【文章內(nèi)容簡介】 但我司認(rèn)為，隨著取得的發(fā)展，本案地塊在未來具備成為第一局所的條件， 本案地塊具備雙重屬性，因此本案在定位時也要充分這一點； ? 從競爭對手角度思考：區(qū)域內(nèi)項目均為沈陽樓市的中高端項目，我們要想成功“突圍”那么 就要抓住前述市場空白點需求差異化； ? 從市場的角度思考：市場未來供應(yīng)量較大，而且中高端樓盤銷售速度又較慢， 因此我們要對市場未來的變化有充分的預(yù)估； ? 從項目自身的角度思考：項目本身地塊與其他對手相比最 大的劣勢就是我們?yōu)椤巴莸亍保?但我們又擁有其他對手沒有的 優(yōu)勢那就是我們項目是真正的“背山面水”，地塊內(nèi)部有天然湖泊， 因此如何規(guī)避劣勢，充分發(fā)掘優(yōu)勢，是我們在定位中也應(yīng)該充分考慮的因素； ? 從客戶角度看：我們的產(chǎn)品本身要形成對中高端客戶足夠的吸引力，同時重視對外地客源的開發(fā)； 二、項目合理化定位建議 檔次定位推導(dǎo)： 地塊 容積率 市場 競爭對手 區(qū)域規(guī)劃 開發(fā)商 地塊為“洼地”，土方回填需要投入一定成本 存在一定的潛在供應(yīng) 大多定位為中高端，但產(chǎn)品品質(zhì)參差不齊 休閑度假首選區(qū)域，未來的富人區(qū) 在沈陽第一個項目，力求穩(wěn)健 檔次定位結(jié)論： 低端： 區(qū)域目前認(rèn)知度還較低，配套較差，做低端產(chǎn)品難以吸引客戶同時也難以實現(xiàn)較高利潤；同時作低端項目也是對本案景觀資源的一種浪費(fèi) 中高端： 從前述六項因素推倒以及人們對于區(qū)域產(chǎn)品檔次的認(rèn)知和開發(fā)商自身的實力以及區(qū)域現(xiàn)狀，決定了本案定位在中高端更具可行性。 高端： 本案為開發(fā)商在沈陽的第一個項目，如果做高端產(chǎn)品，那么必然前期會有較大的成本投入，此外高端項目回款速度較慢，會為開發(fā)商帶來較大的資金壓力，存在一定的風(fēng)險； 可行性較強(qiáng)，較為穩(wěn)健，收益較高 收益較低，資源浪費(fèi)，可行性較差 收益高、投入大、回款慢，風(fēng)險大，可行性較差 功能定位 三環(huán)以外，目前屬于城市郊區(qū) 目前周邊配套設(shè)施較差 項目周邊景觀和旅游資源豐富 距市中心 30分鐘車程，隨著沈陽城 市化進(jìn)程的加快，在未來該區(qū)域具 備成為城市第一居所的可能 目前，本案屬于城市第二居所，主要是供人們休閑度假之用，但地塊的“二元屬性”使得本案在未來幾年內(nèi)能夠成為沈陽城市的第一居所 形象定位 依山傍水，個性鮮明的融區(qū)域景觀、山景、河景、社區(qū)景觀、建筑景觀“五維一體”的景觀住宅，打造純正的原味北歐小鎮(zhèn)生活 客戶定位 通過對區(qū)域內(nèi)客戶群的研究，我司對本案客戶作出以下定位： ? 本案客戶為沈陽城市的“陽光新貴”，屬于消費(fèi)金字塔中上層的客戶； ? 他們的年齡在 3045歲之間； ? 收入較高，財富為陽光下的財富； ? 大多擁有私家車； ? 對文化休閑生活有較高的要求； ? 物質(zhì)財富沒有達(dá)到很高的程度，但對于生活品質(zhì)的追求卻已達(dá)到較高的水平； ? 具有一定的表面虛榮心，重視體面財富； ? 我們的客戶屬于精神層面的富豪； ? 