【正文】 引導(dǎo)對(duì)買(mǎi)方的購(gòu)買(mǎi)決策會(huì)起到很重要的作用。招商引資 248 個(gè)，資金 ，海峽絲綢、齊祥食品、金華紡織、金壇電化等一大批企業(yè)落戶(hù)蓬安，使私營(yíng)企業(yè)達(dá) 136戶(hù)，從業(yè)人員 ，年交稅金 3560萬(wàn) 元，促進(jìn)了縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展。 五是以基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)為重點(diǎn)，建設(shè)綠色生態(tài)靚縣。 市場(chǎng) 相關(guān) 情況 一覽表 情況 案名 經(jīng)營(yíng)面積（平米） 物管 公廁 廣播 位置 消防 系統(tǒng) 城南市場(chǎng) 10000（含住宅） 有 有 有 馬電對(duì)面，建設(shè)路 有 人民市場(chǎng) 10000（含二三樓超市） 有 有 無(wú) 嘉陵中路 有 城東市場(chǎng) 4000 有 有 無(wú) 周口中學(xué)旁 有 城西市場(chǎng) 3000 無(wú) 有 無(wú) 嘉陵西路與磨子街交匯處 有 城北市場(chǎng) 1700 無(wú) 有 無(wú) 磨子街中段 有 城中市場(chǎng) 3000 有 有 無(wú) 悅慶街 有 小結(jié) （ 1） 總體上講， 蓬安現(xiàn)行的市場(chǎng) 租售情況 不太好， 。 六、項(xiàng)目地塊分析及商業(yè)價(jià)值可行性研究 （一）、地快分析 該地快為商業(yè)用地，位于東風(fēng)路與建設(shè)路結(jié)合的扇形中心，縣城核心 地段，呈矩形，南北線(xiàn)長(zhǎng) 60 米，東西長(zhǎng) 64 米，四圍主要老居民樓，地勢(shì)較平整，北面地下有一條貫穿縣城的暗河 清溪河。 社會(huì)經(jīng)濟(jì)是商品交易的產(chǎn)物，只有一個(gè)好的市場(chǎng)才能促進(jìn)更多更好的商品流通，有蓬安社會(huì)經(jīng)濟(jì)促進(jìn)的需求。 （ 2）、以相如廣場(chǎng)為中心的次級(jí)商圈 （ A）商圈定位 在現(xiàn)有商業(yè)設(shè)施基礎(chǔ)上調(diào)整、提升，增加餐飲、文化娛樂(lè)、休閑設(shè)施，使該功能區(qū)形成以休閑消費(fèi)為主，檔次適中，功能較為完善，滿(mǎn)足相如廣場(chǎng)大眾化消費(fèi)需求的次級(jí)商 業(yè)功能區(qū)。 （ 2） 收入狀況： 從縣城區(qū)域消費(fèi)來(lái)看 ， 地塊半徑 1000 米內(nèi)的居住，經(jīng)商人群 收入相對(duì)偏低， 消費(fèi)能 力相對(duì) 充 足 。 八、建設(shè)方案 建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案研究是在市場(chǎng)預(yù)測(cè)和資源評(píng)價(jià)的基礎(chǔ)上，論證比選擬建項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模和產(chǎn)品方案，作 為確定項(xiàng)目技術(shù)方案、設(shè)備方案、工程方案、原材料燃料供應(yīng)方案及投資估算的依據(jù)。 頂層為屋頂花園； 樓梯入口要有特色，并與周?chē)h(huán)境相協(xié)調(diào)。市場(chǎng)等人流量集中的公共建筑室內(nèi)設(shè)消防栓，并配備一定數(shù)量的泡沫滅火器；住宅按樓梯間設(shè)置泡沫滅火器；市場(chǎng)內(nèi)設(shè)置固定或手持式二氧化碳滅火器。 地基處理采用 CFG樁復(fù)合地基；地 下室地面及外墻采用聚氨脂涂料防水技術(shù)；排水管采用 UPVC管件；水嘴采用瓷片水嘴；屋面防水全部采用 SBS防水做法；塑鋼門(mén)窗采用單框雙層中空玻璃；樓道照明采用聲控開(kāi)關(guān)；樓梯間入口采用防盜對(duì)講系統(tǒng)；變壓式通風(fēng)道；采用高效有機(jī)硅廚廁防水技術(shù)。 