【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 增；漕河涇、龍華、田林地區(qū)，均有相當(dāng)規(guī)模的大盤(pán)上市，價(jià)格進(jìn)一步上揚(yáng)，銷量活躍；長(zhǎng)橋、梅隴地區(qū)，穩(wěn)中微漲，銷售情況較好。長(zhǎng)寧區(qū)穩(wěn)中略升，其中內(nèi)環(huán)線以東 地區(qū)及哈密路至外環(huán)線地區(qū)房?jī)r(jià)基本穩(wěn)定，內(nèi)環(huán)線以西至哈密路地區(qū)則有上揚(yáng)趨勢(shì)。虹口區(qū)穩(wěn)中有升，其中北外灘地區(qū)，量增價(jià)升；魯迅公園附近則穩(wěn)中略降；涼城地區(qū)基本持平。普陀區(qū)略有上升，其中內(nèi)環(huán)線附近房?jī)r(jià)穩(wěn)中略升，長(zhǎng)征、真北地區(qū)則量?jī)r(jià)持續(xù)上揚(yáng)。閘北區(qū)趨于穩(wěn)定。楊浦區(qū)銷量有所增加，價(jià)格穩(wěn)中略降。浦東新區(qū)漲幅趨緩。閔行區(qū)穩(wěn)中趨升。松江區(qū)基本穩(wěn)定。青浦區(qū)基本持平。寶山區(qū)穩(wěn)中有升，其中大場(chǎng)、大華地區(qū)升勢(shì)明顯。嘉定區(qū)的嘉定鎮(zhèn)、安亭鎮(zhèn)房?jī)r(jià)略升，銷量較好，其他則保持穩(wěn)定。南匯區(qū)除部分別墅價(jià)格略升外，基本持平。奉賢區(qū)總體穩(wěn)定，本期量?jī)r(jià) 略降。 從市物價(jià)局價(jià)格監(jiān)測(cè)中心直接監(jiān)測(cè)和調(diào)查來(lái)看，也是基本穩(wěn)定，略有上漲。市級(jí)房?jī)r(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)２０個(gè)，其中１５個(gè)房?jī)r(jià)穩(wěn)定，４個(gè)略升，１個(gè)略降。 3． 2 年中房?jī)r(jià)走勢(shì)基本趨穩(wěn) 從總的情況來(lái)分析，國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的投資開(kāi)發(fā)繼續(xù)升溫；城鄉(xiāng)居民收入的不斷提高，購(gòu)房需求繼續(xù)擴(kuò)大；房地 產(chǎn)供需呈現(xiàn)出基本穩(wěn)定的態(tài)勢(shì)；加上購(gòu)房貸款利率、交易手續(xù)費(fèi)調(diào)整等一系列政策出臺(tái)，也為房屋銷售價(jià)格的基本穩(wěn)定提供了有利條件。但是，從比較深入具體的分析來(lái)看，影響未來(lái)房?jī)r(jià)尚有許多不確定的因素。 第一，影響未來(lái) 房?jī)r(jià)上漲的主要因素。首先是土地供應(yīng)量逐步減少，加上招標(biāo)投標(biāo)制度的推行，土地價(jià)格將繼續(xù)攀升。其次是新建樓盤(pán)品質(zhì)不斷提高，直接推動(dòng)房?jī)r(jià)上揚(yáng)。沿黃浦江、蘇州河兩岸以其優(yōu)越的景觀為賣點(diǎn)，房?jī)r(jià)還會(huì)有較大提高。受新的軌道交通、越江工程、高速公路和新的大中型綠地等市政建設(shè)的拉動(dòng)，兩側(cè)周邊的房?jī)r(jià)將進(jìn)一步上揚(yáng)。在舊區(qū)改造中，動(dòng)拆遷的單位面積土地成本越來(lái)越高，加上各區(qū)都強(qiáng)調(diào)要成規(guī)模有品位的改造開(kāi)發(fā)，也直接影響這些新造樓盤(pán)的價(jià)格。外環(huán)線以外，包括 “一城九鎮(zhèn) ”的建設(shè)，均強(qiáng)調(diào)要有高起點(diǎn)、高品位的小區(qū)建設(shè)，必然也將推動(dòng)房?jī)r(jià)的上升。再次 ，外省市、境外的購(gòu)房者在不斷地增加，而且這些購(gòu)房者往往選擇的是質(zhì)量好、價(jià)格高的房屋。 例如北外灘、陸家嘴的萬(wàn)元以上樓盤(pán)，徐匯區(qū)７０００元以上的樓盤(pán)一半以上為這些購(gòu)房者所買，且銷售很快，這就促進(jìn)了部分開(kāi)發(fā)商追求開(kāi)發(fā)高價(jià)、厚利豪宅。