我們要考慮一部分外地客源； PART 3 產(chǎn)品研究 PART 3 產(chǎn)品研究 第一部分 項目地塊研究 第二部分 項目規(guī)劃及產(chǎn)品建議 第三部分 花園洋房設(shè)計亮點 第四部分 項聯(lián)排別墅設(shè)計思考 第五部分 經(jīng)濟(jì)測算 PART 3 產(chǎn)品研究 第一部分 項目地塊研究 第二部分 項目規(guī)劃及產(chǎn)品建議 第三部分 花園洋房設(shè)計亮點 第四部分 項聯(lián)排別墅設(shè)計思考 第五部分 經(jīng)濟(jì)測算 一、地塊概況 項目用地原為河灘地，不存在地上物拆遷，場地平整。延河堤壩建成后，本地塊被夾在堤壩與北側(cè)公路之間，形成了洼地，高差在 3米左右。 建設(shè)用地 312畝，容積率 ≤。 宗地向西一公里有國家森林公園、東陵公園，距市區(qū)中心 30分鐘車程。 二、地塊四置及內(nèi)部狀況描述 東側(cè)： 現(xiàn)有農(nóng)民耕地，大棚和部分農(nóng)民住宅； 南側(cè)： 渾河景觀帶， 15米寬四車道河堤公路通向撫順； 西側(cè)： 西側(cè)僅臨公路，與桑堤亞納項目咫尺之遙； 北側(cè)： 地塊北側(cè)與公路之間有自然綠化相隔，地塊內(nèi)部靠近北有 一條土路，比較窄，此外路邊還有高壓線； 北 南 東 西 地塊內(nèi)部： 地塊內(nèi)部現(xiàn)有一個小湖，部分當(dāng)?shù)卮迕裨诖舜螋~； 地塊內(nèi)部有四處植被較為密集的樹叢，是否可以考慮在規(guī)劃上運(yùn)用這些天然景觀；目前地塊上大面積種植的是可以用作染料的一種植物，此外在地塊東南部還有小面積耕地上種植著玉米； 三、地塊項目 SWOT分析 優(yōu)勢（ S） ? 地塊依山傍水，景觀條件極好，空氣清新，適宜打造中高端住宅； ? 項目場地平整，不存在地上物拆遷； ? 項目距水源較近，節(jié)省了景觀中水景營造成本； ? 地塊內(nèi)有天然湖泊； ? 宗地西側(cè)有國家森林公園，東陵公園，植物園（世博園），高爾夫球場，既為業(yè)主提供了休閑娛樂的好去處，同時為項目注入了可以挖掘的文化氛圍； ? 項目處于沈陽郊區(qū)，因此規(guī)劃限制沒有城區(qū)內(nèi)嚴(yán)格，給規(guī)劃設(shè)計留下了較 大空間； 劣勢（ W） ? 項目地塊形狀不規(guī)則，會無形中減少地塊的使用率，增加規(guī)劃設(shè)計費(fèi)用； ? 項目與北側(cè)道路，南側(cè)大壩形成 3米高差，很多區(qū)域需要土方回填，增加 了建安成本；同時也會影響北側(cè)建筑觀河景效果； ? 項目容積率定在 ，高于高檔別墅的平均容積率，不利于打造高檔甚至 頂級別墅； ? 項目地處郊區(qū)，周邊配套設(shè)施較為匱乏，交通狀況不便，影響了生活的便利性和舒適度； ? 河堤路的施工工期較長，大概至少要兩年，其施工期間將對本案在形象上產(chǎn)生不利影響；河提路通車后，來往的車輛也將會對本案帶來一定影響； 機(jī)會（ O） ? 周邊旅游資源，特別是植物園（世博園）不斷發(fā)展，會帶來大量旅游人 群，不斷提高項目的投資價值； ? 項目所在區(qū)域已有萬科、中體等品牌開發(fā)商，區(qū)域高檔居住氛圍逐漸濃 厚，區(qū)域價值得到提升； ? 目前，周邊競爭項目較少，萬科為純高端別墅項目與本案不形成直接競 爭，中體、方迪、桑堤亞納屬于老項目成熟度較高，本案作為區(qū)域產(chǎn)品的 新生力量，如果產(chǎn)品能夠彌補(bǔ)區(qū)域市場的空白，需求差異化競爭； ? 河堤路修成后將會使本案的交通條件得到改善； 威脅（ T） ? 品牌開發(fā)商的進(jìn)入?yún)^(qū)域使項目競爭變得激烈，頂級別墅市場有萬科的競爭，高檔別墅市場有中體的競爭； ? 通過計算，本案所在的棋盤山區(qū)域存在較大體量的潛在供應(yīng)，本案的市場形勢較為嚴(yán)峻； ? 