【正文】 調(diào) 控措施。投 資 ，消 費(fèi) 和出口增 長 加快，社 會 需求 進(jìn) 一步回升， 結(jié)構(gòu)調(diào) 整 穩(wěn) 步推 進(jìn) ，基 礎(chǔ)設(shè) 施建 設(shè)得到加強(qiáng)， 經(jīng)濟(jì) 體制改革取得新的 進(jìn) 展，企 業(yè) 效益和 財 政收入大幅增加， 經(jīng)濟(jì)運(yùn)行 質(zhì) 量 進(jìn) 一步提高。 項 目 預(yù) 期目 標(biāo) ：根據(jù)省 計 委立 項 批 復(fù) ，南昌 青 山湖 區(qū) 山水 閣 房 產(chǎn)開發(fā)項 目建 設(shè)為住宅小 區(qū) ，初步 規(guī)劃總 占地面 積 37000 平方米 ，建筑面 積 98075 平方米 。 Economic analysis。 關(guān)鍵詞： 可行性研究；市場分析；基礎(chǔ)數(shù)據(jù)；財務(wù)分析；經(jīng)濟(jì)分析； II Nanchang QingShanHu area hubin road mountain ShuiGe project feasibility study Abstract Nanchang QingShanHu ShuiGe hubin road mountain village construction project feasibility study is mainly based on the research of the nanchang city residential real estate market in recent years and the first in January of 20xx, the real estate market in February for sales analysis carried out. Hubin road mountain ShuiGe this feasibility study of nanchang QingShanHu area project of geographic location, surrounding environment, the development condition, market environment and the development prospect of investigation and analysis, after the pletion of the project economic benefits for scientific prediction and evaluation of preliminary engineering on the surrounding plots cost, housing development cost, management cost, land transfer fee of nanchang city bureau of land and resources, fundamental data such as residential benchmark and surrounding area at the investigation and analysis, this paper obtains the basic data, plete the loan servicing schedule, total cost estimate table, project investment, project capital in cash flow statement of the cash flow statement, profit and profit distribution table, project financial plan the cash flow statement, the prehensive demonstration project is technically advanced, practical and reliable, economically reasonable, whether financially profitable, thus whether the project should be conclusive opinion investment construction and how to invest construction, etc. Keywords: Feasibility study。 