【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 發(fā)展，現(xiàn)有餐飲設(shè)施將無(wú)法滿足未來(lái)的需求。因此，本地塊可適當(dāng)發(fā)展餐飲娛樂(lè)業(yè)。由于正大廣場(chǎng)內(nèi)設(shè)有大賣(mài)場(chǎng)，而本地塊距正大僅 10 分鐘路程；并且本15正 大 廣 場(chǎng) 華 潤(rùn) 時(shí) 代 廣 場(chǎng) 第 一 八 佰 伴開(kāi) 業(yè) 時(shí) 間 2022/7 1997 1995位 置 陸 家 嘴 銀 城 西 路 張 楊 路 、 浦 東 南 路 張 楊 路 、 浦 東 南 路建 筑 面 積 /層 數(shù) 240000/12 57000/10 108000/12經(jīng) 營(yíng) 模 式 超 大 型 購(gòu) 物 中 心 購(gòu) 物 中 心 (以 服 飾 為主 ) 百 貨 店 (自 營(yíng) )內(nèi) 容12樓 ： 世 界 頂 級(jí) 品牌 ； 3樓 ： 新 潮 男 裝 ；4樓 ： 高 檔 商 品 ；5樓 ： 美 食 天 地 ；6樓 ： 購(gòu) 物 樂(lè) 園 ；7樓 ： 中 國(guó) 城 ；8樓 ： 娛 樂(lè) 天 地 ；9樓 ： 會(huì) 員 俱 樂(lè) 部 ；10樓 ： 多 功 能 會(huì) 議 廳品 牌 服 飾 、 運(yùn) 動(dòng) 服飾 、 牛 仔 服 飾 、 休閑 餐 飲 、 兒 童 天 地家 居 廣 場(chǎng) 、 汽 車(chē) 展 示 、餐 飲 、 男 女 服 飾 、 休 閑服 飾 、 工 藝 品 、 日 用 品、 家 電 、 超 市 、 兒 童 天地 、 美 食 廣 場(chǎng) 、 娛 樂(lè) 中心目 標(biāo) 顧 客 高 收 入 人 士 中 高 收 入 人 士 普 通 大 眾配 比 :零 售 比 例 60% 70% 72%餐 飲 比 例 15% 18% 20%娛 樂(lè) 比 例 25% 12% 8%租 金 范 圍 元 /平 方 米 /天 元 /平 方米 /天 20%25%(扣 率 )定 位 高 檔 中 高 檔 大 眾營(yíng) 運(yùn) 狀 況 (2022) 招 商 中 出 租 率 90%左 右 年 營(yíng) 業(yè) 額 元地塊之交通便捷性亦不如正大廣場(chǎng)。因此，我們認(rèn)為該地塊不適宜再開(kāi)發(fā)一個(gè)大賣(mài)場(chǎng)。二、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析大型購(gòu)物商場(chǎng)分析目前浦東陸家嘴地區(qū)已有三家大型的購(gòu)物廣場(chǎng)商場(chǎng)，它們分別是正大廣場(chǎng)、 華潤(rùn)時(shí)代廣場(chǎng)及第一八佰伴商廈，三家商場(chǎng)建筑面積總計(jì)將近 40 萬(wàn)平方米，如此大的體量將對(duì)未來(lái)本項(xiàng)目可能之商業(yè)物業(yè)產(chǎn)生強(qiáng)大的競(jìng)爭(zhēng)壓力。購(gòu)物廣場(chǎng)商廈一覽表(浦東)16道 順 射 箭 館 源 深 體 育 中 心 申 虎 健 身 中 心 名 人 苑 康 樂(lè) 中 心位 置 張 楊 路 、 浦 東 南 路 浦 東 南 路 、 源 深 路 張 楊 路 、 浦 東 南 路 張 楊 路 、 德 平 路面 積 850 40000 1000 10000內(nèi) 容 射 箭空 手 道 、 有 氧 操、 籃 球 、 乒 乓 球、 健 身 房 、 羽 毛球 、 網(wǎng) 球 、 桌 球 有 氧 操 、 器 材 健 身 溜 冰 場(chǎng) 、 保 齡 球館 、 網(wǎng) 球 場(chǎng) 、 游泳 館目 標(biāo) 顧 客 學(xué) 生 、 年 輕 白 領(lǐng) 學(xué) 生 、 年 輕 白 領(lǐng) 年 輕 白 領(lǐng) 住 宅 配 套 項(xiàng) 目租 金 約 6元 /平 方 米 /天 自 營(yíng) 約 /平 方 米 /天 自 營(yíng)定 位 大 眾 大 眾 中 檔 中 高 檔消 費(fèi) 50元 /位 80元 /位 1800元 /位 /年 120元 /位這三家商場(chǎng)在經(jīng)營(yíng)上可謂各具特色且各自定位不同。