【文章內(nèi)容簡介】 本次 洽談的對象為 百 貨、電器和超市等主力店，其中重點(diǎn)洽談超市，且以外地品牌 為主。 本地各種類型主力店對項(xiàng)目反應(yīng) 經(jīng)過對本地金街百貨、國美電器和蘇寧電器的訪談，百貨和電器類型主力店對本項(xiàng)目無意向，主要原因有以下幾類： ? 秦皇島商業(yè)中心影響力太強(qiáng)大，交通發(fā)達(dá)，本項(xiàng)目距商業(yè)中心較近， 他們認(rèn)為 沒有開設(shè)分店 的必要。 ? 項(xiàng)目周邊消費(fèi)者收入水平一般，消費(fèi)力有限。 ? 廣緣超市只經(jīng)營自有物業(yè)，對本項(xiàng)目無意向，家惠超市及保龍倉對項(xiàng)目興趣大，表示商業(yè)規(guī)劃出來后隨時(shí)進(jìn)行洽談。 外地品牌主力店洽談情況 1) 本次訪談的主力店有家樂福、沃爾瑪、華潤萬家、北京華聯(lián)、大潤發(fā)及京客隆等品牌超市； 2) 所洽談的國際及全國連鎖品牌超市如沃爾瑪和華潤萬家對項(xiàng)目意向較強(qiáng)；區(qū)域型超市京客隆 無 進(jìn)駐 意向 ； 3) 知名超市對項(xiàng)目的第一要求是項(xiàng)目的超市可營業(yè)面積均在 1 萬平米以上，如沃爾瑪對明確表示超市總營業(yè)面積不低于 13000 平米，其中單層面積不低于 7000 平米； 4) 各類 超市對樓層要求不一，其中華潤萬家要求必須有一層營業(yè)面積，而沃爾瑪表示經(jīng)營樓層不限。 二、次主力店商家訪談綜述 1. 所有次主力店商家 都對主力店超市的情況感興趣，主力店超市招商的情況會對次主力店商家招商產(chǎn)生至關(guān)重要的影響； 2. 外地大型品牌商家多對秦皇島市場興趣一般，只要條件很好時(shí)才會考慮進(jìn)場； 3. 了解項(xiàng)目地塊的商戶普遍比較看好項(xiàng)目的前景，但是均表示會觀望一段時(shí)間再做判斷； 4. 休閑娛樂業(yè)次主力店商戶開店意愿比較弱，一方面是由于本地商戶多為獨(dú)一家經(jīng)營，能力有限；另一方面外地商家對于項(xiàng)目地塊不了解，明確表示條件很好才會考慮。 三、零售類商戶訪談綜述 品牌服飾訪談 1） 本次訪談的品牌服裝商戶包括女裝、男裝、鞋包、運(yùn)動、休閑裝共 76 家商戶；本次訪談的服裝類商戶一般為中檔品牌； 2） 由于項(xiàng)目為社區(qū)商業(yè)中心，大部分商戶認(rèn)為項(xiàng)目定位于大眾化端檔次比較合適； 3） 這些品牌商戶目前都有拓展開店的傾向，大部分商戶對項(xiàng)目表示一定的關(guān)注度，但都表示只有看到項(xiàng)目整體的規(guī)劃定位才能考慮對項(xiàng)目下一步的進(jìn)駐意向，特別是主力店超市的引進(jìn)情況； 4） 主力店進(jìn)駐情況成為商戶是否考慮進(jìn)駐的關(guān)鍵。 品牌服飾商戶訪談分析 通過 對秦皇島商業(yè)中心部分品牌商戶進(jìn)行了訪談，從 商戶的角度出發(fā)， 是否確定項(xiàng)目商業(yè)街的零售業(yè)態(tài)定位方向。因此我司 與 商業(yè)中心 100 多家品牌商戶進(jìn)行了訪談，完成 76 份問卷調(diào)研，分男裝、女裝、休閑運(yùn)動服裝、童裝和鞋類等幾類商戶進(jìn)行抽樣訪談，訪談結(jié)果統(tǒng)計(jì)如下： 1）、商戶基本信息 小結(jié)： ? 秦皇島服裝類商戶大多數(shù)在自秦皇島本地，有少量商戶來自秦皇島下級區(qū)縣，極少部分商戶來自外地； ? 