【正文】 來了新一輪的發(fā)展機遇。 2023/3/5 19 ? 紹興 .南部新城整體規(guī)劃 —— 規(guī)劃中的南部新鎮(zhèn)包含 平水、王壇、稽東 三鎮(zhèn)，總面積約為 ，其中平水副城城鎮(zhèn)規(guī)劃面積 。 2023/3/5 18 紹興區(qū)位優(yōu)勢明顯，交通便利，擁有多條高速公路： ? 杭甬高速 —— 貫穿紹興縣，越城區(qū)，上虞市與寧波方向，紹興、 、南京方向連接。 ? 2023年，紹興縣實現 GDP608億元，戶籍人均 GDP達到 ，均為浙江各縣、縣級市第一。房產消費正愈來愈呈現“ M型消費結構的特征 ”，即中間低兩端高。 ? 09年大量的土地拍賣， 10年推向市場的房源將大幅提高，供應量的增加將給購房者更多的選擇， 購買行為更加趨于理性 。 ? 12月 19日出臺開發(fā)商拿地首付款不低于 50%政策。 繼續(xù)整頓房地產市場秩序，加強房地產市場監(jiān)測，完善土地招拍掛和商品房預售等制度。在保證質量前提下，加快普通商品住房建設。因此，未來一段時間我國房 地產市場調控將以“穩(wěn)”字優(yōu)先 ，堅持增加供給和抑制不合理需求并舉，把鼓勵首次置業(yè)需求，保護二次改善需求和抑制投資投機需求作為制定下一階段房市政策的基本方針。 ? 從政策因素來看，隨著經濟企穩(wěn)回升態(tài)勢的確立、通貨膨脹壓力的不斷增大， 貨幣政策操作將不斷收緊 ，這將引起房地產市場調整； ? 但從宏觀經濟運行來看，國際金融危機沖擊最壞的時期已經過去， 2023年 經濟形勢好于2023，這又對房地產市場起到促進作用。 （ 1）房價收入比總體偏高 ? 根據測算， 2023年 我國房價收入比已高達 ： 1，北京、 、深圳等一線城市房價收入均突破了 10： 1，北京核心區(qū)更是達到 22： 1的高位，明顯高于東京、倫敦和溫哥華等國際性大城市。 ? 根據行業(yè)發(fā)展規(guī)律和國際經驗，房地產市場調整周期一般在 3年以上，而我國從 2023年開始的房市調整持續(xù)還不到 1年，如果以房價環(huán)比負增長為調整標志，上輪調整僅持續(xù)了 7個月時間（ 2023年 8月到 2023年 2月）。 ? 第二階段（ 20232023年）： “ 量價齊升 ” 階段。 2023以來房市升溫，除了投資投機需求集中釋放而外，也是與我國居民結構持續(xù)升級，對住房的消費需求不斷增加分不開的。 ? 如果說 2023一季度，房地產市場需求還是以自住型和改善型需求為主的話，那么進入二季度以來，投資和投機型需求則成為市場需求主體和房價上漲的主力軍。 2023以來，為應對國際金融危機、促進住房消費，在適度寬松的貨幣政策作用下銀行信貸大幅增加，同時出臺了降低了首付款比例、貸款利率優(yōu)惠、減免交易環(huán)節(jié)稅費等一系列優(yōu)惠政策，有效刺激了住房消費。 ? 施工面積增速持續(xù)回升，新開工面積降幅收窄，表明隨著房地產市場的 “ 量價齊升 ” 和去庫存化進程的加快，開發(fā)商的市場信心正在逐漸恢復，企業(yè)擴大投資的意愿正在不斷增強。前三季度，房地產開發(fā)企業(yè)本年資金來源 38991億元，同比增長 %。 19月份，北京市銷售面積和銷售金額同比增長均在 100%以上，江蘇、浙江、福建、廣東等主要地區(qū)銷售面積和銷售額增幅都在 50%以上 。