【正文】 年依然是個穩(wěn) 中 緩 步上 揚 的一年。 數(shù) 據(jù) 統(tǒng)計顯 示， 20xx 年南昌市新建商品房年度 總 面 積為 萬平米，相比 20xx 年增 長 萬平米增幅 % 至今， 20xx 年南昌 樓 市商品住房供 應(yīng) 量 萬平方米， 較 去年增加 %；新建商品住房成交 ， 較 去年增加 %；新建商品住房價格 為 9523元每平米， 較 去年上 漲 %，由此可 見 今之 勢頭 。而南昌市價格不 僅沒 有下跌，反而在前三季度呈 現(xiàn) 持 續(xù) 上 漲 的 現(xiàn) 象。 編 制范 圍 及依據(jù) 編 制依據(jù)： （ 1）南昌市 青 山湖 區(qū)計劃經(jīng)濟 委 員會 、南昌市 青 山湖城市 規(guī)劃 建 設(shè) 管理委 員會 、南昌政 計 字第 87 號 （ 20xx）、南昌政建字第 66 號 “ 關(guān) 于南昌 青 山湖 區(qū) 房地 產(chǎn)開發(fā)項 目建 議書 的 批 復(fù) ”； （ 2）南昌城市 規(guī)劃 管理局（ 20xx）市 規(guī) 地字 98 號 “建 設(shè) 用地 規(guī)劃許 可 證 ”； （ 3）南昌市人民政府武 漢 政房地字【 20xx】 007 號 “ 關(guān) 于 對 百氏南昌房 產(chǎn)開發(fā)公司申 請 使用武 國 有土地的批 復(fù) ”； (4)南昌市房地產(chǎn)管理局南昌房地批字【 20xx】第 6 號“南昌市城鎮(zhèn)建設(shè)用地批準(zhǔn)書”； 第 2 頁 共 36 頁 (5)南昌市 青 山湖 區(qū)規(guī)劃設(shè)計 方案； (6)南昌市 青 山湖 區(qū) 湖 濱東 路地 質(zhì) 勘 查資 料； （ 7）南昌市房地 產(chǎn) 年 鑒 （ 20xx20xx）； （ 8）南昌市南昌城市 開發(fā)銀 行 驗資證 明； （ 9）《建 設(shè)項 目 經(jīng)濟評 價方法 與參數(shù) （第三版）》， 國 家 發(fā) 展 與 改革 委 員會 20xx年 審 核批準(zhǔn)施行； （ 10）《投 資項 目可行性 研 究指南》， 國 家 發(fā) 展 與 改革委 員會 20xx 年 第 3 頁 共 36 頁 2 項 目投 資環(huán) 境 與 市 場 分析 國 家政治 經(jīng)濟 形 勢 及有 關(guān) 政策 投 資 機 會 孕育于 經(jīng)營環(huán) 境之中，作 為 基 礎(chǔ) 性、先 導(dǎo) 性的房地 產(chǎn)業(yè) 更是如此。 Market analysis。 Basic data。因此， 對 宏 觀經(jīng)濟 、社 會與 政策 環(huán) 境的把握是每一 個開發(fā)決 策者所 關(guān) 注的首要 問題 。在此基 調(diào) 下，各大房企明 顯 加快新房源的供 應(yīng) 。 在供 應(yīng) 方面， 20xx 年商品房供 應(yīng)漲 近翻番，新增入市 樓盤 又 30 余 個 ， 20xx耐新增入市 將 突破 50 個項 目。 20xx 年 青 山湖均價 為 1071 元每平方米， 12 月 青 山湖均價 為 10880 元每平方米，相 較 于 1 月 份 9080 元每平米，上 漲 %。 同時考慮到，由于社會經(jīng)濟的發(fā)展，人們審美觀念也隨之變化，對現(xiàn)在建筑功能環(huán)境的要求以及建筑技術(shù)、材料也提高了更高的要求，因此，小區(qū)的建筑風(fēng)格和形式還應(yīng)注意不受傳統(tǒng)風(fēng)格的影響和限制，擬采用簡練的現(xiàn)代構(gòu)成手法，體現(xiàn)建筑的時代氣息和 21 世紀(jì)新的居住理念。 項 目 內(nèi) 住宅 廚 房然料 為 天然 氣 ， 屬潔凈 能源，不 產(chǎn) 生二次 污 染。包括消防用水源、消防通道和 通 風(fēng) 系 統(tǒng) 等。 2． 20xx 年 14 月，本 項 目的施工 圖設(shè)計 。 第 14 頁 共 36 頁 財務(wù)評 價基 礎(chǔ)數(shù) 據(jù) 選 取 項 目 總 投 資為 萬元，其中：包括房地 產(chǎn)開發(fā) 投 資 52341 萬元（其中無形 資產(chǎn) 800 萬元）和 經(jīng)營資 金 34 萬元。 攤銷費 ：本 項 目 計 算期 為 十年，前 兩 年不 計 入 攤銷 ，無形 資產(chǎn) 800 萬 攤 入八年。 現(xiàn) 金流出：由 建 設(shè) 投 資 、 流 動資 金、 經(jīng)營 成本、 營業(yè)稅 金及附加、 維 持 運營 投 資 、 調(diào) 整所得 稅 六 項 之和 構(gòu) 成。 