【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 度，全年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資將增加 50%以上。 （ 2）、住房消費(fèi)需求日漸增大。隨著南昌經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展和居住環(huán)境的日益改善，南昌市房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)加速由地域性市場(chǎng)變?yōu)槿⌒?、區(qū)域性市場(chǎng)，外地人士的購(gòu)買(mǎi)份額將會(huì)越來(lái)越大。另外，因改善住房條件和新增人口而發(fā)生的主動(dòng)性住房需求量和因房屋拆遷而發(fā)生的被動(dòng)性住房的需求量將顯著增加。 2020 年預(yù)計(jì)全市商 品房的交易量將超過(guò) 300 萬(wàn)平方米，較上年增長(zhǎng) 20%以上，存量房交易預(yù)計(jì) 160萬(wàn)平方米，較上年增長(zhǎng) 30%。 （ 3）、商品房?jī)r(jià)格將會(huì)穩(wěn)中有升。 2020 年起，我市在對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總量驚醒限量控制的同時(shí)，將逐步推行“熟地”出讓的方式，此舉必然提高土地的出讓價(jià)格，加之建筑材料價(jià)格的上漲，直接拉動(dòng)了開(kāi)發(fā)成本的上升，將導(dǎo)致房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲。另一方面，隨著商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的逐步改善，中、低價(jià)位商品房的供應(yīng)量將會(huì)有所增加，在一定程度上將平穩(wěn)房?jī)r(jià)是上漲，所以房?jī)r(jià)的漲幅不會(huì)太大。 （ 4）、樓市變得更加成熟，競(jìng)爭(zhēng)趨向激烈。競(jìng)爭(zhēng)焦點(diǎn)將由樓盤(pán) 之間的競(jìng)爭(zhēng)逐漸轉(zhuǎn)向板塊之間的競(jìng)爭(zhēng)。市場(chǎng)分工的明確使開(kāi)發(fā)商變得更加理智，這些樓盤(pán)進(jìn)入產(chǎn)品優(yōu)化的時(shí)期，高品質(zhì)、有特色、有個(gè)性的樓盤(pán)將越來(lái)越多，而市民消費(fèi)將更趨向理性，消費(fèi)者挑選的空間越來(lái)越大，工程質(zhì)量、環(huán)境等綜合素質(zhì)較好的產(chǎn)品將受到歡迎，反之，則 18 被市場(chǎng)淘汰出局。 二、區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)情況分析 （一）基本概況 本地塊三水環(huán)繞，西臨沿江南路，撫河公園近在眼前，風(fēng)光如畫(huà)的象湖公園舉步能到，正在改造開(kāi)發(fā)的玉帶河伴其東南，加上臨近灌纓文化廣場(chǎng)，湖光水色的自然及人文環(huán)境使這塊土地的開(kāi)發(fā)有了一個(gè)良好 的價(jià)值基礎(chǔ)。 洪城大市場(chǎng)、建材大市場(chǎng)、全順汽車(chē)廠(chǎng)、江鈴股份公司等大型高效益企業(yè)的中高層管理人員都是本地塊未來(lái)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的消費(fèi)主力。 （二）交通網(wǎng)絡(luò) 2 207 （三）金融銀行 工行、農(nóng)行、中行、建行 19 （四）教育文化 工業(yè)技術(shù)學(xué)校、南浦小學(xué) （五）休閑購(gòu)物 建材市場(chǎng)、洪城大市場(chǎng) （六）醫(yī)療保健 市三醫(yī)院、九四醫(yī)院 （七）樓盤(pán)情況 三、本項(xiàng)目地塊優(yōu)劣分析（ SWOT） 優(yōu)勢(shì)（ S） ①、地處老城區(qū)； ②、地塊臨街面，有商業(yè)潛力； ③、人氣旺； ④、市政配套齊全； ⑤、毗鄰火車(chē)站、長(zhǎng)途汽 車(chē)站； ⑥、兩公里范圍常住人口 40 萬(wàn)； ⑦、社區(qū)內(nèi)部有學(xué)校； 劣勢(shì)（ W） ①、地價(jià)偏高、有一定的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)； 20 機(jī)會(huì)（ O） ①、戶(hù)籍制度的改變； ②、房貸貼息政策的落實(shí)； ③、與知名的代理商合作； ④、聘請(qǐng)知名物業(yè)管理公司； 威脅（ T） ①、銀行信貸體系嚴(yán)格； ②、通貨膨脹人民幣貶值； ③、其他區(qū)域樓盤(pán)不斷上市； 項(xiàng)目綜合定位 一、 項(xiàng)目整體定位 在規(guī)劃設(shè)計(jì)上，力求高綠化低密度；綜合服務(wù)配套設(shè)施齊全；體現(xiàn)小區(qū)獨(dú)特的整體建筑風(fēng)格；人車(chē)分流，動(dòng)靜結(jié)合。 在建筑設(shè)計(jì)上，充分顯示人性化的居家住宅，提 高使用率，降低公攤面積，綜合考慮住宅的使用功能和空間組合等因素。 在價(jià)格定位上，以中高檔住宅為基準(zhǔn)，結(jié)合市場(chǎng)和銷(xiāo)售情況，擬定相應(yīng)的價(jià)格策略。 在戶(hù)型面積上，為考慮到消費(fèi)者的接受程度，項(xiàng)目以中等戶(hù)型為主，降低置業(yè)者的購(gòu)買(mǎi)壓力。 二、項(xiàng)目設(shè)計(jì)規(guī)劃定位 21 （一）、片區(qū)規(guī)劃 南昌市規(guī)劃局已對(duì)沿江東路做過(guò)控制性詳細(xì)規(guī)劃，以住宅社區(qū)為主。目前，該片區(qū)市政配套設(shè)施齊全，周邊環(huán)境還將進(jìn)一步改善。 （二）、小區(qū)整體規(guī)劃原則 高綠化低密度； 綜合服務(wù)配套設(shè)施齊全； 戶(hù)型設(shè)計(jì)適合“升級(jí)換代”居住要求； 體現(xiàn)小區(qū) 獨(dú)特的整體建筑風(fēng)格 （三）、總平面布局 “風(fēng)華盛世”總平面圖略呈長(zhǎng)方形布局，以風(fēng)葉玫瑰為依據(jù)， 4棟建筑以合理的分布，保證日照間距在 之下，采光通風(fēng)順暢；中心花園布置在小區(qū)中部，下設(shè)地下停車(chē)位，利用不規(guī)則地形布置網(wǎng)球場(chǎng)和休息廳，小區(qū)設(shè)南北兩個(gè)主出入口；對(duì)于臨街住宅，采用雙層隔音玻璃窗設(shè)計(jì)，提供給置業(yè)一個(gè)安靜的居家環(huán)境。 （四）、交通組織 小區(qū)交通由小區(qū)出入主通道、小區(qū)次干道和小區(qū)道路組成，道路寬度和消防通道按城市住宅小區(qū)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃，地下停車(chē)位出口和入口分別設(shè)于小區(qū)北面主出入口，緊接南面 20 米寬的區(qū) 域規(guī)劃路。 （五）、規(guī)劃指標(biāo) 根據(jù)“風(fēng)華盛世”初步方案及建設(shè)規(guī)模，規(guī)劃指標(biāo)見(jiàn)表 9 表 9：“風(fēng)華盛世”項(xiàng)目建筑技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 序號(hào) 項(xiàng)目 指標(biāo) 備注 1 總用地面積 60600 平方米 22 2 總建筑面積 109000 平方米 多層住宅 高層住宅 商鋪 90720 平方米 13920 平方米 4360 平方米 可售面積 12700 平方米 3 建筑層數(shù) 多層住宅 高層住宅 商鋪 7 層 10 層、 11 層 1 層 地上第一層做架空層 4 建筑層高 多層住宅 高層住宅 商鋪 米 米、 米 住宅標(biāo)準(zhǔn)層高 米 架空層 米 三、項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)定位 本工程設(shè)計(jì)涉及建筑、結(jié)構(gòu)、防火、節(jié)能、隔聲、采光、照明、給排水、通風(fēng)、燃?xì)?