【正文】 ............ 29 四、寫字樓部分定位 ......................................................................... 30 客戶定位 ................................................................................... 30 產(chǎn)品定位 ................................................................................... 30 項(xiàng)目租售價(jià)格、出租率定位 .................................................... 30 C、酒店市場(chǎng)分析 ................................................................................ 32 一、高星級(jí)酒店市場(chǎng)分析 ................................................................. 32 整體市場(chǎng)分析 ............................................................................ 32 供需情況分析 ............................................................................ 33 房價(jià)、入住率分析 .................................................................... 35 周邊酒店地塊成交情況 ............................................................ 36 結(jié)論 ........................................................................................... 36 二、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析 ............................................................................ 37 3 三、酒店部分 SWOT 分析 ............................................................... 38 四、酒店部分定位 ............................................................................ 39 客戶定位 ................................................................................... 39 產(chǎn)品定位 ................................................................................... 39 項(xiàng)目房價(jià)及入住率定位 ............................................................ 39 經(jīng)營模式建議 ............................................................................ 40 第四部分 規(guī)劃設(shè)計(jì)初步分析 ............................................................ 42 一、規(guī)劃設(shè)計(jì)的可行性分析 ............................................................. 42 二、規(guī)劃設(shè)計(jì)的初步概念 ................................................................. 43 第五部分 工程開發(fā)計(jì)劃及項(xiàng)目租售計(jì)劃 ........................................ 44 一、 工程開發(fā)計(jì)劃 ............................................................................ 44 二、 工程開發(fā)計(jì)劃節(jié)點(diǎn) ..................................................................... 44 三、項(xiàng) 目租售收入測(cè)算 ..................................................................... 45 四、資金回款計(jì)劃 ............................................................................ 46 第六部分 項(xiàng)目投資估算和資金籌措計(jì)劃 ....................................... 47 一、投資估算 .................................................................................... 47 二、資金籌措計(jì)劃 ............................................................................ 49 資金投入計(jì)劃及資金需求 ........................................................ 49 貸款回款計(jì)劃 ............................................................................ 50 貸款和股東貸款使用等融資計(jì)劃及相應(yīng)的還款計(jì)劃 ............. 50 第七部分 項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析 ................................................................... 51 一、成本利潤分析 ............................................................................ 51 二、現(xiàn)金流量分析 ............................................................................ 