【文章內(nèi)容簡介】 施年度動態(tài)管理，在本合同履行過程中可根據(jù)項目開發(fā)建設(shè)的實際需要進(jìn)行調(diào)整，原則上由乙方于當(dāng)年 1 月底前提報當(dāng)年人員編制計劃或調(diào)整方案。 勞動人事關(guān)系 （ 1）甲方委派人員：由甲方（或甲方所屬控股母公司）與其簽訂勞動合同； 房地產(chǎn)項目開發(fā)委托管理合同書 15 （ 2）乙方委派人員：由乙方與其簽訂勞動合同，與甲 方簽訂委派人員工作合同。 （ 3）項目公司其它工作人員，以項目公司為主體面向社會招聘，由乙方為主負(fù)責(zé)錄用把關(guān)及定薪，勞動合同與項目公司簽訂，五險一金等社保由項目公司負(fù)責(zé)辦理并繳納。 （ 4）除以上人事關(guān)系安排外，如還有其他事項勞動人事關(guān)系處理，可由甲乙雙方另行協(xié)商約定。 薪酬福利 （ 1）甲方委派人員：其薪酬和福利標(biāo)準(zhǔn)由甲方單獨(dú)制定，可參照乙方公司薪酬福利標(biāo)準(zhǔn)； （ 2）乙方委派人員：參照乙方公司薪酬福利標(biāo)準(zhǔn)并結(jié)合項目所在地有關(guān)社會保險費(fèi)繳納標(biāo)準(zhǔn)的相關(guān)政策規(guī)定擬定。 考核評估：按照乙方績效管理考核辦法對項目 管理團(tuán)隊實施考核，其中乙方委派的經(jīng)營班子人員由乙方考核，并征詢甲方意見，考核結(jié)果報甲方備案；其他人員按乙方管理權(quán)限逐級考核，考核結(jié)果報甲方備案?？己私Y(jié)果作為人員激勵、退出的重要依據(jù)。 激勵與退出：項目總經(jīng)理有權(quán)依據(jù)績效考核結(jié)果提出人員晉升、調(diào)薪或退出的建議，按甲、乙雙方約定的審批權(quán)限批準(zhǔn)后，報甲方備案。 經(jīng)甲、乙雙方認(rèn)為不能勝任相應(yīng)管理工作的人員，甲方可要求乙方另行委派，乙方于 2 個月內(nèi)完成人員調(diào)整；若員工在正常履職的，甲方應(yīng)予承擔(dān)相應(yīng)薪酬福利。 甲方委派人員不能勝任相應(yīng)管理工作的，乙方可要求甲方予以更換 或相應(yīng)增加項目管理團(tuán)隊人員編制。 人員培養(yǎng)：為保證項目開發(fā)品質(zhì)，提升員工工作能力，乙方應(yīng)積極創(chuàng)造條件為項目工作團(tuán)隊成員（含甲方委派人員）提供進(jìn)修學(xué)習(xí)的機(jī)會，甲方應(yīng)予以支持和認(rèn)可，由此產(chǎn)生的費(fèi)用在項目公司列支。 除非甲乙雙方協(xié)商一致，雙方均承諾不得聘用另一方工作人員。 第六條 合同和印章管理 房地產(chǎn)項目開發(fā)委托管理合同書 16 項目開發(fā)建設(shè)過程中所涉及的各類合同由乙方負(fù)責(zé)擬訂，甲方授權(quán)乙方代表（項目總經(jīng)理）以項目公司主體的名義進(jìn)行簽訂。 各類合同簽訂的前置審批，按項目管理權(quán)限及流程執(zhí)行。 合同簽訂后，由乙方負(fù)責(zé)合同履行過程中的管理 ，確保甲方權(quán)利得到保障，并盡量規(guī)避產(chǎn)生各類合同風(fēng)險。 項目公司公章由項目公司綜合管理部或甲方指定專人進(jìn)行保管 ，財務(wù)印鑒章由甲方委派的財務(wù)人員保管。為便于商品房銷售和按揭辦理，甲方同意刻制銷售合同專用章以專門使用。各類印章具體的使用辦法，可制定相應(yīng)的管理制度，經(jīng)甲方審批后執(zhí)行。 為保證項目正常開發(fā)建設(shè)的順利進(jìn)行，提高工作效率，本合同約定或相關(guān)規(guī)章制度明確項目總經(jīng)理有審批權(quán)限的各類合同、文件等，經(jīng)項目總經(jīng)理簽字后，甲方指定的公章保管人應(yīng)予以簽蓋公章。 