二 .現(xiàn)場(chǎng)工程管理 1. 前期階段的部分工作： A 舊建筑物及妨礙工程施工的障礙物的拆除工作。 c．當(dāng)發(fā)生通貨膨脹和匯率浮動(dòng)時(shí)，貨幣貶值，資金所有者會(huì)把通貨膨脹率考慮進(jìn)去，以保持貨幣資金的實(shí)際價(jià)值。 經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)因國(guó)民經(jīng)濟(jì)狀況變化風(fēng)素主要是指一系列與經(jīng)濟(jì)環(huán)境和經(jīng)濟(jì)發(fā)展有關(guān)的不確定因素。 良好的項(xiàng)目管理是重要的保證。將成為蓬安縣農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)又一個(gè)亮點(diǎn)，為蓬安的人民提高了優(yōu)越的住宅及市場(chǎng)購(gòu)物環(huán)境，使蓬安人 民能夠更好的生活和工作，同時(shí)在微觀(guān)上體現(xiàn)了三個(gè)代表，使蓬安人民能夠更好的感受到經(jīng)濟(jì)發(fā)展給他們帶來(lái)的直接好處，使人民感受到在黨的旗幟下能夠幸福的生活，能安居樂(lè)業(yè)。針對(duì)該項(xiàng)目，我們采取提高開(kāi)發(fā)的速度、銷(xiāo)售速度以保證資金的充分供應(yīng)，這樣極可能避免不必要因素的 影響。 政策風(fēng)險(xiǎn)是指由于政策的潛在變化給房地產(chǎn)市場(chǎng)中商品交 換者與經(jīng)營(yíng)者帶來(lái)各種不同形式的經(jīng)濟(jì)損失。 二．編制資金現(xiàn)金流動(dòng) 計(jì)劃，確定資金的需求額 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng)目 2020 小計(jì) 1 投資 分年計(jì)劃 60% 40% 100% 建設(shè)投資 建設(shè)期利 18 12 30 息 小計(jì) 2 資金籌措 自有資金 200 200 貸款 100 100 銷(xiāo)售款收入（現(xiàn)金 )流入 609（住宅與門(mén)市的 30%流入下期） （上期 30%流入，市場(chǎng)停留30%滾如下期） （現(xiàn)金扣稅）實(shí)際流入量 三．資金的任用和管理 隨著施工準(zhǔn)備、施工生產(chǎn)、竣工驗(yàn)收。 4. 其它準(zhǔn)備： A 辦理開(kāi)工報(bào)告。 垃圾桶：在公共區(qū)域等人流較多的地方、居住樓旁設(shè)置。 （二）道路 小區(qū)道路分三級(jí)。小區(qū)在布局上淡化組團(tuán)，突出院落，通過(guò)中心綠地、綠色走廊整個(gè)小區(qū)各部分。 結(jié)論 在對(duì) 以上的分析中可以看出城中市場(chǎng)的地塊價(jià)值定位： 市場(chǎng)的消費(fèi)需要確定了地塊的功能定位 位于主力經(jīng)濟(jì)與次經(jīng)濟(jì)圈的黃金交割點(diǎn)，確定其商業(yè)價(jià)值 依據(jù)消費(fèi)潛力，確定了地塊的開(kāi)發(fā)定位 地塊開(kāi)發(fā)定位： 地塊的商業(yè)價(jià)值 +地塊的自身?xiàng)l件及政府城市規(guī)劃條件+地塊的經(jīng)濟(jì)收益價(jià)值最大化，對(duì)于該地塊的開(kāi)發(fā)思路是 綜合農(nóng)貿(mào)市場(chǎng) +居住樓。對(duì)本項(xiàng)目來(lái)說(shuō)， 東風(fēng)路、建設(shè)路、相如廣場(chǎng)這三大與城中市場(chǎng)相臨的商點(diǎn)，從上面的分析中 說(shuō)明在 該地塊 做商業(yè)是樂(lè)觀(guān)的。 商業(yè)形態(tài)單一 商業(yè)點(diǎn)多，街區(qū)式商業(yè)。 （二）地塊商業(yè)價(jià)值可行 性研究 ▲ 從市場(chǎng)消費(fèi)需求的角度研究： 城市內(nèi)沒(méi)有功能齊全的市場(chǎng)，采購(gòu)物品極為不方便，有購(gòu)物的需求性。 ■城市建設(shè)力度的加大，加大了購(gòu)房隊(duì)伍，大大增加了市場(chǎng)有效需求。 （ 1）趨于 低檔 ，主要因?yàn)?市場(chǎng) 的 規(guī)模小 。 三是以發(fā)展三產(chǎn)業(yè)為依托，建設(shè)商貿(mào)旅游旺縣。馬電、嘉寶等一批擴(kuò)張型企業(yè)加速技改，不斷發(fā)展壯大。 5．從樓盤(pán)設(shè)計(jì)上看，去年開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售的樓盤(pán)設(shè)計(jì)風(fēng)格各異，以滿(mǎn)足市場(chǎng)日益張揚(yáng)的個(gè)性化需求，去年整個(gè)市場(chǎng)中有江南風(fēng)格，現(xiàn)代風(fēng)格、中西合璧的風(fēng)格等多種特點(diǎn)，可謂百花齊放。 價(jià)格指數(shù) 一季度 800 二季度 850 三季度 950 四季度 1200 第 1 到第 3 季度價(jià)格繼續(xù)上浮緩慢，第 4 季度在 3 季度價(jià)格基數(shù)相對(duì)較高的基礎(chǔ)上繼續(xù)保持較大的增幅，這主要是由于世紀(jì)廣場(chǎng)電梯公寓的帶動(dòng)，總的趨勢(shì)是價(jià)格保持攀升。據(jù)分析，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)較快的主要原因，一是民營(yíng)企業(yè)和港澳臺(tái)商企業(yè)投資活躍。一、二樓為集貿(mào)市場(chǎng)、38層為住宅。我們公司為了響應(yīng)蓬安縣的城市整體建設(shè)，決定規(guī)劃、開(kāi)發(fā)、改造城中市場(chǎng)。 1996 年 1 季度 — 2020 年 3季度消費(fèi)景氣先行指數(shù)與一致指數(shù)走勢(shì)圖 從國(guó)內(nèi)外需求的變化來(lái)看， 2020 年上半年我國(guó)消費(fèi)品市場(chǎng)將繼續(xù)保持活躍局面，主要是 2020 年各地提高最低工資標(biāo)準(zhǔn)、增加社會(huì)保障支出、下半年國(guó)家落實(shí)公務(wù)員提高工資水平等項(xiàng)措施，直接起到提高居民收入的作用，對(duì)于推動(dòng)居民消費(fèi)具有正面影響；房地產(chǎn)銷(xiāo)售繼續(xù)保持較快增長(zhǎng)，將拉動(dòng)與之相關(guān)的建材工業(yè)品銷(xiāo)售；數(shù)字電視的播放將促進(jìn)城市居民家電更新?lián)Q代的步伐；加上 2020 年元旦與春節(jié)之間間隔時(shí)間較長(zhǎng)，節(jié)假日效應(yīng)將比 2020 年更為明顯。 從各城市反映的情況看，隨著個(gè)人買(mǎi)房的興起，面積不大，設(shè)計(jì)合理，功能齊全的中套型住房（ 100 平方米左右）總體好銷(xiāo)，環(huán)境，綠化，配套，物業(yè)管理的好壞越來(lái)越為購(gòu)房者重視，住宅產(chǎn)品的創(chuàng)新加快，品牌意識(shí)得到加強(qiáng)，品牌樓盤(pán)受到青睞。公積金方面：公積金貸款購(gòu)房也得到大數(shù)人的首 選。 四、有利投資經(jīng)濟(jì)形勢(shì)成因分析 蓬安慨況： 蓬安縣位于四川省東北部，地處嘉陵江中游，東與營(yíng)山、渠縣接壤，南與岳池、廣安相依，西與高坪、南部相鄰，北與儀隴相連，東西寬約 公里，南北長(zhǎng)約 61 公里，幅員面積 1332 平方公里，耕地面積 萬(wàn)畝，轄 46 個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)、 598 個(gè)村，總?cè)丝?68 萬(wàn)人，其中非農(nóng)業(yè)人口 68287人，占 %。