【正文】 8）南昌市南昌城市 開(kāi)發(fā)銀 行 驗(yàn)資證 明； （ 9）《建 設(shè)項(xiàng) 目 經(jīng)濟(jì)評(píng) 價(jià)方法 與參數(shù) （第三版）》， 國(guó) 家 發(fā) 展 與 改革 委 員會(huì) 20xx年 審 核批準(zhǔn)施行； （ 10）《投 資項(xiàng) 目可行性 研 究指南》， 國(guó) 家 發(fā) 展 與 改革委 員會(huì) 20xx 年 第 3 頁(yè) 共 36 頁(yè) 2 項(xiàng) 目投 資環(huán) 境 與 市 場(chǎng) 分析 國(guó) 家政治 經(jīng)濟(jì) 形 勢(shì) 及有 關(guān) 政策 投 資 機(jī) 會(huì) 孕育于 經(jīng)營(yíng)環(huán) 境之中，作 為 基 礎(chǔ) 性、先 導(dǎo) 性的房地 產(chǎn)業(yè) 更是如此。 III 目錄 摘要 ............................................. I Abstract ....................................... II 1 緒論 ........................................... 1 項(xiàng) 目 概況 .......................................... 1 編 制范 圍 及依據(jù) .................................... 1 2 項(xiàng) 目投 資環(huán) 境 與 市 場(chǎng) 分析 ......................... 3 國(guó) 家政治 經(jīng)濟(jì) 形 勢(shì) 及有 關(guān) 政策 ......................... 3 南昌市房地 產(chǎn) 市 場(chǎng)發(fā) 展 趨勢(shì) 市 場(chǎng) 分析 ................... 3 項(xiàng) 目市 場(chǎng) 定位 ...................................... 4 住宅銷(xiāo)售價(jià)格分析 .................................. 6 設(shè)規(guī) 模 與 建 設(shè)條 件 ............................. 9 項(xiàng) 目地理位置 ...................................... 9 住宅 戶 型 規(guī)劃 ...................................... 9 .................................. 10 總體設(shè)計(jì)原則及構(gòu)思 ............................... 10 建筑設(shè)計(jì)方案 ..................................... 10 公用設(shè)施方案 ..................................... 10 項(xiàng) 目 環(huán) 保、 節(jié) 能、消防 ....................... 11 環(huán) 境保 護(hù) ......................................... 11 節(jié) 能 ............................................ 11 消防 ............................................. 11 實(shí) 施期 間進(jìn) 度安排 .......................... 12 資 估算及 資 金 籌 措 ............................ 13 投資估算 ......................................... 13 資 金 籌 措 ......................................... 13 ...................................... 14 IV 財(cái)務(wù)評(píng) 價(jià)基 礎(chǔ)數(shù) 據(jù) 選 取 .............................. 14 收 入估算 ......................................... 14 財(cái)務(wù)評(píng) 價(jià) 報(bào) 表 ..................................... 14 財(cái)務(wù) 分析 ......................................... 29 社 會(huì) 效益 評(píng) 價(jià) ..................................... 