【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 第 10 頁 共 36 頁 總體設(shè)計(jì)原則及構(gòu)思 1 設(shè)計(jì)原則 本工程設(shè)計(jì)涉及建筑、結(jié)構(gòu)、防火、節(jié)能、隔聲、采光、照明、給排水、通風(fēng)、燃?xì)夂碗姎飧鞣N專業(yè)、設(shè)計(jì)時(shí)需遵循有關(guān)規(guī)范或規(guī)定、單體設(shè)計(jì)時(shí)還 應(yīng)符合國(guó)家現(xiàn)行的有關(guān)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。 2 總體構(gòu)思 建筑地塊位置在洪山區(qū)中北路新國(guó)南路規(guī)劃區(qū)，基本要求是建筑方案總體構(gòu)思緊緊把握“人與自然和諧發(fā)展”這一中心主題，創(chuàng)造符合時(shí)代精神面貌的現(xiàn)代化建筑和優(yōu)雅環(huán)境的精品住宅小區(qū)，與周圍的小區(qū)互相呼應(yīng)，在建筑風(fēng)格上保持統(tǒng)一。 同時(shí)考慮到，由于社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們審美觀念也隨之變化，對(duì)現(xiàn)在建筑功能環(huán)境的要求以及建筑技術(shù)、材料也提高了更高的要求，因此，小區(qū)的建筑風(fēng)格和形式還應(yīng)注意不受傳統(tǒng)風(fēng)格的影響和限制，擬采用簡(jiǎn)練的現(xiàn)代構(gòu)成手法，體現(xiàn)建筑的時(shí)代氣息和 21 世紀(jì)新的居住理念。 建筑設(shè)計(jì)方案 根據(jù)使用功能，住宅采用框架結(jié)構(gòu)大空間布局，條式結(jié)構(gòu)可根據(jù)消費(fèi)需求在設(shè)計(jì)時(shí)靈活組合，調(diào)整往宅平面空間構(gòu)成，住宅單體平面設(shè)計(jì)符合國(guó)家住宅建設(shè)基本標(biāo)準(zhǔn)和有關(guān)規(guī)范要求。 公用建筑。地下車庫出人口均為小區(qū)北面主出入口，地下車庫的采光、通風(fēng)、防潮、排水及安全防護(hù)措施，符合現(xiàn)行行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)《汽車庫建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》（ JGJ10098）的有關(guān)規(guī)定。 立面造型設(shè)計(jì)突出現(xiàn)代住宅建筑特色，考慮與鄰近小區(qū)和周圍城市環(huán)境協(xié)調(diào)，表現(xiàn)簡(jiǎn)潔明快，有一定力度，使園區(qū)建筑輪廓線優(yōu)美和富于變化，并與規(guī)劃區(qū)優(yōu)雅、和諧、寧靜和環(huán)境既 協(xié)調(diào)統(tǒng)一，又具有鮮明的個(gè)性。 公用設(shè)施方案 公用設(shè)施包括供水排水、供電、供氣、通風(fēng)、空調(diào)和弱電設(shè)計(jì)等幾個(gè)方面。 第 11 頁 共 36 頁 項(xiàng) 目 環(huán) 保、 節(jié) 能、消防 環(huán) 境保 護(hù) 本 項(xiàng) 目定位于公建和住宅，均 為 一般民用建筑 項(xiàng) 目，無特殊 污 染源。 污 染物主要 為 生活 污 水、生活 垃 圾、噪 聲 、煙 氣 及汽 車 尾 氣 等，采用相 應(yīng) 的常 規(guī)環(huán) 保措施 處 理后即可 達(dá)標(biāo) 排放。 項(xiàng) 目 內(nèi) 住宅 廚 房然料 為 天然 氣 ， 屬潔凈 能源，不 產(chǎn) 生二次 污 染。 