、電氣等各種專(zhuān)業(yè)，設(shè)計(jì)時(shí)需遵循有關(guān)的規(guī)范或規(guī)定，單體設(shè)計(jì)時(shí)還應(yīng)符合國(guó)家現(xiàn)行的有關(guān)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。 （一）、建筑方案總體構(gòu)思 建設(shè)地塊位于沿江東路中段，基本要求是：建設(shè)方案總體構(gòu)思緊緊把握“人居和諧發(fā)展”這一主題，創(chuàng)造符合時(shí)代精神面貌的現(xiàn)代化建筑和優(yōu)美的精品住宅小區(qū)，并且與周邊的建筑環(huán)境協(xié)調(diào)統(tǒng)一。 同時(shí)考慮到，由于社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展 ，人們審美觀(guān)念也隨之變化，對(duì)現(xiàn)代建筑功能環(huán)境的要求以及建筑技術(shù)、材料也提出了更高的要求，因此，小區(qū)的建筑風(fēng)格和形式還應(yīng)注意不受傳統(tǒng)風(fēng)格的影響或限制，擬采用簡(jiǎn)練的現(xiàn)代構(gòu)成手法，體現(xiàn)建筑的時(shí)代氣息和 21 世紀(jì)新 23 的居住理念。 （二）、平面設(shè)計(jì) 住宅。 根據(jù)使用功能，住宅采用框架剪力墻結(jié)構(gòu)大空間布局，條式結(jié)構(gòu)可根據(jù)消費(fèi)者需求在設(shè)計(jì)時(shí)靈活組合，調(diào)整住宅平面空間構(gòu)成。住宅單體平面設(shè)計(jì)符合國(guó)家住宅建設(shè)基本標(biāo)準(zhǔn)和有關(guān)規(guī)范要求。 建設(shè)部根據(jù)我國(guó)住房改革的總體規(guī)劃要求，提出小康住房的十條新標(biāo)準(zhǔn)如下： 套型面積稍大，配置 合理，有較大的起居、炊事、衛(wèi)生和儲(chǔ)藏空間； 平面布局合理，體現(xiàn)食寢分離、居寢分類(lèi)的原則，并為住房留有裝修改造余地； 房間采光充足，通風(fēng)良好，具有優(yōu)質(zhì)的室內(nèi)聲、光、熱和空間環(huán)境，隔聲效果和照明水平在現(xiàn)有國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上提高 1~2 個(gè)等級(jí)； 根據(jù)炊事行為合理配置成套廚房設(shè)備，改善通風(fēng)效果，冰箱入廚； 合理分隔衛(wèi)生間，減少便溺、洗浴、洗衣和化妝洗面的相互干擾； 管道集中隱蔽，水、電、煤氣三表出戶(hù)，增加保安措施，配置電話(huà)、電視、空調(diào)機(jī)專(zhuān)用線(xiàn)路； 設(shè)置門(mén)斗，方便更衣?lián)Q鞋，展寬陽(yáng)臺(tái)，提供室外休憩常識(shí) ，合理設(shè)計(jì)過(guò)度空間，既保護(hù)了居室的寬敞豁亮，又使實(shí)際的面積大大超過(guò)建筑面積； 垃圾袋裝化（即垃圾不落地工程），自行車(chē)就近入庫(kù)，預(yù)留汽車(chē)停車(chē)車(chē)位； 24 住宅區(qū)環(huán)境舒適，便于治安防范和噪聲綜合治理，道路交通組織合理，社會(huì)服務(wù)設(shè)備配套； 有宜人的綠化和景觀(guān)，人均綠化面積達(dá)到 ㎡ ~ ㎡ ，體現(xiàn)節(jié)能、節(jié)地，保護(hù)生態(tài)原則； 小康住房城市示范小區(qū)住宅設(shè)計(jì)建議標(biāo)準(zhǔn)見(jiàn)表 10 住宅經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)見(jiàn)表 11。 