表 85 項 目 資 本金 現(xiàn) 金流量表 金流入：由 現(xiàn) 金流入、 補貼 收入、 回收固定 資產(chǎn) 余 值 、 回收流 動資產(chǎn) 四 項 之和 構(gòu) 成。 企業(yè)所得稅稅率為 25% 由于第 1 年營業(yè)收入為 0 萬元，所以所得稅為 0 萬元。 第 18 頁 共 36 頁 所得 稅 ：即 為 （ 營業(yè) 收入 — 營業(yè)稅 金及附加 — 總 成本 費 用）所得 稅稅 率。 息 稅 前利 潤 （利 潤總額 +利息支出）：見表 表 87 項 目 財務(wù)計劃現(xiàn) 金流量表 經(jīng)營 活 動凈現(xiàn) 金流量（ ）：即 為 現(xiàn) 金流入 — 現(xiàn) 金流出， 詳見 表 。 所得 稅 ： 參照 。 現(xiàn) 金流出：即 為 利息支出 + 償還債務(wù) 本金 + 應(yīng) 付利 潤 。B 累 計凈現(xiàn) 金流量 。 100% 247。 對 社 會 的 發(fā)展是有 積極 的作用。土地是商品房建 設(shè) 的主要成本。河沙、卵石和用人工 資 也在上 漲 。城市化 進(jìn) 程不 斷 加快，房地 產(chǎn)顯現(xiàn)出 調(diào) 整成 長 的特征。（ ＋ |— |）（ 61%— 60%） = % △ S2 =（ – ）247。D 累 計凈現(xiàn) 金流量 現(xiàn)值） （ 2）動態(tài) 回收期 P39。 利息支出： 參照表 償還債務(wù) 本金： 參照 表 應(yīng) 付利 潤 （股利分配）： 參照 表 。 現(xiàn) 金流入：均 為 零。 營業(yè) 收入：參照 詳 見 表 回收固定 資產(chǎn) 余 值 ：均 為 0 萬元。 期初未分配利 潤 ：第一年 為 0 萬元，其余 見 表 。 表 86 利 潤與 利 潤 分配表 營業(yè) 收入： 第一年收入 為 0 萬元，往后 見 表 86 稅 金及附加：即 為營業(yè)額 營業(yè)綜 合 稅 及附加 稅 率， 營業(yè)綜 合 稅 及附加 稅 率 = 營業(yè)稅稅 率 + 營業(yè)稅稅 率 城建 維護(hù)稅稅 率 +營業(yè)稅稅 率 教 育 費 及附 加 稅 率 = 5% + 5% 7% + 5% 3% = %。 補貼 收入：均 為 零。 流 動資 金：第一年投入 34 萬。 攤銷 年 份 = 800 247。 考 慮 到房地 產(chǎn) 投 資領(lǐng) 域利 潤 率 較 高，本 項 目取行 業(yè) 基準(zhǔn)收益率 為 15%。 4． 20xx 年 911 月，建筑安裝。 （ 2）地下停 車庫設(shè) 防煙疏散 樓 梯 間 ，采用室 內(nèi) 自 動噴 淋消防或 氣 體消防 設(shè) 施、消火栓。 項 目 規(guī)劃 范 圍內(nèi)設(shè)兩個 封 閉 式 垃 圾站， 對 小 區(qū) 所有 垃 圾 進(jìn) 行分 類 回收，集中停放，定 時清運 。 公用建筑。究其原因， 青 山湖商 業(yè)規(guī)劃 激活了 青 山湖商 業(yè) 房 產(chǎn) 市 場 ， 種種影 響 之下， 青 山湖住宅價格不 漲 都 難 。 項 目市 場 定位 20xx 年南昌 樓 市新房供 應(yīng) 量中，以普通住宅供 應(yīng) 量 為 主，其供 應(yīng) 面 積為 ㎡，占 總 供 應(yīng) 量的 58%； 隨 后是 寫 字 樓 和商 業(yè) 供 應(yīng) ，分 別 位列第二、 第 5 頁 共 36 頁 三位，其供 應(yīng) 面 積 分 別為 ㎡、 ㎡； 別 墅的供 應(yīng) 量最少，其供應(yīng) 面 積為 ，占 總 供 應(yīng) 量的 6%。 20xx 年普通住宅供 應(yīng) 量在 2 月 份達(dá) 到本年度最低谷，其供 應(yīng) 面 積僅為 第 4 頁 共 36 頁 ㎡；之后到 9 月 份 均有不同程度的增 長 ；新增供 應(yīng) 量在 9 月 份 分 別 位列本年度的第二、三位，其供 應(yīng) 面 積 分 別為 ㎡、 ㎡；在 11 月又一次較 大幅度的 縮減 ， 減 幅 達(dá) %； 12 月 份為 年末，在此月，新增供 應(yīng) 量 達(dá) 到年度最高點， 為 ㎡，占全年的 22%。投 資 ，消 費 和出口增 長 加快，社 會 需求 進(jìn) 一步回升， 結(jié)構(gòu)調(diào) 整 穩(wěn) 步推 進(jìn) ，基 礎(chǔ)設(shè) 施建 設(shè)得到加強， 經(jīng)濟 體制改革取得新的 進(jìn) 展，企 業(yè) 效益和 財 政收入大幅增加， 經(jīng)濟運行 質(zhì) 量 進(jìn) 一步提高。 