項(xiàng) 目 內(nèi) 所有住宅采暖 為 每 戶獨(dú) 立式采暖系 統(tǒng) （ 獨(dú) 立式天然 氣 采暖 爐 ），公建采暖采用城市 熱網(wǎng) 。 項(xiàng) 目 規(guī)劃 范 圍內(nèi)設(shè)兩個(gè) 封 閉 式 垃 圾站， 對(duì) 小 區(qū) 所有 垃 圾 進(jìn) 行分 類 回收，集中停放，定 時(shí)清運(yùn) 。 地下 車庫 出入口及地面停 車場(chǎng) 均 設(shè) 在 組團(tuán) 的主要出入口附近。 嚴(yán) 格限制社 會(huì)車輛進(jìn) 出小 區(qū) 。小 區(qū)內(nèi)設(shè) 步行街，限制 車輛進(jìn) 入， 從 而最大限度地控制汽 車 噪 聲對(duì) 住 戶 的影 響 。 節(jié) 能 項(xiàng) 目建筑外形外 圍結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)將 考 慮節(jié) 能效果， 選 用保 溫 性能好的建筑材料。 消防 本 項(xiàng) 目依據(jù) 國(guó) 家和某市的有 關(guān) 消防的 規(guī) 定， 擬設(shè) 置必要的消防 設(shè) 施。包括消防用水源、消防通道和 通 風(fēng) 系 統(tǒng) 等。 （ 1）建筑物周 圍設(shè)環(huán) 形消防通道，利用建筑四周城市道路系 統(tǒng) ， 為 消防 補(bǔ) 救提供有利的交通 應(yīng) 急 條 件。 （ 2）地下停 車庫設(shè) 防煙疏散 樓 梯 間 ，采用室 內(nèi) 自 動(dòng)噴 淋消防或 氣 體消防 設(shè) 施、消火栓。 （ 3）小 區(qū) 室外按 規(guī) 范 設(shè) 消火栓。 （ 4）地下 車庫 按 國(guó) 家有 關(guān)規(guī) 范 設(shè) 置防火分 區(qū) 。 （ 5）根據(jù)小 區(qū) 消防用水量 設(shè) 消防水池（花 園 水池及消防 兩 用），按 規(guī) 定要求 儲(chǔ) 存充足水量，以 滿 足消防的要求。 第 12 頁 共 36 頁 實(shí) 施期 間進(jìn) 度安排 項(xiàng) 目 計(jì)劃 于 20xx 年 1 月 實(shí) 施，至 20xx 年 1 月完成。 1． 20xx 年 1 月 進(jìn) 行 項(xiàng) 目的前期準(zhǔn) 備 工作，包括市 場(chǎng)調(diào)研 、方案 論證 以及可行性 研 究 報(bào) 告的 編 制等。 2． 20xx 年 14 月，本 項(xiàng) 目的施工 圖設(shè)計(jì) 。 3． 20xx 年 58 月，可以 進(jìn) 行土建施工。 4． 20xx 年 911 月，建筑安裝。 5． 20xx 年 12 月，可以 預(yù) 售。 6． 20xx 年 17 土建施工。 7. 20xx 年 812 月，建筑安裝。 8. 20xx 年 1 月竣工 驗(yàn) 收交付使用 表 施工 進(jìn) 度安排表 序 號(hào) 項(xiàng) 目名 稱 建 設(shè) 期（月） 20xx 20xx 20xx 14 58 911 12 17 812 1 1 前期準(zhǔn) 備圖紙?jiān)O(shè)計(jì) 2 土建施工 3 建筑安裝 4 銷 售 第 13 頁 共 36 頁 資 估算及 資 金 籌 措 投 資估算 項(xiàng) 目 總 投 資為 萬元，其中土地 轉(zhuǎn)讓 金 參 考表 取 為 4231 元每平方米，前期工程 費(fèi) 、房 開發(fā)費(fèi) 、管理 費(fèi)參 考表 取 為 2891 元每平方米。