【正文】 經(jīng)濟的剛剛回升，政策的調(diào)控將是 “穩(wěn)”字當前 ，不會象 07年一樣大幅打壓房地產(chǎn)。 ? 房產(chǎn)需求量占比正日益提高，而中間段的房產(chǎn)銷售占比正逐日下降。房產(chǎn)消費正愈來愈呈現(xiàn)“ M型消費結(jié)構(gòu)的特征 ”，即中間低兩端高。 ?營銷概念 ?銷售部選擇 ?核心價值點挖掘 ?案名創(chuàng)意及視覺表現(xiàn) 2023/3/5 16 目錄｜ CONTENTS 基本面 BASIC 定位 POSITION ?2023年房地產(chǎn)市場急劇升溫 ?促進房地產(chǎn)市場逆勢上揚的三種因素 ?2023年房地產(chǎn)市場走勢 ?最新政策解讀 ?紹興副城 —— 平水發(fā)展規(guī)劃 ?城市化背景下的平水副城 ?基地分析與研究 ?客戶群體分析 ?探討產(chǎn)品定位的 2種可能 ?建筑風格研判 ?戶型規(guī)劃與建議 ?景觀建議 ?物業(yè)管理建議 推盤 SALE 2023/3/5 17 ? 走進紹興 ——東方威尼斯 、中國最具幸福感城市 ? 紹興素有水鄉(xiāng)、橋鄉(xiāng)、酒鄉(xiāng)、書法之鄉(xiāng)、名士之鄉(xiāng)的美譽，素稱“ 文物之邦、魚米之鄉(xiāng) ” ，素有“東方威尼斯”的美譽，并榮獲聯(lián)合國人居獎的城市和 2023年中國最具幸福感城市。紹興是長江三角洲南翼重點開發(fā)開放城市，是全國十強市，十強縣雙十強城市，也是全國著名的全球紡織城與世界紡織品貿(mào)易中心。 ? 紹興地處長三角南翼，浙江省中北部杭甬之間，面積 8256平方公里， 人口 ，其中市區(qū)面積 339平方公里，人口 64萬。 ? 2023年，紹興縣實現(xiàn) GDP608億元，戶籍人均 GDP達到 ，均為浙江各縣、縣級市第一。紹興市經(jīng)濟總量位居長江三角洲地區(qū) 第 8位 ，位于紹興，寧波，溫州之后列 第四 。 ? 紹興是溫州、蘇錫常地區(qū)后成為長三角第三經(jīng)濟模式 ——新溫州模式的發(fā)祥地，是國內(nèi)第一個提出“可持續(xù)發(fā)展”概念的城市。紹興以 內(nèi)資民營 股份制和 國企轉(zhuǎn)型 股份制與 外資私有制 為主的新私有經(jīng)濟于 90年代中期開始發(fā)展，在 2023年后國內(nèi)生產(chǎn)總值在國內(nèi)迅速上升，經(jīng)濟總量直逼溫州。 2023/3/5 18 紹興區(qū)位優(yōu)勢明顯，交通便利，擁有多條高速公路： ? 杭甬高速 —— 貫穿紹興縣，越城區(qū)，上虞市與寧波方向，紹興、 、南京方向連接。 ? 甬金高速 —— 貫穿諸暨市，嵊州市，新昌縣，與寧波，金華，衢州方向連接。 ? 諸永高速 —— 連接諸暨，東陽，溫州永嘉。 ? 紹諸高速 —— 正在修建之中，連接諸暨，紹興，上虞。 2023/3/5 19 ? 紹興 .南部新城整體規(guī)劃 —— 規(guī)劃中的南部新鎮(zhèn)包含 平水、王壇、稽東 三鎮(zhèn)，總面積約為 ，其中平水副城城鎮(zhèn)規(guī)劃面積 。規(guī)劃以平水鎮(zhèn)為中心，通過實施平水副城建設(shè)，輻射和協(xié)調(diào)三鎮(zhèn)統(tǒng)籌發(fā)展。規(guī)劃依托三鎮(zhèn)良好的生態(tài)環(huán)境資源，通過落實區(qū)域生態(tài)環(huán)境保護，打造紹興城市“后花園”；依托平水副城緊鄰市區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢，通過實施重大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，加快城市化進程，承接市區(qū)居住、辦公、產(chǎn)業(yè)等功能擴散，實現(xiàn)與市區(qū)的“無縫對接”。 平水副城 2023/3/5 20 平水副城 ? 