【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 一生珍藏。 項(xiàng)目特色 : ? 項(xiàng)目近鄰遼河、公園是項(xiàng)目品質(zhì)的提升點(diǎn)。 ? 政府投資 ，區(qū)域價(jià)值大幅提升。 ? 聘請(qǐng)北京的物業(yè)公司，在營(yíng)口首先提出管家式物業(yè)模式。 樓盤(pán)評(píng)價(jià) : ? 項(xiàng)目整體定位為高端物業(yè)，在建筑風(fēng)格、河岸景觀、戶型設(shè)計(jì)方面有鮮明的特色和優(yōu)勢(shì) 。 ? 該項(xiàng)目是市場(chǎng)面市較早，形象進(jìn)度較早，但由于預(yù)熱期較長(zhǎng)，失去的先發(fā)制人的市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)。 左岸金典 44 地理位置 站前區(qū)河畔小區(qū)西門(mén) 開(kāi)發(fā)商 英特納房地產(chǎn) 總建筑面積 約 7萬(wàn)平米 推盤(pán)情況 目前推出 3棟小高層 總戶數(shù) 530戶 戶型區(qū)間 60285平 主力戶型 三室二廳二衛(wèi) 價(jià)格區(qū)間 一期： 28603530元 /平 二期： 33804000元 /平 銷售均價(jià) 一期： 3100元 /平 目前二期 3650元 /平 開(kāi)盤(pán)日期 08年 5月 財(cái)富公館 1號(hào) 45 推廣主題 : 水岸邊 學(xué)府旁 傳世公館。 項(xiàng)目特色 : ? 一線河景及遼河公園是項(xiàng)目主要賣點(diǎn)。 ? 全天候酒店式物業(yè)管理為業(yè)主提供專業(yè)化的服務(wù)。 ? 超大的大堂入戶設(shè)計(jì)。 樓盤(pán)評(píng)價(jià) : ? 該項(xiàng)目位于遼河邊上，外部景觀配置較好。 ? 在銷售均價(jià)上，二期比一期增幅約 300元，而且二期推出的產(chǎn)品也較一期有很 大的提高， 財(cái)富公館 1號(hào) 遼河大街板塊是營(yíng)口市的發(fā)源地。 由于近幾年城市逐漸向南發(fā)展，該板塊的開(kāi)發(fā)速度大幅度減緩。 隨著遼河大橋竣工時(shí)間的臨近 ,該板塊將進(jìn)入較快的發(fā)展階段。 目前主要的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目均集中在站前區(qū)與西市區(qū)交接處。 遼河大街板塊 —— 小結(jié)： 遼河大街板塊 渤海大街板塊 南部板塊 營(yíng)東板塊 城南公館 柏仕風(fēng)景 天宇宏府 紅運(yùn)人家 項(xiàng)目名稱 項(xiàng)目地址 建筑面積 （㎡） 總戶 數(shù) 面積區(qū)間 (㎡ ) 主力面積 (㎡ ) 均價(jià) (元/㎡ ) 銷售率 平均銷售速度（套 /月） 紅運(yùn)人家 營(yíng)口市盼盼路南段紅運(yùn)大飯店 北 300米 約 236 113310 113136 3500 90% 18 城南公館 營(yíng)口市府路與青花大街交匯處 約 12萬(wàn) 198 86150 95103 3000 90% 60 天宇宏府 營(yíng)口市市婦嬰醫(yī)院南行 200米 約 463 85230 8595 3450 85% 62 柏仕風(fēng)景 營(yíng)口市市府路與智泉街交匯處 約 6萬(wàn) 542 80220 8098 3150 售罄（一期） 52 ? 南部板塊是營(yíng)口主城區(qū)傳統(tǒng)的居住區(qū) 。 ? 從區(qū)域市場(chǎng)建筑類型上看，南部板塊以多層產(chǎn)品為區(qū)域市場(chǎng)的主力，以小高層產(chǎn)品為輔。 ? 隨著開(kāi)發(fā)商水平提高，區(qū)域價(jià)值的提升，產(chǎn)品更加豐富，市場(chǎng)細(xì)分更加細(xì)化。 ? 南部板塊目前項(xiàng)目品質(zhì)較低，在此不做具體案例分析。 