表 10：小康住房城市示范小區(qū)住宅設(shè)計(jì)建議標(biāo)準(zhǔn) 一 二 三 四 套型面積系列標(biāo)準(zhǔn)（平方米 ） 使用面積 42~48 53~60 64~71 75~90 建筑面積 55~65 70~80 85~90 100~120 功能 空間 使用 面積 標(biāo)準(zhǔn) （平方米） 起居廳 18~25 主臥室 12~16 雙人次臥室 12~14 單人臥室 8~10 廚房 ≥ 6 餐廳 ≥ 8 衛(wèi)生間 4~6（雙衛(wèi)可適當(dāng)增加） 門(mén)廳 2~3 儲(chǔ)藏 2~4（吊柜不計(jì)入） 工作室 6~8 設(shè) 施 配 套 標(biāo) 準(zhǔn) 廚 房 Ⅰ型 灶臺(tái)、調(diào)理臺(tái)、洗池臺(tái)、吊柜、冰箱位、排油煙機(jī) （操作面延長(zhǎng) ≥ 2700mm） Ⅱ型 灶臺(tái)、調(diào)理臺(tái)、洗池臺(tái)、擱置臺(tái)、吊柜、冰箱位、排油煙機(jī) （操作面延長(zhǎng) ≥ 2700mm） 衛(wèi) 生 Ⅰ型 淋浴、洗面盆、坐便器、鏡（箱）、洗衣機(jī)位、自然換氣（風(fēng)道） 25 間 Ⅱ型 浴盆（ ）和淋浴器、洗面化裝臺(tái)、化妝鏡、坐便器（ 1~2個(gè)）、洗衣機(jī)位、機(jī)械換氣（風(fēng)道） 設(shè) 備 標(biāo) 準(zhǔn) 電器設(shè)備 用電量 80~120 KWH/月 負(fù)荷 1560~4000W（大套可增至 6000W） 電表 5（ 20） A~10（ 40） A 電源插座 小居室 2~3 組 小居室 2 組 廚房 3 組 衛(wèi)生間 3 組 電視插口 起居、主臥個(gè)一個(gè) 電話(huà) 1~2 臺(tái) 空調(diào)線(xiàn) 設(shè)專(zhuān)用線(xiàn) 寬帶接口 每個(gè)臥室一個(gè) 給水設(shè)備 用水量 200~300升 /人日 熱水器或熱水管道系統(tǒng) 采暖通風(fēng) 散熱器、空調(diào)器（窗外預(yù)留位置） 室 內(nèi) 環(huán) 境 質(zhì) 量 標(biāo) 準(zhǔn) 光環(huán)境 采光 ≥ 1%（室外全天空光照度與室內(nèi)距離 1米天然照度比） 照明 起居廳及一般活動(dòng) 30~70LX 臥室、書(shū)寫(xiě)閱讀 150~300 LX 床頭閱讀 75~150 LX 管廳、廚房 50~100 LX 衛(wèi)生間 20~50 LX 樓梯間 15~30 LX 聲環(huán)境 空氣隔聲 撞擊隔聲 分戶(hù)墻，樓板 ≥ 40~50dB 樓板 ≤ 75~65dB 熱環(huán)境（按不同氣候區(qū)區(qū)別） 冬季 采暖區(qū) 非采暖區(qū) 16~21℃ 12~21℃ 夏季 ＜ 28℃ 衛(wèi)生環(huán)境 日照（按不同地區(qū)區(qū)別） 大寒日 2 小時(shí) ~冬至日 1 小時(shí) 表 11：“風(fēng)華盛世”項(xiàng)目住宅經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 序號(hào) 指 標(biāo)名稱(chēng) 單位 指標(biāo) 1 套內(nèi)使用面積 A 戶(hù)型 B 戶(hù)型 C 戶(hù)型 D 戶(hù)型 E 戶(hù)型 F 戶(hù)型 平方米 /套 平方米 /套 平方米 /套 68 100 108 112 26 G 戶(hù)型 平方米 /套 平方米 /套 平方米 /套 平方米 /套 102 2 住宅標(biāo)準(zhǔn)層總使用面積 平方米 87272 3 住宅標(biāo)準(zhǔn)層總建筑面積 平方米 103420（首層架空 1220 平方米） 4 住宅標(biāo)準(zhǔn)層使用系數(shù) 高層 多層 % % 80 85 5 套內(nèi) 建筑面積