本可行性研究對 南昌市青山湖區(qū)湖濱 路山水閣 項目的地理區(qū)位、周邊環(huán)境、開發(fā)條件、市場環(huán)境以及項目開發(fā)的前景等進(jìn)行調(diào)查分析，對項目建成后的經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行科學(xué)的預(yù)測和評價，對周邊小區(qū)前期工程費(fèi)用、房屋開發(fā)費(fèi)用、管理費(fèi)用、南昌市國土資源局土地轉(zhuǎn)讓金住宅基準(zhǔn)價和周邊小區(qū)售價等基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的調(diào)查分析，取得基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，完成 借款還本付息計劃表、總成本費(fèi)用估算表 、 項目投資現(xiàn)金流量表、項目資本金現(xiàn)金流量表 、 利潤與利潤分配表 、 項目財務(wù)計劃現(xiàn)金流量表 , 綜合論證項目在技術(shù)上是否先進(jìn)、實用和可靠，在經(jīng)濟(jì)上是否合理，在財務(wù)上是否盈利 ,由此得出該項目是否應(yīng)該投資建設(shè)和如何進(jìn)行投 資建設(shè)等結(jié)論性意見。 Financial analysis。集 團(tuán) 旗下有 百氏南昌房 產(chǎn)開發(fā) 公司等子公司，主要 業(yè)務(wù) 有房地 產(chǎn)開發(fā) 、 經(jīng)營 、裝 飾 等。 20xx 年根據(jù) 經(jīng)濟(jì)發(fā) 展的要求，我 國堅 持 擴(kuò) 大 內(nèi) 需的方 針 ， 繼續(xù)實 行 積極 的 財政政策和 穩(wěn) 健的 貨幣 政策，大力推 進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào) 整，加強(qiáng) 農(nóng)業(yè) 基 礎(chǔ) ，加大 國 有企業(yè) 改革和 脫 困的力度， 實 施西部大 開發(fā)戰(zhàn) 略，采取多 種 措施 擴(kuò) 大出口， 這 些重大措施的 實 施，使得我 國國 民 經(jīng)濟(jì) 保持了 較 快的 發(fā) 展 勢頭 ，呈 現(xiàn) 出 積極變 化。 隨 著 國 家 經(jīng)濟(jì) 形 勢 的好 轉(zhuǎn) 和相 關(guān) 政策的出臺，投向房地 產(chǎn) 的 資 金明 顯 增加，投 資結(jié)構(gòu)進(jìn) 一步改善，房地 產(chǎn)業(yè)呈 現(xiàn) 強(qiáng) 勁 的增 長勢頭 ，但近 期 國 家住建部和 發(fā) 改委加大了房地 產(chǎn) 市 場 的 調(diào) 控，相繼 出臺了“ 國 五 條 ”“ 國 八 條 ”， 對 房地 產(chǎn)業(yè) 有一定的影 響 。而到第 四季度，是各大房企沖量的季 節(jié) ， 并 在 12 月 份 新增供 應(yīng) 量 達(dá)到年度最高點(diǎn)。 在此情 況 下，南昌市 樓 市的供 應(yīng)節(jié) 奏 緊 跟市 場 需求的步伐， 以價 換 量、小步快 跑 等 銷 售策略 積極帶動 了 樓 市供 應(yīng) 的 穩(wěn) 步增 長 ； 紅 谷 灘 ，京 東 、朝 陽 洲、 經(jīng)開區(qū) 等 區(qū) 域全面 開 花；平 層 大宅、公寓、超高 層 等 產(chǎn) 品 種類 豐富。 在需求方面，在城 鎮(zhèn) 建 設(shè) 和打造核心增 長極戰(zhàn) 略目 標(biāo) 下，南昌市中部地 區(qū) 的地位 將 愈 來 愈重要，外 來 人口，尤其是省外人口 將 大幅度增加，房地 產(chǎn) 需求依然旺盛。 第 6 頁 共 36 頁 住宅銷售價格分析 20xx 年南昌 樓 市商品住房供 應(yīng) 量 萬平方米， 較 去年增加 %；新建商品住房成交 萬平方米， 較 去年增加 %；新建商品住房價格 為 9523元每平米， 較 去年上 漲 %，由此可 見 今之 勢頭 。 進(jìn) 入 5 月 份 后， 青 山湖突破萬元大 關(guān) 且 穩(wěn) 步上升。百氏山水 閣項 目在此 選 址具有明 顯 的 區(qū) 位 優(yōu)勢 和 較 好的 開發(fā)條 件。 建筑設(shè)計方案 根據(jù)使用功能，住宅采用框架結(jié)構(gòu)大空間布局，條式結(jié)構(gòu)可根據(jù)消費(fèi)需求在設(shè)計時靈活組合，調(diào)整往宅平面空間構(gòu)成，住宅單體平面設(shè)計符合國家住宅建設(shè)基本標(biāo)準(zhǔn)和有關(guān)規(guī)范要求。 