從目前營(yíng)運(yùn)狀況看，八佰伴經(jīng)營(yíng)狀況良好，營(yíng)業(yè)收入歷年遞增，2022 年達(dá) 億元，這主要是由于其地處陸家嘴商業(yè)相對(duì)集中、發(fā)展較為成熟的新上海商業(yè)城，且面向大眾化的消費(fèi)。未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)方面，隨著正大廣場(chǎng)的開(kāi)業(yè)將給這兩家商場(chǎng)帶來(lái)較大的競(jìng)爭(zhēng)壓力。同 時(shí)，它也將成為本項(xiàng)目未來(lái)可能的最大競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。正大廣場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)在于其優(yōu)越的地理位置和超大的規(guī)模：首先，正大廣場(chǎng)地處銀城西路與世紀(jì)大道相交之交通樞紐地段，緊臨陸家嘴地鐵站，交通可達(dá)性高，有利于吸引人流。其次，24 萬(wàn)平方米的超大規(guī)模決定了其覆蓋面之廣，其商圈范圍不僅包括浦東地區(qū)，甚至輻射浦西部分區(qū)域。同時(shí)，如此規(guī)模決定了其商場(chǎng)內(nèi)配置內(nèi)容之齊全性。這一包羅萬(wàn)象，應(yīng)有盡有的經(jīng)營(yíng)方式之優(yōu)勢(shì)在于可以滿足不同消費(fèi)者對(duì)各式消費(fèi)內(nèi)容的需求。而其最大的弱點(diǎn)在于難以“專(zhuān)”而“ 精” 。健身場(chǎng)所分析運(yùn)動(dòng)健身中心一覽表(浦東)17目前浦東運(yùn)動(dòng)健身中心主要有四家，其中道順射箭館、申虎健身中心都屬于小體量的主題性場(chǎng)館，面積在 1000 平方米左右，經(jīng)營(yíng)狀況一般。而名人苑康樂(lè)中心實(shí)際上是名人苑住宅項(xiàng)目的配套，更多的是作為住宅銷(xiāo)售部分的賣(mài)點(diǎn)在操作，且距離陸家嘴核心地區(qū)較遠(yuǎn)。目前真正意義上對(duì)本項(xiàng)目后館部分較有威脅的只有源深體育中心，作為上海市級(jí)的三大體育場(chǎng)館之一，其硬件設(shè)施較為完善，但由于是國(guó)營(yíng)企業(yè)，目前在 軟件及服務(wù)方面尚有不足之處，無(wú)法滿足白領(lǐng)及中、高收入者對(duì)這方面的要求，也為本項(xiàng)目未來(lái)的發(fā)展留了很大的市場(chǎng)空間。餐飲娛樂(lè)中心分析目前浦東尚無(wú)綜合性的休閑娛樂(lè)場(chǎng)所，整個(gè)上海市場(chǎng)這方面的主題性商廈亦數(shù)量不多，目前在徐家匯和南京東路上總共只有三家，除徐家匯的美羅城體量較大外，其它兩家的體量也非常有限。休閑娛樂(lè)中心比較美羅城 先施休閑港位置 徐家匯 南京東路內(nèi)容 影院、健身中心、書(shū)城、舞廳 KTV、游藝城、美食廣場(chǎng)等必勝客、緣祿壽司、好樂(lè)迪、天使冰王、音樂(lè)酒吧、賽百味三明治環(huán)境 市級(jí)商業(yè)中心內(nèi)，商業(yè)氣氛極佳市級(jí)商業(yè)中心內(nèi)，商業(yè)氣氛極佳目標(biāo)顧客 年輕白領(lǐng) 年輕白領(lǐng)市場(chǎng)定位 中檔偏高 中檔根據(jù)上述兩家商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況以及消費(fèi)者的需求，我們認(rèn)為這類(lèi)綜合性休閑娛樂(lè)中心在未來(lái)具有一定發(fā)展?jié)摿Α?8三、商業(yè)部分 SWOT 分析優(yōu)勢(shì)? 