本案所處的地塊為洼地，在沒有占到“地利”的形勢下，本案若想成功那么對于產(chǎn)品和社區(qū)景觀的打造要求也將隨之提高； 四、地塊分析小結(jié)： 目前本案地塊的最大先天不足就是地塊整體地勢較低，屬于“洼地”，如果不進(jìn)行土方回填，地塊內(nèi)產(chǎn)品將很難“享受”到渾河景觀，因此針對劣勢，我司建議本案需回填最少 3米； 但本案也有其他項目沒有的優(yōu)勢，即本案臨近河岸，地塊內(nèi)部有天然湖泊，水景營造較其他項目更具優(yōu)勢； PART 3 產(chǎn)品研究 第一部分 項目地塊研究 第二部分 項目規(guī)劃及產(chǎn)品建議 第三部分 花園洋房設(shè)計亮點 第四部分 項聯(lián)排別墅設(shè)計思考 第五部分 經(jīng)濟(jì)測算 本案占地 312畝，如果按容積率 萬平方米； 本案建筑密度為 30%，也就是說建筑樓座本身用地面積為 62431平米 因此平均建筑層數(shù)為： 208000247。 62431= 由此我們可以判斷，本案的產(chǎn)品應(yīng)以花園洋房為主，并配以少量的聯(lián)排別墅 一、產(chǎn)品類型 二、產(chǎn)品配比 按總用地 312畝，建筑密度 30%，容積率 ； 花園洋房按 ，聯(lián)排別墅按 ； 建筑基底面積為： 312*667*=62431（平米） 總建筑面積為： 312**667=208104（平米） 則測算出來花園洋房占總產(chǎn)品比例的約 60%，聯(lián)排別墅占 40%；但考慮到社區(qū)內(nèi)還有一部分商業(yè)和公建用房，此外聯(lián)排別墅會產(chǎn)生更多的贈送庭院，從而減少公共綠化；增加洋房比例，可降低建筑密度，留下更多的景觀空間等因素，因此我司建議： 花園洋房占總產(chǎn)品比例的約 70%，聯(lián)排別墅占 30% 三、開發(fā)思路 ? 項目共分三期，一期之所以選擇項目西側(cè)，主要是由于西側(cè)臨近城市交通主干線 沈棋路，大多數(shù)客戶由此路達(dá)到項目； ? 項目每期都有沿渾河景觀帶的部分； ? 二、三期有湖景，較易提升后期產(chǎn)品銷售價格； ? 一期開發(fā)面積： 7萬平米，二期開發(fā)面積： 10萬平米，三期開發(fā)面積：4萬平米。由于項目在前期運(yùn)作要投入一定成本，土地出讓金也要在該階段一次繳納完畢，因此，開發(fā)商在前期資金壓力較大，所以一期開發(fā)面積不宜過大；因為目前沈陽目前大多項目都以現(xiàn)房或準(zhǔn)現(xiàn)房銷售，因此當(dāng)一期開發(fā)量超過 80%的時候可以進(jìn)行二期開發(fā)； ? 預(yù)計項目整個開發(fā)周期為 4年； 一期 二期 三期 項目分期開發(fā)示意 方案一 一期 二期 三期 項目分期開發(fā)示意 方案二 四、整體布局 ? 項目整體布局要分組團(tuán)規(guī)劃，共分三期，滾動開發(fā)，每一期互不影響； ? 組團(tuán)沿渾河劃分，保證每一期產(chǎn)品均有河景； ? 項目整體分為三大組團(tuán)，一期產(chǎn)品以花園洋房為主；聯(lián)排別墅作為二、三期產(chǎn)品圍繞地塊內(nèi)湖泊布臵，以提升產(chǎn)品品質(zhì)； ? 因為天然湖泊對本案來講是獨(dú)一無二的優(yōu)勢， 因此我司建議圍繞湖泊建立景觀示范區(qū)和形象展示區(qū)， 會所也要布臵在該處，但要臨濱河路，以方便后期經(jīng)營； ? 