房屋建成后高宅均價(jià) 為 萬元每平方米， 別 墅 為 4 萬元每平方米， 表 ：投 資 估算表 序 號(hào) 投 資項(xiàng) 目 投 資 金 額 （元 /㎡） 1 前期工程 費(fèi) 212 可行性 研 究 費(fèi) 25 勘察 設(shè)計(jì)費(fèi) 85 三通一平 102 2 房屋 開發(fā)費(fèi) 2179 建筑安裝工程 費(fèi) 1556 公共配套 設(shè) 施建 設(shè)費(fèi) 338 基 礎(chǔ)設(shè) 施建 設(shè)費(fèi) 285 3. 管理 費(fèi) 500 資 金 籌 措 本 項(xiàng) 目 總 投 資為 萬元，其中借款 萬元，其余全部 為 自有 資 金。 第 14 頁 共 36 頁 財(cái)務(wù)評(píng) 價(jià)基 礎(chǔ)數(shù) 據(jù) 選 取 項(xiàng) 目 總 投 資為 萬元，其中：包括房地 產(chǎn)開發(fā) 投 資 52341 萬元（其中無形 資產(chǎn) 800 萬元）和 經(jīng)營(yíng)資 金 34 萬元。 股 東會(huì)約 定正常年 份 按可供投 資 者分配利 潤(rùn) 50%比例，提取 應(yīng) 付投 資 方各方的股利。 考 慮 到房地 產(chǎn) 投 資領(lǐng) 域利 潤(rùn) 率 較 高，本 項(xiàng) 目取行 業(yè) 基準(zhǔn)收益率 為 15%。 有 關(guān)稅費(fèi) 率： 營(yíng)業(yè)稅稅 率 5%，城市建 設(shè)維護(hù)稅稅 率 7%， 教 育 費(fèi) 附加 費(fèi)費(fèi)率 3%，企 業(yè) 所得 稅稅 率 25%。盈余公 積 金按 10%提取。 收入估算 表 收入估算表（ 單 位：元／㎡） 住宅類別 戶 型 棟 戶 個(gè) 均價(jià) 面 積 收入 高 層 住宅 220240 8 352 / 15000 80960 121440 臨 湖 別 墅 270380 31 31 / 40000 11780 47120 車庫 / / / 352 30 / 10560 物業(yè) / / / / / / 720 合 計(jì) / / / / / / 179840 財(cái)務(wù)評(píng) 價(jià) 報(bào) 表 表 借款 還 本付息 計(jì)劃 表 還 款方式 運(yùn)營(yíng) 期前四年等 額還 本付息 詳見 表 A = p(A/P, i, 4 ) P =4834 (1/2 + 1 ) (1 + ) + ( 1 + 1/2 ) = i= 8%為銀行利率 （ A/P, i, 4） = A = = 萬元 第 15 頁 共 36 頁 由于第五年還剩余 萬元沒還，所以第六年還款 萬元 在還款金額中，包含兩部分， 本金和利息。 利息為當(dāng)年應(yīng)計(jì)利息，本金為當(dāng)年應(yīng)還本付息減去當(dāng)年應(yīng)還利息。詳見表 表 總 成本 費(fèi) 用估算表 經(jīng)營(yíng) 成本：由 實(shí)際 情 況 折算得到年 經(jīng)營(yíng) 成本 為 50 萬元 舊費(fèi) ：由于本 項(xiàng) 目前 兩 年 將 房屋全部售 給業(yè) 主，故折 舊為 均 0。 攤銷費(fèi) ：本 項(xiàng) 目 計(jì) 算期 為 十年，前 兩 年不 計(jì) 入 攤銷 ，無形 資產(chǎn) 800 萬 攤 入八年。 年 攤銷費(fèi) = 無形 資產(chǎn) 247。 攤銷 年 份 = 800 247。 8 = 100 萬元 /年 設(shè) 期 貸 款利息： 見 表 成本 費(fèi) 用：由 經(jīng)營(yíng) 成本、折 舊費(fèi) 、 攤銷費(fèi) 、 貸 款利息 組 成，故 計(jì) 算幾 項(xiàng) 之和。 見 表 表 項(xiàng) 目投 資現(xiàn) 金流量表 金流入：由 營(yíng)業(yè) 流入、 補(bǔ)貼 收入、 回收固定 資產(chǎn) 余 值 、 回收流 動(dòng)資產(chǎn) 四 項(xiàng) 之和 構(gòu) 成。 現(xiàn) 金流入：第一年 沒 有售 樓 收入分 別為 0 萬，第二年 為 23771 萬。 