【正文】 河一側(cè)，即能良好的打造景觀，又便于后期的經(jīng)營(yíng)，同時(shí)實(shí)現(xiàn)社區(qū)服務(wù)功能的配套。 2023/3/5 77 ?交通動(dòng)線規(guī)劃示意： ?獨(dú)棟別墅 ?排屋組團(tuán) ?洋房組團(tuán) ?排屋組團(tuán) ?營(yíng)銷(xiāo)概念 ?銷(xiāo)售部選擇 ?核心價(jià)值點(diǎn)挖掘 ?案名創(chuàng)意及視覺(jué)表現(xiàn) 2023/3/5 78 目錄｜ CONTENTS 基本面 BASIC 定位 POSITION ?2023年房地產(chǎn)市場(chǎng)急劇升溫 ?促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)逆勢(shì)上揚(yáng)的三種因素 ?2023年房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì) ?最新政策解讀 ?紹興副城 —— 平水發(fā)展規(guī)劃 ?城市化背景下的平水副城 ?基地分析與研究 ?客戶群體分析 ?探討產(chǎn)品定位的 2種可能 ?建筑風(fēng)格研判 ?戶型規(guī)劃與建議 ?景觀建議 ?物業(yè)管理建議 推盤(pán) SALE 2023/3/5 79 ? 可選的社區(qū)風(fēng)格及建議方案 方案一：西班牙風(fēng)格 ? 新古典方向，總體上低層建筑的適應(yīng)性強(qiáng) ? 社區(qū)總體味道強(qiáng)烈，價(jià)值感高 ? 灰空間、硬質(zhì)景觀較多，營(yíng)造成本略高 ? 杭州綠城 藍(lán)庭 方案二： ART DECO風(fēng)格 ? 吸收古典元素后的現(xiàn)代風(fēng)格，在世界各地高層建筑中運(yùn)用較多 ? 建筑造型靈活，品質(zhì)感較高 ? 對(duì)景觀的規(guī)定性丌強(qiáng)，營(yíng)造成本控制較容易 ? 上海碧云國(guó)際社區(qū) 曉園 2023/3/5 80 方案一：西班牙風(fēng)格下的物業(yè)組合 2023/3/5 81 方案一：排屋與獨(dú)棟的建筑意向（黃色系） 2023/3/5 82 方案一：花園洋房的建筑意向（黃色系） 2023/3/5 83 方案一：小高層、高層住宅的建筑意向（黃色系） 2023/3/5 84 方案一：排屋與花園洋房的建筑意向（白色系） 2023/3/5 85 方案一：花園洋房的建筑意向（白色系） 2023/3/5 86 方案一：花園洋房組團(tuán)建議： ? 現(xiàn)代城市樓盤(pán)住戶，鄰里之間關(guān)系淡漠，大家都渴望和諧融洽的鄰里關(guān)系，為此我們倡導(dǎo)每個(gè)洋房組團(tuán)打造 公共會(huì)客廳 概念，為組團(tuán)內(nèi)住戶的交流和溝通提供平臺(tái)。 每個(gè)組團(tuán)打造公共會(huì)客廳，提供奶亭、報(bào)刊投遞、信箱功能，同時(shí)提供休息座椅，提供業(yè)主交流、小憩使用。 ?獨(dú)棟別墅 ?排屋組團(tuán) ?洋房組團(tuán) ?排屋組團(tuán) 2023/3/5 87 方案一：物業(yè)分布示意 2023/3/5 88 天然活水與小區(qū)景觀溶為一體，通過(guò)園區(qū)內(nèi)部的河流動(dòng)線，將洋房區(qū)與別墅區(qū)有效區(qū)隔。 方案一：物業(yè)分布示意 ?獨(dú)棟別墅 ?排屋組團(tuán) ?洋房組團(tuán) ?排屋組團(tuán) 2023/3/5 89 ?可選的社區(qū)風(fēng)格及建議方案 方案一：西班牙風(fēng)格 ? 新古典方向，總體上低層建筑的適應(yīng)性強(qiáng) ? 社區(qū)總體味道強(qiáng)烈，價(jià)值感高 ? 灰空間、硬質(zhì)景觀較多，營(yíng)造成本略高 ? 杭州綠城 藍(lán)庭 方案二： ART DECO風(fēng)格 ? 