本案商業(yè)為社區(qū)商業(yè)而且體量不大，因此最好在社區(qū)內(nèi)沿湖布臵； 社區(qū)商業(yè)區(qū) 聯(lián)排別墅區(qū) 天然湖泊 會所 五、交通組織 ? 本案西，北，南三面環(huán)路，因此交易實現(xiàn)人車分流。 ? 小區(qū)各組團(tuán)之間設(shè)臵機(jī)動車路線，社區(qū)內(nèi)部為景觀帶和人行路線； ? 聯(lián)排別墅部分采用地上停車； ? 花園洋房部分我司建議分期分組團(tuán)采用集中式地下停車； ? 交通動線組織要與景觀設(shè)計相協(xié)調(diào)； ? 交通動線要能把社區(qū)內(nèi)各組團(tuán)之間有機(jī)串聯(lián)起來； ? 由于低密度住宅的特性，較難實現(xiàn)機(jī)動車交通動線沿社區(qū)外圍環(huán)線布臵，因此社區(qū)機(jī)動車道路要考慮盡端回車； 六、景觀概念設(shè)計： 項目名稱 景觀 陽光假日山莊 綠化率在同類產(chǎn)品中較低，社區(qū)中有部分坡地景觀、水景，但景觀設(shè)計不夠精細(xì)，局部略顯粗糙 奧林匹克花園 社區(qū)景觀比較分散，看不到大面積景觀造型，在樓宇間設(shè)計景觀小品與部分坡地景觀相結(jié)合，七大山水運(yùn)動景觀體系 萬科蘭喬圣菲 邀請法國知名設(shè)計師事務(wù)所為社區(qū)設(shè)計獨(dú)一無二的景觀，設(shè)計師秉承了有 300年歷史的清皇家園林的風(fēng)格，結(jié)合棋盤山景區(qū)的自然原生態(tài)現(xiàn)狀精心設(shè)計，打造出獨(dú)一無二的精致景觀 一品洋房 整個社區(qū)圍繞一景觀核心排列，每棟房子之間有部分綠地，整個社區(qū)景觀較差 維也納森林別墅 原生態(tài)自然景觀設(shè)計風(fēng)格，設(shè)計師將該項目打造成長在深林中的建筑 方迪山莊 該項目景觀主打 “ 自然、生態(tài) ” ，背依 70里天柱山脈， 2022米渾河水伴庭前，與社區(qū)內(nèi)小景觀交相融合 桑堤亞娜 社區(qū)景觀設(shè)計做到處處有景可觀，家家有景可賞；通路不以大道為主，而是窄窄的，曲折的小路，營造了濃濃的休閑氛圍，大量綠色的植物穿插其間 大溪地 翔鳳山水國際 社區(qū)依托蒲河水景打造原生態(tài)水景社區(qū)，并配合社區(qū)內(nèi)景觀小品，坡地景觀打造出完整的景觀 香藍(lán)蒲河 社區(qū)景觀設(shè)計以簡潔、大方、便民為主線；體現(xiàn)建筑設(shè)計風(fēng)格為原則，使綠化和建筑相互融合，社區(qū)主要以常綠樹種作為 “ 背景 ” ，四季不同花色的花灌木進(jìn)行搭配。使社區(qū)達(dá)到四季常綠，三季有花 港中旅沈陽項目 通過對地塊研究，我司對本案景觀設(shè)計提出以下建議： ? 目前，區(qū)域內(nèi)競爭對手景觀設(shè)計大多缺乏主題，因此本案景觀設(shè)計要主 題鮮明 ? 景觀設(shè)計要分期分組團(tuán)規(guī)劃； ? 景觀設(shè)計要注意細(xì)節(jié)的處理（桑堤亞納和蘭喬圣菲對本案有一定的借鑒 意義）； ? 景觀設(shè)計要注意人性化原則，注重景觀的可用性； ? 區(qū)域內(nèi)對手在大面積水景營造方面較為缺乏，雖然沈陽冬天時間較長， 但如果水系能夠處理好，做好枯水景的打造，那么即使在冬天，那么整 個水系也是一道別具風(fēng)味的景觀；因此我司建一本案能夠打造貫穿整個 社區(qū)的核心水系景觀，整個建筑布局呈“指狀”發(fā)散，使得每一戶都能享受 到雙重水景即社區(qū)內(nèi)水景和渾河水景； ? 由于景觀打造是本案成敗的關(guān)鍵