補(bǔ)貼 收入：均 為 零。 回收固定 資產(chǎn) 余 值 ： 0 萬元 回收流 動(dòng)資產(chǎn) ：流 動(dòng)資產(chǎn)為 34 萬。 現(xiàn) 金流出：由 建 設(shè) 投 資 、 流 動(dòng)資 金、 經(jīng)營(yíng) 成本、 營(yíng)業(yè)稅 金及附加、 維 持 運(yùn)營(yíng) 投 資 、 調(diào) 整所得 稅 六 項(xiàng) 之和 構(gòu) 成。 見表 建 設(shè) 投 資 ：前 兩 年建 設(shè) 投 資 分 別為 萬、 23771 萬。 流 動(dòng)資 金：第一年投入 34 萬。 經(jīng)營(yíng) 成本： 見 表 營(yíng)業(yè)稅 金及附加：即 為營(yíng)業(yè)額 營(yíng)業(yè)綜 合 稅 及附加 稅 率， 營(yíng)業(yè)綜 合 稅 及附加 稅 率 =營(yíng)業(yè)稅稅 率 +營(yíng)業(yè)稅稅 率城建 維護(hù)稅稅 率 +營(yíng)業(yè)稅稅 率 第 16 頁 共 36 頁 教 育 費(fèi) 及附加 稅 率 = 5% + 5% 7% + 5% 3% = %， 營(yíng)業(yè)稅及附加 = 營(yíng)業(yè)收入 綜合稅率 由于第 1 年沒有營(yíng)業(yè)收入所以營(yíng)業(yè)稅及附加為 0 第 2 年 23771 % = 萬元 其他年份 見 表 維 持 運(yùn)營(yíng) 投 資 ：均 為 零。 調(diào) 整所得 稅 ：即 為 息 稅 前利 潤(rùn) 所得 稅稅 率 =（ 營(yíng)業(yè) 收入 — 營(yíng)業(yè)稅 金及附加— 經(jīng)營(yíng) 成本 +利息）所得 稅稅 率， 由于第 1 年息 稅 前利 潤(rùn) 為 0，所以調(diào)整所得稅為 0. 第 2 年 ：調(diào)整所得稅 =（ 23771 – – 0 + 0） 25% = 萬元 同理可計(jì)算其他年份。 詳見 表 所得 稅 后 凈現(xiàn) 金流量。 詳見 表 84 累 計(jì) 所得 稅 后 凈現(xiàn) 金流量： 將 每一年的流量累加。 詳見 表 84 現(xiàn) 后的 凈現(xiàn) 金流量：即 為凈現(xiàn) 金流量折 現(xiàn) 率， 第 1 年 = 其他年份詳見 表 計(jì) 折 現(xiàn) 后 凈現(xiàn) 金流量： 將 每一年的流量累加， 詳見 表 。 表 85 項(xiàng) 目 資 本金 現(xiàn) 金流量表 金流入：由 現(xiàn) 金流入、 補(bǔ)貼 收入、 回收固定 資產(chǎn) 余 值 、 回收流 動(dòng)資產(chǎn) 四 項(xiàng) 之和 構(gòu) 成。 現(xiàn) 金流入： 第一年 現(xiàn) 金流入 為 0，第二年 現(xiàn) 金流入 為銷 售收收入， 23771萬元。 補(bǔ)貼 收入：均 為 零。 回收固定 資產(chǎn) 余 值 ： 0 回收流 動(dòng)資產(chǎn) ：流 動(dòng)資產(chǎn)為 34 萬元， 計(jì) 算期期末回收。 金流出：由 項(xiàng) 目 資 本金、 借款本金 償還 、 借款利息支付、 經(jīng)營(yíng) 成本、 營(yíng)業(yè)稅 金及附加、 維 持 運(yùn)營(yíng) 投 資 、 所得 稅 、 維 持 運(yùn)營(yíng) 投 第 17 頁 共 36 頁 資 七 項(xiàng) 之和 構(gòu) 成。 項(xiàng) 目 資 本金：前 兩 年分 別為 萬、 萬。 借款本金 償還 ： 見表 82 借款利息支付： 見表 82 經(jīng)營(yíng) 成本： 見 表 83。 營(yíng)業(yè)稅 金及附加： 見 表 84 所得 稅 ：即 為 （ 營(yíng)業(yè) 收入 — 營(yíng)業(yè)稅 金及附加 —