品牌類商戶經(jīng)營年限均較長，絕大部分商戶都有經(jīng)營一年以上經(jīng)驗(yàn)。 2）、商戶對本項(xiàng)目意見 小結(jié)： ? 服裝類商戶對項(xiàng)目的開店意向一般，非?？赡苓M(jìn)駐項(xiàng)目的商戶僅一家，其它商戶均對 后期的經(jīng)營持觀望態(tài)度； ? 視后期項(xiàng)目規(guī)劃及運(yùn)營情況，服裝類商戶對本項(xiàng)目的需求面積集中在 30~80平米； ? 大量商戶表示，本項(xiàng)目可以做成吃、喝、玩、樂、購一站式城市商業(yè)體，一體化購物商城和大型超市 +商業(yè)街成為多數(shù)客戶所接受； ? 商戶建議引進(jìn)外地品牌超市，以大品牌超市的影響力，延長商業(yè)經(jīng)營時(shí)間至夜間。 總結(jié)： ? 秦皇島服裝類品牌商戶經(jīng)營年限長，均有較為豐富的經(jīng)驗(yàn)； ? 服裝類品牌商戶對本項(xiàng)目持觀望態(tài)度，若能引進(jìn)知名超市主力店，商戶將有較大進(jìn)駐意向； ? 商戶對項(xiàng)目的單店租憑面積集中在 30~80 平米； ? 多業(yè)態(tài)組合形式更適合未來 項(xiàng)目的商業(yè)經(jīng)營； ? 建議項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)統(tǒng)一管理，延長日經(jīng)營時(shí)間。 四、社區(qū)服務(wù)配套類商戶訪談綜述 根據(jù)目前商戶訪談，部分 商家認(rèn)為項(xiàng)目位置比較偏，不利于商業(yè)發(fā)展； 對于比較了解項(xiàng)目地塊的商家普遍看好項(xiàng)目的發(fā)展 ，認(rèn)為項(xiàng)目可以成為通過合適物業(yè)、業(yè)態(tài)組合來提升項(xiàng)目的市場號召力 ； 商戶認(rèn)為主力店的引進(jìn)情況對其 進(jìn)場有決定性影響 ，主力店的檔次直接關(guān)系商戶愿意承受的招商條件 ； 商戶對于招商政策比較重視，希望 招商條件 有足夠吸引力 。 第五部分：項(xiàng)目 SWOT分析及競爭突破口 一、項(xiàng)目 SWOT分析 項(xiàng)目優(yōu)勢分析（ Strengths） 項(xiàng)目周邊擁有大型居民區(qū)、兩所大學(xué)，周邊人口達(dá)到 10 萬，給項(xiàng)目提供了龐大的消費(fèi)人群； 周邊交通四通八達(dá)，公交線路達(dá)到 7 條，全城可以很方便的到達(dá)項(xiàng)目位置； 項(xiàng)目現(xiàn)為一社區(qū)商業(yè)中心位置所在地，周邊居民在此消費(fèi)的習(xí)慣已經(jīng)形成； 項(xiàng)目體量較大，約 5 萬平米左右，具有規(guī)模優(yōu)勢； 項(xiàng)目具備引進(jìn)大型品牌主力店的能力，會大大提升項(xiàng)目價(jià)值； 項(xiàng)目屬于規(guī)劃項(xiàng)目，在景觀、建筑規(guī)劃與裝修方面具有后發(fā)優(yōu)勢，容易形成項(xiàng)目亮點(diǎn)。 項(xiàng)目劣勢分析（ Weaknesses ） 項(xiàng)目周邊 群體 收入一般 ，消費(fèi)能力有限； 項(xiàng)目離市中心商圈只有 10 分鐘車程，分散了人流； 項(xiàng)目所在地屬于秦皇島海港區(qū)比較偏僻的位置，商戶以及投資客認(rèn)可度不高。 