城市發(fā)展方向：城市南進，打造全新副城 ? 隨著城市化進程的不斷推進，加速了房地產(chǎn)行業(yè)的邊緣化、鄉(xiāng)鎮(zhèn)化。迪蕩板塊、大灘板塊、袍江板塊等在一路追捧聲中，房價直線飆升，而作為 后起之秀 的 平水板塊 ，憑借其全新的生態(tài)智能化城市規(guī)劃，迎來了新一輪的發(fā)展機遇。 2023/3/5 21 ? 平水副城整體規(guī)劃思路 ? 平水副城參考了國內(nèi)外多個城鎮(zhèn)的規(guī)劃特色，借鑒了相關(guān)經(jīng)驗充分考慮水在城鎮(zhèn)中的穿插與應用，依托自然生態(tài)環(huán)境，融合了眾多優(yōu)美大城市邊緣地區(qū)的城鎮(zhèn)發(fā)展經(jīng)驗，打造 景觀房產(chǎn)、商貿(mào)休閑、郊區(qū)旅游服務等功能為一體的智能新城 ，塑造山水城市特色，為郊區(qū)化人口提供生態(tài)宜居的小城鎮(zhèn)的空間品質(zhì)。 ? 平水副城核心規(guī)劃理念 區(qū)域協(xié)同、整體優(yōu)化理念 ? 把規(guī)劃區(qū)與城鎮(zhèn)整體空間發(fā)展和景觀環(huán)境統(tǒng)一考慮，從用地功能配置、交通聯(lián)絡、產(chǎn)業(yè)協(xié)作、景觀聯(lián)絡等各方面入手增進整體協(xié)作，提升整體功能、促城鎮(zhèn)持續(xù)快速發(fā)展。 集約緊湊理念 ? 提高土地使用效率，提高土地利用的集約化程度，強調(diào)用地功能和空間的適度集中，緊湊發(fā)展，以提高區(qū)域資源的集約效益，減輕環(huán)境承載壓力，避免郊區(qū)化低密度蔓延。 城鎮(zhèn)特色化體現(xiàn)理念 ? 盡量保護優(yōu)良的自然資源，同時加以合理的利用和改造，達到人居環(huán)境與自然環(huán)境的和諧共生和有機融合，營造一個可持續(xù)發(fā)展的生態(tài)宜居城鎮(zhèn)；體現(xiàn)平水山水文化特色，引水入城，綠水通山，城鎮(zhèn)空間格局、居住形態(tài)、建筑風格等既延續(xù)傳統(tǒng)的文化特質(zhì)，又能更好的反映現(xiàn)代城鎮(zhèn)風貌。 新都市主義理念 ? 在強調(diào)一定開發(fā)強度的同時，注重創(chuàng)造充滿活力的公共空間和多樣化的人居空間，注重功能的混合使用與綜合開發(fā)，形成包括居住、休閑、度假、商業(yè)于一體的綜合城鎮(zhèn)中心，提供景觀房產(chǎn)、郊區(qū)房產(chǎn)、普通住宅、安置小區(qū)等多元化的居住模式和選擇。 2023/3/5 22 ? 在城市中心區(qū)規(guī)劃定位為集行政、商務、休閑、文化、藝術(shù)及居住生活功能為一體的現(xiàn)代生態(tài)新城中心區(qū)，服務于紹興及南部山區(qū)的休閑房產(chǎn)和人居新區(qū)。 ? 圍繞建設(shè)高新產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)、生態(tài)休閑居住區(qū)、商貿(mào)旅游配套區(qū)、城郊農(nóng)業(yè)示范區(qū)的總體要求，在東至東桃路、南至人民路、西至紹甘線、北至西上線，總用地面積 圍內(nèi)，總體上形成“ 一心、兩軸、一環(huán)、多區(qū) ”的空間布局結(jié)構(gòu)。 ? 平水副城未來藍圖： 2023/3/5 23 ? 平水副城 ——高標準、精致型、山水型小城市 ? 平水副城位于紹興南部，距紹興市區(qū) 12公里，距縣城柯橋 30公里，諸紹高速連接線、平水大道、紹甘線等主干道路形成了區(qū)域內(nèi)的交通網(wǎng)絡。平水副城下轄平水、王壇、稽東三鎮(zhèn)，地域面積 432平方公里，人口約 ，其中平水鎮(zhèn)系浙江省中心鎮(zhèn)。 ? 