第七條 財務(wù)和資金管理 項目財務(wù)負(fù)責(zé)人由甲方委派 ，項目財務(wù)和資金管理由甲方負(fù)責(zé)。 項目開發(fā)建設(shè)資金全部由甲方負(fù)責(zé)解決。在項目具備融資條件后，由甲方負(fù)責(zé)向金融機(jī)構(gòu)融資，乙方給予必要的協(xié)助。項目融資由金融機(jī)構(gòu)發(fā)放到項目專項賬戶后，必須優(yōu)先滿足項目開發(fā)建設(shè)資金需求。如甲方將融資資金用于與本項目開發(fā)建設(shè)無關(guān)的用途，而對項目運(yùn)營造成任何不利影響（包括開發(fā)周期延長等），責(zé)任由甲方承擔(dān)。 項目開發(fā)過程中，由乙方根據(jù)項目建設(shè)需要編制項目年度資金使用計劃，項目年度資金使用計劃經(jīng)甲方核準(zhǔn)后實施；當(dāng)項目剩余資金低于雙方確認(rèn)的資金使用計劃列明的后續(xù) 3 個月累計付款額度時， 則項目資金的使用應(yīng)由乙方委派的項目總經(jīng)理簽字同意。 項目開發(fā)建設(shè)過程中的各類應(yīng)付合同款項，由甲方直接根據(jù)相關(guān)約定、管理制度及乙方的簽證文件，支付給各專業(yè)工作單位。每次付款前，各專業(yè)工作單位應(yīng)提出付款申請，并附上相應(yīng)金額的發(fā)票及其他所需的付款證明文件，經(jīng)乙方簽證確認(rèn)后，報甲方審核付款。 房地產(chǎn)項目開發(fā)委托管理合同書 17 項目 實現(xiàn)銷售收入后，除用于項目本身建設(shè)資金需要、日常管理費(fèi)用、稅金繳納及支付乙方各項服務(wù)費(fèi)用外，應(yīng)優(yōu)先保證歸還應(yīng)付的金融機(jī)構(gòu)貸款本息及其他第三方借款本息。 人員薪酬福利、辦公費(fèi)用及其它管理費(fèi)用 （ 1） 管理團(tuán)隊基本費(fèi) 用的范疇涵蓋本項目人員（甲方委派人員、營銷人員除外）的薪酬福利、辦公費(fèi)用（包括但不限于招待費(fèi)、辦公用品費(fèi)用、公司公務(wù)用車使用費(fèi)、交通費(fèi)、維修費(fèi)、差旅費(fèi)、會務(wù)費(fèi)、培訓(xùn)費(fèi)、視頻會議系統(tǒng)購置安裝及使用費(fèi)用、通訊費(fèi)、食堂管理費(fèi)、勞保費(fèi)、工作服、攤銷費(fèi)、水電費(fèi)）及其它管理費(fèi)用（包括但不限于項目公司經(jīng)營班子公務(wù)用車購置費(fèi)、車輛使用費(fèi)、折舊費(fèi)、法律咨詢費(fèi)、審計咨詢費(fèi)等），該部分費(fèi)用由乙方項目管理團(tuán)隊按年度編制費(fèi)用預(yù)算，由甲方確認(rèn)后 ，按年度預(yù)算進(jìn)行控制并在甲方公司 按實列支。 （ 2）項目年度管理費(fèi)用預(yù)算由乙方制定，經(jīng)甲方審 批后執(zhí)行。日常管理費(fèi)用的發(fā)生，在經(jīng)甲方批準(zhǔn)的年度預(yù)算額度內(nèi)，由乙方代表（即項目總經(jīng)理）負(fù)責(zé)審批，報甲方代表備案；超過預(yù)算額度的費(fèi)用，須經(jīng)甲方委派的財務(wù)人員審核并報甲方代表批準(zhǔn)。 由于市場環(huán)境發(fā)生重大變化或其他非乙方管理原因造成開發(fā)周期超出合同約定預(yù)期范圍的，甲乙雙方可協(xié)商對增加乙方委托管理相關(guān)服務(wù)費(fèi)用和人員薪酬福利、辦公費(fèi)用及其它管理費(fèi)用等。 