Economic analysis。 本可行性研究對 南昌市青山湖區(qū)湖濱 路山水閣 項目的地理區(qū)位、周邊環(huán)境、開發(fā)條件、市場環(huán)境以及項目開發(fā)的前景等進(jìn)行調(diào)查分析，對項目建成后的經(jīng)濟效益進(jìn)行科學(xué)的預(yù)測和評價，對周邊小區(qū)前期工程費用、房屋開發(fā)費用、管理費用、南昌市國土資源局土地轉(zhuǎn)讓金住宅基準(zhǔn)價和周邊小區(qū)售價等基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的調(diào)查分析，取得基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，完成 借款還本付息計劃表、總成本費用估算表 、 項目投資現(xiàn)金流量表、項目資本金現(xiàn)金流量表 、 利潤與利潤分配表 、 項目財務(wù)計劃現(xiàn)金流量表 , 綜合論證項目在技術(shù)上是否先進(jìn)、實用和可靠，在經(jīng)濟上是否合理，在財務(wù)上是否盈利 ,由此得出該項目是否應(yīng)該投資建設(shè)和如何進(jìn)行投 資建設(shè)等結(jié)論性意見。集 團 旗下有 百氏南昌房 產(chǎn)開發(fā) 公司等子公司，主要 業(yè)務(wù) 有房地 產(chǎn)開發(fā) 、 經(jīng)營 、裝 飾 等。 隨 著 國 家 經(jīng)濟 形 勢 的好 轉(zhuǎn) 和相 關(guān) 政策的出臺，投向房地 產(chǎn) 的 資 金明 顯 增加，投 資結(jié)構(gòu)進(jìn) 一步改善，房地 產(chǎn)業(yè)呈 現(xiàn) 強 勁 的增 長勢頭 ，但近 期 國 家住建部和 發(fā) 改委加大了房地 產(chǎn) 市 場 的 調(diào) 控，相繼 出臺了“ 國 五 條 ”“ 國 八 條 ”， 對 房地 產(chǎn)業(yè) 有一定的影 響 。 在此情 況 下，南昌市 樓 市的供 應(yīng)節(jié) 奏 緊 跟市 場 需求的步伐， 以價 換 量、小步快 跑 等 銷 售策略 積極帶動 了 樓 市供 應(yīng) 的 穩(wěn) 步增 長 ； 紅 谷 灘 ，京 東 、朝 陽 洲、 經(jīng)開區(qū) 等 區(qū) 域全面 開 花；平 層 大宅、公寓、超高 層 等 產(chǎn) 品 種類 豐富。 第 6 頁 共 36 頁 住宅銷售價格分析 20xx 年南昌 樓 市商品住房供 應(yīng) 量 萬平方米， 較 去年增加 %；新建商品住房成交 萬平方米， 較 去年增加 %；新建商品住房價格 為 9523元每平米， 較 去年上 漲 %，由此可 見 今之 勢頭 。百氏山水 閣項 目在此 選 址具有明 顯 的 區(qū) 位 優(yōu)勢 和 較 好的 開發(fā)條 件。 公用設(shè)施方案 公用設(shè)施包括供水排水、供電、供氣、通風(fēng)、空調(diào)和弱電設(shè)計等幾個方面。小 區(qū)內(nèi)設(shè) 步行街，限制 車輛進(jìn) 入， 從 而最大限度地控制汽 車 噪 聲對 住 戶 的影 響 。 （ 5）根據(jù)小 區(qū) 消防用水量 設(shè) 消防水池（花 園 水池及消防 兩 用），按 規(guī) 定要求 儲 存充足水量，以 滿 足消防的要求。 7. 20xx 年 812 月，建筑安裝。 收入估算 表 收入估算表（ 單 位：元／㎡） 住宅類別 戶 型 棟 戶 個 均價 面 積 收入 高 層 住宅 220240 8 352 / 15000 80960 121440 臨 湖 別 墅 270380 31 31 / 40000 11780 47120 車庫 / / / 352 30 / 10560 物業(yè) / / / / / / 720 合 計 / / / / / / 179840 財務(wù)評 價 報 表 表 借款 還 本付息 計劃 表 還 款方式 運營 期前四年等 額還 本付息 詳見 表 A = p(A/P, i, 4 ) P =4834 (1/2 + 1 ) (1 + ) + ( 1 + 1/2 ) = i= 8%為銀行利率 （ A/P, i, 4） = A = = 萬元 第 15 頁 共 36 頁 由于第五年還剩余 萬元沒還，所以第六年還款 萬元 在還款金額中，包含兩部分， 本金和利息。 現(xiàn) 金流入：第一年 沒 有售 樓 收入分 別為 0 萬，第二年 為 23771 萬