【文章內(nèi)容簡介】 服務(wù)半徑內(nèi)的需求。 目前市場臟、亂、差與地段和毗鄰縣政府形成反差，有提升城市形象的需求。 社會經(jīng)濟是商品交易的產(chǎn)物，只有一個好的市場才能促進更多更好的商品流通，有蓬安社會經(jīng)濟促進的需求。 前面談到蓬安商業(yè)經(jīng)濟只處在發(fā)展階段，商業(yè)發(fā)展的進 程必須先要有基礎(chǔ)商業(yè)的繁榮，有蓬安商業(yè)發(fā)展的需求。 市場的建成后，其好的交易環(huán)境，全新的功能規(guī)劃，大的人流量帶來更大的交易額，對經(jīng)營者、舉辦者、政府都會帶來更大的經(jīng)濟效益，有和偕三方經(jīng)濟的需求。 ▲ 從商圈角度進行研究 ： 商圈概述 從蓬安商業(yè)分布的現(xiàn)狀來看，建設(shè)路商業(yè)可作為蓬安商業(yè)的概括。 商圈名稱 級別 區(qū)域范圍 主要特點 建設(shè)路商圈 主力級 以建設(shè)路為中心，南至悅慶街，東到相如大道到，西到老花園， 以百貨、服裝經(jīng)營為主，其次是家電、家居、通訊等 相如廣場 次級 以相如廣場、相如大道為中心 以休 閑、餐飲商業(yè)、為主 典型商圈定位 （ 1）以建設(shè)路為中心的主力級商圈 （ A）商圈定位 在完善相關(guān)配套設(shè)施的基礎(chǔ)上，重點調(diào)整功能、提升檔次、美化環(huán)境、繁榮氣氛，形成功能齊全、集購物、餐飲、休閑、金融、商務(wù)、信息等為一體的主力級商業(yè)功能區(qū)。 （ B）商圈概況 地域范圍 以建設(shè)路為中心，南至悅慶街，東到相如大道到，西到 老花園， 人流結(jié)構(gòu) 中偏高檔消費者 商業(yè)區(qū)域 由建設(shè)路、悅慶街、老花園及老廣場商業(yè)街組成 區(qū)域價值 蓬安最繁華的商業(yè)中心，唯一的市主力級商圈 商業(yè)特點 由大型商業(yè)門店組成 經(jīng)營 業(yè)態(tài) 以百貨、服裝經(jīng)營為主，其次有餐飲、電器、家居等 購物環(huán)境 由于蓬安商業(yè)大部分都是在自然發(fā)展與市場調(diào)節(jié)中形成的，購物環(huán)境較差 商業(yè)氛圍 商業(yè)集中，人氣旺盛 商圈描述 該商圈以建設(shè)路為中心，為蓬安唯一的主力級商圈，形成時間較久，商業(yè)氛圍濃厚； 商圈內(nèi)大中型商業(yè)網(wǎng)點集中，輻射范圍廣泛； 商業(yè)功能較齊全，可滿足多層次人群的商業(yè)消費需求； 商業(yè)形態(tài)較為單一，僅街區(qū)商業(yè)而已。 建設(shè)路主力級商圈分析： 商圈特點 商業(yè)功能較齊全 商業(yè)點多而密集，功能較齊全；經(jīng)營商品品種多，消費者選購空間大。 輻射范圍廣 該商圈是蓬安唯一的主力級商圈，是蓬安商業(yè)最繁華的區(qū)域，具備輻射與服務(wù)全市區(qū)及周邊腹地地區(qū)的能力。 交通便利 該商圈處于蓬安中心區(qū)域，路網(wǎng)發(fā)達，交通便利，多 條線路公交車抵達。 商業(yè)氛圍發(fā)展均衡 該商圈內(nèi)幾條主要商業(yè)街道的商業(yè)氛圍較均衡，商鋪投資回報率在 7%8%之間。 商業(yè)網(wǎng)點間競爭激烈 商業(yè)點扎堆于縣中心，經(jīng)營層次不分明，經(jīng)營商品同類化，使得網(wǎng)點之間競爭非常激烈。 存在的問題 網(wǎng)點布局不盡合理 商業(yè)點扎堆于該商圈內(nèi)，其它區(qū)域則明顯偏少。 商業(yè)形態(tài)單一 商業(yè)點多，街區(qū)式商業(yè)。 購 物環(huán)境亟需改善 商點配套設(shè)施建設(shè)不完善，周邊環(huán)境較差，人車混雜，缺乏綠化、休閑等空間。 