【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 開盤時(shí)間 ： 20231118 物業(yè)地址 : 中宇若耶明珠位于紹興縣平水副城平水大道與平興路交叉口 項(xiàng)目特色 ：復(fù)合地產(chǎn)、配套商品房 建筑類別 : 高層、多層、疊排 占地面積 : 43951平方米 總建筑面積 : 72261平方米 開發(fā)周期 : 3年 竣工時(shí)間 : 20231231 總戶數(shù) : 508 容積率： 2023/3/5 30 CONTENTS ◢ ?紫峻云庭 ?若耶明珠 ?陽(yáng)光華庭 ?清華苑 ? 平水副城典型地產(chǎn)項(xiàng)目 建筑類別：多層 小高層 項(xiàng)目特色：宜居生態(tài)地產(chǎn) 物業(yè)地址：陽(yáng)光華庭位于紹興縣平水鎮(zhèn)車站路 90號(hào) 開盤時(shí)間： 2023101 入住時(shí)間： 202312 容 積 率： 綠 化 率： 30% 開 發(fā) 商：紹興中廈房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 總戶數(shù)： 857 綜述： 陽(yáng)光華庭位于平水核心地段，東臨環(huán)鎮(zhèn)東路，南靠人民路，距紹興城區(qū) 12公里，項(xiàng)目總用地面積 83785平方米，總建筑面積 ，其中住宅建筑面積 118100平方米，商業(yè)建筑面積 4700平方米。 項(xiàng)目一期僅剩 2套，現(xiàn)售二期，主力戶型 124方、 129方，均價(jià)4100元 /平方米，一房一價(jià)。 3期房源主力戶型有 90方、 100方及 130方。 產(chǎn)品點(diǎn)評(píng)： 疊排錯(cuò)層設(shè)計(jì)，高差 1米多，中間樓梯等過于狹隘，且出現(xiàn)暗衛(wèi)。且疊排沒有庭院，只是普通的復(fù)式結(jié)構(gòu)。且外立面多為普通的涂料，整體品質(zhì)不高。多層產(chǎn)品一層贈(zèng)送小庭院，頂層設(shè)置閣樓，其余標(biāo)準(zhǔn)層為普通大眾化的空間設(shè)計(jì)，沒有太多亮點(diǎn)。 2023/3/5 31 CONTENTS ◢ ?紫峻云庭 ?若耶明珠 ?陽(yáng)光華庭 ?清華苑 ? 平水副城典型地產(chǎn)項(xiàng)目 建筑類別 多層 小高層 項(xiàng)目特色 宜居生態(tài)地產(chǎn) 物業(yè)地址 清華苑位于紹興縣平水車站路 189號(hào)，中心小學(xué)對(duì)面 容 積 率 綠 化 率 25% 開 發(fā) 商 紹興縣華都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 占地面積 :40426平方米 總建筑面積 :59136平方米 總戶數(shù) :472 開發(fā)商 :紹興縣華都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 綜述： 華都 清華苑位于工商路以南、若耶溪以西，總用地 （集鎮(zhèn)拆遷面積 ），總建筑面積 ，容積率 ，規(guī)劃沿工商路集中布置 4幢 40米以上高層住商建筑，總投資 。 產(chǎn)品點(diǎn)評(píng)： 清華苑戶型相對(duì)方正，基本南北通透，比較規(guī)矩的設(shè)計(jì)。整體產(chǎn)品缺乏獨(dú)特亮點(diǎn)，唯一的亮點(diǎn)是臨近平水幾個(gè)主要學(xué)校，訴求學(xué)區(qū)房概念。 2023/3/5 32 平水副城目前在售項(xiàng)目不多，且普遍項(xiàng)目檔次不高，產(chǎn)品以多層、小高層為主，部分配置疊排及排屋，整體產(chǎn)品品質(zhì)和營(yíng)銷手段相對(duì)較弱，市場(chǎng)暢銷戶型為 90~120平米的兩房和三房，以及面積在 250平米左右，總價(jià)在 200萬以內(nèi)的排屋，后續(xù)高端產(chǎn)品發(fā)展存在較大的提升空間。 