項(xiàng)目機(jī)會分析（ Opportunities ） 項(xiàng)目周邊沒有大中型商業(yè)項(xiàng)目，可以彌補(bǔ)周邊商業(yè)上的不足； 秦皇島目前適合引進(jìn)大型品牌主力店的項(xiàng)目極少，對吸引主力店有幫助； 秦皇島的商鋪投資市場比較健康，消費(fèi)者對于商鋪投資認(rèn)可度高，商業(yè)項(xiàng)目銷售率普遍較高； 目前中國房地產(chǎn)市場已經(jīng)從谷底開始復(fù)蘇，未來市場機(jī) 會較大。 項(xiàng)目威脅（ Threats ） 市中心商圈輻射力越來越強(qiáng)，隨著新天地商業(yè)廣場的開業(yè)，市中心商圈的吸引力又將大幅提高，市場競爭激烈； 項(xiàng)目周邊以廣緣超市為中心的社區(qū)商業(yè)中心已經(jīng)比較成熟，而且離項(xiàng)目距離很近，可能會分散一定的人流 。 二、本項(xiàng)目競爭突破口 通過對市場需求與市場競爭分析 ,綜合項(xiàng)目的優(yōu)劣勢 ， 認(rèn)為本項(xiàng)目應(yīng)重點(diǎn)從以下幾面尋求突破口： 從規(guī)模進(jìn)行突破，有規(guī)模才有競爭力，雖然本項(xiàng)目整體規(guī)模 不是很大，但只要合理規(guī)劃商業(yè) 形態(tài)組合，就能確立項(xiàng)目的規(guī)模優(yōu)勢； 從定位與業(yè)態(tài)組合規(guī)劃上突破 ，通過豐富多樣化的業(yè)態(tài)組合，齊全的配套，引進(jìn)特色業(yè)態(tài)，打造一站式消費(fèi)中心，確立項(xiàng)目的定位與業(yè)態(tài)在同類市場中的競爭優(yōu)勢； 從景觀規(guī)劃、裝修與配套進(jìn)行突破，通過獨(dú)具特色的建筑、景觀規(guī)劃與良好的配套將人流導(dǎo)入項(xiàng)目；并通過與定位相吻合裝修特色與風(fēng)格，營造優(yōu)良的營商與購物環(huán)境，確立項(xiàng)目與同類市場的競爭優(yōu)勢； 從品牌主力店進(jìn)行突破，通過具有吸引力的招商政策，將品牌主力店與市場內(nèi)有號召力的商戶引進(jìn)項(xiàng)目，通過龍頭商家?guī)由簟? 第六部分：秦新大世界多向性定位方案 一、市場空白點(diǎn)分析 目前秦皇島市場零售業(yè)態(tài)齊全，購物 中心、專業(yè)市場、主題商城、步行街等各種商業(yè)門類齊全，不同的商業(yè)形態(tài)占據(jù)不同的市場空間： ? 從目前秦皇島市場商業(yè)現(xiàn)狀看，市中心商圈影響力大，輻射全城，而社區(qū)商業(yè)中心發(fā)展滯后，因此可見高水平的社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目是市場一大空白； ? 茂業(yè)、華聯(lián)商廈、新天地廣場、現(xiàn)代購物中心、太陽城商業(yè)街等、占據(jù)著品牌消費(fèi)的中高端市場空間，這一領(lǐng)域競爭激烈，且項(xiàng)目本身的位置和周邊環(huán)境不具備發(fā)展中高端商業(yè)的條件； ? 供銷大廈、金三角市場、天洋西廳等主題商城占據(jù)著市場中低端服飾的市場，但各自規(guī)模偏小、品種相對單一； ? 秦皇島商城、金原商廈定位為中檔， 業(yè)態(tài)比較有特色； ? 四季青、亞泰小商品市場目前經(jīng)營品類豐富，又具規(guī)模優(yōu)勢，經(jīng)營商品為中低檔商品，因而在這一領(lǐng)域占據(jù)霸主地位； ? 