行業(yè)管理未得到重視 網(wǎng)點建設(shè)缺乏引導(dǎo)機制，處于自然發(fā)展和市場調(diào)節(jié)的狀態(tài)，商業(yè)設(shè)施布局凌亂，缺乏統(tǒng)籌規(guī)劃、開發(fā)，行業(yè)管理沒得到重視。 商業(yè)功能受到限制 商點間各自為陣，缺乏良好的有機整合、優(yōu)勢互補，商業(yè)功能受到限制。 （ 2）、以相如廣場為中心的次級商圈 （ A）商圈定位 在現(xiàn)有商業(yè)設(shè)施基礎(chǔ)上調(diào)整、提升，增加餐飲、文化娛樂、休閑設(shè)施，使該功能區(qū)形成以休閑消費為主，檔次適中，功能較為完善，滿足相如廣場大眾化消費需求的次級商 業(yè)功能區(qū)。 （ B）商圈概況 地域范 以相如大道和相如廣場為中心，向周邊延伸到東風(fēng)路 圍 人流結(jié)構(gòu) 全縣居民，為縣城特色經(jīng)濟區(qū) 商業(yè)區(qū)域 由相如大道和相如廣場組成 區(qū)域價值 滿足相如廣場區(qū)域大眾化消費需求的次級商業(yè)功能區(qū) 商業(yè)特點 以相如廣場周圍商業(yè)價值最大，且以休閑產(chǎn)業(yè)、餐飲、娛樂商業(yè)支撐，目前已形成次級商業(yè)中心 經(jīng)營業(yè)態(tài) 餐飲、服裝、娛樂、休閑等綜合商業(yè) 購物環(huán)境 由于該商圈商業(yè)物業(yè)是近年規(guī)劃建設(shè)，動線設(shè)計合理，購物環(huán)境較好 商業(yè)氛圍 區(qū)域商業(yè)較為集中，人流較大 商圈描述 該商圈屬次級商 圈，為縣城功能明顯的經(jīng)濟區(qū) 該商圈人流量大，日平均人流量達 萬，與建設(shè)路商業(yè)中心人流量相差無幾； 形成時間較短，缺乏街區(qū)商業(yè)； 商圈內(nèi)商業(yè)建筑設(shè)計合理，人流導(dǎo)向性較強； 該區(qū)域居民消費力強，商業(yè)經(jīng)營情況良好。 次級商圈分析： 商圈特點 輻射范圍大 該商圈屬由于功能定位獨特，目標人流為全縣人口 人流量大 四周居民小區(qū)較多且上檔次， 匯集眾多知名商家 匯聚劉一手，都樂歌城等餐飲、休閑娛樂業(yè)。 ▲ 從商業(yè)潛力角度研究： 商業(yè)項目，特別是 中小 型商業(yè)項目的選址有其行業(yè)特殊性。 對于蓬安項目， 商住結(jié)合是唯一道路，但其商業(yè)潛力到底如何，還需從項目基本商業(yè)條件、可選擇商業(yè)形態(tài)等多方面進行研究論證： 基本商業(yè)條件滿足情況 ： 一般來說，商業(yè)項目生存和發(fā)展的條件很多，但最基本的條件至少包括如下幾個方面： （ 1） 交通條件： 商業(yè)項目有其服務(wù)半徑，服務(wù)半徑的有效必須依賴于現(xiàn)代交通工具 、路面交通狀況 和 輻射 網(wǎng)絡(luò)。從本項目看來，其地處 蓬安二大經(jīng)濟點 的“樞紐”位置， 建設(shè)路 和 相如廣場 在本項目附近，購物便利性比較強，滿足 中小 型商業(yè)設(shè)施的基本需要。要說明一點的是，這是每個 中小 型商業(yè)設(shè)施的共同條件。 （ 2） 場地狀況： 要做相 當規(guī)模的商業(yè)設(shè)施，就必須有相當規(guī)模的用地、建筑空間和相應(yīng)基礎(chǔ)設(shè)施配套條件。本項目 單 面臨街， 臨街面 有一定的空間設(shè)計門 面 ，便于開展商業(yè)活動（產(chǎn)品展示、 經(jīng)營 等等），但土地總面積只有 4000 平米 ，將來的停車位有可能不足。 （ 3） 人氣狀況： 作為商業(yè)項目特別是零售商業(yè)項目，其銷售收入來自大量消費者的參與和購買，有人氣才有商氣。 通過我門在現(xiàn)場勘察發(fā)現(xiàn)， 上午市場臨街邊的人流量達到秒 /3 人，但在下午，這個數(shù)據(jù)有所減少，街面的流動平均 3 秒 /人。 （ 4） 現(xiàn)有商業(yè)氛圍： 商業(yè)設(shè)施對人氣的吸引，必須依賴于一定的商業(yè)規(guī)模和商業(yè)氛圍，只 有當“商點”形成“商圈”，其人氣集聚才會經(jīng)久不息。對本項目來說， 東風(fēng)路、建設(shè)路、相如廣場這三大與城中市場相臨的商點，從上面的分析中 說明在 該地塊 做商業(yè)是樂觀的。 消費者商業(yè)行為研究 ： （ 1） 總體人口狀況 ：如前所述， 蓬安 總?cè)丝谥挥?8 來萬。 總?cè)丝诘牟蛔?，?蓬安 本地要做 大規(guī)模 的商業(yè)設(shè)施有一定的難度。 吸引消費者的唯一辦法是差異化生存，但從 城南市場的改造工程 差異化嘗試看，其產(chǎn)品的差異化也是產(chǎn)品的單一化，進而導(dǎo)致消費對象的單一化 。 （ 2） 收入狀況： 從縣城區(qū)域消費來看 ， 地塊半徑 1000 米內(nèi)的居住，經(jīng)商人群 收入相對偏低， 消費能 力相對 充 足 。 （ 3） 消費習(xí)慣： 消費習(xí)慣的了解需要長期觀察或大范圍的抽樣調(diào)查，由于時間緊迫，我們只在調(diào)查中對此做附帶了解。大部分 蓬安 人稱自己購物去 建設(shè)路、相如廣場中心商點 多一些，可以讓消費者享受連續(xù)“休閑、購物”的樂趣，而且購物成了“閑逛、消遣”的副產(chǎn)品。 （ 4） 可選擇的商業(yè)形態(tài) 近代商業(yè)的歷史 也是其 不斷開發(fā)新業(yè)態(tài) 、不斷 拓展 新 市場的歷史。 目前國內(nèi)的商業(yè)形態(tài)比較多，但 按不同特征基本可以分出如下商業(yè)形式： （ 5） 按服務(wù)半徑分類： 類別 參考因素 NSC 近鄰型購物中心 CSC 社區(qū)型購物中心 RSC 地區(qū) 型購物中心 SRSC 超地區(qū)型購物中心 店鋪面積 1 萬平米以下 3 萬平米以下 3～ 9 萬平米 9 萬平米以上 業(yè)種 日常服務(wù) 日常用品、高級 用 品、服務(wù) 日常用品、高級品、服務(wù) 日常用品、高級品、服務(wù) 核心店鋪 農(nóng)貿(mào) 市場、雜貨商店 農(nóng)貿(mào) 市場、雜貨商店、GMS,百貨店 雜貨 店、GMS、百貨店 GMS、百貨店 商圈 車程 10 分鐘以內(nèi) 車程 15 分鐘以內(nèi) 車程 30 分鐘以內(nèi) 車程 30 分鐘以上 商圈人口 8000人左右 3 萬人～ 10萬人 10 萬人～20 萬人 20 萬人以上 停車輛數(shù) 50～ 100 100～ 150 500～ 5000 5000 以上 從以上各商業(yè)模式的主要特征對比可以看出： A、 單從 蓬安 總?cè)丝冢?8 萬）看來， 只 適合做 12 規(guī)模的商業(yè)設(shè)施的，但如果做近鄰型（小區(qū)型）購物中心，由于總量不大，其銷售可行性是最大， 同時 它 有能很好的 發(fā)掘項目的商業(yè)價值。 B、 做社區(qū)型購物中心，其流行模式是 GMS 購物中心，雖然 蓬安 的居民總量也基本可以支撐 GMS 購物中心，但在競爭 和項目的地塊面積 上不相符合 ：一是 縣城市場面積達到 30000 平米， 服務(wù)半徑基本飽和；二是 該地塊面積不允許 。 （ 6） 按照銷售形式和國民經(jīng)濟行業(yè)分類： 零售業(yè) 食品、飲料、煙草零售；日 常生活資料 零售；紡織品和服裝零售；日用雜貨零售；五金化工零售；藥品和醫(yī)療器械零售；圖書報刊零售；家具等其他零售 批發(fā)業(yè) 除以上行業(yè)外，還包括能源、建材、金屬材料、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料、礦產(chǎn)品等等及其他無法零售的大型工業(yè)產(chǎn)品的批發(fā) 據(jù) 統(tǒng)計顯示： 蓬安 商品批發(fā)行業(yè) 還沒有怎么啟動， ，但批發(fā)行業(yè)的“集中”要求也要比零售要高，市場規(guī)模以平方公里計，大規(guī)模市場一方面可以打響知名度，二來更便于采購商多樣化采購和價格比選，單一網(wǎng)點的批發(fā)市場很難做大作強，況且 城中市場就處于中心區(qū) ，所以做零售比做批發(fā)的條 件要成熟些。 （ 7） 按照商業(yè)形態(tài)分類及其特點： 形態(tài) 形態(tài)細分 經(jīng)營特色 核心競爭力 場所選擇 百貨大傳統(tǒng)百貨 它是計劃經(jīng)濟時代的產(chǎn)物，隨著時代進度，傳統(tǒng)百貨向其它現(xiàn)代購物中心的轉(zhuǎn)移，品類規(guī)百年品牌 其場地資本上均屬于 廈 劃更現(xiàn)代和專業(yè) 商業(yè)公司自有 大型產(chǎn) 銷品 它實現(xiàn)的“一站式”購物，即在一個商業(yè)中心可以實現(xiàn)餐飲、購物、休閑等一體化，并具備規(guī)模優(yōu)勢 現(xiàn)代與全能 自建為主，買斷與租賃為輔 休閑百貨 其內(nèi)部商業(yè)布局引進商業(yè)街形式，商品陳列位置縮小，休閑空間加大，賣的商品緊扣科技、文化、藝術(shù)和各種民族 特色，可擔當?shù)胤铰糜卧O(shè)施的作用，大型旅游城市才有此類別 時尚與休閑 投資買斷再轉(zhuǎn)租 超級超市 農(nóng)貿(mào)市場 其主要特點是規(guī)模 適中 、品類全、價格低。緊扣日 常生活資料 ，內(nèi)部裝修簡單，可讓消費者自由選購的樂趣 低廉價格 租賃 百貨超市 規(guī)模適中，往往深入新建社區(qū)，以提供生活便利服務(wù)于近鄰 便利性、親和力 買斷或租賃 專營市場 以家電、家居、電子產(chǎn)品、音像、藥品、圖書等某一個專業(yè)領(lǐng)域為框架，重在完善品牌的多樣性和服務(wù)的專業(yè)性，使專業(yè)和專營性 自建 、買斷或租賃 客戶在購買同一功能產(chǎn)品時可進行多品牌選擇，并得到專業(yè)的售后服務(wù) 臨街門店 主題特色街 開發(fā)商在招商時規(guī)定經(jīng)營類別，在有限規(guī)模內(nèi)強化產(chǎn)品特色，比如女人街、文化街、風(fēng)情街等，使購買者更有針對性和消遣性 特色突出、休閑性 買斷后租賃 混合商業(yè) 開發(fā)商只管賣門面，由個體業(yè)主自行決定經(jīng)營產(chǎn)品類別，這是大部分臨街門面的運作模式 買斷 買斷后租賃 其他形式 餐飲娛樂 中式餐飲一般設(shè)在在辦公場所集中位置，西式快餐一般設(shè)在人流較多的商場內(nèi)或附近 特色和便利 租賃為主 辦公場所 高檔辦公場所一般設(shè)在交通便利、餐飲娛樂設(shè)施健全、環(huán)境優(yōu)美的地方 現(xiàn)代和便利 買斷或租賃 金融超市 多家銀行門市集中辦公，為市民提供更全面的服務(wù) 全能和便利 租賃或買斷 其他概念店 IT 行業(yè)帶來的新概念，網(wǎng)上購物，正在發(fā)展中 專業(yè)化、虛擬化 租賃 根據(jù)以上商業(yè)形態(tài)的分析，我們認為：在 蓬安 做商業(yè)，應(yīng)該在商業(yè)形態(tài)上做到如下幾點： A、依據(jù)地塊的條件 ，在經(jīng)營形態(tài)上走 農(nóng)貿(mào)市場 的道路。 B、 必須主題鮮明，以特色吸引消費者。 C、 必須具備一定的規(guī)模，以擴大知名度和影響力。 D、 在經(jīng)營 業(yè)態(tài) 上創(chuàng)新，比如 規(guī)劃豆制品攤位 、 加工攤位 等其他競爭對手沒有的新形勢，以滿足消費者求新、求變的心理。 結(jié)論 在對 以上的分析中可以看出城中市場的地塊價值定位：