我 縣享有“中國(guó)錦橙第一縣”、“南方制種大縣”美譽(yù)，先后被國(guó)家、省列為商品糧大縣以及柑桔、蠶繭、生豬、水產(chǎn)開(kāi)發(fā)基地縣，“石孔貢米”香飄華夏，“天府花生”暢銷(xiāo)全國(guó)，“錦橙 100 號(hào)”風(fēng)流曼谷，優(yōu)質(zhì)蠶絲留洋美日，江河養(yǎng)殖獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷。 攤位的經(jīng)營(yíng)數(shù)量一半左右，相反自銷(xiāo)的場(chǎng)地到是熱火嘲天。 ★★★★★ 二房二廳二衛(wèi)（包括二房二廳 一 衛(wèi)）以下的房型供應(yīng)量?jī)H占總供應(yīng)量的 4%，且這些房型的面積一般在 100 平方米以下， 雖然 總價(jià)低， 但不適合主力群體的消費(fèi) ，市場(chǎng)需求空間 小 ，去化速度很 慢。人事局、老工商局、老干局招待所、縣政府散步在周?chē)? （ B）商圈概況 地域范圍 以建設(shè)路為中心，南至悅慶街，東到相如大道到，西到 老花園， 人流結(jié)構(gòu) 中偏高檔消費(fèi)者 商業(yè)區(qū)域 由建設(shè)路、悅慶街、老花園及老廣場(chǎng)商業(yè)街組成 區(qū)域價(jià)值 蓬安最繁華的商業(yè)中心，唯一的市主力級(jí)商圈 商業(yè)特點(diǎn) 由大型商業(yè)門(mén)店組成 經(jīng)營(yíng) 業(yè)態(tài) 以百貨、服裝經(jīng)營(yíng)為主，其次有餐飲、電器、家居等 購(gòu)物環(huán)境 由于蓬安商業(yè)大部分都是在自然發(fā)展與市場(chǎng)調(diào)節(jié)中形成的，購(gòu)物環(huán)境較差 商業(yè)氛圍 商業(yè)集中，人氣旺盛 商圈描述 該商圈以建設(shè)路為中心，為蓬安唯一的主力級(jí)商圈，形成時(shí)間較久，商業(yè)氛圍濃厚； 商圈內(nèi)大中型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)集中，輻射范圍廣泛； 商業(yè)功能較齊全，可滿(mǎn)足多層次人群的商業(yè)消費(fèi)需求； 商業(yè)形態(tài)較為單一，僅街區(qū)商業(yè)而已。從本項(xiàng)目看來(lái)，其地處 蓬安二大經(jīng)濟(jì)點(diǎn) 的“樞紐”位置， 建設(shè)路 和 相如廣場(chǎng) 在本項(xiàng)目附近，購(gòu)物便利性比較強(qiáng)，滿(mǎn)足 中小 型商業(yè)設(shè)施的基本需要。 B、 做社區(qū)型購(gòu)物中心，其流行模式是 GMS 購(gòu)物中心，雖然 蓬安 的居民總量也基本可以支撐 GMS 購(gòu)物中心，但在競(jìng)爭(zhēng) 和項(xiàng)目的地塊面積 上不相符合 ：一是 縣城市場(chǎng)面積達(dá)到 30000 平米， 服務(wù)半徑基本飽和；二是 該地塊面積不允許 。此入口設(shè)市場(chǎng)管理辦公室，公廁原有，現(xiàn)不考慮增加。 公用工程 （一）供配電及強(qiáng)弱電等 小區(qū)供用地埋式雙回路供電。 6．產(chǎn)品方案 （ 1） . 戶(hù)型選擇 小區(qū)規(guī)劃 36樓為多層住宅， 12樓架空為市場(chǎng)。施工期 間盡量選用煙氣量較少的內(nèi)燃機(jī)械和車(chē)輛，減少尾氣污染，施工道路經(jīng)常保持清潔，濕潤(rùn)，以減少汽車(chē)輪胎與路面接觸而引起的揚(yáng)塵污染，同時(shí)車(chē)輛應(yīng)限速行駛；混凝土攪拌等高噪聲作業(yè)及施工車(chē)的進(jìn)出口，盡可能遠(yuǎn)離居民住宅，施工車(chē)場(chǎng)地盡量平整，減少顛簸聲，以減少施工噪聲對(duì)居民生活的影響；②施工中做到無(wú)高噪聲及爆炸聲，打樁時(shí)不在夜深人靜時(shí)進(jìn)行，吊裝設(shè)備噪聲滿(mǎn)足環(huán)保要求；③施工中不產(chǎn)生超標(biāo)準(zhǔn)的空氣污染，環(huán)保措施與工程進(jìn)度做到“三同時(shí)”，環(huán)境治理設(shè)施應(yīng)與項(xiàng)目的主題工程同時(shí)設(shè)計(jì)， 同時(shí)施工，同時(shí)交付使用；④建筑垃圾及時(shí)清理，文明施工；地塊 周?chē)鷺?shù)立高于 3米的簡(jiǎn)易屏障，或在使用機(jī)械設(shè)備旁樹(shù)立屏障，減少施工機(jī)械的噪音。 （ 2） 土地批租費(fèi)： 主要包括土地出讓金、回源費(fèi)和市政工程配套費(fèi)，（現(xiàn)估計(jì)值）共計(jì) 350萬(wàn)人民幣。 2）項(xiàng)目投資利潤(rùn)率 銷(xiāo)售利潤(rùn)率 投資回收期 總投 資（萬(wàn)元） 總銷(xiāo)售收入（萬(wàn)元） 總利潤(rùn) （萬(wàn)元） 凈利潤(rùn)率（％） 479 項(xiàng)目總投資額為 ，總銷(xiāo)售收入為 （市場(chǎng)以?xún)赡甑氖褂脵?quán)出售） 萬(wàn)元，總銷(xiāo)售利潤(rùn)額為 479萬(wàn) 元 投資利潤(rùn)率＝平均利潤(rùn)總額 /總投資額 100％ ＝ ％ 銷(xiāo)售利潤(rùn)率＝平均利潤(rùn)總額 /銷(xiāo)售收入 100％＝ ％ 投資回收期＝ 二．敏感性分析 編制敏感性分析表、繪制敏感性分析圖（下圖） 0%10%20%30%40%50%60%30%25%20%15%10%5%0% 5% 10%15%20%25%30%35%40%45%50%不確定因素變化率（% ）評(píng)價(jià)指標(biāo)（I R R 等）銷(xiāo)售價(jià)格（ L 1 ）建設(shè)投資（ L 3 ）基本方案內(nèi)部收益率基準(zhǔn)收益率敏感性分析圖2 7 . 5 %8 敏感性分析表 序號(hào) 不確定因素 變化率（ %） 內(nèi)部收益率（ %） 變化幅度（ %） 敏感系數(shù) 基本方案 產(chǎn)品價(jià)格 10% 10% 建設(shè)投資 10% 10% 三．盈虧平衡分析 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)成本 =(+)/（ 1+%） =（萬(wàn)元），保本點(diǎn) = 即銷(xiāo)售收入達(dá)預(yù)測(cè)收入的 %時(shí)，項(xiàng)目處于盈虧平衡狀態(tài)。房地產(chǎn)市場(chǎng)的社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)因素主要有城市規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)、區(qū)域發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)、公眾干預(yù)風(fēng)險(xiǎn)、住客干預(yù)風(fēng)險(xiǎn)、治安風(fēng)險(xiǎn)。 2）項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上具有較強(qiáng)的可行性 * 項(xiàng)目總建筑面積 : 12952平方米 * 項(xiàng)目總投資 : * 項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 : * 項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 :% 上述經(jīng)濟(jì)指標(biāo)是根據(jù)目前的市場(chǎng)形勢(shì)對(duì)預(yù)期目標(biāo)利潤(rùn)估算的結(jié)果。 1）項(xiàng)目獨(dú)一無(wú)二的品位定位有一定難度，盡管設(shè)計(jì)工作一經(jīng)完成，其定位也就相應(yīng)確定，但在實(shí)施過(guò)程中仍需要根據(jù)具體情況不斷完善。