南部板塊項(xiàng)目分布： 南部板塊屬于營(yíng)口市新興的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域。 由于板塊競(jìng)爭(zhēng)力不足，該板塊內(nèi)項(xiàng)目以多層和小高層產(chǎn)品為主。 從未來(lái)土地供應(yīng)量來(lái)看 ,該板塊將進(jìn)入較快的發(fā)展階段。 隨著 09年的幾個(gè)項(xiàng)目成功入市，該板塊的市場(chǎng)認(rèn)可度逐漸提高。 南部板塊 —— 小結(jié)： 遼河大街板塊 渤海大街板塊 南部板塊 營(yíng)東板塊 水岸壹品 三星陽(yáng)光家園 唯美品格 項(xiàng)目名稱 項(xiàng)目地址 建筑面積 （㎡） 總戶數(shù) 面積區(qū)間 (㎡ ) 主力面積 (㎡ ) 均價(jià) (元 /㎡ ) 銷售 率 平均銷售速度 （套 /月） 水岸壹品 營(yíng)口渤海大街東段 20萬(wàn) 628 63130 8798 2750 95% 90 三星陽(yáng)光家園 營(yíng)口市站前區(qū)育新路 17萬(wàn) 1784 73129 7378 3200 20% 100 唯美品格 東升路和太和北街交匯處 7萬(wàn) 752 83137 83103 3400 85% 106 ? 在政府“城區(qū)東移南進(jìn)”的城市規(guī)劃中，營(yíng)東板塊是營(yíng)口房地產(chǎn)發(fā)展的重要的區(qū)域，是營(yíng)口 未來(lái)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)主 要區(qū)域。 ? 從區(qū)域市場(chǎng)建筑類型上看，市場(chǎng)以多層產(chǎn)品為區(qū)域市場(chǎng)的主力，但隨著區(qū)域市場(chǎng)的不斷成熟，市場(chǎng)會(huì)向高 層、小高層產(chǎn)品發(fā)展。 ? 目前市場(chǎng)的供給以中檔和低檔產(chǎn)品為主。 營(yíng)東板塊項(xiàng)目分布： 50 地理位置 東升路和太和北街交匯處 開(kāi)發(fā)商 營(yíng)口智達(dá)房地產(chǎn) 總建筑面積 7萬(wàn)平米 推盤(pán)情況 推出 3棟高層 3棟小高層 12棟多層 總戶數(shù) 752戶 戶型區(qū)間 83137平米 主力戶型 兩室兩廳一衛(wèi) 價(jià)格區(qū)間 30003700元 /平米 銷售均價(jià) 3400元 /平米 開(kāi)盤(pán)日期 09年 9月 隆翔唯美品格 營(yíng)東板塊典型個(gè)案分析 ： 51 推廣主題 : 隆翔的房子，永江的物業(yè)，承諾就是信譽(yù) 。 項(xiàng)目特色 : ? 現(xiàn)代城市花園風(fēng)格。 ? 小區(qū)實(shí)行封閉智能化管理， 雙環(huán)多核心多庭院的自然原生態(tài)、流 線型的景觀設(shè)計(jì) ，每棟樓前面都有休閑廣場(chǎng) 。 ? 便利的交通配套以及完整的教育配套。 隆翔唯美品格 樓盤(pán)評(píng)價(jià) ? 隆翔房地產(chǎn)，在營(yíng)口開(kāi)發(fā)了四個(gè)項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)商有一定影響力。 ? 該項(xiàng)目 09年開(kāi)盤(pán)由于已過(guò)金融危機(jī)，營(yíng)口市場(chǎng)回暖，整個(gè)房地產(chǎn)銷售量增加。 ? 端頭房及高層樓層高的戶型銷售有壓力。 營(yíng)東板塊屬于營(yíng)口市的原老邊區(qū)，是傳統(tǒng)的低檔住宅區(qū)。 由于傳統(tǒng)的居住觀念的影響，該板塊的項(xiàng)目檔次較低。 由于政府大力發(fā)展該板塊，土地政策很好，推出的項(xiàng)目體量較大。 隨著 09年的幾個(gè)項(xiàng)目成功入市，該板塊的市場(chǎng)認(rèn)可度逐漸提高。 