各類非合同款項的支付，以及各類費(fèi)用報銷，按照甲方批準(zhǔn)通過的財務(wù)管理制度執(zhí)行。 在本合同履行期間，甲方有權(quán)定期或不定期委托第三方財務(wù)咨詢機(jī)構(gòu)對項目財務(wù)進(jìn)行審 計。如發(fā)現(xiàn)財務(wù)審批、資金支付等各方面存在問題的，甲方有權(quán)向乙方提出整改意見，并督促整改落實。 第二章 項目開發(fā)委托管理工作內(nèi)容和開展方式 第八條 項目前期管理 在合同簽訂后，甲方應(yīng)將項目的基本情況及各項工作開展的情況制作一份書 房地產(chǎn)項目開發(fā)委托管理合同書 18 面材料，連同與該項目有關(guān)的所有書面材料（包括但不限于土地出讓合同、與第三方已簽訂的合同、協(xié)議等）一并移交給乙方指定人員，由乙方建立項目檔案。 乙方應(yīng)在對項目情況與項目所在地市場情況進(jìn)行充分調(diào)查了解后，提出項目框架性開發(fā)計劃，經(jīng)與甲方充分溝通后，共同書面予以確認(rèn)。雙方認(rèn)可的框架性開發(fā)計 劃，作為確定項目開發(fā)建設(shè)周期目標(biāo)的參考依據(jù)。 在項目開發(fā)建設(shè)過程中，根據(jù)雙方確認(rèn)的框架性開發(fā)計劃，結(jié)合項目的具體規(guī)劃設(shè)計方案和開發(fā)思路，乙方制訂項目總體開發(fā)計劃，并報甲方審批后，作為雙方正式確認(rèn)的項目開發(fā)建設(shè)周期目標(biāo)。 對于本合同簽訂前，甲方就項目已簽署的相關(guān)合同、協(xié)議，雙方同意由乙方在本合同簽訂后，對上述合同、協(xié)議提出整體的處理意見并報甲方審批后實施。涉及到影響項目產(chǎn)品品質(zhì)等方面的規(guī)劃設(shè)計等合同文件，原則上應(yīng)予以解除，在解除合同關(guān)系過程中， 因解除合同所產(chǎn)生的糾紛由甲方負(fù)責(zé)處理，由此產(chǎn)生的所有費(fèi)用由 甲方承擔(dān)， 乙方應(yīng)盡量將相應(yīng)的損失控制在最小范圍內(nèi)。 【此項若無，可刪除】 甲方負(fù)責(zé)完成國有土地使用證、立項、用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證及施工許可證的申領(lǐng)工作，并交由乙方統(tǒng)一管理使用。乙方負(fù)責(zé)協(xié)助甲方以甲方名義辦理項目前期審批各項手續(xù)，包括但不限于立項、建設(shè)用地規(guī)劃許可、規(guī)劃方案、初步設(shè)計、施工圖、建設(shè)工程規(guī)劃許可、施工、預(yù)售許可，以及規(guī)劃、防雷、交評、環(huán)評、節(jié)能、綠化、人防等專項審批。甲方予以積極協(xié)助與項目有關(guān)的各政府行政主管部門的關(guān)系，辦理項目相關(guān)審批手續(xù)。 【若前期工作由項目工作團(tuán)隊負(fù)責(zé)的， 此項可描述為：“ 乙方負(fù)責(zé)以甲方名義辦理項目前期審批各項手續(xù)，包括但不限于立項、建設(shè)用地規(guī)劃許可、規(guī)劃方案、初步設(shè)計、施工圖、建設(shè)工程規(guī)劃許可、施工許可，以及 防雷、交評、環(huán)評、節(jié)能等專項審批 。甲方應(yīng)積極參與協(xié)調(diào)乙方與項目有關(guān)的各政府行政主管部門的關(guān)系，協(xié)助乙方辦理項目前期相關(guān)審批手續(xù)。 ”】 涉及到與土地使用權(quán)確權(quán)、土地交付、用地性質(zhì)與用途調(diào)整以及規(guī)劃設(shè)計條件調(diào)整相關(guān)的前期審批事項，由甲方負(fù)責(zé)，乙方予以配合。