具有面臨黃浦江，臨近浦東陸家嘴的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。? 地塊整體開(kāi)發(fā)之互動(dòng)效應(yīng)，可依托住宅、辦公樓的大面積開(kāi)發(fā)所帶來(lái)的客流。劣勢(shì)? 浦東陸家嘴地區(qū)商業(yè)設(shè)施不齊全、商業(yè)氛圍較差。? 由于本項(xiàng)目所處的地理位置非交通樞紐地段，較之于正大廣場(chǎng)和八佰伴不具競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。機(jī)會(huì)? 住宅的快速發(fā)展，尤其是陸家嘴地區(qū)高檔住宅區(qū)域的成形為該地區(qū)的商業(yè)發(fā)展提供平臺(tái)。? 消費(fèi)者需求之變化，尤其是對(duì)休閑娛樂(lè)活動(dòng)的日益重視。威脅? 正大廣場(chǎng)的強(qiáng)大競(jìng)爭(zhēng)壓力。? 零售業(yè)整體面臨增長(zhǎng)趨緩的態(tài)勢(shì)。根據(jù)以上分析，我們認(rèn)為本項(xiàng)目的商業(yè)部分無(wú)法在規(guī)模上與正大廣場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。因此，本項(xiàng) 目應(yīng)力求以“精”和“ 專(zhuān)” 取勝，以餐飲娛樂(lè)為主，結(jié)合時(shí)尚健身和精品購(gòu)物。19四、商業(yè)部分定位客戶定位本項(xiàng)目的地理位置及未來(lái)可發(fā)展之規(guī)模決定了其客戶群基本以區(qū)域性的消費(fèi)者為主。同時(shí)，基于上述對(duì)消費(fèi)者需求的研究，本項(xiàng)目之目標(biāo)客戶為：? 在陸家嘴金融區(qū)工作的白領(lǐng)；? 生活在浦東陸家嘴的中、高收入人群。產(chǎn)品定位集時(shí)尚餐飲、健身娛樂(lè)、精品購(gòu)物于一體的商業(yè)物業(yè)。核心建筑為的透明船型建筑。臨江餐飲：上海人歷來(lái)注重“吃” ，并且在要求美食的同 時(shí)還十分注重餐廳的氛圍及環(huán)境， “新天地”之成功即為一例。因此，對(duì)于本項(xiàng)目而言，可以利用臨江的景觀優(yōu)勢(shì)營(yíng)造吃的風(fēng)景和時(shí)尚。精品購(gòu)物：依托“小陸家嘴金融區(qū) ”與“濱江住宅區(qū)”的雙重優(yōu)勢(shì)，鼓勵(lì)國(guó)內(nèi)外著名品牌進(jìn)駐，著力體現(xiàn)國(guó)際性和現(xiàn)代化水平。以精品購(gòu)物提升整體形象水平。時(shí)尚休閑娛樂(lè)：引進(jìn)時(shí)尚休閑娛樂(lè)內(nèi)容來(lái)吸引客戶，諸如健身中心，影院，表演廣場(chǎng)等。項(xiàng)目租售價(jià)格、出租率定位根據(jù) DTZ 商 鋪部長(zhǎng)期代理 經(jīng)驗(yàn)，并基于保守原則預(yù)計(jì)，各樓 層20可能實(shí)現(xiàn)租金如下(假設(shè)該商業(yè)物業(yè)共有 5 個(gè)樓面) ：樓層 租金（美元/平方米/天）1F 2F 3F 4F 5F 平均 根據(jù)商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)常規(guī)可知：在正常市場(chǎng)情況下，商業(yè)物業(yè)第一年的出租率一般在 50%，而成功運(yùn)作后第二年能達(dá)到 90%的正常水平。21B、寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析一、 寫(xiě)字樓市場(chǎng)研究整體市場(chǎng)分析甲級(jí)寫(xiě)字樓至 2022 年年底，共 2814142 平方米，甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)基本形成。