【正文】 根據(jù)市場分析確定各期開發(fā)內(nèi)容如下： 一期 住宅一期 商業(yè)一期 二期 辦公一期 辦公二期 住宅二期 三期 商業(yè)二期 酒店 辦公三期 二、 工程 開發(fā)計劃節(jié)點 開竣工時間及工期計劃、各期開工面積 ，時間節(jié)點如下： 項目開發(fā)計劃節(jié)點表 序號 開發(fā)計劃節(jié)點名稱 目標計劃時間 一期 二期 三期 …… 建筑面積指標 可售 /可租 面積指標 1 規(guī)劃方案設(shè)計 2 取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》 3 取得土地使 用權(quán)證 4 施工圖報建 /《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》 5 獲得《施工許可證》 6 開工 7 取得《預(yù)售許可證》 8 主體封頂 9 銷售開盤時間 45 10 招租開始時間 10 竣工驗收（入?。r間 三 、 項目 租售收入測算 租售價格計劃： 2020 年以前的價格為報告正文中預(yù)測的價格， 建設(shè)期按季度預(yù)測。 5. 市政配套設(shè)施對規(guī)劃設(shè)計的影響。 合資經(jīng)營方式 （如四季酒店）： 此方式與委托經(jīng)營的不同之處僅在于國際管理集團以入股的形式構(gòu)成合作關(guān)系，使其與集團業(yè)績直接相關(guān)。 基于保守的原則，本項目的酒店開業(yè)第一年的平均入住率水平在50%，第二年即可達到 70%的正常水平。因此，建議該項目充分利用其土地自然資源，為酒店提供專有的綠化地帶，從而真正做到鬧中取靜，開敞性和私密性的平衡。 劣勢 ? 較之與浦東目前其他五星級酒店所處位置相對集中的特點，該地塊的位置較為獨立，積聚性較差，難以引起注意。 特有客房 7 層的嘉賓軒行政樓有 82套客房 /套房，為客人提供私人化的貼心服務(wù)。 目前浦東唯一靠濱江的酒店，且正對浦西外灘萬國博覽建筑群 獨特的建筑造型，且地處浦西高檔商業(yè)中心。鑒于此， 我們 認為浦東五星級酒店仍具有一定的長遠發(fā)展?jié)摿Α脮r，浦東國際機場對浦東地區(qū)的客源的支持作用將日見效果。至 2020 年底，全市五星級酒店 累計客房數(shù) 8709間。 1998 年的客房出租率僅為 %。期間出現(xiàn)了兩個供應(yīng)高峰階段。 價位特征：五星級酒店的平均房價是浦東遠高于浦西各區(qū)。 我們 按照國際甲級寫字樓的租金為本項目寫字樓租金定價。面對未來激烈競爭所帶來的威脅。 綜合上述分析，競爭性項目對本項目的主要借鑒意義如下： ? 選準進入市場時機 ? 盡可能不斷提升物業(yè)管理水平 ? 清晰的營銷策略 ，尤其是對目標客戶 由于目前國際甲級寫字樓的供應(yīng)有限，因此競爭尚不激烈，隨著一批項目的開工，國際甲級寫字樓的競爭程度會加大，尤其是與本地塊臨近的項目。 26 各主要商務(wù)區(qū)比較 優(yōu)勢 劣勢 南京西路 樓盤品質(zhì)高檔 酒店等商務(wù)配套齊全 靠近軌道交通線 高檔寫字樓較少且除恒隆廣場、梅龍鎮(zhèn)和中信泰富外其他缺乏呼應(yīng) 淮海中路 樓盤品質(zhì)較高 商業(yè)積聚效應(yīng)高 靠近軌道交通線 淮海路主干道易堵車 缺乏商務(wù)配套設(shè)施 陸家嘴 金融中心 政策支持 寫字樓積聚效應(yīng)在上 海市最高 寫字樓高中低檔搭配合理 酒店、機場商務(wù)配套設(shè)施齊全 越江交通尚不夠便捷 商業(yè)氣氛不夠 虹橋 傳統(tǒng)開發(fā)區(qū) 在海外有一定知名度 周邊有大量高品質(zhì)住宅 遠離軌道交通線 容易堵車 缺乏高檔樓盤，且較為陳舊 人民廣場 傳統(tǒng)商業(yè)、政治中心 交通便捷 樓盤品質(zhì)總體不高 寫字樓缺乏呼應(yīng) 周邊辦公地塊成交情況 (略 ) 結(jié)論 上海經(jīng)濟的強勁發(fā)展為需求提供了有利支撐，陸家嘴的產(chǎn)業(yè)特征也有利于寫字樓的發(fā)展。高檔寫字樓的客戶一般是對風(fēng)險抵抗能力很強的大公司，而普通寫字樓的客戶以中小型的公司為主，在抵抗風(fēng)險方面不如大公司，從而造成了寫字樓的這種特征。因此，結(jié)合對甲級寫字樓的預(yù)測，可以判斷未來國際甲級寫字樓有良好的市場前景。而 1997 年開始的市場蕭條源于政府人為開發(fā)浦東以及經(jīng)濟過熱產(chǎn)生，隨著市場化程度的進一步深入，寫字樓市場嚴重供過于求的現(xiàn)象預(yù)計不會發(fā)生。而亞洲金融危機亦凍結(jié)了部分發(fā)展商的資金來源，新增供應(yīng)得到控制。 精品購物： 依托“小陸家嘴金融區(qū)”與“濱江住宅區(qū)”的雙重優(yōu)勢，鼓勵國內(nèi)外著名品牌進駐，著力體現(xiàn)國際性和現(xiàn)代化水平。 根據(jù)以上分析， 我們 認為本項目的商業(yè)部分無法在規(guī)模上與正大廣場競爭。 18 三 、 商業(yè)部分 SWOT 分析 優(yōu)勢 ? 具有面臨黃浦江，臨近浦東陸家嘴的區(qū)位優(yōu)勢。 同時，如此規(guī)模決定了其商場內(nèi)配置內(nèi)容之齊全性。因此， 我們 認為該地塊不適宜再開發(fā)一個大賣場。另一方面，浦西商業(yè)街區(qū)仍保持傳統(tǒng)的商業(yè)優(yōu)勢，無論商業(yè)氛圍、商業(yè)設(shè)施 齊全性均優(yōu)于浦東。 餐 飲娛樂 ： 餐飲娛樂業(yè)作為一個服務(wù)行業(yè)，生存力較強，對于商業(yè)氣氛、地理位置的要求并不十分苛刻，因此，餐飲娛樂的分布較分散，各個商家在發(fā)展時定位的消費群也不同。而一些由業(yè)主自營的商廈，如第一八佰伴、華潤時代廣場的出租率基本達到 90%以上。 不同于浦西傳統(tǒng)商業(yè)中心以街的形式成帶狀分布，陸家嘴的商業(yè)物業(yè)以塊狀分布。 ? 拍賣 /掛牌出讓的競價規(guī)則或者 招投標規(guī)則如果與一般情況有不一樣的，要另做說明。因此，本地塊缺乏高檔餐飲娛樂設(shè)施，在配套設(shè)施設(shè)置上應(yīng)當重視這一點。 6 各類別物業(yè)的總體布局如下圖所示： (本項目地塊規(guī)劃平面圖或紅線圖 ) 四、 規(guī)劃 技術(shù)指標 本地塊總占地 _____公頃，綜合容積率 _____，總建面約 _____萬平方米 ，地上建筑面積 _____，地下建筑面積 ______，綠化率 _____。 房 資 網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房 資 網(wǎng) 全國最低價銷售 《房地產(chǎn)營銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1501688339 綜合性商業(yè)地產(chǎn)項目可行性報告 范本 (試行版 ) 中國 保利集團公司 二○○八年 六 月 1 目錄 第一部分 項目概況 ............................................................................ 