平水是古越文化的發(fā)祥地，境內(nèi)有若耶溪、平陽寺、舜王廟、大舜湖、綠林竹海、千年香榧林、香雪梅海等旅游資源，北面是會稽山旅游度假區(qū)、高爾夫球場、洄涌湖景區(qū)，南面為會稽湖旅游度假區(qū)。 2023/3/5 24 ? 平水副城房地產(chǎn)市場概況 ? 平水副城的積極開發(fā)，會擴大市區(qū)的版圖，平水副城將不單單只是紹興的“后花園”，更是紹興一個 新的城區(qū) 。 ? 平水副城承接居住、辦公、產(chǎn)業(yè)等功能延伸，實現(xiàn)了 與市區(qū)的無縫對 接，目前在售樓盤價格不高，結(jié)合平水經(jīng)濟發(fā)展迅速的走勢， 升值空間不容忽視 。 ? 交通便利、配套齊全、低建筑密度、高科技含量，前后有庭院或景色的建筑理念反映了城市住宅的一種發(fā)展走勢，而位于城郊的平水板塊 規(guī)劃理念 正好與之吻合將進一步受到市場的熱捧。 ? 沿會稽山脈走向，玉園、四季園、稽山一品等高檔別墅林立，銷售狀態(tài)良好，極大地 帶動了平水片區(qū)的房產(chǎn)市場 。 ? 目前，平水副城的陽光華庭、若耶明珠、紫峻云庭等 樓盤 相繼推出，在 2023的市場形勢推動下， 持續(xù)旺銷 ，體現(xiàn)出平水副城良好的銷售現(xiàn)狀。 2023/3/5 25 ? 稽山一品 建筑類別 ： 獨棟 項目特色 ： 特色別墅 ,景觀居所 占地面積： 237600平方米 總建筑面積： 80000平方米 容 積 率： 綠 化 率： 45% 入住時間： 2023630 開 發(fā) 商： 金時代控股集團有限公司 ,紹興大越房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 銷售狀況： 200余幢別墅，一期 100多幢已售出 70%左右，二期項目預訂率已達 20%，最低價 350萬元 /套，最高 1200萬元 /套。 項目綜述： ?稽山一品別墅園，是紹興唯一的以 5S國際標準打造的純獨棟山地景觀別墅園區(qū)。 ?園區(qū)位于會稽山南麓，占地面積約 360 余畝，總建筑面積約 8萬多平方米，由 200余幢獨棟別墅組成。該項目開發(fā)理念是在紹興最好的位置打造一個與眾不同的高檔別墅園區(qū)，全面提升業(yè)主的生活品質(zhì)，樹立紹興別墅生活的新坐標。 ?園區(qū)擁有一個 2023多平米的主會所和一個 1020多平米的次會所，為業(yè)主提供全方位的生活配套設(shè)施。另外，源自香爐峰的溪水流入園區(qū)，通過人工的開渠引道，使溪流在整個園區(qū)內(nèi)蜿蜒流淌，并最終匯入東面的若耶溪，形成了園區(qū)內(nèi)獨有的自然溪流景觀。 ? 紹興城南典型項目： 2023/3/5 26 ? 寶業(yè)四季園 建筑類別 ： 獨棟、雙聯(lián)、小院別墅、排屋 項目特色 ： 美式別墅 占地面積： 105公頃 總建筑面積： 容 積 率： 主力戶型： 260~530平方米，主力戶型 300平方米 開 發(fā) 商： 浙江寶業(yè)房地產(chǎn)集團有限公司 銷售價格： 目前尚未開盤，預計售價 12023元 /平方米 ?寶業(yè)四季園位于會稽山國際度假休閑中心區(qū)內(nèi)，東北與會稽山接壤，南臨洄涌湖水系，若耶溪環(huán)繞而過。 ?四季園距離市中心 5公里，紹興日報社、紹興廣播電視總臺大樓、便民中心、紹興經(jīng)濟開發(fā)區(qū)管理委員會等市政建設(shè)均分布其間。同時，供銷超市總店、樂購超市、千客隆旗艦店三大超市的進駐使城東區(qū)域的商業(yè)配套日臻成熟。 ?四季園項目配備一座 18洞 72桿國際標準會稽山高爾夫球場，一座占地 300余畝，集“商務、度假、休閑、娛樂”于一體的超五星級大酒店。項目自身規(guī)劃有南北雙會所，九班幼兒園以及主入口集中商業(yè)中心。 綜述： ? 