甲級(jí)寫(xiě)字樓的供應(yīng)高峰出現(xiàn)在 1998 年，該年新增供應(yīng)量即達(dá) 65 萬(wàn)平方米。但是，1997 年爆發(fā)的金融危機(jī)以及同時(shí)中國(guó)經(jīng)濟(jì)過(guò)熱的降溫，壓制了寫(xiě)字樓的需求，1998 年市場(chǎng)對(duì)甲級(jí)寫(xiě)字樓的吸納僅 169796 平方米，使得甲級(jí)寫(xiě)字樓的平均空置率高達(dá) 52%。由于供求失衡，租金大幅下降，空置率高企，許多發(fā)展商暫時(shí)凍結(jié)了發(fā)展計(jì)劃。而亞洲金融危機(jī)亦凍結(jié)了部分發(fā)展商的資金來(lái)源，新增供應(yīng)得到控制。甲級(jí)寫(xiě)字樓供應(yīng)和需求發(fā)展及預(yù)測(cè)0500000100000015000002022000250000030000001995 1996 1997 1998 1999 2022 2022平方米供 應(yīng) 需 求 （ 累 積 吸 納 量 ）1999 年租金降至最低時(shí)，一些公司開(kāi)始乘低吸納寫(xiě)字樓，該年的吸納量即達(dá) 484780 平方米。而受到亞洲金融危機(jī)影響逐漸消失以及22中國(guó)即將加入 WTO 的鼓舞，需求進(jìn)一步開(kāi)始加 強(qiáng)，2022 年吸納量更達(dá)到了 554000 平方米。隨著空置面積的逐漸消化和市場(chǎng)逐漸回歸，寫(xiě)字樓供應(yīng)得到刺激，在 2022 年開(kāi)始回升并在 2022 年形成供應(yīng)高峰。租金走勢(shì)及預(yù)測(cè)租 金 和 空 置 率 趨 勢(shì)1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2022 2022美元/平方米/天0%10%20%30%40%50%60%空置率平 均 租 金 空 置 率1994 年開(kāi)始的寫(xiě)字樓供應(yīng)高峰與 1997 年爆發(fā)的亞洲金融危機(jī)使得租金大幅下跌，租金的逐漸下跌帶動(dòng)了一部分公司乘低吸納寫(xiě)字樓，但是租金仍下跌到 1999 年年底方得以恢復(fù)增長(zhǎng)。2022 年和 2022年租金增長(zhǎng)強(qiáng)勁，兩年租金上升了 %。由于 2022 年的供應(yīng)潮，預(yù)計(jì)租金將略有下調(diào)。由于寫(xiě)字樓物業(yè)存在規(guī)劃和建設(shè)周期長(zhǎng)的特征，因此，短期性的供求失衡是正?，F(xiàn)象。而 1997 年開(kāi)始的市場(chǎng)蕭條源于政府人為開(kāi)發(fā)浦東以及經(jīng)濟(jì)過(guò)熱產(chǎn)生，隨著市場(chǎng)化程度的進(jìn)一步深入，寫(xiě)字樓市場(chǎng)嚴(yán)重供過(guò)于求的現(xiàn)象預(yù)計(jì)不會(huì)發(fā)生。因此，租金大規(guī)模的起伏波動(dòng)的概率較小。供需情況分析23甲級(jí)寫(xiě)字樓供應(yīng)量走勢(shì) 01000002022003000004000005000006000001999 2022 2022平方米國(guó)際甲級(jí)寫(xiě)字樓目前共 49 萬(wàn)平方米，占全部甲級(jí)寫(xiě)字樓供應(yīng)量的 %。從未來(lái)供應(yīng)量來(lái)看，未來(lái) 5 年內(nèi)可能的國(guó) 際甲級(jí)寫(xiě)字樓的規(guī)劃主要是淮海中路新天地的 Corporate Avenue（總面積 7 萬(wàn)平方米左右）、陸家嘴的正旦大廈、環(huán)球金融中心、GIC 大廈等，總面積約 35萬(wàn)平方米左右?？梢耘袛?5 年內(nèi)國(guó)際甲級(jí)寫(xiě)字樓將形成規(guī)模。