【正文】 圍商業(yè)價值最大，且以休閑產(chǎn)業(yè)、餐飲、娛樂商業(yè)支撐，目前已形成次級商業(yè)中心 經(jīng)營業(yè)態(tài) 餐飲、服裝、娛樂、休閑等綜合商業(yè) 購物環(huán)境 由于該商圈商業(yè)物業(yè)是近年規(guī)劃建設(shè)，動線設(shè)計合理，購物環(huán)境較好 商業(yè)氛圍 區(qū)域商業(yè)較為集中，人流較大 商圈描述 該商圈屬次級商 圈，為縣城功能明顯的經(jīng)濟(jì)區(qū) 該商圈人流量大，日平均人流量達(dá) 萬，與建設(shè)路商業(yè)中心人流量相差無幾； 形成時間較短，缺乏街區(qū)商業(yè)； 商圈內(nèi)商業(yè)建筑設(shè)計合理，人流導(dǎo)向性較強(qiáng)； 該區(qū)域居民消費力強(qiáng)，商業(yè)經(jīng)營情況良好。從本項目看來，其地處 蓬安二大經(jīng)濟(jì)點 的“樞紐”位置， 建設(shè)路 和 相如廣場 在本項目附近，購物便利性比較強(qiáng)，滿足 中小 型商業(yè)設(shè)施的基本需要。 （ 3） 人氣狀況： 作為商業(yè)項目特別是零售商業(yè)項目，其銷售收入來自大量消費者的參與和購買，有人氣才有商氣。 消費者商業(yè)行為研究 ： （ 1） 總體人口狀況 ：如前所述， 蓬安 總?cè)丝谥挥?8 來萬。 （ 3） 消費習(xí)慣： 消費習(xí)慣的了解需要長期觀察或大范圍的抽樣調(diào)查，由于時間緊迫，我們只在調(diào)查中對此做附帶了解。 B、 做社區(qū)型購物中心，其流行模式是 GMS 購物中心，雖然 蓬安 的居民總量也基本可以支撐 GMS 購物中心，但在競爭 和項目的地塊面積 上不相符合 ：一是 縣城市場面積達(dá)到 30000 平米， 服務(wù)半徑基本飽和；二是 該地塊面積不允許 。 B、 必須主題鮮明，以特色吸引消費者。 七、項目 SWOT 分析 優(yōu)勢： （ 1）區(qū)位優(yōu)勢明顯： 地塊位于縣城中心地帶，在地理位置上占有先天的優(yōu)勢； （ 2） 依托 縣城 中心區(qū)的未來規(guī)劃，具有升值潛力； （ 3） 項目周邊 人員密集，對市場的需求 量大 ； （ 4）建成后將是縣城規(guī)模最大，功能最齊，環(huán)境最好的專業(yè)市場 ，同時還可創(chuàng)建和延續(xù)相如房產(chǎn)品牌； （ 5） 配套成熟。 1． 總平面布置 本地形狀為較規(guī)則的矩形，占地面積 4000平米。此入口設(shè)市場管理辦公室，公廁原有，現(xiàn)不考慮增加。 土建 （一）建筑 居住小區(qū)的規(guī)劃布局要著重處理好路網(wǎng)結(jié)構(gòu)、建筑布局及空間環(huán)境的內(nèi)在聯(lián)系，在協(xié)調(diào)中求變化，注重小區(qū)環(huán)境和住宅單體的建筑設(shè)計。 小區(qū)綠化系統(tǒng)是由景觀綠色走廊、平臺綠地、建筑物立面、頂面植物形成點線面結(jié)合并相互滲透的立體綠化景觀。 住宅外立面建筑外形現(xiàn)代化，頂層為花園式的退臺，選用直型外陽臺以及一些適當(dāng)?shù)那嬖O(shè)計，以形成多角度的觀景作用和最佳室內(nèi)采光，最大限度地延長住宅內(nèi)的光照時間。 公用工程 （一）供配電及強(qiáng)弱電等 小區(qū)供用地埋式雙回路供電。 通訊系統(tǒng)為每戶預(yù)留 IDD直線電話二門。主要道路寬 6米，次要道路寬 3米，均為水泥路面；局部支路寬 2米，均為水泥路面，住宅道路可鋪設(shè)防滑地磚。 市場主要道路設(shè)置消防栓，一次消防用水量按 15升 /秒計。 6．產(chǎn)品方案 （ 1） . 戶型選擇 小區(qū)規(guī)劃 36樓為多層住宅， 12樓架空為市場。 根據(jù)以上多種消費對象的不同品位和要求，故選擇了多種戶型，見下表： 戶 型 分 配 表 樓型 戶型 格 式 面積（㎡） 數(shù)量（套） ① A 3室 2廳 2衛(wèi) 1廚 1陽臺 128 36 B 3室 2廳 1衛(wèi) 1廚 1陽臺 110 12 C 4室 2廳 2衛(wèi) 1廚 1陽臺 140 12 （ 2） . 其他建筑 區(qū)內(nèi)設(shè)綜合物管辦公室。 