還有，舊區(qū)改造力度加大，將有利于購(gòu)房需求的擴(kuò)大，進(jìn)而影響房?jī)r(jià)的上揚(yáng)。 第二，影響房?jī)r(jià)下降的主要因素。首先是房屋供求狀況在變化，在供應(yīng)量不斷增加的同時(shí)，需求量是否同步增加還是一個(gè)不確定因素。其次是豪華樓盤(pán)價(jià)格上漲的同時(shí)，中低檔的樓盤(pán)價(jià)格基本穩(wěn)定，還有可能下調(diào)。從目前情況看，房屋購(gòu)買者的 多數(shù)仍然是上海市民，以四五十歲左右的居民為多，他們往往選擇 4000 元左右的樓盤(pán)， 5500 元以上的樓盤(pán)普遍難以承受。他們希望房?jī)r(jià)穩(wěn)定并等待著下降。購(gòu)得起高價(jià)房、豪宅的畢竟還是小部分，大約占１５％左右。再次，股市行 情的走好，相對(duì)地吸引了部分資金。當(dāng)然也會(huì)有部分股民等待股市解套后，抽回資金去買房。 綜上所述，由于在可預(yù)見(jiàn)的階段內(nèi)，沒(méi)有影響上海市房?jī)r(jià)必漲或必跌的確定因素，因此我們預(yù)測(cè)上海未來(lái) 半年到一年 的房?jī)r(jià)走勢(shì)與前一階段相同，將基本穩(wěn)定略有波動(dòng)。 同時(shí)由于居民購(gòu)買力的增強(qiáng)和上海投資環(huán)境的良好形勢(shì)，使得在現(xiàn)階段內(nèi)，上海 的房產(chǎn)銷售呈現(xiàn)一片良好形勢(shì)。而與此同時(shí)，整個(gè)上海市僅嘉定區(qū)塊的開(kāi)發(fā)空間最為強(qiáng)大，這無(wú)形中暗示著在“國(guó)際汽車城”的開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中，大量客商的涌入必定會(huì)帶動(dòng)一股新的投資熱潮。 四 政策法規(guī) 1．中國(guó)人民銀行降息 ２月２１日，中國(guó)人民銀行宣布降息。此次降息，金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存款年利率在現(xiàn)行基礎(chǔ)上平均下調(diào) 個(gè)百分點(diǎn)，其中活期存款利率由 ％下調(diào)為 ％，下調(diào) 個(gè)百分點(diǎn)；一年期定期存款利率由％下調(diào)為 ％，下調(diào) 個(gè)百分點(diǎn)。各項(xiàng)貸款年利率在現(xiàn)行基礎(chǔ)上平均下調(diào) 個(gè)百分點(diǎn)，其中六 個(gè)月期貸款利率由 ％下調(diào)為％，下調(diào) 個(gè)百分點(diǎn)；一年期貸款利率由 ％下調(diào)為 ％，下調(diào) 個(gè)百分點(diǎn)。 個(gè)人住房貸款利率相應(yīng)下調(diào)，五年期以內(nèi)由原來(lái)的 %降為 %，五年以上的由原來(lái)的 %降為 %。 降息對(duì)樓市是一大利好，銀行利率的下降，會(huì)使居民減少儲(chǔ)蓄額，轉(zhuǎn)向?qū)ふ倚碌耐顿Y機(jī)會(huì)或者擴(kuò)大即期消費(fèi)。股市和房地產(chǎn)是最具投資價(jià)值的行業(yè)。最近深、滬股市低迷，不少投資者已移師房地產(chǎn)，選擇置業(yè)升值的投資渠道。由此看來(lái)，如果居民存款大量進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，那將大量刺激消費(fèi)需求，給 樓市的發(fā)展帶來(lái)新的機(jī)會(huì)。而與此同時(shí)，大投資商更能憑借其有利的資金條件在其中贏取更大的創(chuàng)利空間。這種形勢(shì)無(wú)疑是對(duì)大投資商的一種強(qiáng)大誘惑。 2．拆遷安置規(guī)定 拆遷居住房屋主要有兩種補(bǔ)償安置方式：一是市場(chǎng)價(jià)補(bǔ)償安置，即按照被拆除房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)，給予被拆遷人或被拆遷房屋承租人貨幣補(bǔ)償或者與貨幣中補(bǔ)償金額同等價(jià)值的產(chǎn)權(quán)房屋；二是異地產(chǎn)權(quán)房屋安置，即符合條件的被拆遷人或被拆遷房屋承租人以原房屋建筑面積為基礎(chǔ)，在 “拆一還一 ”的基礎(chǔ)上，再增加地段級(jí)差面積，在應(yīng)安置面積內(nèi)不結(jié)算差價(jià)。 