【文章內(nèi)容簡介】 F 118㎡ 30層（ 2層商業(yè)、架空） 28 25% 項(xiàng)目戶型面積配比 戶型比例面積區(qū)分 戶型 套數(shù) 面積 總面積 百分比 A 110 139㎡ 15290 B 55 123㎡ 6765 C 55 103㎡ 5665 D 112 128㎡ 14336 E 56 116㎡ 6496 F 56 118㎡ 6608 8 G 170 128㎡ 21760 H 17 160㎡ 2720 J 17 150㎡ 2550 總套數(shù) 648 總面積 82190 項(xiàng)目戶型面積配比 不利 市場環(huán)境 有利 STRENGTH 優(yōu)勢 WEAKNESS 劣勢 OPPORTUNITY 機(jī)會(huì) THREAT 威脅 項(xiàng)目本身 項(xiàng)目 SWOT分析 項(xiàng)目 SWOT分析 優(yōu)勢（ S） 1)位置優(yōu)勢 : 項(xiàng)目位于衡東縣未來城市中心，臨城市主干道 —— 衡岳大道（新汽車站）及高速高速連接線，交通非常便利。 2)地塊優(yōu)勢：項(xiàng)目位于龍脈山腳，空氣清新，環(huán)境幽雅。 3)規(guī)模優(yōu)勢：本項(xiàng)目將成為衡東縣第一創(chuàng)新，城市新坐標(biāo)。 4)項(xiàng)目所處區(qū)域靠近人工湖、金堰廣場，休閑娛樂生活方便。 5）項(xiàng)目配備大型地下停車庫，將成為有車一族的理想購房選擇。 6）項(xiàng)目商業(yè)裙樓引進(jìn)品牌超市、百貨后，將進(jìn)一步提升項(xiàng)目及項(xiàng)目所處地段的價(jià)值。 劣勢（ W） 1）項(xiàng)目位于新城區(qū)，周邊生活配套缺乏。 2）項(xiàng)目臨近汽車站，噪音及汽車尾汽帶來的污染會(huì)降低項(xiàng)目品質(zhì)。 3）項(xiàng)目臨近污水處理廠，帶給客戶心理影響。 4）電梯房的物業(yè)管理費(fèi)用較多層房略高。 項(xiàng)目 SWOT分析 機(jī)會(huì)點(diǎn)（ O） 1）政府正進(jìn)行新城擴(kuò)展之中，衡東城關(guān)鎮(zhèn)房產(chǎn)將迎來新一輪發(fā)展機(jī)會(huì)。 2）衡東縣房地產(chǎn)發(fā)展處于初級階段，商品房住宅，特別是高檔住宅較少，競爭較小。 3）項(xiàng)目片區(qū)在衡東房價(jià)較低，具備一定的上漲空間。 項(xiàng)目 SWOT分析 威脅點(diǎn)（ T） 1） 20層以上高層衡東縣客戶認(rèn)可度較底。 2）建材市場及周邊地塊大量開發(fā)將大量分割客群。 3） 項(xiàng)目臨近汽車站，噪音及汽車尾汽帶來的污染。 4）項(xiàng)目離城區(qū)較遠(yuǎn)對生活帶來較大的不便。 項(xiàng)目 SWOT分析 目標(biāo)客戶群體定位 從馬斯洛需求層次模式看消費(fèi)者購買心理 ： 自我實(shí)現(xiàn) 是房子 ！ 物業(yè)管理和隱秘性好 ！ 有家的感覺 ！ 是有身份感的經(jīng)典樓盤 ！ 找到生活的意義 ！ 生存需求 安全需求 歸屬需求 自尊需求 基本生理需求 心理需求 目標(biāo)客戶群體定位 從置業(yè)次數(shù)的角度看消費(fèi)者購買心理 ： 一次置業(yè) ： 主要考慮：實(shí)用性和合理性，達(dá)到安置和居住的目的就可以了，一般對環(huán)境、品牌等要求較低，對價(jià)格和面積較敏感。 一次置業(yè)人群 生存需求 目標(biāo)人群 核心需求動(dòng)機(jī) 目標(biāo)客戶群體定位 二次置業(yè)（多次置業(yè)） ： 二次置業(yè)動(dòng)機(jī)較為復(fù)雜，可分為以下幾種情況： （ 1）為了改善居住環(huán)境，進(jìn)行以小換大、以低檔換高檔的形式，選擇自己滿意的住宅，這種類型的話，一般要求面積大、舒適性強(qiáng)、功能齊全、最好還能體現(xiàn)主人的尊嚴(yán)感、自豪感和成就感； （ 2）投資目的：出租或長線升值轉(zhuǎn)讓投資，一般要求面積比較小，相對出租容易； （ 3）買給父母或親人居?。哼@種類型也一般要求面積不是特別大； （ 4）是以上幾種類型的組合。 從置業(yè)次數(shù)的角度看消費(fèi)者購買心理 ： 二次置業(yè)消費(fèi)者（居住型）選擇項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)： 看重項(xiàng)目給他們帶來的實(shí)際利益，同時(shí)，更注重項(xiàng)目帶來的精神需求。 