其中商品住宅銷售面積增長 %；辦公樓銷售面積增長 %；商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增長 %。 ? 2023年房地產市場急劇升溫 2023年房地產走勢圖 2023/3/5 5 1．投資增長：逐季加快，回升勢頭好于預期 ? 在市場回暖、銷售增加等因素的帶動下， 2023以來我國房地產開發(fā)投資增長逐季加快。天工置業(yè) .平水項目市場運作策略 Shine Tao Corporation， 機密材料，請勿外傳 A project market operation strategy for pingshui project 2023/3/5 2 寫在提案之前 —— ? 根據本項目規(guī)模、地理位置、以及現有市場環(huán)境，我們對市場前景作出初步判斷，力求找出市場空白點及項目核心競爭力，以免在正式推出時出現定位偏差，造成產品的積壓。前三季度，房地產開發(fā)投資 25050億元，同比增長 %，增幅分別比上半年、一季度提高了、 ； 2023前三季度增速已經達到 %，全年增速預計在 20%左右，遠遠好于預期。商品房銷售總額達 27532億元，同比增長%，而去年同期是下降了 15%。 ? 2023年房地產市場急劇升溫 2023/3/5 6 3．價格上漲：同比漲幅由負轉正，環(huán)比連續(xù) 7月上行 ? 在成交量不斷放大的同時，房價也持續(xù)上漲，同比漲幅由負轉正，環(huán)比連續(xù) 7個月正增長。 ? 尤其值得關注的是，國內貸款和個人按揭貸款增長明顯加快，占資金來源的比重明顯提高。 6．國房景氣指數持續(xù)走高 ? 9月份，全國房地產開發(fā)景氣指數（簡稱 “ 國房景氣指數 ” ）為 ，比 8月份提高，比 6月份提高 ，是 2023以來連續(xù)第 2個月保持在 100以上。 ? 供給方面，適度寬松的貨幣政策為開發(fā)商提供了充裕的資金，緩解了開發(fā)商資金緊張的局面； ? 需求方面，數次下調存貸款利率，降低購房首付款比例，導致包括自住和投資投機在內的市場需求被同時放大。進入三季度，隨著貨幣政策的動態(tài)微調（如收緊二套房貸），投資投機需求有所抑制，引起了部分城市（如北京、 、深圳）成交量的再度萎縮，出現 “ 價升量滯 ” 的局面。 ? 促進 2023年房地產市場逆勢上揚的三種因素 2023/3/5 10 無論是從行業(yè)發(fā)展周期來看，還是從價格水平來看，我國房地產市場未來調整的空間和可能性依然存在，甚至還比較大 。 ? 第三階段（ 2023年）： “ 量跌價升 ” 階段。 ? 進入 2023年，受 國家經濟刺激政策尤其是貨幣政策的影響 ，房地產市場 提前結束調整 。 （ 2）價格租金比逐年提高，市場泡沫和風險不斷積聚 ? 房產作為投資需求時，決定房價的重要因素就是房屋租金，國際上通常用 “ 價格租金比 ”來表示房價水平的高低。 ? 總體判斷，盡管房地產市場存在調整，但 2023年全國房市調整即房價和成交量 大幅下降的可能不大 。 A．堅持有保有壓、區(qū)別對待，對不同需求采取不同政策 B．財政貨幣政策多管齊下，抑制不合理需求 C．完善供給結構，進一步增加保障性住房建設 D．引導銀行業(yè)因地制宜、有保有壓地實行差別化信貸政策 ? 2023年房地產市場 2023/3/5 14 ? 12月 9日下午，國務院常務會議決定， 2023年個人住房轉讓營業(yè)稅征免時限由 2年恢復到 5年。 