31 9 結(jié)論 及建 議 .................................... 34 結(jié)論 ............................................. 34 建 議 ............................................. 34 致謝 .............................. 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 Market analysis。 本科畢業(yè)設(shè)計(jì) 題 目： 南昌市青山湖區(qū)湖濱路山水閣 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 學(xué) 院： 城市建設(shè)學(xué)院 專業(yè)班級(jí)： 工程管理 0901 學(xué) 號(hào)： 學(xué)生姓名： 指導(dǎo)教師： 二 O 一三年 五 月 二十一 日 I 南昌市青山湖區(qū)湖濱路山水閣項(xiàng)目可行性研究 摘 要 南昌市青山湖湖濱路山水閣小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究主要通過(guò)對(duì)南昌市近幾年的房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)的研究和 20xx 年第一月份、第二月份的房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售分析而進(jìn)行開(kāi)展的。 Basic data。 參考資料 ........................................ 35 第 1 頁(yè) 共 36 頁(yè) 1 緒論 項(xiàng) 目 概況 項(xiàng) 目名 稱 ：南昌 青 山湖 區(qū) 山水 閣 房 產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng) 目 項(xiàng) 目 擬 建地點(diǎn)：南昌市 青 山湖 區(qū) 湖 濱東 路 承 辦單 位 概況 單 位名 稱 ： 百氏集 團(tuán) 南昌房 產(chǎn)開(kāi)發(fā) 公司 企 業(yè)類 型：企 業(yè)單 位 企 業(yè) 所在地：南昌 青 山湖 區(qū) 企 業(yè)類 型： 有限 責(zé) 任公司 企 業(yè)規(guī) 模： 500 人以上 注 冊(cè)資 本： 216410 萬(wàn)人民 幣 注 冊(cè) 年 份 ： 20xx 年 百氏集 團(tuán)專 注于 產(chǎn)業(yè) 投 資 。因此， 對(duì) 宏 觀經(jīng)濟(jì) 、社 會(huì)與 政策 環(huán) 境的把握是每一 個(gè)開(kāi)發(fā)決 策者所 關(guān) 注的首要 問(wèn)題 。商品房空置面 積 出現(xiàn) 大幅度回落，房地 產(chǎn) 市 場(chǎng) 呈 現(xiàn) 出 產(chǎn)銷(xiāo)兩 旺的局面。在此基 調(diào) 下，各大房企明 顯 加快新房源的供 應(yīng) 。 20xx 年 ,是 樓 市政策深入 調(diào) 控的一年 .但 20xx 年南昌市的整體表 現(xiàn) 卻出乎多 數(shù)人的意料 ,一方面 ,是放房地 產(chǎn) 企 業(yè)經(jīng)歷過(guò) 20xx 年的 調(diào) 控重 壓 之后， 積極調(diào) 整企 業(yè)方向和 營(yíng)銷(xiāo) 策略，適 應(yīng) 政策及市 場(chǎng) 需要，而品牌商 業(yè) 地 產(chǎn) 和高端 項(xiàng) 目的面世，又將 南昌房地 產(chǎn) 行 業(yè) 推上一 個(gè) 新臺(tái) 階 ；另一方面， 則 是強(qiáng) 勁 的市 場(chǎng) 需求支撐起 樓 市的火 熱 ，尤其是 剛 性需求的持 續(xù)釋 放，又得到地方政府適 時(shí) 微 調(diào) 政策的刺激，一度刷新南昌市新房住宅市 場(chǎng) 成交量新高。 在供 應(yīng) 方面， 20xx 年商品房供 應(yīng)漲 近翻番，新增入市 樓盤(pán) 又 30 余 個(gè) ， 20xx耐新增入市 將 突破 50 個(gè)項(xiàng) 目。 圖 21： 20xx 南昌物 業(yè)類別 供 應(yīng) 比例 由此分析可 預(yù)測(cè) 20xx 普通住宅供 應(yīng) 依然占主 導(dǎo) 地位， 青 山湖商 業(yè)規(guī)劃 激活了青 山湖商 業(yè) 房 產(chǎn) 市 場(chǎng) ， 種種 影 響 之下， 20xx 青 山湖住宅價(jià)格呈 現(xiàn) 出上 漲勢(shì)頭 ， 青山湖 區(qū) 山水 閣項(xiàng) 目 將 以建 設(shè) 住宅 為 主，把山水 閣項(xiàng) 目打造成高 級(jí) 小 區(qū) ， 銷(xiāo) 售 對(duì) 象為 高 級(jí) 白 領(lǐng) 企 業(yè) 老板等收入水平 較 高群體。 