因政府政策或者非乙方原因引起政府審批遲延，甲方應(yīng)積極參與解決，項目開發(fā)建設(shè)周期相應(yīng)順延。 辦理項 目前期審批手續(xù)過程中產(chǎn)生的各項費(fèi)用，由甲方承擔(dān)，并按照規(guī)定及時繳納。 房地產(chǎn)項目開發(fā)委托管理合同書 19 （注：以下兩項內(nèi)容應(yīng)根據(jù)項目實際情況取舍，如存在該等情況需保留相應(yīng)條款的，編號應(yīng)進(jìn)行調(diào)整： 本項目土地出讓合同約定的動工期限為【 】年【 】月，竣工期限為【 】年【 】月，本合同簽訂時已經(jīng)存在延期動工情況。乙方負(fù)責(zé)按本合同約定的開發(fā)建設(shè)周期目標(biāo)完成開發(fā)建設(shè)，如因項目延期開發(fā)引起的風(fēng)險和責(zé)任，與乙方無關(guān)。 本合同簽訂時，項目土地因【 】原因尚未交付，甲方承諾于【 】之前辦理完土地交付手續(xù)，并保證后 續(xù)動工建設(shè)不存在任何障礙，否則項目開發(fā)建設(shè)周期相應(yīng)順延，且由此造成的相應(yīng)損失由甲方承擔(dān)。 第九條 規(guī)劃設(shè)計管理 乙方應(yīng)在對項目情況與項目所在地市場情況進(jìn)行充分調(diào)查了解基礎(chǔ)上，向甲方提出產(chǎn)品策劃書或產(chǎn)品定位報告，經(jīng)與甲方充分溝通后，共同書面予以確認(rèn)，作為項目產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計的輸入條件。 乙方負(fù)責(zé)以組織招標(biāo)或其他甲方認(rèn)可的方式選擇規(guī)劃設(shè)計各階段（包括但不限于規(guī)劃設(shè)計、建筑方案設(shè)計、初步設(shè)計、施工圖設(shè)計、景觀設(shè)計、裝修裝飾設(shè)計等）的設(shè)計單位，選定的設(shè)計單位應(yīng)當(dāng)具有相應(yīng)的資質(zhì)條件和專業(yè)技術(shù)能力。為保證規(guī)劃設(shè)計 的品質(zhì)，雙方同意優(yōu)先選擇和乙方長期合作的優(yōu)秀規(guī)劃設(shè)計單位。 乙方應(yīng)負(fù)責(zé)編制設(shè)計任務(wù)書，并確定各類設(shè)計的范圍、深度、標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量等具體要求。 乙方應(yīng)負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)聯(lián)系各規(guī)劃設(shè)計單位，督促各設(shè)計單位按規(guī)定期限及要求完成設(shè)計任務(wù)，設(shè)計中應(yīng)當(dāng)充分利用各項規(guī)劃指標(biāo)，以利于實現(xiàn)項目的最佳整體效益。 對于各設(shè)計單位提交的設(shè)計成果，甲乙雙方共同參與評審，乙方在保證設(shè)計質(zhì)量并滿足綠城產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)的前提下，充分聽取并尊重甲方意見。為保證項目房產(chǎn)品質(zhì)符合“綠城”產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)，以下設(shè)計相關(guān)工作成果在與甲方充分溝通并聽取意見后，由甲乙雙方共同負(fù)責(zé)選定： （ 1）規(guī)劃設(shè)計方案； （ 2） 主要外立面設(shè)計方案及材料選樣定板，如主要石材、面磚、外墻涂料、玻璃幕墻、外立面門窗、外立面欄桿等； 房地產(chǎn)項目開發(fā)委托管理合同書 20 （ 3）景觀設(shè)計方案和主要材料的選定； （ 4）室內(nèi)硬裝設(shè)計和軟裝飾設(shè)計方案（含樣板房、精裝修產(chǎn)品、公共空間）； （ 5）其他乙方認(rèn)為對產(chǎn)品品質(zhì) 和外立面效果有重大影響的設(shè)計環(huán)節(jié)。 