吸收古典元素后的現(xiàn)代風(fēng)格，在世界各地高層建筑中運(yùn)用較多 ? 建筑造型靈活，品質(zhì)感較高 ? 對(duì)景觀的規(guī)定性丌強(qiáng)，營(yíng)造成本控制較容易 ? 上海碧云國(guó)際社區(qū) 曉園 2023/3/5 90 ?方案二： ARTDECO風(fēng)格下的物業(yè)組合 若 本案要修建部分小高層 ，可以采用 ARTDECO風(fēng)格，更能體現(xiàn)高層的品質(zhì)感和時(shí)尚感。 2023/3/5 91 方案二：小高層住宅的建筑意向 2023/3/5 92 方案二：小高層住宅的建筑意向 2023/3/5 93 方案二：多層洋房住宅的建筑意向 ART DECO風(fēng)格的低層住宅 2023/3/5 94 方案二：小高層與多層洋房的建筑意向 ART DECO風(fēng)格的低層住宅 2023/3/5 95 方案二：排屋的建筑意向（ ART DECO風(fēng)格） 2023/3/5 96 方案二：獨(dú)棟別墅的建筑意向（包豪斯風(fēng)格） 2023/3/5 97 方案二：獨(dú)棟別墅的建筑意向（包豪斯風(fēng)格） 2023/3/5 98 方案二：物業(yè)分布示意 ?獨(dú)棟別墅 ?排屋組團(tuán) ?洋房組團(tuán) ?排屋組團(tuán) ?小高層 2023/3/5 99 ?建筑風(fēng)格比較： 西班牙建筑風(fēng)格 AREDECK建筑風(fēng)格 2023/3/5 100 綜上，通過(guò)兩種建筑風(fēng)格的展示，結(jié)合市場(chǎng)空缺點(diǎn)，我們認(rèn)為： 1. 市場(chǎng)空白點(diǎn)。目前平水及紹興城南在售純西班牙風(fēng)格建筑較少，針對(duì)平水來(lái)說(shuō)，沒(méi)有一個(gè)真正的西班牙風(fēng)情高檔社區(qū)，存在市場(chǎng)空白點(diǎn)； 2. 建筑風(fēng)格本身受追捧。西班牙風(fēng)格建筑給人明快、鮮艷、熱情的視覺(jué)體驗(yàn)，同時(shí)又充滿溫馨及異域風(fēng)情，是市場(chǎng)上頗受追崇的一種建筑風(fēng)格，同時(shí)該風(fēng)格建筑外立面形式多樣，露臺(tái)大，陽(yáng)光充沛，能夠更好的將山水風(fēng)光盡收眼底，給人愉悅舒適的生活享受。 為此，我們建議，本案打造 純正西班牙坡地院墅 ，面向紹興主城區(qū)， 以區(qū)域高端項(xiàng)目的姿態(tài)亮相，全面樹(shù)立與眾不同的高品質(zhì)樓盤(pán)形象。 ?營(yíng)銷(xiāo)概念 ?銷(xiāo)售部選擇 ?核心價(jià)值點(diǎn)挖掘 ?案名創(chuàng)意及視覺(jué)表現(xiàn) 2023/3/5 101 目錄｜ CONTENTS 基本面 BASIC 定位 POSITION ?2023年房地產(chǎn)市場(chǎng)急劇升溫 ?促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)逆勢(shì)上揚(yáng)的三種因素 ?2023年房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì) ?最新政策解讀 ?紹興副城 —— 平水發(fā)展規(guī)劃 ?城市化背景下的平水副城 ?基地分析與研究 ?客戶群體分析 ?探討產(chǎn)品定位的 2種可能 ?建筑風(fēng)格研判 ?戶型規(guī)劃與建議 ?景觀建議 ?物業(yè)管理建議 推盤(pán) SALE 2023/3/5 102 ?洋房區(qū)規(guī)劃建議 ? 花園洋房是目前當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)比較少有的產(chǎn)品，面向整個(gè)紹興市區(qū)來(lái)說(shuō)，既有價(jià)格優(yōu)勢(shì)，又有環(huán)境優(yōu)勢(shì)，純?cè)谝欢ǖ目瞻c(diǎn)。 ? 本案的坡地條件非常適合發(fā)展以花園（露臺(tái)）為價(jià)值主導(dǎo)的洋房產(chǎn)品，通過(guò)在當(dāng)?shù)靥峁┤碌挠^景體驗(yàn)，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)高點(diǎn)。 ? 盡管如此，本案花園洋房還是存在區(qū)位劣勢(shì)，平水副城的概念還在慢慢培養(yǎng)中，故要在產(chǎn)品上創(chuàng)新，以打動(dòng)紹興的購(gòu)買(mǎi)群體。 ?洋房組團(tuán) 2023/3/5 103 花園洋房 1 ２ ３ ４ 組團(tuán)庭院 1 ２ ３ ４ １ ２ ３ ４ ? 重要關(guān)注點(diǎn)： ? 四棟圍合成一個(gè)庭院，設(shè)計(jì)庭院景觀 ? 地上六層，每套均為復(fù)式兩層， 3層為一套，全錯(cuò)躍層結(jié)構(gòu)； ? 層層退臺(tái)，使每一戶都有至少一個(gè)大露臺(tái)； ? 入戶庭院（一層）； ? 地下車(chē)庫(kù)、地下貯藏室； ? 戶型創(chuàng)新，戶均按建筑面積 180㎡ 設(shè)計(jì)戶型； ?洋房組團(tuán) 組團(tuán)庭院 入戶花園 2023/3/5 104 地下室 1F 2F 3F 5F 4F 6F 地下室 1F 2F 3F 5F 4F 6F ?洋房戶型組合建議 A1 A2 A3 ?相對(duì)價(jià)格優(yōu)勢(shì)取勝 ?解決部仹拼接戶型，贈(zèng)送大露臺(tái) ?首層贈(zèng)送入戶花園，定價(jià)最高 160~180㎡ 170190㎡ 200220㎡ ?洋房組團(tuán) 2023/3/5 105 ?花園洋房戶型配比 戶型編號(hào) 面積區(qū)間 房型 A1 200220㎡ 四室兩廳 地下室贈(zèng)送 A2 170~190㎡ 四室兩廳 A3 160~180㎡ 三室兩廳 ?洋房組團(tuán) 2023/3/5 106 ?排屋區(qū)設(shè)計(jì)建議 ? 本案排屋是當(dāng)?shù)亟K極品質(zhì)的產(chǎn)品。 ? 價(jià)值點(diǎn)重在營(yíng)造多重觀景空間，利用坡地起伏營(yíng)造建筑的音律，讓建筑本身也成為一種景觀。 ?排屋組團(tuán) 2023/3/5 107 私有院落 組團(tuán)庭院 排屋 排屋 排屋 1 2 3 4 1 4 3 2 ?排屋區(qū)設(shè)計(jì)建議 ? 重要關(guān)注點(diǎn)： 1. 46棟為一個(gè)組團(tuán)，并形成一個(gè)組團(tuán)級(jí)庭院（小廣場(chǎng)）； 2. 綠地分割封閉，歸屬業(yè)主。以半地下室、一、二層為主體，局部設(shè)計(jì)三層； 3. 退臺(tái)設(shè)計(jì)，使二層（三層）出現(xiàn)大露臺(tái)； 4. 入戶庭院（一層或半地下層）。 ?排屋組團(tuán) 2023/3/5 108 半地下室 1F 2F 半地下室 1F 2F 排屋分布示意： ?排屋以 4~6聯(lián)為主 ?地下 1層到地上 2層，部分設(shè)計(jì)下層式庭院。 ?排屋設(shè)計(jì)組團(tuán)景觀，邊套贈(zèng)送大面積花園。 ?前后列排屋間盡力考慮景觀角度錯(cuò)位，利用地形高差、建筑錯(cuò)落等方式，保證每戶至少在二層（或三層）有南向的大視野 ?主力戶型： 260平米，區(qū)間范圍做到230~350平米。 ? 排屋戶型組合建議 4聯(lián)排屋 6聯(lián)排屋 2023/3/5 109 ?排屋業(yè)主的下沉式庭院 功能一：家庭成員間及不來(lái)賓之間的交流場(chǎng)所； 功能二：最大程度獲取觀景面，同時(shí)豐富建筑立體視覺(jué)； 功能三：更多贈(zèng)送面積，增加性價(jià)比。 ? 排屋區(qū)設(shè)計(jì)建議 ?排屋組團(tuán) 2023/3/5 110 ?露天觀景臺(tái) ? 