20xx 年 青 山湖均價(jià) 為 1071 元每平方米， 12 月 青 山湖均價(jià) 為 10880 元每平方米，相 較 于 1 月 份 9080 元每平米，上 漲 %。 該 地理位置依山傍水， 環(huán) 境得天 獨(dú) 厚， 青 山湖 區(qū) 建 設(shè)將 以休 閑娛樂(lè) 和高 檔 次的住宅 為 主。 同時(shí)考慮到，由于社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們審美觀念也隨之變化，對(duì)現(xiàn)在建筑功能環(huán)境的要求以及建筑技術(shù)、材料也提高了更高的要求，因此，小區(qū)的建筑風(fēng)格和形式還應(yīng)注意不受傳統(tǒng)風(fēng)格的影響和限制，擬采用簡(jiǎn)練的現(xiàn)代構(gòu)成手法，體現(xiàn)建筑的時(shí)代氣息和 21 世紀(jì)新的居住理念。 立面造型設(shè)計(jì)突出現(xiàn)代住宅建筑特色，考慮與鄰近小區(qū)和周?chē)鞘协h(huán)境協(xié)調(diào)，表現(xiàn)簡(jiǎn)潔明快，有一定力度，使園區(qū)建筑輪廓線優(yōu)美和富于變化，并與規(guī)劃區(qū)優(yōu)雅、和諧、寧?kù)o和環(huán)境既 協(xié)調(diào)統(tǒng)一，又具有鮮明的個(gè)性。 項(xiàng) 目 內(nèi) 住宅 廚 房然料 為 天然 氣 ， 屬潔凈 能源，不 產(chǎn) 生二次 污 染。 嚴(yán) 格限制社 會(huì)車(chē)輛進(jìn) 出小 區(qū) 。包括消防用水源、消防通道和 通 風(fēng) 系 統(tǒng) 等。 （ 4）地下 車(chē)庫(kù) 按 國(guó) 家有 關(guān)規(guī) 范 設(shè) 置防火分 區(qū) 。 2． 20xx 年 14 月，本 項(xiàng) 目的施工 圖設(shè)計(jì) 。 6． 20xx 年 17 土建施工。 第 14 頁(yè) 共 36 頁(yè) 財(cái)務(wù)評(píng) 價(jià)基 礎(chǔ)數(shù) 據(jù) 選 取 項(xiàng) 目 總 投 資為 萬(wàn)元，其中：包括房地 產(chǎn)開(kāi)發(fā) 投 資 52341 萬(wàn)元（其中無(wú)形 資產(chǎn) 800 萬(wàn)元）和 經(jīng)營(yíng)資 金 34 萬(wàn)元。盈余公 積 金按 10%提取。 攤銷(xiāo)費(fèi) ：本 項(xiàng) 目 計(jì) 算期 為 十年，前 兩 年不 計(jì) 入 攤銷(xiāo) ，無(wú)形 資產(chǎn) 800 萬(wàn) 攤 入八年。 見(jiàn) 表 表 項(xiàng) 目投 資現(xiàn) 金流量表 金流入：由 營(yíng)業(yè) 流入、 補(bǔ)貼 收入、 回收固定 資產(chǎn) 余 值 、 回收流 動(dòng)資產(chǎn) 四 項(xiàng) 之和 構(gòu) 成。 現(xiàn) 金流出：由 建 設(shè) 投 資 、 流 動(dòng)資 金、 經(jīng)營(yíng) 成本、 營(yíng)業(yè)稅 金及附加、 維 持 運(yùn)營(yíng) 投 資 、 調(diào) 整所得 稅 六 項(xiàng) 之和 構(gòu) 成。 調(diào) 整所得 稅 ：即 為 息 稅 前利 潤(rùn) 所得 稅稅 率 =（ 營(yíng)業(yè) 收入 — 營(yíng)業(yè)稅 金及附加— 經(jīng)營(yíng) 成本 +利息）所得 稅稅 率， 由于第 1 年息 稅 前利 潤(rùn) 為 0，所以調(diào)整所得稅為 0. 第 2 年 ：調(diào)整所得稅 =（ 23771 – – 0 + 0） 25% = 萬(wàn)元 同理可計(jì)算其他年份。 表 85 項(xiàng) 目 資 本金 現(xiàn) 金流量表 金流入：由 現(xiàn) 金流入、 補(bǔ)貼 收入、 回收固定 資產(chǎn) 余 值 、 回收流 動(dòng)資產(chǎn) 四 項(xiàng) 之和 構(gòu) 成。 金流出：由 項(xiàng) 目 資 本金、 借款本金 償還 、 借款利息支付、 經(jīng)營(yíng) 成本、 營(yíng)業(yè)稅 金及附加、 維 持 運(yùn)營(yíng) 投 資 、 所得 稅 、 維 持 運(yùn)營(yíng) 投 第 17 頁(yè) 共 36 頁(yè) 資 七 項(xiàng) 之和 構(gòu) 成。 企業(yè)所得稅稅率為 25% 由于第 1 年?duì)I業(yè)收入為 0 萬(wàn)元，所以所得稅為 0 萬(wàn)元。 利 潤(rùn)總額 （ 12