【文章內容簡介】 F 118㎡ 30層（ 2層商業(yè)、架空） 28 25% 項目戶型面積配比 戶型比例面積區(qū)分 戶型 套數(shù) 面積 總面積 百分比 A 110 139㎡ 15290 B 55 123㎡ 6765 C 55 103㎡ 5665 D 112 128㎡ 14336 E 56 116㎡ 6496 F 56 118㎡ 6608 8 G 170 128㎡ 21760 H 17 160㎡ 2720 J 17 150㎡ 2550 總套數(shù) 648 總面積 82190 項目戶型面積配比 不利 市場環(huán)境 有利 STRENGTH 優(yōu)勢 WEAKNESS 劣勢 OPPORTUNITY 機會 THREAT 威脅 項目本身 項目 SWOT分析 項目 SWOT分析 優(yōu)勢（ S） 1)位置優(yōu)勢 : 項目位于衡東縣未來城市中心，臨城市主干道 —— 衡岳大道（新汽車站）及高速高速連接線，交通非常便利。 2)地塊優(yōu)勢：項目位于龍脈山腳，空氣清新，環(huán)境幽雅。 3)規(guī)模優(yōu)勢：本項目將成為衡東縣第一創(chuàng)新，城市新坐標。 4)項目所處區(qū)域靠近人工湖、金堰廣場，休閑娛樂生活方便。 5）項目配備大型地下停車庫，將成為有車一族的理想購房選擇。 6）項目商業(yè)裙樓引進品牌超市、百貨后，將進一步提升項目及項目所處地段的價值。 劣勢（ W） 1）項目位于新城區(qū)，周邊生活配套缺乏。 2）項目臨近汽車站，噪音及汽車尾汽帶來的污染會降低項目品質。 3）項目臨近污水處理廠，帶給客戶心理影響。 4）電梯房的物業(yè)管理費用較多層房略高。 項目 SWOT分析 機會點（ O） 1）政府正進行新城擴展之中，衡東城關鎮(zhèn)房產將迎來新一輪發(fā)展機會。 2）衡東縣房地產發(fā)展處于初級階段，商品房住宅，特別是高檔住宅較少，競爭較小。 3）項目片區(qū)在衡東房價較低，具備一定的上漲空間。 項目 SWOT分析 威脅點（ T） 1） 20層以上高層衡東縣客戶認可度較底。 2）建材市場及周邊地塊大量開發(fā)將大量分割客群。 3） 項目臨近汽車站，噪音及汽車尾汽帶來的污染。 4）項目離城區(qū)較遠對生活帶來較大的不便。 項目 SWOT分析 目標客戶群體定位 從馬斯洛需求層次模式看消費者購買心理 ： 自我實現(xiàn) 是房子 ！ 物業(yè)管理和隱秘性好 ！ 有家的感覺 ！ 是有身份感的經典樓盤 ！ 找到生活的意義 ！ 生存需求 安全需求 歸屬需求 自尊需求 基本生理需求 心理需求 目標客戶群體定位 從置業(yè)次數(shù)的角度看消費者購買心理 ： 一次置業(yè) ： 主要考慮：實用性和合理性，達到安置和居住的目的就可以了，一般對環(huán)境、品牌等要求較低，對價格和面積較敏感。 一次置業(yè)人群 生存需求 目標人群 核心需求動機 目標客戶群體定位 二次置業(yè)（多次置業(yè)） ： 二次置業(yè)動機較為復雜，可分為以下幾種情況： （ 1）為了改善居住環(huán)境，進行以小換大、以低檔換高檔的形式，選擇自己滿意的住宅，這種類型的話，一般要求面積大、舒適性強、功能齊全、最好還能體現(xiàn)主人的尊嚴感、自豪感和成就感； （ 2）投資目的：出租或長線升值轉讓投資，一般要求面積比較小，相對出租容易； （ 3）買給父母或親人居住：這種類型也一般要求面積不是特別大； （ 4）是以上幾種類型的組合。 從置業(yè)次數(shù)的角度看消費者購買心理 ： 二次置業(yè)消費者（居住型）選擇項目的標準： 看重項目給他們帶來的實際利益，同時，更注重項目帶來的精神需求。 