追求舒適、安全、穩(wěn)定、健康、快樂、交通便利、配套、齊全、成熟的社區(qū)，強(qiáng)調(diào)整體性價(jià)比，注重項(xiàng)目的整體 實(shí)際品質(zhì)和實(shí)際價(jià)值，注重對位置、交通、質(zhì)量、配套、服務(wù)等全方位的比較和權(quán)衡； 渴望高品質(zhì)、高品味的生活，希望項(xiàng)目能夠給他們帶來榮耀感和滿足感，能夠匹配他們的生活品味、身份和地位； 對地域概念較淡，或?qū)κ煜さ纳瞽h(huán)境有較強(qiáng)的認(rèn)同感，更加看重項(xiàng)目的實(shí)際價(jià)值和精神價(jià)值。 目標(biāo)客戶群體定位 目標(biāo)客戶群體定位 二次置業(yè)人群 投資客戶群 獲取投資回報(bào) 自尊 /自我實(shí)現(xiàn)需求 目標(biāo)人群 核心需求動(dòng)機(jī) 由于項(xiàng)目戶型偏中、小戶型，房屋總價(jià)較底，因此其目標(biāo)客 戶是以區(qū)域內(nèi)中低端收入人群為主。 目標(biāo)客戶群體主要可分為幾大塊： 衡東汽車站內(nèi)部員工 建材市場（部分）私營企業(yè)主 個(gè)體工商戶 二次置業(yè)者 衡東縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城置業(yè)者 返鄉(xiāng)置業(yè)客戶群體 目標(biāo)客戶群體定位 目標(biāo)客戶群體描述 ?自有可支配現(xiàn)金資產(chǎn)超過 10萬元。 ?收入穩(wěn)定，事業(yè)有成，家庭穩(wěn)定。 ?重優(yōu)雅、交通便利的居住環(huán)境，注重家庭生活的私密性和安全感。 ?對生活的品位、身心健康等高質(zhì)量的生活方式有獨(dú)到的見解。 ?年齡在 25— 60歲之間。 ?對居住現(xiàn)狀不滿，有購房要求，并要求有良好的居住環(huán)境和條件的消費(fèi)者。 ?家庭人口約 3— 5人。 ?對文化精神方面有要求，借以體現(xiàn)自己的品位。 根據(jù)我們項(xiàng)目自身特點(diǎn)和衡東縣房地產(chǎn)市場的實(shí)際情況及前期市調(diào)客戶的總結(jié)。中高層消費(fèi)市場具備一定的市場空間，未來城中央高端生活片區(qū)，若項(xiàng)目在推廣方面突出其優(yōu)勢，定能吸引這部分客源。 他們主要是： 衡東汽車站內(nèi)部員工 建材市場（部分）私營企業(yè)主 個(gè)體工商戶 二次置業(yè)者 衡東縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城置業(yè)者 返鄉(xiāng)置業(yè)客戶群體 目標(biāo)客戶區(qū)域分析 價(jià)格定位 定價(jià)是最敏感、最重要的事。方案能達(dá)到多少預(yù)期的利潤，全在定價(jià)一舉。價(jià)格定高了，不會(huì)被購房者所接受而滯銷；如果定低了，雖然能在很短的時(shí)間內(nèi)搶購一空，開發(fā)商就會(huì)少賺利潤。 在具體制訂房地產(chǎn)價(jià)格的過程中，要考慮諸多因素，如何充分利用天時(shí)、地利、人和，從而更全面地體現(xiàn)整體的營銷戰(zhàn)略極為重要，故要在定價(jià)方法之上考慮整體因素，確定最恰當(dāng)?shù)膬r(jià)格，獲取最大的利潤目標(biāo)。 針對本項(xiàng)目自身狀況及當(dāng)前市場情況，建議開盤初期采取 “低開高走”的定價(jià)策略。低 價(jià)入市場有利于在前期推廣時(shí)吸引客戶關(guān)注，盡快在先期積累一定數(shù)量的客戶，聚集“人氣”，形成良好的市場氛圍，以搶占市場先機(jī)；待項(xiàng)目達(dá)到一定知名度時(shí)，再逐步抬高售價(jià)，給客戶以本項(xiàng)目定能“保值、增值”的信息；同時(shí)，利用購置項(xiàng)目“買漲不買落”的心理給遲疑不決的客戶造成一定緊迫感，以促使其下決心最終成交。 價(jià)格定位 項(xiàng)目平面布局建議 ： 項(xiàng)目平面布局建議目的 ： ； 2.從視覺和感觀上優(yōu)化。 。 改后示意圖： 改前示意圖： 項(xiàng)目創(chuàng)新理念建議 ： 健康理念：全小區(qū)健康直飲水系統(tǒng)；（目前衡 陽市唯一的創(chuàng)新小區(qū)） 高利用率：創(chuàng)新戶型，高利用率 N+1設(shè)計(jì)； 精裝理念：免裝修煩惱，輕松入住豪宅； （ 0首付、拎包入?。? 差異理念：別人沒的我有，別人有的我精。 第一篇 （項(xiàng)目策劃） 一、前期市場調(diào)研 二、產(chǎn)品形象定位 三、整體營銷策略及推廣建議 四、衡東樓市未來走勢分析 五、本項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)及規(guī)避 第二篇 （營銷代理） 一、策劃及代理傭金 二、項(xiàng)目合作保障條件 整體營銷策略及推廣建議 二、工程進(jìn)度 工程進(jìn)度 項(xiàng)目的推廣與工程的進(jìn)度相輔相成，階段性的推廣需要工程的有力配合，按照