公用設(shè)施方案 公用設(shè)施包括供水排水、供電、供氣、通風(fēng)、空調(diào)和弱電設(shè)計等幾個方面。 項 目 內(nèi) 所有住宅采暖 為 每 戶獨(dú) 立式采暖系 統(tǒng) （ 獨(dú) 立式天然 氣 采暖 爐 ），公建采暖采用城市 熱網(wǎng) 。小 區(qū)內(nèi)設(shè) 步行街，限制 車輛進(jìn) 入， 從 而最大限度地控制汽 車 噪 聲對 住 戶 的影 響 。 （ 1）建筑物周 圍設(shè)環(huán) 形消防通道，利用建筑四周城市道路系 統(tǒng) ， 為 消防 補(bǔ) 救提供有利的交通 應(yīng) 急 條 件。 （ 5）根據(jù)小 區(qū) 消防用水量 設(shè) 消防水池（花 園 水池及消防 兩 用），按 規(guī) 定要求 儲 存充足水量，以 滿 足消防的要求。 3． 20xx 年 58 月，可以 進(jìn) 行土建施工。 7. 20xx 年 812 月，建筑安裝。 股 東會約 定正常年 份 按可供投 資 者分配利 潤 50%比例，提取 應(yīng) 付投 資 方各方的股利。 收入估算 表 收入估算表（ 單 位：元／㎡） 住宅類別 戶 型 棟 戶 個 均價 面 積 收入 高 層 住宅 220240 8 352 / 15000 80960 121440 臨 湖 別 墅 270380 31 31 / 40000 11780 47120 車庫 / / / 352 30 / 10560 物業(yè) / / / / / / 720 合 計 / / / / / / 179840 財務(wù)評 價 報 表 表 借款 還 本付息 計劃 表 還 款方式 運(yùn)營 期前四年等 額還 本付息 詳見 表 A = p(A/P, i, 4 ) P =4834 (1/2 + 1 ) (1 + ) + ( 1 + 1/2 ) = i= 8%為銀行利率 （ A/P, i, 4） = A = = 萬元 第 15 頁 共 36 頁 由于第五年還剩余 萬元沒還，所以第六年還款 萬元 在還款金額中，包含兩部分， 本金和利息。 年 攤銷費(fèi) = 無形 資產(chǎn) 247。 現(xiàn) 金流入：第一年 沒 有售 樓 收入分 別為 0 萬，第二年 為 23771 萬。 見表 建 設(shè) 投 資 ：前 兩 年建 設(shè) 投 資 分 別為 萬、 23771 萬。 詳見 表 所得 稅 后 凈現(xiàn) 金流量。 現(xiàn) 金流入： 第一年 現(xiàn) 金流入 為 0，第二年 現(xiàn) 金流入 為銷 售收收入， 23771萬元。 項 目 資 本金：前 兩 年分 別為 萬、 萬。 第 2 年：（ 23771 — — 50） 25% = 萬元 其余年份見 表 維 持 運(yùn)營 投 資 ：均 為 零 金流量：即 為現(xiàn) 金流入 — 現(xiàn) 金流出， 詳見 表 現(xiàn) 后 現(xiàn) 金流量：即 為凈現(xiàn) 金流量折 現(xiàn) 率， 詳見 表 計 折 現(xiàn) 后 凈現(xiàn) 金流量： 將 每一年的流量累加， 詳見 表 。 由于第 1 年沒有利潤所以第 1 年為 0 萬元 其他年份詳見 表 86。 凈 利 潤 （ 58）：即 為 利 潤總額 — 所得 稅 ， 詳見 表 。 可供投 資 者分配的利 潤 （ 1112）：即 為 可供分配利 潤 — 提取法定盈余公 積 金， 詳見 表 。 現(xiàn) 金流入：即 為 營業(yè) 收入 + 回收固定 資產(chǎn) 余 值 + 回收流 動資 金，詳見 表 。 經(jīng)營 成本：參照表 詳細(xì) 見 表 。 投 資 活 動凈現(xiàn) 金流量（ ）：即 為 現(xiàn) 金流入 — 現(xiàn) 金流出， 詳見 表 。 現(xiàn) 金流入：即 為 項 目 資 本金投入 + 建 設(shè) 投 資 借款 + 流 動資 金借款，詳見 表 87。 見 表 。 第 20 頁 共 36 頁 表 借款還本付息計劃表 單位：萬元 序號 費(fèi)用名稱 1 2 3 4 5 6 1 年初借款余額 2 當(dāng)年借款 4834 3 當(dāng) 年應(yīng)計利息 4 當(dāng)年應(yīng)還本付息 當(dāng)年應(yīng)還本金 當(dāng)年應(yīng)還利息 5 年末余額 第 21 頁 共 36 頁 表 總成本費(fèi)用估算表 單位：萬元 序號 年份 3 4 5 6 7 8 9 10 1 年經(jīng)營成本