功能一：家庭成員間及不來(lái)賓之間的交流場(chǎng)所； ? 功能二：最大程度獲取觀景面，同時(shí)豐富建筑立體視覺(jué)； ? 功能三：更多贈(zèng)送面積，增加性價(jià)比。 ?排屋區(qū)設(shè)計(jì)建議 ?排屋組團(tuán) 2023/3/5 111 ?排屋組團(tuán)戶型配比 戶型面積 (㎡ ) 位置 套型占比 約 300350㎡ 邊套 20% 約 260~280㎡ 中間套 50% 約 230~250㎡ 中間套 30% ?排屋組團(tuán) 2023/3/5 112 ?獨(dú)棟別墅開(kāi)發(fā)建議 ? 獨(dú)棟別墅，本案點(diǎn)睛之筆，純島居，私屬領(lǐng)地。 ? 價(jià)值點(diǎn)重營(yíng)造個(gè)性化的精巧獨(dú)棟，更好的利用空間，在節(jié)約面積的前提下功能最大化，享受型的環(huán)島小獨(dú)棟，成為整個(gè)項(xiàng)目最大的亮點(diǎn)。 ? 重要關(guān)注點(diǎn)： 1. 以地下室、一、二層為主體，部分三層設(shè)計(jì)； 2. 退臺(tái)設(shè)計(jì)，使二層（三層）出現(xiàn)大露臺(tái)； 3. 臨河面設(shè)計(jì)大幅觀景玱璃窗； 4. 入戶庭院（一層或半地下層），做部分親水平臺(tái)設(shè)計(jì)； 5. 地下層局部自然采光，配備完善功能空間，如影音室、 SPA按摩房等。 獨(dú)棟別墅 2023/3/5 113 1F 1F 3F 2F 疊院洋房樓層、戶型分布示意： ? 進(jìn)行 1畝地一棟的小獨(dú)棟設(shè)計(jì)，地下 1層，地上 3層，第三層做局部設(shè)計(jì)。 ? 下層庭院、一層花園、空中露臺(tái)，最大化滿足享受型生活需要。 ?主力戶型： 400平米，區(qū)間范圍做到 350~600平米。 ? 獨(dú)棟別墅戶型組合建議 下層式庭院 1層花園 退臺(tái)設(shè)計(jì)+大露臺(tái)，景觀最大化 1F打造多功能區(qū)（如 SPA室、雪茄吧、紅酒吧等） 2023/3/5 114 別墅：取舍中求極致 ? 適當(dāng)犧牲樓棟間距，保證私有庭院最大化 私有院落 別墅 公共院落 私有感、私密感、安全感穩(wěn)定的閉合庭院是家宴、聚會(huì)的理想場(chǎng)所 獨(dú)棟別墅 2023/3/5 115 別墅：取舍中求極致 建筑不戶型 ? 適當(dāng)減少建筑占地，讓出空間給公共不私家庭院； ? 建筑主體三層（半地下、首層、二層），局部設(shè)三層，三層設(shè)較大面積的露臺(tái)作為觀景臺(tái)，盡最大可能考慮觀景臺(tái)不山景的視線聯(lián)通。 可欣賞遠(yuǎn)處山景景觀的觀景臺(tái) 獨(dú)棟別墅 2023/3/5 116 ?獨(dú)棟別墅戶型配比 戶型面積 (㎡ ) 位置 套型占比 480~600 占地 島居獨(dú)棟 40% 350~450 占地 1畝以上的緊湊型小獨(dú)棟 60% 獨(dú)棟別墅 2023/3/5 117 ? 銷(xiāo)售價(jià)格預(yù)估 ? 參照目前紹興城南及平水的同類(lèi)在售項(xiàng)目情況，我們對(duì)本項(xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)格進(jìn)行預(yù)估： 樓盤(pán)名稱 建筑類(lèi)型 建筑風(fēng)格 銷(xiāo)售均價(jià) 本案參考定價(jià)（元 /平米） 紫駿云庭 排屋、疊拼 美式 7000~8000 稽山一號(hào) 獨(dú)棟 350~1600萬(wàn) /棟 寶業(yè)四季園 獨(dú)棟別墅 美式、英倫風(fēng)格 未定價(jià) 本項(xiàng)目 疊院別墅、聯(lián)排、獨(dú)棟 西班牙風(fēng)格 獨(dú)棟 12023左右， 排屋 9000左右，疊院洋房 5500~6500 2023/3/5 118 ?小結(jié) ? 本案以西班牙原味別墅庭院與空中疊院 HOUSE完成各