平水市場(chǎng)簡(jiǎn)要總結(jié)：產(chǎn)品態(tài)勢(shì) ? 從目前平水副城市場(chǎng)來看， 競(jìng)爭(zhēng)樓盤品質(zhì)普遍不高 ，高品質(zhì)的獨(dú)棟別墅產(chǎn)品更少，而同類疊排、排屋產(chǎn)品則整體品質(zhì)較差，除紫峻云庭外，其他基本無無私家庭院，只是普通的低層復(fù)式結(jié)構(gòu)。 ? 規(guī)劃上面中規(guī)中矩，空間層次單一， 缺乏圍合和組團(tuán)感等。 ? 不注重園林景觀體系的營(yíng)造 ，平鋪直敘缺乏立體感和豐富性，綠化為主，缺乏人文景觀，少數(shù)樓盤出現(xiàn)以水景和水系，但營(yíng)造過于粗糙。 ? 多層、高層產(chǎn)品也 無獨(dú)特亮點(diǎn) ，基本是普通的大眾化戶型， 戶型產(chǎn)品創(chuàng)新較少，基本以全明、客廳面寬和陽(yáng)臺(tái)為賣點(diǎn)，露臺(tái)、多陽(yáng)臺(tái)、可變空間等創(chuàng)新均沒有出現(xiàn)，后續(xù)產(chǎn)品研發(fā)存在較大空間。 ? 建筑風(fēng)格以歐陸風(fēng)格為主，以多層、小高層為主，少有排屋、疊拼類產(chǎn)品，且品質(zhì)一般，同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重。地段與景觀優(yōu)越的產(chǎn)品受到熱捧，相對(duì)而言，紫駿云庭排屋類產(chǎn)品銷售較好，但在 建筑立面和風(fēng)格上仍缺乏個(gè)性 。 ? 配套 基本以幼兒園、會(huì)所和休閑設(shè)施的配套為主，但缺乏一些有個(gè)性的亮點(diǎn)。 ? 物業(yè)管理普遍水平低下 ，沒有特色的服務(wù)內(nèi)容。 2023/3/5 33 目前平水副城處于起步較短，發(fā)展相對(duì)滯后，有價(jià)格上的優(yōu)勢(shì)，也有區(qū)域認(rèn)可度低的劣勢(shì)，綜合來說，有如下幾點(diǎn)市場(chǎng)態(tài)勢(shì)： 平水市場(chǎng)簡(jiǎn)要總結(jié)：市場(chǎng)態(tài)勢(shì) ? 高素質(zhì)樓盤空白。 目前在售產(chǎn)品檔次普遍不高，真正高素質(zhì)的樓盤缺乏，有一定的市場(chǎng)空白點(diǎn)。 ? 自然資源優(yōu)勢(shì)。 平水副城自然資源豐富，山清水秀，作為紹興后花園，自然資源受到紹興及外地購(gòu)房者看好。 ? 價(jià)值洼地。 平水副城相對(duì)于紹興其他區(qū)域，因起步晚而有著明顯的價(jià)格優(yōu)勢(shì)，作為投資升值的價(jià)值洼地，得到了購(gòu)房者的高度認(rèn)可。 ? 政府規(guī)劃引導(dǎo)消費(fèi)。 平水新城的全新規(guī)劃，全面打造未來新型的生態(tài)宜居小城，無縫對(duì)接紹興主城區(qū)，隨著行政職能的轉(zhuǎn)變，平水大量商務(wù)區(qū)的興起，越來越多的商務(wù)區(qū)工作人員對(duì)本地居住的需求，逐漸凸顯。 ? 區(qū)域發(fā)展加速。 區(qū)域處于快速發(fā)展階段，后續(xù)推出量大， 未來更多的精品項(xiàng)目相繼推向市場(chǎng)，將受到更多的關(guān)注，成為新一輪的投資熱土。 ? 市場(chǎng)剛性需求強(qiáng)勁。 紹興城區(qū)板塊擴(kuò)張，郊區(qū)城市化的步伐加速。 平水曾經(jīng)是以本地消費(fèi)需求為主導(dǎo)的市場(chǎng)，如今逐漸演變成紹興主城區(qū)的一部分，吸引著來自紹興的城市主力購(gòu)買群體的高度關(guān)注， 公務(wù)員、私營(yíng)企業(yè)主及單位中高層管理人員成為重要支柱； ? 