【正文】 連接了本地塊和浦東其他區(qū)域、也包括了人民廣場和淮海路等重要的交通、商業(yè)集中區(qū)域。因此建議本地塊的市場定位應(yīng)為 “綜合性國際濱水商業(yè)區(qū)” ，擬發(fā)展以時尚餐飲、休閑娛樂、精品購物為核心的商業(yè)物業(yè) _____萬 m國際甲級寫字樓群 _____萬 m五星級酒店 _____萬 m高檔及頂級住宅社區(qū) _____萬 m2。 第二部分 項目 出讓條件 (項目 取得方式 ) 一、 招拍掛項目 取得方式 出讓方式及報名條件 ? 招標(biāo) /拍賣 /掛牌 ? 時間 ? 競買 /投標(biāo)人資格 ? 報名條件 出讓程序 ? 招投標(biāo)的注明招投標(biāo)時間安排、程序、投標(biāo)人資格要求、評分標(biāo)準(zhǔn)等。這主要是一些商業(yè)裙樓的空置率較高。因此，該區(qū)域內(nèi)的競爭將更為激烈。 其次， 24 萬平方米的超大規(guī)模決定了其覆蓋面之廣，其商圈范圍不僅包括浦東地區(qū)，甚至輻射浦西部分區(qū)域。 ? 零售業(yè)整體面臨增長趨緩的態(tài)勢。由于供求失衡，租金大幅下降，空置率高企，許多發(fā)展商暫時凍結(jié)了發(fā)展計劃。從需求量的絕對值，即累積吸納量來看，盡管從絕對量上，國際甲級寫字樓與非國際甲級寫字樓相比仍比 24 較小，但是，國際甲級寫字樓需求增長率在 19992020 兩年間平均每年增長了 %，相對非國際甲級寫字樓的年平均增長率 %。商務(wù)樓的積聚效應(yīng)將得到充分發(fā)揮。 威脅 ? 未來 510 年小陸家嘴將進(jìn)入開發(fā)的另一個高峰，與前一個高峰不同，此次開發(fā)熱由國際財團(tuán)掀起，因此在物業(yè)開發(fā)理念和物業(yè)品質(zhì)服務(wù)等方面將與國際接軌。 浦東新區(qū)的五星級酒店全集中在 28 平方公里的陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)，其中三家（金茂君悅、上海國際會議中心、浦東香格里拉）位于位置顯著小陸家嘴中央城區(qū)，另外三家（新亞湯臣、紅塔瑞吉和東錦江）則分布在陸家嘴周邊地區(qū)。 02020400060008000100001986 1988 1990 1992 1994 1996 1998 2020年份客房數(shù)新增供應(yīng)量 累計供應(yīng)量 34 0%5%10%15%20%25%1994 1995 1996 1997 1998 1999 2020 2020海外客源需求比例%%%%%%%%%%%國內(nèi)客源需求比例海外客源對五星級賓館需求比例 國內(nèi)客源對五星級賓館需求比例各區(qū)域市場五星級酒店供應(yīng)量 海內(nèi)外客源對四星級以上酒店的需求比例 市場需求方面， 95 至 98 年間，市場一度出現(xiàn)連續(xù)下滑，海內(nèi)外游客對五星級酒店的需求均有不同程度的下降。 發(fā)展前景 分析： 1999/42000/12000/22000/32000/42001/12001/22001/32001/4房價走勢 線性 ( 房價走勢) 36 首先，浦東陸家嘴新一輪的發(fā)展建設(shè)已經(jīng)啟動，未來浦東必將逐漸取代浦西成為上海的中心商務(wù)區(qū)。 二 、 競爭項目分析 競爭對手比較 金茂君悅酒店 浦東香格里拉 波特曼麗嘉酒店 形象特色 上海標(biāo)志性建筑，世界最高的酒店。同時，該地塊為綜合開發(fā)項目，各種物業(yè)類型可相互取長補短，發(fā)揮互動效應(yīng)。 根據(jù)五星級酒店的 經(jīng)營常規(guī)可知：在正常市場情況下，由國際知名集團(tuán)管理的酒店在開業(yè)后的前三個月內(nèi)入住率水平一般在 40%左右，在隨后的三個月逐步上升，通常半年左右即可達(dá)到一個正常入住水平： 65%～ 75%。如：治安環(huán)境、噪聲環(huán)境、污染環(huán)境、空氣情況、危險源、“風(fēng)水”因素等對產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計和環(huán)境保護(hù)的影響及解決方法。 此后 20202020 年按 3%的年度通貨膨脹率調(diào)整各物業(yè)價 格和租金， 2020 年以后，假定價格不在變動。 出讓土地使用權(quán) （如花園飯店）： 中方出讓土地使用權(quán)，由一家外資集團(tuán)全權(quán)投資管理，在土地使用期到期之時，中方可收回酒店。 綜合開發(fā)之效應(yīng)：建議利用地塊內(nèi)的其他物業(yè)的聯(lián)動效應(yīng)，來提高該酒店的競爭力，如把酒店、商場和服務(wù)式公寓通過通透的中庭或連廊連接起來。 香格里拉套房 54 間麗嘉特色客房為客人提供豪華的服務(wù)。 2020年之后，需求預(yù)計將能以不低于未來五年的增長率水平增長。從需求看，盡管受到“ ”事件的影響， 10 月份的入境旅游同比有較大回落，但在 APEC 會議的帶動下，全年接待境外游客人數(shù)仍創(chuàng)歷史新高，達(dá) 萬人次，比上年增長 12%。 第一階段是在 80 年代末， 90 年代初。由于市場基本不會出現(xiàn)巨大的供求失衡，而會保持相對的市場平衡，因此， 2020 年以后 我們 按保守原則預(yù)計租金每年按照 3%的通貨膨脹率上 調(diào) 。因此，精確的品質(zhì)定位與入市時機對本項目至關(guān)重要。 甲級寫字樓分布 甲級寫字樓分布結(jié)構(gòu)%%%%%%%%%長寧 靜安 盧灣 黃浦 陸家嘴占全市百分比非國際甲級寫字樓 國際甲級寫字樓 陸家嘴是浦東新區(qū)的中心區(qū)域，區(qū)內(nèi)的金茂大廈、證券大廈、中銀大廈、匯豐銀行大廈等高等級寫字樓群落已成為上海市的標(biāo)志性建筑群。因此，租金大規(guī)模的起伏波動的概率較小。以精品購物提升整體形象水平。 ? 地塊整體開發(fā)之互動效應(yīng)，可依托住宅、辦公樓的大面積開發(fā)所帶來的客流。 15 正大廣場 華潤時代廣場 第一八佰伴開業(yè)時間2 0 0 2 /7 1997 1995位置陸家嘴銀城西路 張楊路、浦東南路 張楊路、浦東南路建筑面積 / 層數(shù)240000/12 57000/10 108000/12經(jīng)營模式超大型購物中心購物中心 ( 以服飾為主 ) 百貨店 ( 自營 )內(nèi)容1 2 樓：世界頂級品牌；3 樓：新潮男裝； 4樓：高檔商品； 5樓：美食天地； 6樓：購物樂園；7 樓：中國城；8 樓：娛樂天地；9 樓：會員俱樂部；10 樓：多功能會議廳品牌服飾、運動服飾、牛仔服飾、休閑餐飲、兒童天地家居廣場、汽車展示、餐飲、男女服飾、休閑服飾、工藝品、日用品、家電、超市、兒童天地、美食廣場、娛樂中心目標(biāo)顧客 高收入人士 中高收入人士 普通大眾配比 :零售比例 60% 70% 72%餐飲比例 15% 18% 20%娛樂比例 25% 12% 8%租金范圍 美元 / 平方米 / 天 5 美元 / 平方米/ 天20% 25%( 扣率 )定位 高檔 中高檔 大眾營運狀況 ( 2 0 0 1 ) 招商中 出租率 90% 左右 年營業(yè)額 1 2 . 