甲級(jí)寫(xiě)字樓需求量走勢(shì)050000010000001500000202200025000001999 2022 2022平方米非 國(guó) 際 甲 級(jí) 寫(xiě) 字 樓 累 積 吸 納 量 國(guó) 際 甲 級(jí) 寫(xiě) 字 樓 累 積 吸 納 量從需求狀況來(lái)看，六棟國(guó)際甲級(jí)寫(xiě)字樓除金茂大廈外，都在開(kāi)盤(pán)1 年內(nèi)取得了 90%以上的入住率，恒隆廣場(chǎng) 更是在 4 個(gè)月內(nèi)即將其90%以上的面積全部出租，表明國(guó)際甲級(jí)寫(xiě)字樓已完全 為市場(chǎng)所接受。截止 2022 年 3 月，國(guó)際甲級(jí)寫(xiě)字樓的空置率為 %，對(duì)比同期甲級(jí)寫(xiě)字樓的入住率為 %。從需求量的絕對(duì)值 ，即累積吸納量來(lái)看，24盡管從絕對(duì)量上，國(guó)際甲級(jí)寫(xiě)字樓與非國(guó)際甲級(jí)寫(xiě)字樓相比仍比較小，但是，國(guó)際甲級(jí)寫(xiě)字樓需求增長(zhǎng)率在 19992022 兩年間平均每年增長(zhǎng)了 %，相對(duì)非國(guó)際甲級(jí)寫(xiě)字樓的年平均增 長(zhǎng)率 %。因此，結(jié)合對(duì)甲級(jí)寫(xiě)字樓的預(yù)測(cè)，可以判斷未來(lái)國(guó)際甲級(jí)寫(xiě)字樓有良好的市場(chǎng)前景。租金、空置率分析租金走勢(shì)租 金 走 勢(shì)1998 1999 2022 2022美元/平方米/天甲 級(jí) 寫(xiě) 字 樓 平 均 租 金 國(guó) 際 甲 級(jí) 寫(xiě) 字 樓從租金走勢(shì)的對(duì)比趨勢(shì)來(lái)看，國(guó)際甲級(jí)寫(xiě)字樓的走勢(shì)亦經(jīng)歷了同樣的波動(dòng)。從 變化幅度來(lái)看，甲級(jí)寫(xiě)字樓的樣本期間（1998 第一季度至 2022 年第二季度）的租金變化的標(biāo)準(zhǔn)差為 美元/平方米/ 天，而國(guó)際甲級(jí)寫(xiě)字樓租金變化的標(biāo)準(zhǔn)差為 美元/平方米/ 天，甲級(jí)寫(xiě)字樓的租金波動(dòng)幅度高于甲級(jí)寫(xiě)字樓平均水平。但進(jìn)一步的研究發(fā)現(xiàn)，國(guó)際甲級(jí)寫(xiě)字樓的租金在下跌時(shí)幅度小于甲級(jí)寫(xiě)字樓平均水平，而上升時(shí)上升幅度高于甲級(jí)寫(xiě)字樓平均水平。從 1998 年第一季度到 1999年第四季度，國(guó)際甲級(jí)寫(xiě)字樓的租金下跌幅度為 %，同期甲級(jí)寫(xiě)字樓租金平均下跌了 %。到 2022 年第二季度，國(guó) 際甲級(jí)寫(xiě)字樓租金上升了 %，而甲級(jí)寫(xiě)字樓租金平均上升了 38%。因此，可以判25斷國(guó)際甲級(jí)寫(xiě)字樓在抵抗市場(chǎng)低潮時(shí)的能力要高于普通甲級(jí)寫(xiě)字樓，而在市場(chǎng)向好時(shí)對(duì)市場(chǎng)敏感度又優(yōu)于普通甲級(jí)寫(xiě)字樓。寫(xiě)字樓的這種特征是由于寫(xiě)字樓不同的客戶組合（tenant mix）造成的。高檔寫(xiě)字樓的客戶一般是對(duì)風(fēng)險(xiǎn)抵抗能力很強(qiáng)的大公司，而普通寫(xiě)字樓的客戶以中小型的公司為主，在抵抗風(fēng)險(xiǎn)方面不如大公司，從而造成了寫(xiě)字樓的這種特征。甲級(jí)寫(xiě)字樓分布甲 級(jí) 寫(xiě) 字 樓 分 布 結(jié) 構(gòu)%%%%%%%%%長(zhǎng) 寧 靜 安 盧 灣 黃 浦 陸 家 嘴占全市百分比非 國(guó) 際 甲 級(jí) 寫(xiě) 字 樓 國(guó) 際 甲 級(jí) 寫(xiě) 字 樓陸家嘴是浦東新區(qū)的中心區(qū)域，區(qū)內(nèi)的金茂大廈、證券大廈、中銀大廈、