5 一、 基本情況 ...................................................................................... 5 二、 宗地現(xiàn)狀 ...................................................................................... 5 三、 項目綜合定位 .............................................................................. 5 四、 規(guī)劃技術(shù)指標 .............................................................................. 6 五、 項目周邊配套 .............................................................................. 6 六、 項目周邊環(huán)境 .............................................................................. 7 七、 大市政配套 .................................................................................. 8 第二部分 項目出讓條件 (項目取得方式 )............................................ 8 一、 招拍掛項目取得方式 ................................................................... 8 二、 合作項目取得方式 ....................................................................... 9 第三部分 市場分析 ........................................................................... 10 A、商業(yè)物業(yè)市場分析 ......................................................................... 10 一、 商業(yè)物業(yè)市場研究 ..................................................................... 10 整體市場分析 ............................................................................ 10 供 需情況分析 ............................................................................ 10 租金、出租率分析 .................................................................... 11 周邊商業(yè)地塊成交情況 ............................................................ 14 結(jié)論 ........................................................................................... 14 二、競爭項目分析 ............................................................................ 15 三、商業(yè)部分 SWOT 分析 ............................................................... 18 2 四、商業(yè)部分定位 ............................................................................ 18 客戶定位 ................................................................................... 18 產(chǎn)品定位 ................................................................................... 19 項目租售價格、出租率定位 .................................................... 19 B、 寫字樓市場分析 ............................................................................. 21 一、 寫字樓市場研究 ......................................................................... 21 整體市場分析 ............................................................................ 21 供需情況分析 ............................................................................ 22 租金、空置率分析 .................................................................... 24 周邊辦公地塊成交情況 ............................................................ 26 結(jié)論 ........................................................................................... 26 二、競爭項目分析 ............................................................................ 27 三、寫字樓部分 SWOT 分析 ................................................