【正文】 50 50 50 50 50 50 50 50 2 年折舊費(fèi) 3 年攤銷費(fèi) 100 100 100 100 100 100 100 100 4 建設(shè)期貸款利息 5 總成本費(fèi)用 150 150 150 150 表 項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表 單位：萬元 序號(hào) 項(xiàng) 目 計(jì)算期 年份 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 1 現(xiàn)金流入 23771 151139 90 90 90 90 90 90 124 營(yíng)業(yè)收入 23771 151139 90 90 90 90 90 90 90 補(bǔ)貼收入 回收固定資產(chǎn)余值 第 22 頁 共 36 頁 回收流動(dòng)資金 34 2 現(xiàn)金流出 建設(shè)投資 23771 流動(dòng)資金 34 經(jīng)營(yíng)成本 50 50 50 50 50 50 50 50 營(yíng)業(yè)稅金及附 加 維持運(yùn)營(yíng)投資 調(diào)整所得稅 3 所得稅后凈現(xiàn)金流量 (12) 4 累計(jì)所得稅后凈現(xiàn)金流量 5 折現(xiàn)系數(shù) 15% 6 折現(xiàn)后凈現(xiàn)金流量 7 累計(jì)折現(xiàn)后凈現(xiàn)金流量 第 23 頁 共 36 頁 表 85 項(xiàng)目資本金現(xiàn)金流量表 單位：萬元 序號(hào) 項(xiàng) 目 計(jì)算期 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 1 現(xiàn)金流入 23771 151139 90 90 90 90 90 90 124 營(yíng)業(yè)收入 23771 151139 90 90 90 90 90 90 90 補(bǔ)貼收入 回收固定資產(chǎn)余值 回收流動(dòng)資金 34 2 現(xiàn)金流出 項(xiàng) 目資本金 借款本金償還 借款利息支付 經(jīng)營(yíng)成本 50 50 50 50 50 50 50 50 營(yíng)業(yè)稅金及附加 第 24 頁 共 36 頁 所得稅 維 持運(yùn)營(yíng) 投資 3 凈 現(xiàn)金流 量(12) 4 折現(xiàn)系數(shù)15% 5 折 現(xiàn)后凈 現(xiàn)金流量 6 累 計(jì)折現(xiàn) 后凈現(xiàn)金流量 表 利潤(rùn)與利潤(rùn)分配表 單位：萬元 序號(hào) 項(xiàng) 目 計(jì)算期 2 3 4 5 6 7 8 9 10 1 營(yíng)業(yè)收入 23771 151139 90 90 90 90 90 90 90 第 25 頁 共 36 頁 2 營(yíng)業(yè)稅金及附加 3 總成本費(fèi)用 150 150 150 150 4 補(bǔ)貼收入 5 利潤(rùn)總額（ 123+4） 6 彌補(bǔ)以前年度虧損 7 應(yīng)納稅所得額（ 56） 8 所得稅 9 凈利潤(rùn)（ 58） 10 期初未分配利潤(rùn) 11 可供分配利潤(rùn)（ 9+10） 12 提取法定盈余公積金（ 9） 10% 13 可供投資者分配 第 26 頁 共 36 頁 的利潤(rùn)（ 1112） 14 應(yīng)付投資者各方股利（ 13） 50% 15 未分配利潤(rùn)（ 1314） 用于還款未分配利潤(rùn) 剩余利潤(rùn)轉(zhuǎn)下年期初未分配利潤(rùn) 16 息稅前利潤(rùn)（利潤(rùn)總額 +利息支出） 表 項(xiàng)目財(cái)務(wù)計(jì)劃現(xiàn)金流量表 單位：萬元 序號(hào) 項(xiàng) 目 計(jì)算期 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 第 27 頁 共 36 頁 1 經(jīng)營(yíng)活動(dòng)凈現(xiàn)金流（ ） 107243 現(xiàn)金流入 23771 151139 90 90 90 90 90 90 124 營(yíng)業(yè)收入 23771 151139 90 90 90 90 90 90 90 回收固定資產(chǎn)余值 回收流動(dòng)資金 34 現(xiàn)金流出 經(jīng)營(yíng)成本 50 50 50 50 50 50 50 50 營(yíng)業(yè)稅金及附加 所 得稅 2 投資活動(dòng)凈現(xiàn)金流量（ ） 現(xiàn)金流入 現(xiàn)金流出 建設(shè)投資 流動(dòng)資金 34 第 28 頁 共 36 頁 3 籌資活動(dòng)凈現(xiàn)金流量（ ） 26983 現(xiàn)金流入 項(xiàng)目資本金投入 建設(shè)投資借款 4834 1307 流動(dòng)資金借款 現(xiàn)金流出 利息支出 償還債務(wù)本金 應(yīng)付利潤(rùn)（股利分配） 4 凈現(xiàn)金流量（ 1+2+3） 26948 5 累計(jì)盈余資金 第 29 頁 共 36 頁 財(cái)務(wù) 分析 （ 1） 計(jì) 算 內(nèi) 部收益率 由以上表 可得凈 現(xiàn) 金流 量 表 ： 現(xiàn) 金流量（ 單 位：元／㎡） 年 份 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 凈現(xiàn)金 流量 12539 71459 2023 2023 2023 2023 26 26 26 60 計(jì) 算 內(nèi) 部收益率（ ic =15%） 由 NPV(IRR)＝ — 20270 – 12539 (P/F， ic， 1)＋ 71459(P/F， ic， 2)20230 (P/F， ic，3)20230 (P/F， ic， 4)20230 (P/F， ic， 5)20230 (P/F， ic， 6)+ (P/F， ic，7)+26 (P/F， ic， 8) +26 (P/F， ic， 9)+60 (P/F， ic， 10)= 萬元＞ 0 為 了 試 算 i1 和 i2， 還進(jìn) 一步提高折 現(xiàn) 率，令 i1＝ 55%， i2＝ 56%，由以上公式數(shù) 據(jù) 計(jì) 算相 應(yīng) 的 NPV1 和 NPV2； 計(jì) 算得： NPV1(i＝ 55%) ＝ — (P/F， i， 1)＋ (P/F， i， 2) (P/F， i， 3) (P/F， i， 4) (P/F， i， 5) (P/F， i， 6)+ (P/F， i， 7)+ (P/F， i， 8) + (P/F， i， 9)+ (P/F， i， 10) ＝ NPV2(i＝ 56%)＝ — (P/F， i， 1)＋ (P/F， i， 2)(P/F， i， 3) (P/F， i， 4) (P/F， i， 5) (P/F， i， 6)+ (P/F， i， 7)+ (P/F， i， 8) + (P/F， i， 9)+ (P/F， i， 10) 第 30 頁 共 36 頁 ＝ 由于 NPV1＞ 0、 NPV2＜ 0，且 55%— 56%＝ 1%＜ 5% 故 i1＝ 55%， i2＝ 56%符合要求， 則 有： IRR＝ 55%＋ 247。C 凈現(xiàn) 金流量 現(xiàn)值 。 （ 2）由于在本可研報(bào)告中土地轉(zhuǎn)讓金和經(jīng)營(yíng)成本為不確定因素。 10% = 土地轉(zhuǎn)讓金減少 10% NPV1(i＝ 60%) ＝ — (P/F， i， 1)＋ (P/F， i， 2) (P/F， i， 3) (P/F， i， 4) (P/F， i， 5) (P/F， i， 6)+ (P/F， i， 7)+ (P/F， i， 8) + (P/F， i， 9)+ (P/F， i， 10) ＝ ＞ 0 NPV1(i＝ 61%) ＝ — (P/F， i， 1)＋ (P/F， i， 2) (P/F， i， 3) (P/F， i， 4) (P/F， i， 5) (P/F， i， 6)+ (P/F， i， 7)+ (P/F， i， 8) + (P/F， i， 9)+ (P/F， i， 10) ＝ 0 IRR＝ 60%+247。 社 會(huì) 效益 評(píng) 價(jià) “山水 閣 ” 開發(fā)項(xiàng) 目 為 南昌市 內(nèi)規(guī) 模 較 大， 資 金投入大的住宅 開發(fā)項(xiàng) 目。“山水 閣 ” 開發(fā)項(xiàng) 目的建 設(shè) ， 為 放大中、高收入家庭 創(chuàng) 造了最佳人居 環(huán) 境， 并 可 帶動(dòng) 其他 產(chǎn)業(yè) 的 發(fā) 展 第 34 頁 共 36 頁 9 結(jié)論 及建 議 結(jié)論 （ 1） 項(xiàng) 目建成可提升企 業(yè)產(chǎn) 品的市 場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng) 力 現(xiàn)階 段，我 國(guó) 房地 產(chǎn) 市 場(chǎng) 依然火爆 狀態(tài) 。 建 議 項(xiàng) 目 開發(fā) 商已合法取得本 項(xiàng) 目土地使用 權(quán) ，各 項(xiàng) 建 設(shè) 手 續(xù) 正在申 辦 中。加之水泥和 鋼 材等主要原材料價(jià)格上 漲 ， 導(dǎo) 致成本 進(jìn)一步上升。 [2] 《中華人民共和國(guó)會(huì)計(jì)法》， [主席令第 24 號(hào) ]， 20xx 年 1 月 1 日起實(shí)施； [3] 《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》， [財(cái)政部令第 5號(hào) ]， 20xx 年 1月 1日起實(shí)施； [4] 《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》， [國(guó)務(wù)院令第 512 號(hào) ]， 20xx年 1 月 1 日起實(shí)施； [5] 《中華人民共和國(guó)增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》， [財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局令第 50號(hào) ]， 20xx 年 1 月 1 日起實(shí)施； [6] 《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)（第三版）》，國(guó)家發(fā)展與改革委員會(huì) ，20xx 年審核批準(zhǔn)施行；