追求舒適、安全、穩(wěn)定、健康、快樂、交通便利、配套、齊全、成熟的社區(qū)，強調整體性價比，注重項目的整體 實際品質和實際價值，注重對位置、交通、質量、配套、服務等全方位的比較和權衡； 渴望高品質、高品味的生活，希望項目能夠給他們帶來榮耀感和滿足感，能夠匹配他們的生活品味、身份和地位； 對地域概念較淡，或對熟悉的生活環(huán)境有較強的認同感，更加看重項目的實際價值和精神價值。 目標客戶群體定位 目標客戶群體定位 二次置業(yè)人群 投資客戶群 獲取投資回報 自尊 /自我實現(xiàn)需求 目標人群 核心需求動機 由于項目戶型偏中、小戶型，房屋總價較底，因此其目標客 戶是以區(qū)域內中低端收入人群為主。 目標客戶群體主要可分為幾大塊： 衡東汽車站內部員工 建材市場（部分）私營企業(yè)主 個體工商戶 二次置業(yè)者 衡東縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)進城置業(yè)者 返鄉(xiāng)置業(yè)客戶群體 目標客戶群體定位 目標客戶群體描述 ?自有可支配現(xiàn)金資產超過 10萬元。 ?收入穩(wěn)定，事業(yè)有成，家庭穩(wěn)定。 ?重優(yōu)雅、交通便利的居住環(huán)境，注重家庭生活的私密性和安全感。 ?對生活的品位、身心健康等高質量的生活方式有獨到的見解。 ?年齡在 25— 60歲之間。 ?對居住現(xiàn)狀不滿，有購房要求，并要求有良好的居住環(huán)境和條件的消費者。 ?家庭人口約 3— 5人。 ?對文化精神方面有要求，借以體現(xiàn)自己的品位。 根據(jù)我們項目自身特點和衡東縣房地產市場的實際情況及前期市調客戶的總結。中高層消費市場具備一定的市場空間，未來城中央高端生活片區(qū)，若項目在推廣方面突出其優(yōu)勢，定能吸引這部分客源。 他們主要是： 衡東汽車站內部員工 建材市場（部分）私營企業(yè)主 個體工商戶 二次置業(yè)者 衡東縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)進城置業(yè)者 返鄉(xiāng)置業(yè)客戶群體 目標客戶區(qū)域分析 價格定位 定價是最敏感、最重要的事。方案能達到多少預期的利潤，全在定價一舉。價格定高了，不會被購房者所接受而滯銷；如果定低了，雖然能在很短的時間內搶購一空，開發(fā)商就會少賺利潤。 在具體制訂房地產價格的過程中，要考慮諸多因素，如何充分利用天時、地利、人和，從而更全面地體現(xiàn)整體的營銷戰(zhàn)略極為重要，故要在定價方法之上考慮整體因素，確定最恰當?shù)膬r格，獲取最大的利潤目標。 針對本項目自身狀況及當前市場情況，建議開盤初期采取 “低開高走”的定價策略。低 價入市場有利于在前期推廣時吸引客戶關注，盡快在先期積累一定數(shù)量的客戶，聚集“人氣”，形成良好的市場氛圍，以搶占市場先機；待項目達到一定知名度時，再逐步抬高售價，給客戶以本項目定能“保值、增值”的信息；同時，利用購置項目“買漲不買落”的心理給遲疑不決的客戶造成一定緊迫感，以促使其下決心最終成交。 價格定位 項目平面布局建議 ： 項目平面布局建議目的 ： ； 2.從視覺和感觀上優(yōu)化。 。 改后示意圖： 改前示意圖： 項目創(chuàng)新理念建議 ： 健康理念：全小區(qū)健康直飲水系統(tǒng)；（目前衡 陽市唯一的創(chuàng)新小區(qū)） 高利用率：創(chuàng)新戶型，高利用率 N+1設計； 精裝理念：免裝修煩惱，輕松入住豪宅； （ 0首付、拎包入?。? 差異理念：別人沒的我有，別人有的我精。 第一篇 （項目策劃） 一、前期市場調研 二、產品形象定位 三、整體營銷策略及推廣建議 四、衡東樓市未來走勢分析 五、本項目投資風險及規(guī)避 第二篇 （營銷代理） 一、策劃及代理傭金 二、項目合作保障條件 整體營銷策略及推廣建議 二、工程進度 工程進度 項目的推廣與工程的進度相輔相成，階段性的推廣需要工程的有力配合，按照