區(qū)域認(rèn)知度有待提升。 目前公寓價(jià)格基本在 38004000元 /㎡ 左右，疊排產(chǎn)品價(jià)格在 5000元 /㎡ 左右，排屋在 8000元 /㎡ 左右。而紹興城南的寓類產(chǎn)品價(jià)格在 70008000元 /㎡ 左右，排屋類價(jià)格基本在 1202313000元 /㎡ 左右。銷售價(jià)格的差異反應(yīng)出主流客戶對(duì)區(qū)域認(rèn)可度的不同，由此可見，目前的平水還是在發(fā)展之中，需要逐步的被客戶認(rèn)可，隨著城市化進(jìn)程的推進(jìn)，逐漸消除發(fā)展滯后、距離主城區(qū)偏遠(yuǎn)的心理障礙。 ?營(yíng)銷概念 ?銷售部選擇 ?核心價(jià)值點(diǎn)挖掘 ?案名創(chuàng)意及視覺表現(xiàn) 2023/3/5 34 目錄｜ CONTENTS 基本面 BASIC 定位 POSITION ?2023年房地產(chǎn)市場(chǎng)急劇升溫 ?促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)逆勢(shì)上揚(yáng)的三種因素 ?2023年房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì) ?最新政策解讀 ?紹興副城 —— 平水發(fā)展規(guī)劃 ?城市化背景下的平水副城 ?基地分析與研究 ?客戶群體分析 ?探討產(chǎn)品定位的 2種可能 ?建筑風(fēng)格研判 ?戶型規(guī)劃與建議 ?景觀建議 ?物業(yè)管理建議 推盤 SALE 2023/3/5 35 ? 項(xiàng)目位置：該項(xiàng)目位于紹興縣平水鎮(zhèn)平水大道以東，工商路南側(cè)，公園路北側(cè)。 ? 用地面積： 102649平方米 ? 土地性質(zhì)：商住用地，住宅使用年限 70年。 ? 容積率： ~ ? 物業(yè)初步規(guī)劃：會(huì)所、聯(lián)排、雙拼、獨(dú)幢、洋房或小高層 ? 項(xiàng)目計(jì)劃投資：約 7億元 ? 項(xiàng)目地塊基礎(chǔ)情況 本案 2023/3/5 36 地塊資源： 四周連綿山景環(huán)保，天然河道蜿蜒其間，緊鄰平水副城縱橫主干道 ——平水大道和公園路，遠(yuǎn)觀山近納水，兼具多重稀缺景觀資源的絕佳寶地。 基地概況 ?地界基本為正方形，扣除內(nèi)凹三角形地塊，呈丌規(guī)則多邊形，有一定落差，周邊無障礙物 內(nèi)部資源 ?內(nèi)部有蜿蜒河流、高差坡地和綠地植被，但樹木利用價(jià)值丌大 外部資源 ?緊鄰平水新城主干道，交通位置便利。 ?項(xiàng)目四周擁有良好的連綿山景，東南兩側(cè)直接靠山，山景資源優(yōu)越。 ?自然河道穿越項(xiàng)目基地，目前政府在全面整治拓寬河道，整改后的河道景觀優(yōu)勢(shì)明顯。 ?北側(cè)有大片農(nóng)民房，但距離項(xiàng)目較遠(yuǎn)，對(duì)本項(xiàng)目影響丌大。 項(xiàng)目四周 ? 項(xiàng)目地塊基礎(chǔ)情況 北 東 南 西 2023/3/5 37 周邊配套： 目前項(xiàng)目周邊屬新開發(fā)區(qū)域，暫無仸何城市配套，但項(xiàng)目緊鄰平水大道，再建的商務(wù)商業(yè)區(qū)將提供完善生活配套，同時(shí)按照平水副城的城市規(guī)劃，公園路和平水大道將是主力打造的主干道，商業(yè)和景觀都將做精做細(xì)，未來區(qū)域內(nèi)生活便利。 沿工商路進(jìn)去的農(nóng)民小區(qū)及基地北側(cè)小橋 平水大道 公園路 本案 2023/3/5 38 【 優(yōu)勢(shì) 】 ? 板塊自然資源豐富。 平水境內(nèi)有眾多旅游資源，北面是會(huì)稽山旅游度假區(qū)、高爾夫球場(chǎng)，南面為會(huì)稽湖旅游度假區(qū)，生態(tài)度假資源豐富，許多購(gòu)房者看這里良好的自然環(huán)境。 ? 價(jià)格優(yōu)勢(shì)。 平水房產(chǎn)價(jià)位低，面向紹興推廣的庭院洋房，比紹興市區(qū)的公寓便宜，這對(duì)紹興人的“購(gòu)房沖動(dòng)”有著致命的“殺傷力”。 ? 交通便利。 就區(qū)域外交通而言，平水距紹興市區(qū) 12公里，距縣城柯橋 30公里，經(jīng)平水大道直達(dá)紹興市區(qū)僅需 15分鐘，同時(shí)諸紹高速橫跨區(qū)域，外部多條交通干線構(gòu)建完善路網(wǎng)；就區(qū)域內(nèi)交通而言 ，項(xiàng)目基地位于平水副城縱橫主干道之間，盡享區(qū)域內(nèi)便捷交通。 ? 基地自然條件優(yōu)越。 基地四面有連綿山景，山清水秀；基地內(nèi)部為 20米高差坡地 ，便于造景，形成豐富的小區(qū)內(nèi)部景觀；同時(shí)基地內(nèi)有天然原生河流橫貫?zāi)媳?，活水水系便于打造?dú)特的小區(qū)水景，全面提升項(xiàng)目品質(zhì)，打造高端產(chǎn)品。 ? 低密度稀缺社區(qū)。 低容積率的規(guī)劃條件，帶來低密度的高品質(zhì)社區(qū)，在如今高樓林立的城市顯得更加的稀缺。 ? 生活成本低。 對(duì)紹興城區(qū)的中老年購(gòu)房者，在風(fēng)景秀麗、生態(tài)極好的平水養(yǎng)老，不但置業(yè)時(shí)經(jīng)濟(jì)壓力小，而且未來的生活成本低。 ? 項(xiàng)目 SWOT分析 2023/3/5 39 【 劣勢(shì) 】 ? 冷僻板塊。 平水副城整體開發(fā)緩慢，目前區(qū)域價(jià)值還未挖掘出來，區(qū)域板塊城市配套屬于空白，客戶認(rèn)可度低，需要強(qiáng)勢(shì)引導(dǎo)。 ? 距離抗性大。 紹興主城區(qū)普遍認(rèn)為平水副城距離較遠(yuǎn)，連接平水和紹興主城的大道兩側(cè)沒有更多樓盤推售，城市化感覺模糊，心理距離頗遠(yuǎn)。 ? 區(qū)域配套空白。 本案所在新區(qū)遠(yuǎn)期規(guī)劃為住宅區(qū)，但目前生活配套尚未形成。 ? 周邊環(huán)境不佳。 項(xiàng)目地塊對(duì)面有部分農(nóng)民房，整體區(qū)域環(huán)境不佳，對(duì)項(xiàng)目高品質(zhì)的定位有一定影響；地塊臨公園路一側(cè)屬城市主干道，有一定噪音影響； ? 地勢(shì)朝向不利。 項(xiàng)目基地內(nèi)部高低起伏，沒有規(guī)則的坡地走勢(shì)；同時(shí)，基地南向面山，對(duì)部分客戶有一定的心理影響。 ? 規(guī)模效應(yīng)欠缺。 新城區(qū)當(dāng)前開發(fā)項(xiàng)目較少，難以形成規(guī)模效應(yīng)，起到相互助推的作用，銷售上形成熱勢(shì)需要一定時(shí)間。 2023/3/5 40 【 機(jī)會(huì) 】 1. 通脹預(yù)期帶來的不動(dòng)產(chǎn)投資可能。 近年來，人民幣對(duì)外幣連續(xù)多次升值；對(duì)內(nèi)而言，人民幣購(gòu)買力下降，隨著金融危機(jī)的影響，政府大量放貸，過多的貨幣發(fā)行加劇了通貨膨脹的可能，老百姓對(duì)于通貨預(yù)期的敏銳性，導(dǎo)致更多的人選擇購(gòu)買不動(dòng)產(chǎn)來實(shí)現(xiàn)保值增值。 2. 副城概念。 平水是紹興副城，全新高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃，打造靈秀山水新城，片區(qū)功能配套完善，尤如杭州的下沙，成都的華陽(yáng)，深圳的華僑城，擁有無可抵擋的后勁之勢(shì)。 3. 區(qū)域開發(fā)熱點(diǎn)。 隨著平水副城概念的挺進(jìn)，城市改造與擴(kuò)建，未來即將有大量的土地推向市場(chǎng)，平水副城將成為房地產(chǎn)開發(fā)的熱點(diǎn)。 