附表 ： 技 術(shù) 經(jīng) 濟(jì) 指 標(biāo) 項 目 單 位 數(shù) 量 居住戶數(shù) 戶 60 居住人數(shù) 人 200 戶均人口 人 總建筑面積 ㎡ 12952 住宅建筑面積 ㎡ 8000 市場 面積 ㎡ 4952 住宅平均層數(shù) 層 6 容積率 綠地率 % 45 九、節(jié)能措施 1．節(jié)能措施 城中市場建筑熱環(huán)境和能源系統(tǒng)的設(shè)計應(yīng)貫徹國家和地方有關(guān)節(jié)約能源的法規(guī)和政策，嚴(yán)格執(zhí)行《夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》。 （ 3） 、綠化景觀用水節(jié)水 綠化用水應(yīng)利用雨水或生活污水回用作為綠化用水，以利于節(jié)水及利用自然滲透補(bǔ)充。施工期 間盡量選用煙氣量較少的內(nèi)燃機(jī)械和車輛，減少尾氣污染，施工道路經(jīng)常保持清潔，濕潤，以減少汽車輪胎與路面接觸而引起的揚(yáng)塵污染，同時車輛應(yīng)限速行駛；混凝土攪拌等高噪聲作業(yè)及施工車的進(jìn)出口，盡可能遠(yuǎn)離居民住宅，施工車場地盡量平整，減少顛簸聲，以減少施工噪聲對居民生活的影響；②施工中做到無高噪聲及爆炸聲，打樁時不在夜深人靜時進(jìn)行，吊裝設(shè)備噪聲滿足環(huán)保要求；③施工中不產(chǎn)生超標(biāo)準(zhǔn)的空氣污染，環(huán)保措施與工程進(jìn)度做到“三同時”，環(huán)境治理設(shè)施應(yīng)與項目的主題工程同時設(shè)計， 同時施工，同時交付使用；④建筑垃圾及時清理，文明施工；地塊 周圍樹立高于 3米的簡易屏障，或在使用機(jī)械設(shè)備旁樹立屏障，減少施工機(jī)械的噪音。 4)編制或?qū)徍酥饕牧?、半成品、設(shè)計計劃。 B 辦理質(zhì)監(jiān)委托。 B、 “三通一平” C 其他的工作（臨建、占路，占地的辦理） 2. 施工建設(shè)階段的工作 A 施工前的各項準(zhǔn)備工作，施工建設(shè)階段的平衡和協(xié)調(diào)工作，做好現(xiàn)場技術(shù)管理 B 做好質(zhì)量控制與管理，加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)簽證的管理 C 做好工程收尾的組織安排，竣工驗收。 （ 2） 土地批租費： 主要包括土地出讓金、回源費和市政工程配套費，（現(xiàn)估計值）共計 350萬人民幣。 3. 房屋預(yù)售：房屋預(yù)售歷來是房地產(chǎn)開發(fā)過程中籌集資金的重要方法，房地產(chǎn)在銷售過程中有兩種銷售方法，一種是現(xiàn)售，指房屋在建成后在售出；另外一種是預(yù)售，俗稱“賣樓花”，指房屋在還未建成的時候就提前將房屋售出以達(dá)到盡快回收資金的目的，另外也可彌補(bǔ)在開發(fā)過程中的資金不足，由于蓬安當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場可以提前預(yù)售，又較好的地段優(yōu)勢和良哈的商業(yè)氛圍，預(yù)計銷售情況會較好。缺陷責(zé)任期這一變化，資金也在隨著運動并產(chǎn)生變化。 d．銀行借款的成本率。 2）項目投資利潤率 銷售利潤率 投資回收期 總投 資（萬元） 總銷售收入（萬元） 總利潤 （萬元） 凈利潤率（％） 479 項目總投資額為 ，總銷售收入為 （市場以兩年的使用權(quán)出售） 萬元，總銷售利潤額為 479萬 元 投資利潤率＝平均利潤總額 /總投資額 100％ ＝ ％ 銷售利潤率＝平均利潤總額 /銷售收入 100％＝ ％ 投資回收期＝ 二．敏感性分析 編制敏感性分析表、繪制敏感性分析圖（下圖） 0%10%20%30%40%50%60%30%25%20%15%10%5%0% 5% 10%15%20%25%30%35%40%45%50%不確定因素變化率（% ）評價指標(biāo)（I R R 等）銷售價格（ L 1 ）建設(shè)投資（ L 3 ）基本方案內(nèi)部收益率基準(zhǔn)收益率敏感性分析圖2 7 . 5 %8 敏感性分析表 序號 不確定因素 變化率（ %） 內(nèi)部收益率（ %） 變化幅度（ %） 敏感系數(shù) 基本方案 產(chǎn)品價格 10% 10% 建設(shè)投資 10% 10% 三．