乙方應(yīng)根據(jù)成本管理的需要，要求設(shè)計單位按成本概算進(jìn)行合理的限額設(shè)計。在 項目建設(shè)過程中，重大工程變更在確定實施前，乙方應(yīng)取得甲方的書面認(rèn)可。 如果甲方在沒有取得當(dāng)?shù)匾?guī)劃設(shè)計管理部門調(diào)整本項目規(guī)劃設(shè)計條件的書面許可文件情況下，要求乙方和設(shè)計單位不按照本項目規(guī)劃設(shè)計條件或當(dāng)?shù)匾?guī)劃和建筑設(shè)計管理規(guī)范要求進(jìn)行設(shè)計的，由此引起的責(zé)任，以及設(shè)計和報批報建進(jìn)度延誤等損失由甲方承擔(dān)。 第十條 工程成本管理 在規(guī)劃設(shè)計方案審批確定后，由乙方編制項目成本概算，報甲方審批。如項目分期 開發(fā)，則以各開發(fā)分期進(jìn)行目標(biāo)成本管理。 在項目整體或分期建筑安裝施工圖設(shè)計圖紙取得后【 】月內(nèi)， 由乙方委托或招標(biāo)選取第三方專業(yè)機(jī)構(gòu) 編制該施工圖工程造價預(yù)算，甲方給予確認(rèn)。 其中，環(huán)境景觀工程部分、精裝修工程部分（如為精裝修交付）、市政配套工程部分，以及其他需深化設(shè)計方案確定后方可編制成本預(yù)算的分項工程部分，在相應(yīng)施工圖或深化設(shè)計方案確定后及時編制該部分工程的造價預(yù)算。各分項工程招標(biāo)完成后，乙方應(yīng)及時做好動態(tài)成本跟蹤管理，如發(fā)生引起工程造價調(diào)整的重大因素，及時書面向甲方報告 。 在項目開發(fā)建設(shè)過程中，如發(fā)生 下列情形并引起工程成本發(fā)生變化的，乙方應(yīng)及時以書面形式向甲方報告，并經(jīng)甲方同意后相應(yīng)調(diào)整工程成本管理目標(biāo)： （ 1）不可抗力； （ 2）國家技術(shù)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整，導(dǎo)致項目建設(shè)過程中的工藝、標(biāo)準(zhǔn)變化； （ 3）施工合同約定可調(diào)整合同價款的因素發(fā)生變化； （ 4）根據(jù) 項目 開發(fā) 實際 需要或甲方要求 ，對項目 建設(shè) 內(nèi)容、 建設(shè) 標(biāo)準(zhǔn)等 進(jìn)行重大調(diào)整； （ 5） 因受地質(zhì)等 事前不可完全預(yù)料的 自然條件制約， 在具體施工過程中 有重大技術(shù)調(diào)整 ； 房地產(chǎn)項目開發(fā)委托管理合同書 21 （ 6）其他經(jīng)甲方同意的變更情形。 項目開發(fā)建設(shè)過程中按規(guī)定必須招標(biāo)的內(nèi)容，由乙方擬訂招標(biāo)方案，報甲方審 批后實施。招投標(biāo)工作由乙方負(fù)責(zé)組織實施，乙方應(yīng)在招標(biāo)工作開始前準(zhǔn)備招投標(biāo)整個的工作流程、評標(biāo)辦法，以及招標(biāo)文件等材料。甲方可委派人員參加招投標(biāo)小組，參與招標(biāo)、評標(biāo)、談判，招投標(biāo)小組提出中標(biāo)意見后，書面報甲方確認(rèn)后由甲方發(fā)出中標(biāo)通知書。 通過招投標(biāo)或