【文章內(nèi)容簡介】 對高 。 分區(qū)職能定位 ： 行政、商業(yè)中心 。 布局結(jié)構(gòu)： “ 行政 、 居住、物流、休閑、娛樂 ”用地功能布局。 ? 市場供求 ： （ 1）、住宅：目前 區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展幾年來在售樓盤相對少，供應(yīng)量少，上規(guī)模、上檔次的中高檔產(chǎn)品更少，上規(guī)模、上檔 次的中高檔產(chǎn)品主要集中在邕江沿線、五象大道沿線，如邕江沿線的 琴海名廈園 、 濱江麗景花園、新加坡城、慧谷陽光； 五象大道沿線的 財(cái)富鋒尚、錦繡年華、陽光新城。目前在售的只有錦繡年華、新加坡城、陽光新城、鑫金怡園，其他已經(jīng)是尾盤銷售。 當(dāng)?shù)鼐用竦木幼l件差，特別聚集大量外來租客，改善型需求旺盛，以居家型自住需求為主。但是，今后的土地供應(yīng)量的大量增加，將導(dǎo)致競爭的加劇。 （ 2）商業(yè)：區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展幾年來上規(guī)模、上檔次的商業(yè) 項(xiàng)目只有金盛財(cái)富廣場、鑫利華商城、陽光新城的一街區(qū)，目前在售商業(yè)樓盤更少，供應(yīng)量也少，只有金盛財(cái)富廣場商業(yè)在銷售，能成功出售的只有金盛財(cái)富廣場、陽光新城，能招商經(jīng)營成功的也只有金盛財(cái)富廣場，金盛財(cái)富廣場引進(jìn)了南城百貨引起了不少轟動(dòng)，也帶來火爆的銷售場面，目前招商已經(jīng)招滿。隨著城市發(fā)展，各大住宅小區(qū)的交付使用，人口不斷增加，相關(guān)商業(yè)配套需求更加強(qiáng)烈，特別是上檔次、上規(guī)劃的商業(yè)項(xiàng)目也將出現(xiàn)在該區(qū)域。但是，今后的土地供應(yīng)量的大量增加、城市改造項(xiàng)目的增加，將導(dǎo)致區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)競爭的加劇。 （ 3）商務(wù)：區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展 幾年來上規(guī)模、上檔次的商務(wù)項(xiàng)目沒有，能算得上商務(wù)辦公項(xiàng)目也只有錦秀年華、財(cái)富風(fēng)尚兩個(gè)項(xiàng)目，但這兩個(gè)項(xiàng)目是小戶型住宅項(xiàng)目，而不是辦公的商務(wù)公寓。隨著城市發(fā)展，各大住宅小區(qū)的交付使用，人口不斷增加，相關(guān)商務(wù)配套需求更加強(qiáng)烈，特別是上檔次、上規(guī)劃的商務(wù)項(xiàng)目也將出現(xiàn)在該區(qū)域。 （ 4）酒店： 區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展幾年來上規(guī)模、上檔次的酒店項(xiàng)目沒有，能算得上公寓的也只有錦秀年華、財(cái)富風(fēng)尚兩個(gè)項(xiàng)目，但這兩個(gè)項(xiàng)目是住宅項(xiàng)目，沒有酒店式的物業(yè)管理，不能形成中高檔次酒店。隨著城市發(fā)展，人口不斷增加，特別是商業(yè)、商貿(mào)的不斷發(fā)達(dá)， 相關(guān)酒店配套需求更加強(qiáng)烈，特別是上檔次、上規(guī)劃的酒店項(xiàng)目也將出現(xiàn)在該區(qū)域。 ? 