紹興城東南典型項目： 2023/3/5 27 項目 總建筑面積 物業(yè)形態(tài) 主力戶型 銷售價格 備注 紫峻云庭 44986㎡ 排屋、疊排、高層 、商業(yè) 排屋、疊排 250㎡ 左右 6000元 /㎡ ~8000元 /㎡ ，總價 160~230萬 /套 高層尚未銷售，目前咨詢中 若耶明珠 72261 ㎡ 高層、酒店式 公寓、洋房 、疊排、商鋪 疊排： 180㎡ ~225㎡ 高層： 40—140㎡ 多層： 125㎡ 左右 疊排均價 5000元 /㎡ ，多層 3800元 /㎡ ，層差100元 /㎡ 左右。 陽光華庭 ㎡ 商業(yè)、排屋、高層、多層 疊排： 210220㎡ 多層： 110130㎡ 疊排 49005000元 /㎡ ，多層 3818元 /㎡ ，總價在 95110萬 /套左右 清華苑 ㎡ 高層 +商業(yè) 戶型面積 96132㎡ 均價 3800元 /㎡ ? 平水副城典型地產(chǎn)項目 2023/3/5 28 CONTENTS ◢ ?紫峻云庭 ?若耶明珠 ?陽光華庭 ?清華苑 建筑類別 : 排屋、疊排、高層 容 積 率 : 裝修狀況 : 毛坯 綠 化 率 : 29% 開盤時間： 20231122 開 發(fā) 商： 紹興縣鼎元房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 物業(yè)地址 : 紹興縣平水副城平水大道與公園路交叉口 景觀設(shè)計單位 :（德）包豪斯建筑規(guī)劃設(shè)計機構(gòu) 總戶數(shù) : 284 總建筑面積 :44986平方米 占地面積 :23677平方米 綜述 : ?項目一期共推出 64套房源，總價從 160萬 ~235萬不等，購房可獲贈 53~266㎡ 大面積私家庭院，邊套可獲贈前庭、側(cè)庭雙庭院，另還將贈陽光地下室、車庫、大面積露臺或南北雙露臺。折合下來單價僅 6000元 /㎡ ~8000元 /㎡ ，一期基本已預定完，二期疊排性價比高，目前已預訂達 90%。 ?小區(qū)采用了排屋、疊排和高層多種方式相結(jié)合的設(shè)計布局，其中高層沿北面公園路布置，排屋、疊排分區(qū)布置，圍合整個居住區(qū)空間，南面布置沿街商鋪。根據(jù)整體規(guī)劃，沿平水大道形成南北向城市公共景觀帶，小區(qū)入口處就近設(shè)置地下車庫出入口，避免大量車輛進入居住區(qū)形成干擾。 ?戶型設(shè)計上力求動靜分區(qū)，使臥室的私密空間與客廳的交流空間有良好的相對獨立性，客廳、臥室都有直接采光面，保證每戶都能享受充足的日照。排屋部分采用下層式客廳及大開間。 ? 平水副城典型地產(chǎn)項目 產(chǎn)品點評： 該項目屬目前平水副城相對高端的項目，但其整體規(guī)模小，主要為排屋、疊拼和高層，建筑沒有顯著風格，排屋疊拼均價 6000~8000元，基本售完，高層未開盤，整體來說產(chǎn)品無太多創(chuàng)新點。 2023/3/5 29 CONTENTS ◢ ?紫峻云庭 ?若耶明珠 ?陽光華庭 ?清華苑 綜述： ?若耶明珠位于平水副城中心區(qū)域，東邊緊靠平水大道，西臨內(nèi)環(huán)東路，北靠平興路，北側(cè)將新建平水副城行政中心，南側(cè)為紹興第二人民醫(yī)院附屬醫(yī)院，若耶明珠住商小區(qū)規(guī)劃用地總面積43951平方米，總建筑面積為 72261平方米，入住總戶數(shù)約 508戶，小區(qū)內(nèi)有高層景觀公寓、精致的高層酒店式單身公寓、多層花園洋房、疊排、沿街精品商鋪，建筑面積 46平方米至 180平方米之間，有 18種戶型可供選擇。 產(chǎn)品點評 : 產(chǎn)品一般，整體品質(zhì)不高，小區(qū)無排屋產(chǎn)品，主要為疊排、多層、高層，產(chǎn)品面積范圍較大，從單身公寓到三房二室結(jié)構(gòu)都有設(shè)置，整體而言，產(chǎn)品沒有獨特的亮點，戶型結(jié)構(gòu)都較為普通。 ? 平水副城典型地產(chǎn)項目 開 發(fā) 商 : 紹興縣中宇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司