【文章內(nèi)容簡介】 一生珍藏。 項目特色 : ? 項目近鄰遼河、公園是項目品質(zhì)的提升點。 ? 政府投資 ，區(qū)域價值大幅提升。 ? 聘請北京的物業(yè)公司，在營口首先提出管家式物業(yè)模式。 樓盤評價 : ? 項目整體定位為高端物業(yè)，在建筑風格、河岸景觀、戶型設計方面有鮮明的特色和優(yōu)勢 。 ? 該項目是市場面市較早，形象進度較早，但由于預熱期較長，失去的先發(fā)制人的市場優(yōu)勢。 左岸金典 44 地理位置 站前區(qū)河畔小區(qū)西門 開發(fā)商 英特納房地產(chǎn) 總建筑面積 約 7萬平米 推盤情況 目前推出 3棟小高層 總戶數(shù) 530戶 戶型區(qū)間 60285平 主力戶型 三室二廳二衛(wèi) 價格區(qū)間 一期： 28603530元 /平 二期： 33804000元 /平 銷售均價 一期： 3100元 /平 目前二期 3650元 /平 開盤日期 08年 5月 財富公館 1號 45 推廣主題 : 水岸邊 學府旁 傳世公館。 項目特色 : ? 一線河景及遼河公園是項目主要賣點。 ? 全天候酒店式物業(yè)管理為業(yè)主提供專業(yè)化的服務。 ? 超大的大堂入戶設計。 樓盤評價 : ? 該項目位于遼河邊上，外部景觀配置較好。 ? 在銷售均價上，二期比一期增幅約 300元，而且二期推出的產(chǎn)品也較一期有很 大的提高， 財富公館 1號 遼河大街板塊是營口市的發(fā)源地。 由于近幾年城市逐漸向南發(fā)展，該板塊的開發(fā)速度大幅度減緩。 隨著遼河大橋竣工時間的臨近 ,該板塊將進入較快的發(fā)展階段。 目前主要的開發(fā)項目均集中在站前區(qū)與西市區(qū)交接處。 遼河大街板塊 —— 小結(jié)： 遼河大街板塊 渤海大街板塊 南部板塊 營東板塊 城南公館 柏仕風景 天宇宏府 紅運人家 項目名稱 項目地址 建筑面積 （㎡） 總戶 數(shù) 面積區(qū)間 (㎡ ) 主力面積 (㎡ ) 均價 (元/㎡ ) 銷售率 平均銷售速度（套 /月） 紅運人家 營口市盼盼路南段紅運大飯店 北 300米 約 236 113310 113136 3500 90% 18 城南公館 營口市府路與青花大街交匯處 約 12萬 198 86150 95103 3000 90% 60 天宇宏府 營口市市婦嬰醫(yī)院南行 200米 約 463 85230 8595 3450 85% 62 柏仕風景 營口市市府路與智泉街交匯處 約 6萬 542 80220 8098 3150 售罄（一期） 52 ? 南部板塊是營口主城區(qū)傳統(tǒng)的居住區(qū) 。 ? 從區(qū)域市場建筑類型上看，南部板塊以多層產(chǎn)品為區(qū)域市場的主力，以小高層產(chǎn)品為輔。 ? 隨著開發(fā)商水平提高，區(qū)域價值的提升，產(chǎn)品更加豐富，市場細分更加細化。 ? 南部板塊目前項目品質(zhì)較低，在此不做具體案例分析。 南部板塊項目分布： 南部板塊屬于營口市新興的房產(chǎn)開發(fā)的熱點區(qū)域。 由于板塊競爭力不足，該板塊內(nèi)項目以多層和小高層產(chǎn)品為主。 從未來土地供應量來看 ,該板塊將進入較快的發(fā)展階段。 隨著 09年的幾個項目成功入市，該板塊的市場認可度逐漸提高。 南部板塊 —— 小結(jié)： 遼河大街板塊 渤海大街板塊 南部板塊 營東板塊 水岸壹品 三星陽光家園 唯美品格 項目名稱 項目地址 建筑面積 （㎡） 總戶數(shù) 面積區(qū)間 (㎡ ) 主力面積 (㎡ ) 均價 (元 /㎡ ) 銷售 率 平均銷售速度 （套 /月） 水岸壹品 營口渤海大街東段 20萬 628 63130 8798 2750 95% 90 三星陽光家園 營口市站前區(qū)育新路 17萬 1784 73129 7378 3200 20% 100 唯美品格 東升路和太和北街交匯處 7萬 752 83137 83103 3400 85% 106 ? 在政府“城區(qū)東移南進”的城市規(guī)劃中，營東板塊是營口房地產(chǎn)發(fā)展的重要的區(qū)域，是營口 未來市場開發(fā)主 要區(qū)域。 ? 從區(qū)域市場建筑類型上看，市場以多層產(chǎn)品為區(qū)域市場的主力，但隨著區(qū)域市場的不斷成熟，市場會向高 層、小高層產(chǎn)品發(fā)展。 ? 目前市場的供給以中檔和低檔產(chǎn)品為主。 營東板塊項目分布： 50 地理位置 東升路和太和北街交匯處 開發(fā)商 營口智達房地產(chǎn) 總建筑面積 7萬平米 推盤情況 推出 3棟高層 3棟小高層 12棟多層 總戶數(shù) 752戶 戶型區(qū)間 83137平米 主力戶型 兩室兩廳一衛(wèi) 價格區(qū)間 30003700元 /平米 銷售均價 3400元 /平米 開盤日期 09年 9月 隆翔唯美品格 營東板塊典型個案分析 ： 51 推廣主題 : 隆翔的房子，永江的物業(yè)，承諾就是信譽 。 項目特色 : ? 現(xiàn)代城市花園風格。 ? 小區(qū)實行封閉智能化管理， 雙環(huán)多核心多庭院的自然原生態(tài)、流 線型的景觀設計 ，每棟樓前面都有休閑廣場 。 ? 便利的交通配套以及完整的教育配套。 隆翔唯美品格 樓盤評價 ? 隆翔房地產(chǎn)，在營口開發(fā)了四個項目，開發(fā)商有一定影響力。 ? 該項目 09年開盤由于已過金融危機，營口市場回暖，整個房地產(chǎn)銷售量增加。 ? 端頭房及高層樓層高的戶型銷售有壓力。 營東板塊屬于營口市的原老邊區(qū)，是傳統(tǒng)的低檔住宅區(qū)。 由于傳統(tǒng)的居住觀念的影響，該板塊的項目檔次較低。 由于政府大力發(fā)展該板塊，土地政策很好，推出的項目體量較大。 隨著 09年的幾個項目成功入市，該板塊的市場認可度逐漸提高。 營東板塊 —— 小結(jié)： 交易數(shù)據(jù) 2023年，營口地區(qū)共成交房屋 ㎡， 55527套， ， 同比分別增長 88%、 83%、 113%， 房屋平均成交價格 2472元 /㎡ ，同比上升 13%。 其中，商品房銷售 ㎡， 38094套， ， 同比分別增長 85％、 84％、 107％， 平均成交均價 2832元 /㎡ ，同比上升 12%。 二手房成交 ㎡， 17433套， ， 同比分別增長 95％、 81％、 135％， 平均成交均價 1718/㎡ ，同比上升 21%。 解 析： 目前，營口市房地產(chǎn)市場進入快速發(fā)展階段。 雖然在成長過程中受到 2023年的國際金融風暴的干擾，市場一度觀望情緒嚴重，成交量減少。但是在營口市整體經(jīng)濟水平的高速發(fā)展的帶動下與沿海產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟帶快速建設的強力助推， 2023年第二季度起，房地產(chǎn)市場強勁復蘇。 隨著營口市城市建設飛速發(fā)展，居住人口數(shù)量將快速擴充，營口經(jīng)濟進入新的快速成長期。居民消費能力大幅增長，住房改善需求旺盛，以上都將帶動房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的大發(fā)展。 房地產(chǎn)市場價格穩(wěn)中有升。未來幾年房價不會出現(xiàn)大幅下滑； 外埠實力開發(fā)商紛紛進駐，考驗本土開發(fā)商綜合實力的時候到了； 2023年主城區(qū)在售項目 15個， 2023年預計將超過 30個，各項目對購房者的爭奪戰(zhàn)必將愈演愈烈。 市場分析 開發(fā)策略 營銷推廣 項目自身分析 客戶定位 項目定位 價值提升 本案地塊位置分析： ? 本案位于營口市西市區(qū)遼河大街西段，得勝路與新興大街半圍合處。 ? 本案的北側(cè)與東側(cè)各有一條規(guī)劃中的道路，尚未建成。 ? 本案北臨遼河公園，目前周邊為棚戶區(qū)。 ? 項目地塊內(nèi)原為棚戶區(qū)，現(xiàn)已部分拆遷，土地尚未平整。 ? 地塊成長方形，南北方向較長，地塊內(nèi)部地勢平坦。 上風上水 風運龍脈所在！ 地塊現(xiàn)狀： 地塊周邊配套： 得勝市場，位于本案西南側(cè)，目前是周邊居民購買日常瓜果時蔬的主要場所，但由于年久失修，該市場目前狀況不佳。 裕興家私商場、裕興水產(chǎn)品綜合交易中心，位于本案西北側(cè)。 地塊周邊配套： 地塊方圓 500米范圍內(nèi)可輻射到的學校不少，但是教學環(huán)境普遍較差 營口第四中學 營口信息技術學校 營口英華學校 營口奇虹藝術學校 地塊周邊配套： 本案周邊可供乘坐的公交線路有 1路、 2路、 19路