由于 上海 被拆除房屋大部分屬于舊 式里弄和簡(jiǎn)屋，房屋陳舊，結(jié)構(gòu)較差，戶均面積較小，評(píng)估價(jià)偏低，相當(dāng)一部分被拆遷居民得到的中補(bǔ)償安置款可能低于原來(lái)的補(bǔ)償安置水平， 上海 設(shè)置了最低平補(bǔ)償單價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，并增加了價(jià)格補(bǔ)貼。因此，居住房屋市場(chǎng)價(jià)補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)的基本公式為： 貨幣補(bǔ)償金額 =（市場(chǎng)單價(jià)十價(jià)格補(bǔ)貼） x 被拆除房屋的建筑面積 上述公式中， “市場(chǎng)單價(jià) ”，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的評(píng)估單價(jià)，評(píng)估單價(jià)不足最低補(bǔ)償償單價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的，以最低補(bǔ)償單價(jià)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算； “最低補(bǔ)償單價(jià)標(biāo)準(zhǔn) ”，為被拆除房屋同區(qū)域已購(gòu)公房交易的平均單價(jià)。 “價(jià)格補(bǔ)貼 ”，評(píng)估單價(jià)不足最低補(bǔ)償單價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的，按最低補(bǔ)償單 價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的一定比例（不低于 20%）確定；評(píng)估單價(jià)高于最低補(bǔ)償單價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的，按高出部分與最低補(bǔ)償單價(jià)標(biāo)準(zhǔn)差額的一定比例（不低于 20%）確定。 3． 購(gòu)買商品住房交易手續(xù)費(fèi) 下調(diào) 上海 為了簡(jiǎn)化交易程序，下降收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，減輕購(gòu)房人的負(fù)擔(dān)，對(duì)個(gè)人購(gòu)買商品住房統(tǒng)一交易手續(xù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)通知如下： 個(gè)人購(gòu)買商品住房每次交易過(guò)戶時(shí)，其交易價(jià)格 在 30 萬(wàn)元以上的，按每套（別墅按每幢 ） 500 元收取，由交易雙方各支付 250 元；交易價(jià)格在 30 萬(wàn)元（含 30 萬(wàn)元）以下的，按每套 250 元收取，由交易雙方各支付 125 元。 4． 市內(nèi)外銷 商品住房并軌 4． 1 土地供應(yīng)的并軌 主要包括： （一）統(tǒng)一地價(jià)體系。取消原有的內(nèi)、外銷商品住房項(xiàng)目土地使用權(quán)出讓金價(jià)格的差別。（ 二 ）統(tǒng)一土地收益的收取和分配方式。 4． 2 商品住房交易的并軌 主要包括： （一）統(tǒng)一租售對(duì)象。無(wú)論是并軌前還是并軌后取得土地使用權(quán)建造的商品住房，均取消租售對(duì)象的限制，境內(nèi)外的企業(yè)、組織和個(gè)人均可以購(gòu)買或者租賃。（ 二 ）統(tǒng)一交易收費(fèi)。將個(gè)人購(gòu)買商品住房按買賣價(jià)格一定比例收取手續(xù)費(fèi)，改為每次交易過(guò)戶時(shí)按統(tǒng)一規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)。 5． 住房分配貨幣化 上海正積極穩(wěn)妥推進(jìn)住房分配貨幣化政策。實(shí) 行住房分配貨幣化，意味著今后單位不再分房，有關(guān)資金轉(zhuǎn)化為住房補(bǔ)貼后，分次或一次性補(bǔ)貼給職工，由職工到市場(chǎng)上通過(guò)購(gòu)買或租賃等方式解決自己的住房問(wèn)題。