51 4 第八部分 風(fēng)險(xiǎn)分析 ........................................................................... 55 一、定性分析 .................................................................................... 55 二、定量分 析 .................................................................................... 55 敏感性分析 ............................................................................... 55 銷售型項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)分析 .................................................... 56 第九部分 SWOT 分析 ......................................................................... 57 一、優(yōu)勢(shì)和機(jī)會(huì) ................................................................................ 57 二、劣勢(shì)和威脅 ................................................................................ 57 第十部分 結(jié)論與建議 .......................................................................... 59 附件 ....................................................................................................... 60 5 第一 部分 項(xiàng)目概況 一、 基本情況 本項(xiàng)目 西靠浦東南路小陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)、北臨黃浦江北外灘、東面是東方路末段、南側(cè)是主交通干道 —— 浦東大道，地塊原為 XX造船廠。本項(xiàng)目分 ______期開發(fā)，各期規(guī)劃指標(biāo)如下表所示： 規(guī)劃指標(biāo)匯總表 項(xiàng)目 合計(jì) 一期 二期 三期 …… 占地面積 (m2) 畝 (畝 ) 容積率 地上建筑面積 (m2) 商業(yè)面積 (m2) 辦公面積 (m2) 酒店面積 (m2) 公建面積 (m2) 其他面積 (m2) 地下建筑面積 (m2) 總建筑面積 (m2) 總車位數(shù) (個(gè) ) 地下車位數(shù) (個(gè) ) 五、 項(xiàng)目周邊配套 本項(xiàng)目地塊靠近小陸家嘴區(qū)域，公共交通便捷、車行交通狀況也非常良好。臨近的東方醫(yī)院、昌邑路小學(xué)、東昌中學(xué)等將使得本項(xiàng)目客戶在就醫(yī)、求學(xué)方面沒有后顧之憂。 出讓底價(jià)及付款方式 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 9 二、 合作項(xiàng)目取得方式 合作方基本情況 合作方名稱，主要股東投資情況，注冊(cè)資本，成立時(shí)間、特殊背景等 。目前，基本上呈南北互映之勢(shì)，即正大廣場(chǎng)為主的小陸家嘴地區(qū)和以第一八佰伴商廈為主的新上海商業(yè)城兩大商業(yè)板塊。 各主要區(qū)域商業(yè)物業(yè)出租率比較 入住商戶的質(zhì)量方面，陸家嘴商區(qū)內(nèi)的品牌商戶數(shù)量也少于其它地區(qū)，究其主要原因仍然是目前商業(yè)氛圍不夠成熟造成的。在陸家嘴商務(wù)區(qū)有鷺鷺酒家、小南國、鮮墻房等針對(duì)商務(wù)客人為主的高檔餐飲；在靠近居民區(qū)有紅泥大酒店、躍民酒家、云都浴場(chǎng)等針對(duì)普通消費(fèi)群的中檔商家。這些優(yōu)勢(shì)決定了浦西主要商業(yè)街區(qū)在未來幾年內(nèi)的租金水平仍將高于陸家嘴地區(qū)。 15 正大廣場(chǎng) 華潤時(shí)代廣場(chǎng) 第一八佰伴開業(yè)時(shí)間2 0 0 2 /7 1997 1995位置陸家嘴銀城西路 張楊路、浦東南路 張楊路、浦東南路建筑面積 / 層數(shù)240000/12 57000/10 108000/12經(jīng)營模式超大型購物中心購物中心 ( 以服飾為主 ) 百貨店 ( 自營 )內(nèi)容1 2 樓：世界頂級(jí)品牌；3 樓：新潮男裝； 4樓：高檔商品； 5樓：美食天地； 6樓：購物樂園；7 樓：中國城；8 樓：娛樂天地；9 樓：會(huì)員俱樂部；10 樓：多功能會(huì)議廳品牌服飾、運(yùn)動(dòng)服飾、牛仔服飾、休閑餐飲、兒童天地家居廣場(chǎng)、汽車展示、餐飲、男女服飾、休閑服飾、工藝品、日用品、家電、超市、兒童天地、美食廣場(chǎng)、娛樂中心目標(biāo)顧客 高收入人士 中高收入人士 普通大眾配比 :零售比例 60% 70% 72%餐飲比例 15% 18% 20%娛樂比例 25% 12% 8%租金范圍 美元 / 平方米 / 天 5 美元 / 平方米/ 天20% 25%( 扣率 )定位 高檔 中高檔 大眾營運(yùn)狀況 ( 2 0 0 1 ) 招商中 出租率 90% 左右 年?duì)I業(yè)額 1 2 . 9 7 億元二 、 競(jìng)爭(zhēng) 項(xiàng)目 分析 大型購物商場(chǎng) 分析 目前浦東陸家嘴地區(qū)已有三家大型的購物廣場(chǎng)商場(chǎng)，它們分別是正大廣場(chǎng)、華潤時(shí)代廣場(chǎng)及第一八佰伴商廈，三家商場(chǎng)建筑面積總計(jì)將近 40 萬平方米，如此大的體量將對(duì)未來本項(xiàng)目可能之商業(yè)物業(yè)產(chǎn)生強(qiáng)大的競(jìng)爭(zhēng)壓力。這一包羅萬象，應(yīng)有盡有的經(jīng)營方式之優(yōu)勢(shì)在于可以滿足不同消 費(fèi)者對(duì)各式消費(fèi)內(nèi)容的需求。 ? 地塊整體開發(fā)之互動(dòng)效應(yīng)，可依托住宅、辦公樓的大面積開發(fā)所帶來的客流。因此，本項(xiàng)目應(yīng)力求以“精”和“?！比?，以餐飲娛樂為主，結(jié)合時(shí)尚健身和精品購物。以精品購物提升整體形象水平。 甲級(jí)寫字樓供應(yīng)和需求發(fā)展及預(yù)測(cè) 0500000100000015000002020000250000030000001995 1996 1997 1998 1999 2020 2020平方米供應(yīng) 需求（累積吸納量） 1999 年租金降 至最低時(shí)，一些公