 蘇地 2020B41 號 82375 居住 107088 1911 127 1470 15742 住宅用地小計 633253 居住 740667 2141 143 1830 135570 商業(yè)用地小計 244546 商業(yè) 364507 3255 217 2184 79601 2020 年出讓 蘇地 2020G94 號 17337 商業(yè)辦公 9592 2586 172 4852 4483 蘇地 2020G95 號 12491 商業(yè) 18736 3763 251 2509 4700 蘇地 2020G96 號 21603 商業(yè) 43207 4000 267 2020 8641 蘇地 2020B23 號 66190 居住 86047 3022 201 2324 20200 蘇地 2020G47 34016 商業(yè) 20410 1950 130 3250 6633 蘇地 2020B82 號 86742 居住 69394 4669 311 5836 40500 蘇地 2020B83 號 80694 居住 86022 4500 300 4500 38710 蘇地 2020B85 號 16593 商業(yè) 16593 8437 562 8437 14000 蘇地 2020B87 號 13334 商業(yè) 16000 5250 350 4375 7000 蘇地 2020B88 號 38741 商業(yè) 54237 4200 280 3000 16271 蘇地 2020B89 號 40000 居住 32020 2400 160 3000 9600 住宅用地小計 273627 居住 273463 3977 265 3979 108810 商業(yè)用地小計 154114 商業(yè) 178424 4005 267 3460 61728 2020 年出讓 蘇地 2020B18 號 68743 居住 41246 2800 187 4667 19248 蘇地 2020G03 123603 居住 \賓館 226311 2613 174 1427 32297 住宅用地小計 192346 267557 2680 179 1927 51545 商業(yè)用地小計 住宅用地合計 1099225 居住 1281687 2692 179 2309 295925 房商 網 海量房地 產資 料下 載 房商 網 海量房地 產資 料下 載 商業(yè)用地合計 398660 商業(yè) 542931 3545 236 2603 141329 房商 網 海量房地 產資 料下 載 房商 網 海量房地 產資 料下 載 第三章 建設規(guī)劃及建設內容 第一節(jié) 滸墅關經濟開發(fā)區(qū)規(guī)劃建設概況 本項目是蘇州滸墅關經濟開發(fā)區(qū)重要基礎設施，若把蘇州滸墅關經濟開發(fā)區(qū)作為一個整體項目，經過 17 年的規(guī)劃和建設，情況如下： 蘇州滸墅關經濟開發(fā)區(qū)成立于 1992 年 9 月，由原蘇州市郊區(qū)人民政府組建，組建初期為滸墅關新區(qū)； 1993 年 12 月江蘇省人民政府正式批準滸墅關新區(qū)為省級經濟開發(fā)區(qū)； 2020 年蘇州城市區(qū)劃調整后，劃入蘇州高新區(qū)，區(qū)域面積 30 平方公里，下轄一個街道、 12 個行政村，五個社區(qū)居委會，常住人口 3 萬人，流動人口 5 萬余人。 用上述分析判斷蘇州的房地產價位，可以得出結論：蘇州目前價位已略微超出理想范圍，但處于可以接受的程度，可以通過時間來補償，大幅降價的可能性不大。 目前價位 價格水平可以用價位來表示，價位可用高位、正常價位、低位三個狀態(tài)反映。 第二節(jié) 蘇州房地產供需狀況分析 需求預測 房商 網 海量房地 產資 料下 載 房商 網 海量房地 產資 料下 載