9 7 億元二 、 競爭 項目 分析 大型購物商場 分析 目前浦東陸家嘴地區(qū)已有三家大型的購物廣場商場，它們分別是正大廣場、華潤時代廣場及第一八佰伴商廈，三家商場建筑面積總計將近 40 萬平方米，如此大的體量將對未來本項目可能之商業(yè)物業(yè)產(chǎn)生強大的競爭壓力。在陸家嘴商務(wù)區(qū)有鷺鷺酒家、小南國、鮮墻房等針對商務(wù)客人為主的高檔餐飲；在靠近居民區(qū)有紅泥大酒店、躍民酒家、云都浴場等針對普通消費群的中檔商家。目前，基本上呈南北互映之勢，即正大廣場為主的小陸家嘴地區(qū)和以第一八佰伴商廈為主的新上海商業(yè)城兩大商業(yè)板塊。臨近的東方醫(yī)院、昌邑路小學(xué)、東昌中學(xué)等將使得本項目客戶在就醫(yī)、求學(xué)方面沒有后顧之憂。 房 資 網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房 資 網(wǎng) 全國最低價銷售 《房地產(chǎn)營銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1501688339 綜合性商業(yè)地產(chǎn)項目可行性報告 范本 (試行版 ) 中國 保利集團(tuán)公司 二○○八年 六 月 1 目錄 第一部分 項目概況 ............................................................................ 5 一、 基本情況 ...................................................................................... 5 二、 宗地現(xiàn)狀 ...................................................................................... 5 三、 項目綜合定位 .............................................................................. 5 四、 規(guī)劃技術(shù)指標(biāo) .............................................................................. 6 五、 項目周邊配套 .............................................................................. 6 六、 項目周邊環(huán)境 .............................................................................. 7 七、 大市政配套 .................................................................................. 8 第二部分 項目出讓條件 (項目取得方式 )............................................ 8 一、 招拍掛項目取得方式 ................................................................... 8 二、 合作項目取得方式 ....................................................................... 9 第三部分 市場分析 ........................................................................... 10 A、商業(yè)物業(yè)市場分析 ......................................................................... 10 一、 商業(yè)物業(yè)市場研究 ..................................................................... 10 整體市場分析 ............................................................................ 10 供 需情況分析 ............................................................................ 10 租金、出租率分析 .................................................................... 11 周邊商業(yè)地塊成交情況 ............................................................ 14 結(jié)論 ........................................................................................... 14 二、競爭項目分析 ............................................................................ 15 三、商業(yè)部分 SWOT 分析 ............................................................... 18 2 四、商業(yè)部分定位 ............................................................................ 18 客戶定位 ................................................................................... 18 產(chǎn)品定位 ................................................................................... 19 項目租售價格、出租率定位 .................................................... 19 B、 寫字樓市場分析 ...............................................................