盈虧平衡分析 項目經(jīng)營成本 =(+)/（ 1+%） =（萬元），保本點 = 即銷售收入達(dá)預(yù)測收入的 %時，項目處于盈虧平衡狀態(tài)。 十四、風(fēng)險分析 為了確保風(fēng)險分析的質(zhì)量，有必要對城中市場改造工程投 資過程中可 能存在的風(fēng)險因素進(jìn)行科學(xué)的分析，使投資決策者能更好地把握風(fēng)險的本質(zhì)和變化規(guī)律，從而采取相應(yīng)的措施或?qū)Σ邅頊p少風(fēng)險損失。政府的政策對房地產(chǎn)的影響是全局性的，因而，由于政策的變化而帶來的風(fēng)險將對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生重大的影響。包括 ：市場供求風(fēng)險、財務(wù)風(fēng)險、地價風(fēng)險、融資風(fēng)險、管理風(fēng)險、工程招投標(biāo)風(fēng)險、國民經(jīng)濟(jì)狀況變化風(fēng)險。房地產(chǎn)市場的社會風(fēng)險因素主要有城市規(guī)劃風(fēng)險、區(qū)域發(fā)展風(fēng)險、公眾干預(yù)風(fēng)險、住客干預(yù)風(fēng)險、治安風(fēng)險。該項目控制風(fēng)險的方式包括三項措施： 開發(fā)經(jīng)營 周期越長項目建成以后的經(jīng)濟(jì)形勢就越難預(yù)測。 通過市場調(diào)查，獲得盡可能多的信息。從投資開發(fā)來看，項目全過程的投資、進(jìn)度銷售和質(zhì)量是重點。 2）項目在經(jīng)濟(jì)上具有較強(qiáng)的可行性 * 項目總建筑面積 : 12952平方米 * 項目總投資 : * 項目財務(wù)凈現(xiàn)值 : * 項目財務(wù)內(nèi)部收益率 :% 上述經(jīng)濟(jì)指標(biāo)是根據(jù)目前的市場形勢對預(yù)期目標(biāo)利潤估算的結(jié)果。 三．結(jié)論與建議 從經(jīng)濟(jì)效益來說： 由于公司在項目開發(fā)建設(shè)前，進(jìn)行了廣泛、前期的 市場調(diào)研，了解客戶的需求，已有部分客戶關(guān)注，銷售前景看好。因此社會效益極為可觀。 從社會效益來說：城中市場建成后，可提供住宅 60套，市場面積 4000平方，將集多種功能一體，是蓬安最大的專業(yè)市場。 1）項目獨一無二的品位定位有一定難度，盡管設(shè)計工作一經(jīng)完成，其定位也就相應(yīng)確定，但在實施過程中仍需要根據(jù)具體情況不斷完善。 十五、研究結(jié)論與建議 一．推薦方案的總體描述 城中市場的改造通過研究本區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢 , 調(diào)查市場行情，研究周邊地段樓盤銷售形式，經(jīng)過深入研究論證，該項目盈利可能性較大，投資機(jī)構(gòu)決定實行開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)的投資方式。這樣就能把不確定性降低到最低限度，較 好地控制房地產(chǎn)投資過程中的風(fēng)險。所以回避房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險的辦法快完成開發(fā)項目。 三．投資風(fēng)險的控制 及早地發(fā)現(xiàn)或預(yù)測到這些風(fēng)險并能及時地采取有效的措施，化解或緩和、減輕、控制這些風(fēng)險。包括：建筑材料改變和更新的風(fēng)險、建筑施工技術(shù)和工藝革新的風(fēng)險、建筑設(shè)計變動或計算失誤的風(fēng)險、設(shè)備故障或損壞的風(fēng)險、建筑生產(chǎn)力因素短缺風(fēng)險、施工事故風(fēng)險、市場供求風(fēng)險。政策風(fēng)險因素又可分為以下幾類：政治環(huán)境風(fēng)險、經(jīng)濟(jì)體制改革風(fēng)險、土地使用制度改革風(fēng)險、住房制度改革風(fēng)險、金融政策改革風(fēng)險、環(huán)保政策變化風(fēng)險、建筑安全條例變化風(fēng)險、審批手續(xù)過程風(fēng)險、法律風(fēng)險、銷售政策風(fēng)險。