4. 項(xiàng)目同期競(jìng)爭(zhēng)小。 項(xiàng)目入市時(shí)機(jī)預(yù)計(jì)為 2023年下半年，因目前該區(qū)域拍賣地塊不多，故推盤同期周邊在售項(xiàng)目少，直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手少。 5. 購(gòu)買需求主動(dòng)郊區(qū)化。 紹興房?jī)r(jià)近年來瘋狂上漲，導(dǎo)致購(gòu)買需求主動(dòng)郊區(qū)化，部分消費(fèi)力向周邊郊區(qū)轉(zhuǎn)移。 6. 規(guī)劃起點(diǎn)高。 項(xiàng)目低容積率及河流、坡地特征，為項(xiàng)目走高端路線奠定基礎(chǔ)，正好填補(bǔ)平水市場(chǎng)缺乏高品質(zhì)項(xiàng)目的市場(chǎng)空白，迎合目標(biāo)群體的購(gòu)買需求。 2023/3/5 41 【 威脅 】 1. 宏觀政策。 2023年底一系列抑制房?jī)r(jià)過快增長(zhǎng)的政策出臺(tái)，在“雙寬松”的貨幣政策下，針對(duì)房地產(chǎn)開始出現(xiàn)宏觀調(diào)控，導(dǎo)致 2023年房地產(chǎn)政策撲朔迷離，走勢(shì)難判。 2. 板塊分流 。鏡湖、大灘、袍江等板塊低密度項(xiàng)目對(duì)平水區(qū)域的客戶分流。 3. 同類項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)。 就整個(gè)紹興城南及平水區(qū)域來說，現(xiàn)已推出的稽山一品、寶業(yè)四季園等低密度項(xiàng)目，是項(xiàng)目不可忽視的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。 4. 潛在威脅。 在中央“擴(kuò)大供給調(diào)節(jié)高房?jī)r(jià)”的政策引導(dǎo)下，未來紹興周邊及平水區(qū)域即將推出大片土地，增加市場(chǎng)供應(yīng)量，對(duì)項(xiàng)目后期銷售，構(gòu)成一定競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。 5. 地方政府政策推行的不確定性。 平水副城自 2023年規(guī)劃至今，發(fā)展緩慢，政府貫徹實(shí)施力度，直接影響板塊價(jià)值，規(guī)劃中山水小城的呈現(xiàn)有待時(shí)日。 6. 消費(fèi)透支過度，市場(chǎng)趨于理性。 2023年的房地產(chǎn)市場(chǎng)集中井噴，消費(fèi)力透支過度，市場(chǎng)將出現(xiàn)疲軟，購(gòu)買更趨于理性，有可能導(dǎo)致銷售上的緩慢，從而使銷售資金回籠受到影響。 2023/3/5 42 ? 綜合應(yīng)對(duì)策略：產(chǎn)品創(chuàng)新 綜上分析，我們認(rèn)為本案應(yīng)重在產(chǎn)品的研發(fā)創(chuàng)新，主要基于以下 3點(diǎn)： ? 2023年政策的不確定性和市場(chǎng)可能出現(xiàn)的壓力，產(chǎn)品的創(chuàng)新能有效提升銷售效力； ? 從與區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的層面來看，產(chǎn)品的創(chuàng)新能強(qiáng)化本案的核心競(jìng)爭(zhēng)力； ? 從消費(fèi)者層面看，產(chǎn)品的創(chuàng)新能有效吸引紹興市區(qū)的購(gòu)買需求。 2023/3/5 43 產(chǎn)品創(chuàng)新點(diǎn)的具體表現(xiàn)為： 1. 組團(tuán)景觀和河岸水系、坡地造景的綜合考慮； 2. 部分人車分流的引入，創(chuàng)