目前秦皇島商業(yè)中心的經(jīng)營時(shí)間僅為白天，下午 6 點(diǎn)以后，大部分商家開始打烊 ，一些商戶建議本項(xiàng)目進(jìn)行統(tǒng)一管理，以延長經(jīng)營時(shí)間。 結(jié)論： 綜合前期秦皇島商業(yè)情況調(diào)查及與商戶的洽談得出，電器百貨等主力店無意向進(jìn)駐本項(xiàng)目，因此，項(xiàng)目不能定位成區(qū)域商業(yè)中心，可以考慮社區(qū)商業(yè)中心的定位； 綜合消費(fèi)者和商戶的反饋， 建議本項(xiàng)目不宜走中高端路線，應(yīng)考慮秦皇島市場居民的消費(fèi)水平 以及項(xiàng)目位置和周邊環(huán)境；如項(xiàng)目 定 位為中低端 、業(yè)態(tài)豐富、富有特色的多組合的、綜合性的社區(qū)商業(yè)中心，將會有較大的生存空間。 二、項(xiàng)目多向定位方案 通過對各業(yè)態(tài)商戶的訪談，綜合秦皇島消費(fèi)市場的特點(diǎn)進(jìn)行分析，本項(xiàng)目共有以下兩種定位方向： 定位方向之一：餐飲娛樂大世界 業(yè)態(tài)組合：超市 +餐飲街區(qū) +兒童世界 +社區(qū)配套街區(qū) +休閑娛樂 +教育培訓(xùn) 商業(yè)面積預(yù)估（㎡） 超市 12020 餐飲街區(qū) 8000 社區(qū)配套 3000 休閑娛樂 3000 大型餐飲 4000 教育培訓(xùn) 2020 合計(jì) 32020 本定位商戶資源分析 從市場訪談得 到的預(yù)估需求面積數(shù)據(jù)，各類商戶需求面積為： 商戶類型 預(yù)估需求面 積（㎡） 超市 5000— 10000 街區(qū)餐飲 8000 社區(qū)配套 500— 1000 休閑娛樂 2020 大型餐飲 1000— 4000 教育培訓(xùn) 1000 合計(jì) 17500— 26000 ㎡ 定位可行性分析： ? 項(xiàng)目所在位置 是秦皇島市政規(guī)劃的社區(qū)商業(yè)中心，引進(jìn)超市是一種必然，且對項(xiàng)目未來經(jīng)營有極大的促動作用； ? 餐飲娛樂業(yè)態(tài)占比達(dá) 40%符合一般社區(qū)商業(yè)中心業(yè)態(tài)規(guī)律； ? 街區(qū)餐飲定位， 一二層聯(lián)體銷售，符合目前秦皇島社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)銷售市場規(guī)律 ； ? 從后期經(jīng)營來分析，港城大街、建國路餐飲休閑娛樂業(yè)態(tài)發(fā)達(dá)，且有區(qū)域聚集效應(yīng)，后期經(jīng)營壓力?。? ? 從銷售來分析，一二層街鋪已 得到市場的認(rèn)同 ，但單鋪總值需要合理的控制。 定位難點(diǎn)分析： ? 由于項(xiàng)目位置以及周邊環(huán)境一般，導(dǎo)致主力店對項(xiàng)目的經(jīng)營有顧慮，給招商帶來一定的障礙； ? 從銷售來分析，社區(qū)商業(yè)中心的輻射力有限，對投資客吸引力欠佳 。 