這一住房分配體制的改變，可以克服實(shí)物分房制度產(chǎn)生的種種弊端，極大地刺激住宅消費(fèi)。 6．藍(lán)印戶口的取消 上海對(duì)外來(lái)常住人口實(shí)行藍(lán)印戶口政策是 1994 年 2 月起試行的，1998 年進(jìn)行了修訂。幾年來(lái)，這一政策對(duì)上海招商引資、引進(jìn)人才，尤其是繁榮上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)，均起到了積極的杠桿作用。但由于近來(lái)申辦藍(lán)印戶口的人員增長(zhǎng)過(guò)快，超過(guò)申辦控制總量而積壓待辦的數(shù)量過(guò)多，給上海人口 的綜合調(diào)控造成較大壓力。為此，上海作出了停止受理的決定。 以 上海聯(lián)洋 集團(tuán)世紀(jì)公園邊的一處 “ 聯(lián)洋社區(qū) ” 為例，有 10%的購(gòu)房者買房的目的是為了辦理藍(lán)印戶口。據(jù)介紹，這些 “新移民 ”大多來(lái)自江浙一帶。因?yàn)樗{(lán)印戶口可轉(zhuǎn)為正式戶口，很多人都把這一個(gè)名額讓給了孩子，他們可以憑借戶口在上海讀中學(xué)、繼而考大學(xué)，大大降低了考學(xué)的難度。而藍(lán)印戶口的停辦將使有這一目的的外省客戶減少。 購(gòu)房門(mén)檻的降低，將大大提高老百姓的購(gòu)買機(jī)會(huì)，這必將引發(fā)又一場(chǎng)的購(gòu)銷熱潮。而與此同時(shí)，房地產(chǎn)銷售政策的調(diào)整和“藍(lán)印戶口”的停辦以及 “上海市居住證 ”制 度 的實(shí)施 ， 將從完善戶藉制度和投資環(huán)境方面給予投資更大的投資空間。 五 旅游市場(chǎng)分析 1． 上海旅游業(yè)概況 上海是一座充滿生機(jī)，富有激情的城市 。 其旅游業(yè)從 1991 年以來(lái)，始終保持持續(xù)，穩(wěn)定，健康發(fā)展的態(tài)勢(shì) 。 2020 年 1 至 10 月，上海旅游經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況良好，主要表現(xiàn)在：入境旅游總體增長(zhǎng)，國(guó)內(nèi)旅游穩(wěn)步增長(zhǎng)，旅游經(jīng)濟(jì)運(yùn)行各項(xiàng)指標(biāo)全面提升，旅游企業(yè)經(jīng)營(yíng)效益接近歷史最好水平。 —— 入境旅游總體增長(zhǎng)。 1 至 10 月，上海接待入境旅游者 萬(wàn)人次，比上年同期增長(zhǎng) %。其中，一季度接待入境旅游者 萬(wàn)人次， 同比增長(zhǎng) %；二季度接待入境旅游者 萬(wàn)人次，同比增長(zhǎng) %；三季度接待入境旅游者 萬(wàn)人次，同比增長(zhǎng)%。受 “”事件的影響， 10 月的入境旅游同比雖有較大回落，但至 2020 年底仍 突破 了 接待入境旅游者 200 萬(wàn)人次的大關(guān)。 —— 國(guó)內(nèi)旅游穩(wěn)步增長(zhǎng)。 首先，國(guó)內(nèi)旅游收入增幅超出國(guó)內(nèi)旅游人次的增長(zhǎng)。其次，從旅游黃金周及雙休日國(guó)內(nèi)旅游情況來(lái)看，發(fā)展勢(shì)頭良好。 2020 年 “ 五一 ”、“ 十一 ” 旅游黃金周及春節(jié)期間，全市共接待旅游者 865 萬(wàn)人次，國(guó)內(nèi)旅游收入 億元人民幣。 — — 旅游企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況良好，效益接近歷史最好水平。 一是全市星級(jí)賓館客房平均出租率達(dá) %，比 2020 年同期上升約 6 個(gè)百分點(diǎn)；二是星級(jí)飯店客房房?jī)r(jià)普遍呈降幅減小、止跌回升的態(tài)勢(shì)。如全市五星級(jí)飯店客房平均房?jī)r(jià)比 2020 年同期增長(zhǎng) %，市區(qū)客房房?jī)r(jià)普遍回升；三是旅行社業(yè)務(wù)量放大，旅游景點(diǎn)節(jié)假日游客增多。 █ 上海市確定 2020 年旅游業(yè)主要發(fā)展目標(biāo)是： 接待入境旅游者比去年的 204 萬(wàn)人次增長(zhǎng) 5％；旅游創(chuàng)匯比去年的 億美元增長(zhǎng) 11％；吸引國(guó)內(nèi)旅游者比去年的 8254萬(wàn)人次增長(zhǎng) 5％；旅游產(chǎn)業(yè)總收入超千 億元，使增加值占全市ＧＤＰ比重從去年的 ％提高到 ％。 2． 2020 年 全國(guó)各 地入境旅游接待收匯情況 2020 年 112 月，各地入境旅游雖然受到 “ 事件 ” 的不利影響，但入境旅游接待仍取得了良好的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，其中各地接待外國(guó)人、澳門(mén)同胞和臺(tái)灣同胞的增幅超過(guò) 10%。 112 月 ,各地接待入境旅游總?cè)舜螢? 萬(wàn)人次，同比增長(zhǎng)%。接待總?cè)颂鞛? 萬(wàn)人天，同比增長(zhǎng) %。 上海、 江蘇、浙江、云南、山東等入境旅游接待大省的同比增幅達(dá)到兩位數(shù)的增長(zhǎng)。 （一）全國(guó)接待總量 2020 年 ，各地接待入境旅游者總?cè)舜螖?shù)為 萬(wàn)人次，同比增長(zhǎng) %，其中外國(guó)人 萬(wàn)人次，增長(zhǎng) %；香港同胞 萬(wàn)人次，增長(zhǎng) %；澳門(mén)同胞 萬(wàn)人次，增長(zhǎng) %；臺(tái)灣同胞 萬(wàn)人次，增長(zhǎng) %。 2020 年，各地接待入境旅游者總?cè)颂鞌?shù)為 萬(wàn)人天，同比增長(zhǎng) %，其中外國(guó)人 萬(wàn)人天，增長(zhǎng) %；香港同胞 萬(wàn)人天，增長(zhǎng) %；澳門(mén)同胞 萬(wàn)人天，增長(zhǎng) %；臺(tái)灣同胞 萬(wàn)人天，增長(zhǎng) %。 （二）各地接待入境旅游者情況 2020 年，接待入境旅游者人次數(shù)位居全國(guó)前 10 位的?。▍^(qū)、市）分別是：廣東 ( 萬(wàn)人次，增長(zhǎng) %)、北京 ( 萬(wàn)人次，增長(zhǎng) %)、 上海 ( 萬(wàn)人次，增長(zhǎng) %)、 江蘇 ( 萬(wàn)人次， 增長(zhǎng) %)、福建 ( 萬(wàn)人次，增長(zhǎng) %)、浙江 ( 萬(wàn)人次，增長(zhǎng) %)、廣西 ( 萬(wàn)人次，增長(zhǎng) %)、云南（ 萬(wàn)人次，增長(zhǎng) %）、山東 ( 萬(wàn)人次，增長(zhǎng) %)和陜西 ( 萬(wàn)人次，增長(zhǎng) %)。 2020 年，接待入境旅游者人天數(shù)位居全國(guó)前 10 位的?。▍^(qū)、市）分別是：廣東 ( 萬(wàn)人天，增長(zhǎng) %)、北京 ( 萬(wàn)人天，增長(zhǎng) %)、 上海 ( 萬(wàn)人天，增長(zhǎng) %)、 江蘇 ( 萬(wàn)人天，增長(zhǎng) %)、福建 ( 萬(wàn)人天，增長(zhǎng) %)、浙江 ( 萬(wàn)人天，增長(zhǎng) %)、遼寧 ( 萬(wàn)人天，增長(zhǎng) %)、山東 ( 萬(wàn)人天，增長(zhǎng) %)、廣西 ( 萬(wàn)人天，下降 %)和陜西 ( 萬(wàn)人天，增長(zhǎng) %)。 （三）各地接待入境旅游者增長(zhǎng)變化情況 2020 年，各省（區(qū)、市）接待入境旅游者人數(shù)與上年同期相比，除海南、西藏有所下降外，其他?。▍^(qū)、市）都有不同程度的增長(zhǎng)。增幅達(dá)到兩位數(shù)的有 20 個(gè)?。▍^(qū)、市），其中有 6 個(gè)?。▍^(qū)、市）的增長(zhǎng)比超過(guò) 20%，具體情況如下：湖北：增長(zhǎng) %，浙江：增長(zhǎng) %，四川：增長(zhǎng) %，吉林：增長(zhǎng) %，青海：增長(zhǎng) %，江西：增長(zhǎng) %。 2020 年，各?。▍^(qū)、市）接待入境旅游者人天數(shù)與上年同期相比，除河南、寧夏、廣西、西藏、海南和甘 肅下降外，其他各?。▍^(qū)、市）均有增長(zhǎng)，增幅達(dá)到兩位數(shù)的有 17 個(gè)省（區(qū)、市），其中有 10 個(gè)?。▍^(qū)、市）的增長(zhǎng)比超過(guò) 20%，具體情況如