自然風(fēng)險因素主要包括：火災(zāi)風(fēng)險、風(fēng)暴風(fēng)險、洪水風(fēng)險、雪災(zāi)風(fēng)險、氣溫風(fēng)險。實際上項目盈虧平衡點在開發(fā)經(jīng)營各階段是不同的，這是按照計算期平均狀態(tài)計算的結(jié)果。計以 100%的銷售率。 b．注意風(fēng)險的影響，如投資風(fēng)險、破產(chǎn)的風(fēng)險、工程風(fēng)險等。預(yù)計項目總銷售金額可達(dá) 萬元。主要包括現(xiàn)金和流動資產(chǎn)，以及可以在近期收回的各種的應(yīng)收款項等，如應(yīng)收的銀行的票據(jù)、已完合同的應(yīng)收工程款等。 E 做好工程決算。 D摸清施工現(xiàn)場地下有無國家線路、水管、天然氣管道和防空洞 等，如有及時妥善處理。 2. 物資準(zhǔn)備 3. 現(xiàn)場準(zhǔn)備，現(xiàn)場踏勘，“三通一平”，組織施工單位放線并檢驗。 2)編制《房地產(chǎn)開發(fā)項目組織設(shè)計》。 本項目工程計劃自 2020年 7月開工，至 2020年 7月竣工，總工期 1年。 （ 1） 、建筑節(jié)能技術(shù) 該工程維護(hù)結(jié)構(gòu)的保溫材料選擇和構(gòu)造方案如下： 屋面：選用 150mm厚水泥聚苯保溫板做保溫層，材料密度 280300kg/m3.屋面?zhèn)鳠嵯禂?shù) =() 外墻：普通內(nèi)墻抹灰， 240厚粉煤灰燒結(jié)磚，外貼 40厚聚苯板，外飾面系統(tǒng)涂層，外墻傳熱為 k=() 門窗：選用產(chǎn)品要求其抗風(fēng)性能屬標(biāo)準(zhǔn) GB7106第 2級，空氣滲透性 能屬標(biāo)準(zhǔn) GB7108第 3級，雨水滲透性能屬標(biāo)準(zhǔn) GB7108第 4級，外墻窗均為塑鋼雙玻，其傳熱系數(shù)為 k=(),采用保溫分戶門，其傳熱系數(shù)為k=() 樓梯間：普通內(nèi)墻抹灰， 240厚粉煤灰燒結(jié)磚，靠樓梯間一側(cè)加抹 20厚保溫砂漿，其傳熱系數(shù)為 k=() （ 2） 、建筑節(jié)能技術(shù)、材料、工藝的應(yīng)用 除了在保溫節(jié)能做法及措施中介紹的新技術(shù)外，在現(xiàn)代還原的建設(shè)過程中，應(yīng)大量應(yīng)用四新技術(shù)，為住宅產(chǎn)業(yè)化及帶動其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到一定的作用。大小高度適宜，便以觀看。利用空間環(huán)境的營造并賦予現(xiàn)代的居住氣息。 環(huán)境質(zhì)量 綜合保障 (一 )綠化生態(tài)技術(shù) 綠化是小區(qū)環(huán)境建設(shè)的核心，本項目采取的主要措施有： 小區(qū)地面種植耐候、耐踐踏性草種，無露明土； 山墻培植爬墻虎類植物進(jìn)行垂直綠化，加強(qiáng)墻面隔熱性能，提高小區(qū)綠化率。 消防 本項目消防主要是住宅小區(qū)的室外消防及小區(qū)公建、等處的室內(nèi)消防。小區(qū)內(nèi)統(tǒng)一設(shè)置公用電視接收系統(tǒng)，每戶設(shè)置一個電視終端，市場內(nèi)設(shè)廣播系統(tǒng)。 市場在室內(nèi)采用高壓鈉燈及相應(yīng)節(jié)能燈具作泛光照明；室外通道設(shè)置專用低壓節(jié)能燈具，確保安全；室內(nèi)樓梯等公共場所照明采用聲控延時開關(guān)。 場地大部分地基土質(zhì)情況較好，地基處理較為簡單，局部暗河處，須視勘探情況進(jìn)行特殊處理。住宅采用半圍合式布置，規(guī)劃設(shè)計樹立 “以人為本 ”的指導(dǎo)思想，按照現(xiàn)代家庭生活行為規(guī)律和市場需求進(jìn)行住宅設(shè)計，采用節(jié)能、節(jié)水、環(huán)保、智能化等住宅建設(shè)新技術(shù)及其它新型材料設(shè)備，以達(dá)到節(jié)能、智能、舒適、生態(tài)、安全的要求。