2. 繼續(xù)支持居民自住和改善型住房消費， 抑制投資投機性購房 。加強房地產信貸風險管理。為避免開發(fā)商囤地炒地，新政明確“分期繳納全部土地出讓價款期限原則上不得超過一年，特殊項目可以約定在兩年內全部繳清，首次繳款比例不得低于全部土地出讓款的 50%” 。 ? 據行業(yè)內預測判斷， 2023年整體樓市將呈現價高量跌的局面，由于經過 2023年房地產的集中井噴，消費趨于疲軟，樓市將可能出現一個階段的 觀望情緒 ，因此，在較短的時間內樓盤的去化速度放緩 。 ?營銷概念 ?銷售部選擇 ?核心價值點挖掘 ?案名創(chuàng)意及視覺表現 2023/3/5 16 目錄｜ CONTENTS 基本面 BASIC 定位 POSITION ?2023年房地產市場急劇升溫 ?促進房地產市場逆勢上揚的三種因素 ?2023年房地產市場走勢 ?最新政策解讀 ?紹興副城 —— 平水發(fā)展規(guī)劃 ?城市化背景下的平水副城 ?基地分析與研究 ?客戶群體分析 ?探討產品定位的 2種可能 ?建筑風格研判 ?戶型規(guī)劃與建議 ?景觀建議 ?物業(yè)管理建議 推盤 SALE 2023/3/5 17 ? 走進紹興 ——東方威尼斯 、中國最具幸福感城市 ? 紹興素有水鄉(xiāng)、橋鄉(xiāng)、酒鄉(xiāng)、書法之鄉(xiāng)、名士之鄉(xiāng)的美譽，素稱“ 文物之邦、魚米之鄉(xiāng) ” ，素有“東方威尼斯”的美譽，并榮獲聯合國人居獎的城市和 2023年中國最具幸福感城市。紹興市經濟總量位居長江三角洲地區(qū) 第 8位 ，位于紹興，寧波，溫州之后列 第四 。 ? 甬金高速 —— 貫穿諸暨市，嵊州市，新昌縣，與寧波，金華，衢州方向連接。規(guī)劃以平水鎮(zhèn)為中心，通過實施平水副城建設，輻射和協調三鎮(zhèn)統籌發(fā)展。 2023/3/5 21 ? 平水副城整體規(guī)劃思路 ? 平水副城參考了國內外多個城鎮(zhèn)的規(guī)劃特色，借鑒了相關經驗充分考慮水在城鎮(zhèn)中的穿插與應用，依托自然生態(tài)環(huán)境，融合了眾多優(yōu)美大城市邊緣地區(qū)的城鎮(zhèn)發(fā)展經驗，打造 景觀房產、商貿休閑、郊區(qū)旅游服務等功能為一體的智能新城 ，塑造山水城市特色，為郊區(qū)化人口提供生態(tài)宜居的小城鎮(zhèn)的空間品質。 新都市主義理念 ? 在強調一定開發(fā)強度的同時，注重創(chuàng)造充滿活力的公共空間和多樣化的人居空間，注重功能的混合使用與綜合開發(fā)，形成包括居住、休閑、度假、商業(yè)于一體的綜合城鎮(zhèn)中心，提供景觀房產、郊區(qū)房產、普通住宅、安置小區(qū)等多元化的居住模式和選擇。平水副城下轄平水、王壇、稽東三鎮(zhèn)，地域面積 432平方公里，人口約 ，其中平水鎮(zhèn)系浙江省中心鎮(zhèn)。 ? 交通便利、配套齊全、低建筑密度、高科技含量，前后有庭院或景色的建筑理念反映了城市住宅的一種發(fā)展走勢，而位于城郊的平水板塊 規(guī)劃理念 正好與之吻合將進一步受到市場的熱捧。 項目綜述： ?稽山一品別墅園，是紹興唯一的以 5S國際標準打造的純獨棟山地景觀別墅園區(qū)。另外，源自香爐峰的溪水流入園區(qū)，通過人工的開渠引道，使溪流在整個園區(qū)內蜿蜒流淌，并最終匯入東面的若耶溪，形成了園區(qū)內獨有的自然溪流景觀。 ?四季園項目配備一座 18洞 72桿國際標準會稽山高爾夫球場，一座占地 300余畝，集“商務、度假、休閑、娛樂”于一體的超五星級大酒店。折合下來單價僅 6000元 /㎡ ~8000元 /㎡ ，一期基本已預定完，二期疊排性價比高，目前已預訂達 90%。排屋部分采用下層式客廳及大開間。 ? 平水副城典型地產項目 開 發(fā) 商 : 紹興縣中宇房地產開發(fā)有限公司 開盤時間 ： 20231118 物業(yè)地址 : 中宇若耶明珠位于紹興縣平水副城平水大道與平興路交叉口 項目特色 ：復合地產、配套商品房 建筑類別 : 高層、多層、疊排 占地面積 : 43951平方米 總建筑面積 : 72261平方米 開發(fā)周期 : 3年 竣工時間 : 20231231 總戶數 : 508 容積率： 2023/3/5 30 CONTENTS ◢ ?紫峻云庭 ?若耶明珠 ?陽光華庭 ?清華苑 ? 平水副城典型地產項目 建筑類別：多層 小高層 項目特色：宜居生態(tài)地產 物業(yè)地址：陽光華庭位于紹興縣平水鎮(zhèn)車站路 90號 開盤時間： 2023101 入住時間： 202312 容 積 率： 綠 化 率： 30% 開 發(fā) 商：紹興中廈房地產開發(fā)有限公司 總戶數： 857 綜述： 陽光華庭位于平水核心地段，東臨環(huán)鎮(zhèn)東路，南靠人民路，距紹興城區(qū) 12公里，項目總用地面積 83785平方米，總建筑面積 ，其中住宅建筑面積 118100平方米，商業(yè)建筑面積 4700平方米。且疊排沒有庭院，只是普通的復式結構。清華苑位于工商路以南、若耶溪以西，總用地 （集鎮(zhèn)拆遷面積 ），總建筑面積 ，容積率 ，規(guī)劃沿工商路集中布置 4幢 40米以上高層住商建筑，總投資 。 平水市場簡要總結：產品態(tài)勢 ? 從目前平水副城市場來看， 競爭樓盤品質普遍不高 ，高品質的獨棟別墅產品更少，而同類疊排、排屋產品則整體品質較差，除紫峻云庭外，其他基本無無私家庭院，只是普通的低層復式結構。 ? 建筑風格以歐陸風格為主，以多層、小高層為主，少有排屋、疊拼類產品，且品質一般，同質化現象嚴重。 2023/3/5 33 目前平水副城處于起步較短，發(fā)展相對滯后，有價格上的優(yōu)勢，也有區(qū)域認可度低的劣勢，綜合來說，有如下幾點市場態(tài)勢： 平水市場簡要總結：市場態(tài)勢 ? 高素質樓盤空白。 ? 價值洼地。 ? 區(qū)域發(fā)展加速。 平水曾經是以本地消費需求為主導的市場，如今逐漸演變成紹興主城區(qū)的一部分，吸引著來自紹興的城市主力購買群體的高度關注， 公務員、私營企業(yè)主及單位中高層管理人員成為重要支柱； ? 區(qū)域認知度有待提升。 ?營銷概念 ?銷售部選擇 ?核心價值點挖掘 ?案名創(chuàng)意及視覺表現 2023/3/5 34 目錄｜ CONTENTS 基本面 BASIC 定位 POSITION ?2023年房地產市場急劇升溫 ?促進房地產市場逆勢上揚的三種因素 ?2023年房地產市場走勢 ?最新政策解讀 ?紹興副城 —— 平水發(fā)展規(guī)劃 ?城市化背景下的平水副城 ?基地分析與研究 ?客戶群體分析 ?探討產品定位的 2種可能 ?建筑風格研判 ?戶型規(guī)劃與建議 ?景觀建議 ?物業(yè)管理建議 推盤 SALE 2023/3/5 35 ? 項目位置：該項目