定位方向之二：購物中心 業(yè)態(tài)組合：大型超市 +超市輔營區(qū) +零售商業(yè)街 +社區(qū)配套 +兒童世界 +餐飲娛樂 商業(yè)面積預(yù)估（㎡） 超市 12020 輔營區(qū) 7000 零售商業(yè)街 5000 社區(qū)區(qū)配套 2020 大型餐飲 6000— 8000 休閑娛樂 3000— 6000 教育培訓(xùn) 2020 合計(jì) 37000— 42020 本定位商戶資源分析 從市場訪談得到的預(yù)估需求面積數(shù)據(jù)，各類商戶需求面積為： 商戶類型 預(yù)估需求面 積（㎡） 超市 12020— 20200 零售服裝類 8000— 10000 社區(qū)區(qū)配套 500— 1000 大型餐飲 6000— 10000 休閑娛樂 5000— 6000 合計(jì) 31500— 47000 定位可行性分析： ? 從本區(qū)域區(qū)內(nèi)消費(fèi)基礎(chǔ)看，有可能承受一 家 1 萬 平米以上的 大型超市； ? 充分利用大型超市的輻謝能力，吸引更遠(yuǎn)區(qū)域人流，多業(yè)態(tài)組合，同時(shí)街區(qū)與主力店、次主力店 進(jìn)行良性互動和互補(bǔ)； ? 從招商資源上來看，多組合業(yè)態(tài)的招商資源更為豐富，有利于招商； ? 從經(jīng)營角度上來看，綜合性的一站式購物、休閑、餐飲商圈能滿足從年老到年少等消費(fèi)者多方位需求， 聚客效應(yīng)和留客能力較強(qiáng)，利于后期經(jīng)營； ? 從銷售來分析，區(qū)域商業(yè)中心的位，把零售類業(yè)態(tài)大量引進(jìn)商圈，有利于項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值的提升，且容易將商鋪的總值控制在一定范圍之內(nèi)，使項(xiàng)目擁有更廣泛的投資群體。 定位難點(diǎn)分析： ? 主力店對商圈及項(xiàng)目 物業(yè)條件要求較高，前期主力店招商壓力較大； ? 定位多組合商業(yè)街要注意控制業(yè)態(tài)的合理配比，重點(diǎn)突出，否則無法體現(xiàn)項(xiàng)目綜合業(yè)態(tài)的優(yōu)勢； ? 從招商來說， 要制定較為優(yōu)惠的招商政策 ，以利于招商。 超市輔營區(qū)說明： 超市輔營區(qū)又可稱之為室內(nèi)商業(yè)步行街，主經(jīng)以營百貨類零售業(yè)態(tài)，有超市托管經(jīng)營和經(jīng)營管理公司經(jīng)營兩種形式，物業(yè)可銷售； 案例分析： 武漢漢口東部購物公園 C1 家樂福輔營區(qū)： 組合模式：二三層家樂福超市，一層超市輔營區(qū)； 可銷售情況：二三層超市部分保留，一層輔營區(qū)部分銷售； 經(jīng)營模式：家樂福托管經(jīng)營； 可銷售商鋪情況 ：內(nèi)鋪 +街鋪； 第七部分 項(xiàng)目建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 項(xiàng)目地塊指標(biāo) 從項(xiàng)目的用地指標(biāo)來看，本地塊的建筑規(guī)劃可能性有以下幾種方案，具體各項(xiàng)規(guī)劃指標(biāo)如下表： 占地面積 容積 率 覆蓋 率 一層建面 總建筑面積 商業(yè)面積 地下面積 可銷售商業(yè)面積 還建面積 物業(yè)形態(tài) 方案一 23345 45% 10475 36776 29776 17000 22876 7000 商業(yè)街 方案二 23345 48% 11121 47339 41035 N/A 17207 7000 購物中心 +商業(yè)街 方案 規(guī)劃舉例： ? 地下超市 +商業(yè)街 規(guī)劃參數(shù) (面積單位：平米 )