營(yíng)東板塊 —— 小結(jié)： 交易數(shù)據(jù) 2023年，營(yíng)口地區(qū)共成交房屋 ㎡， 55527套， ， 同比分別增長(zhǎng) 88%、 83%、 113%， 房屋平均成交價(jià)格 2472元 /㎡ ，同比上升 13%。 其中，商品房銷售 ㎡， 38094套， ， 同比分別增長(zhǎng) 85％、 84％、 107％， 平均成交均價(jià) 2832元 /㎡ ，同比上升 12%。 二手房成交 ㎡， 17433套， ， 同比分別增長(zhǎng) 95％、 81％、 135％， 平均成交均價(jià) 1718/㎡ ，同比上升 21%。 解 析： 目前，營(yíng)口市房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入快速發(fā)展階段。 雖然在成長(zhǎng)過(guò)程中受到 2023年的國(guó)際金融風(fēng)暴的干擾，市場(chǎng)一度觀望情緒嚴(yán)重，成交量減少。但是在營(yíng)口市整體經(jīng)濟(jì)水平的高速發(fā)展的帶動(dòng)下與沿海產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)帶快速建設(shè)的強(qiáng)力助推， 2023年第二季度起，房地產(chǎn)市場(chǎng)強(qiáng)勁復(fù)蘇。 隨著營(yíng)口市城市建設(shè)飛速發(fā)展，居住人口數(shù)量將快速擴(kuò)充，營(yíng)口經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新的快速成長(zhǎng)期。居民消費(fèi)能力大幅增長(zhǎng)，住房改善需求旺盛，以上都將帶動(dòng)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的大發(fā)展。 房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格穩(wěn)中有升。未來(lái)幾年房?jī)r(jià)不會(huì)出現(xiàn)大幅下滑； 外埠實(shí)力開(kāi)發(fā)商紛紛進(jìn)駐，考驗(yàn)本土開(kāi)發(fā)商綜合實(shí)力的時(shí)候到了； 2023年主城區(qū)在售項(xiàng)目 15個(gè)， 2023年預(yù)計(jì)將超過(guò) 30個(gè)，各項(xiàng)目對(duì)購(gòu)房者的爭(zhēng)奪戰(zhàn)必將愈演愈烈。 市場(chǎng)分析 開(kāi)發(fā)策略 營(yíng)銷推廣 項(xiàng)目自身分析 客戶定位 項(xiàng)目定位 價(jià)值提升 本案地塊位置分析： ? 本案位于營(yíng)口市西市區(qū)遼河大街西段，得勝路與新興大街半圍合處。 ? 本案的北側(cè)與東側(cè)各有一條規(guī)劃中的道路，尚未建成。 ? 本案北臨遼河公園，目前周邊為棚戶區(qū)。 ? 項(xiàng)目地塊內(nèi)原為棚戶區(qū)，現(xiàn)已部分拆遷，土地尚未平整。 ? 地塊成長(zhǎng)方形，南北方向較長(zhǎng)，地塊內(nèi)部地勢(shì)平坦。 上風(fēng)上水 風(fēng)運(yùn)龍脈所在！ 地塊現(xiàn)狀： 地塊周邊配套： 得勝市場(chǎng)，位于本案西南側(cè)，目前是周邊居民購(gòu)買日常瓜果時(shí)蔬的主要場(chǎng)所，但由于年久失修，該市場(chǎng)目前狀況不佳。 裕興家私商場(chǎng)、裕興水產(chǎn)品綜合交易中心，位于本案西北側(cè)。 地塊周邊配套： 地塊方圓 500米范圍內(nèi)可輻射到的學(xué)校不少，但是教學(xué)環(huán)境普遍較差 營(yíng)口第四中學(xué) 營(yíng)口信息技術(shù)學(xué)校 營(yíng)口英華學(xué)校 營(yíng)口奇虹藝術(shù)學(xué)校 地塊周邊配套： 本案周邊可供乘坐的公交線路有 1路、 2路、 19路