市場價(jià)格 ： （ 1） 住宅：目前當(dāng)?shù)刈≌谑蹣潜P主力單價(jià)在 35004100 元 /㎡；只有集中在 3500－ 3800 元 /㎡。 （ 2） 商鋪：商鋪價(jià)格在 700025000 元 /㎡范圍，以金盛財(cái)富廣場的價(jià)格作參考 （ 3） 商務(wù)公寓、酒店式公寓：區(qū)域無參考，參考江南區(qū)的金康天和時(shí)代、榮寶華兩個(gè)項(xiàng)目， 40005300 元 /㎡。 ? 產(chǎn)品特點(diǎn) ： （ 1）住宅：區(qū)域以 品質(zhì)低、成本低、售價(jià)低、規(guī)模小的中低檔項(xiàng)目為主 ， 當(dāng)?shù)鼐用竦木幼l件差，以居家型自 住需求為主；大部分項(xiàng)目沒有小區(qū)配套，園林也比較簡單；戶型以一房、二房、三房為主，面積以 45110 ㎡為主，適合中低收入居家型購買。 （ 2）商業(yè)：區(qū)域商業(yè)還是三線城市私人宅基地住房臨街商鋪為主，上規(guī)模的商業(yè)項(xiàng)目只有金盛財(cái)富廣場、鑫利華商城、陽光新城的一街區(qū)三個(gè)項(xiàng)目，能算得上大型商業(yè)項(xiàng)目也只有金盛財(cái)富廣場、鑫利華商城兩個(gè)而已，這兩個(gè)項(xiàng)目得商業(yè)品 質(zhì)、規(guī)模也只是中等而已。 （ 3） 商務(wù)公寓、酒店式公寓：區(qū)域公寓、酒店以三線城市私人宅基地住房為主，該區(qū)域沒有商務(wù)公寓、酒店式公寓項(xiàng)目 ? 市場趨勢 ： （ 1）城市化水平： 城建規(guī)模較大，城市化水平相對較高，根據(jù)“十一五”規(guī)劃發(fā)展，預(yù)計(jì)今后城市化發(fā)展將進(jìn)入一個(gè)快速發(fā)展時(shí)期，未來市場需求的量和質(zhì)將會(huì)穩(wěn)步提升。南寧市城市重點(diǎn)向南發(fā)展，開發(fā)新區(qū) —— 五象新區(qū)，大沙田經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)定位良慶區(qū)行政中心，集行政辦公、居住、休閑、娛樂、物流為一體的綜合性城市區(qū)域；集居住、物流、休閑、娛樂為一體的綜合性城市新區(qū)。 （ 2）消費(fèi)趨勢：當(dāng)?shù)氐南M(fèi)觀念隨著收入水平的提高后需要適當(dāng)引導(dǎo)，與許多城市區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展非常相似，隨著房價(jià)的上升對 高層物業(yè) 的接受、商務(wù)公寓、酒店式公寓只是時(shí)間的問題，因此我們的產(chǎn)品規(guī) 劃需要適當(dāng)超前，要為房價(jià)的提升預(yù)留空間，但不能太超前開發(fā)高端產(chǎn)品（如高端的大戶大宅高層產(chǎn)品）。 （ 3）大盤開發(fā)：當(dāng)?shù)赝恋毓?yīng)相對較充足，大盤項(xiàng)目開發(fā)具有的規(guī)模優(yōu)勢對當(dāng)?shù)厥袌龅挠绊憣⒎浅＞薮螅? 因此 該項(xiàng)目雖然地塊小，但總建筑規(guī)模屬中檔以上高層 項(xiàng)目 。 （ 4）產(chǎn)品優(yōu)化：目前 區(qū)域 消費(fèi)主要以 110 ㎡以下戶型為主，而且 有 價(jià)格 優(yōu)勢 ，因此建議本項(xiàng)目以小戶型產(chǎn)品為主 。 （ 5）商業(yè) 、商務(wù) 開發(fā)：商業(yè) 、商務(wù) 項(xiàng)目開發(fā)具有的規(guī)模優(yōu)勢對當(dāng)?shù)厥袌龅挠绊憣⒎浅＞薮螅?本地塊 開發(fā)要充分發(fā)揮地理位置優(yōu)勢，特別是 南寧為中國東盟商務(wù)中心城市地位，五象 新區(qū)為南寧城市重點(diǎn)發(fā)展新區(qū)地位，大沙田為良慶區(qū)行政、商業(yè)中心 優(yōu)勢 ，并挖掘區(qū)域優(yōu)越的交通網(wǎng)絡(luò) 、 優(yōu)越的自然環(huán)境、成熟的生活配套， 依托地理位置、交通、市場優(yōu)勢， 開發(fā)大型商業(yè)、商務(wù)、酒店式產(chǎn)品 。 A\引導(dǎo)當(dāng)?shù)刈≌M(fèi)觀念，消費(fèi)升級的倡導(dǎo)者。 B\引領(lǐng)當(dāng)?shù)厥袌龇績r(jià)走勢，房價(jià)突破的引導(dǎo)者。 C\填補(bǔ) 區(qū)域商務(wù)、酒店式公寓稀缺 的市場空白， 超前 產(chǎn)品潛在需求的供應(yīng)者。 D\填補(bǔ)商業(yè)地產(chǎn)的市場空白， 商業(yè)潛在需求的供應(yīng)者。 三、個(gè)案樓盤分析 （一）大沙田經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 錦繡年華 地段： 良慶區(qū)大沙田 五象 大道 15 號 規(guī)模： 占地面積 ㎡ ， 總建筑面積約 90000 ㎡ 規(guī)劃： 兩棟 22 層，一棟 25 層 ；其中商業(yè) 3 萬 ㎡ 戶數(shù)： 774 戶 容積率： 綠化率 ： 35％ 小區(qū)配套： 無 外立面風(fēng)格： 現(xiàn)代簡約風(fēng)格 宣傳推廣： 小戶型， 綠化景觀： 無 戶型： 一房（ 35－ 62㎡ ）、二房（ 81－ 92㎡ ）、三房（ 109－ 122㎡ ）、樓中樓（ 150㎡ ） 價(jià)格： 住宅 3800－ 4100 元 /㎡；商業(yè) 7000－ 25000元 /㎡ 銷售進(jìn)度： 住宅：尾盤銷售，剩余三房、樓中樓大戶型 100 套左右，滯銷。商業(yè)：目前招商已經(jīng)招 滿，只推出底層銷售，內(nèi)鋪銷售良好，外鋪（臨街）滯銷。 分析： 該項(xiàng)目小戶型銷售非常成功，早早售罄，剩余大戶型，商業(yè)部分也非常成功，特別是招商很成功。 財(cái)富鋒尚 地段： 良慶區(qū)五象大道 1 號（大沙田） 規(guī)模： 占地面積 6079 ㎡ ， 總建筑面積約 69645 ㎡ 規(guī)劃： 31 層 ,1— 4 層將建設(shè)成為綜合性商場， 5 層為商務(wù)中心， 6— 31 層是集辦公、投資、居住為一體的小戶型公寓 戶數(shù)： 900 戶 容積率： 綠化率 ： 35％ 小區(qū)配套： 無 外立面風(fēng)格： 現(xiàn)代簡約風(fēng)格 宣傳推廣： 新城市 新生活 休閑 新時(shí)代 綠化景觀： 無 戶型： 一房（ 50㎡ ）、二房（ 70㎡ ）、 三房（ 128） 價(jià)格： 3500－ 4100 元 /㎡ 銷售進(jìn)度： 住宅：尾盤銷售；商業(yè)：沒規(guī)劃推廣。 分析： 該項(xiàng)目小戶型銷售非常成功，早早售罄，剩余 少量 大戶型，商業(yè)部分也招商 不 成功 ，主要原因不是市場原因，而是開發(fā)商內(nèi)部原因 。 陽光新城 地段： 良慶區(qū)金沙大道 269 號 規(guī)模： 占地面積 320200 ㎡ ， 總建筑面積約 550000 ㎡ 規(guī)劃： 多層，一梯兩戶、一梯四戶 戶數(shù)：