【正文】 675747平米 傳遞中國豪宅 北美風(fēng)格 桑堤亞娜 獨棟別墅，聯(lián)排別墅，雙拼別墅 雙拼： 9000元 /平米 獨棟、聯(lián)排：未開盤 聯(lián)排： 344平米 雙拼：451平米 獨棟： 470平米 來自西班牙的陽光小鎮(zhèn) 西班牙地中海風(fēng)格 大溪地 洋房、聯(lián)排別墅、疊拼別墅、獨體別墅 未開盤 未開盤 本真、休閑、藝術(shù)、生態(tài) 西班牙風(fēng)格 翔鳳山水國際 獨棟、疊拼、聯(lián)排、 情景洋房 獨棟： 5600元 /平米 疊拼： 5000元 /平米 獨棟： 254平米以上 聯(lián)排： 150250平米 洋房：60— 150平米 西班牙風(fēng)格 香藍(lán)蒲河 多層 均價： 2300元 /平米 50— 160平米 歐式風(fēng)格 港中旅沈陽項目 辦公大樓、商業(yè)街、體育會所、聯(lián)排別墅、花園洋房等； 未開盤 未開盤 歐陸風(fēng)情旅游小鎮(zhèn) 歐陸風(fēng)格 經(jīng)過對區(qū)域內(nèi)項目的詳細(xì)分析和對比，我們可以得出以下結(jié)論： 區(qū)域內(nèi)較為成功的項目有： 蘭喬圣菲，維也納森林 別墅 ，桑堤亞納，唯美十方；這些項目成功的共性主要為： 產(chǎn)品打造精良，園林景觀各具特色，完善的物業(yè)管理； 區(qū)域內(nèi)失敗的項目為： 一品洋房，陽光假日山莊，其失敗的主要原因是 產(chǎn)品品質(zhì)較低，定位不準(zhǔn)確，景觀設(shè)計缺乏特色； 區(qū)域內(nèi)項目的市場空白點為： 區(qū)域內(nèi)缺乏以水系為核心景觀的項目； 建筑風(fēng)格除少數(shù)幾個項目外，缺乏特色； 在推廣上，均依托景觀，產(chǎn)品屬性和推廣方式還處于傳統(tǒng)的 “ 叫賣階段 ” ，缺 乏新意； 通過上述分析，本案應(yīng)該借鑒成功項目的經(jīng)驗，吸取失敗項目的教訓(xùn)，抓住市場空白點，形成本案自身的市場競爭體系；同時，本案作為大盤，產(chǎn)品線較長，因此在項目定位階段就應(yīng)該考慮自身的市場競爭策略，從而使項目具備持續(xù)的市場競爭力。 高端： 本案為開發(fā)商在沈陽的第一個項目，如果做高端產(chǎn)品，那么必然前期會有較大的成本投入，此外高端項目回款速度較慢，會為開發(fā)商帶來較大的資金壓力，存在一定的風(fēng)險； 可行性較強(qiáng)，較為穩(wěn)健，收益較高 收益較低，資源浪費(fèi)，可行性較差 收益高、投入大、回款慢，風(fēng)險大，可行性較差 功能定位 三環(huán)以外，目前屬于城市郊區(qū) 目前周邊配套設(shè)施較差 項目周邊景觀和旅游資源豐富 距市中心 30分鐘車程，隨著沈陽城 市化進(jìn)程的加快，在未來該區(qū)域具 備成為城市第一居所的可能 目前，本案屬于城市第二居所，主要是供人們休閑度假之用，但地塊的“二元屬性”使得本案在未來幾年內(nèi)能夠成為沈陽城市的第一居所 形象定位 依山傍水，個性鮮明的融區(qū)域景觀、山景、河景、社區(qū)景觀、建筑景觀“五維一體”的景觀住宅，打造純正的原味北歐小鎮(zhèn)生活 客戶定位 通過對區(qū)域內(nèi)客戶群的研究，我司對本案客戶作出以下定位： ? 本案客戶為沈陽城市的“陽光新貴”，屬于消費(fèi)金字塔中上層的客戶； ? 他們的年齡在 3045歲之間； ? 收入較高，財富為陽光下的財富； ? 大多擁有私家車； ? 對文化休閑生活有較高的要求； ? 物質(zhì)財富沒有達(dá)到很高的程度，但對于生活品質(zhì)的追求卻已達(dá)到較高的水平； ? 具有一定的表面虛榮心，重視體面財富； ? 我們的客戶屬于精神層面的富豪； ? 我們要考慮一部分外地客源； PART 3 產(chǎn)品研究 PART 3 產(chǎn)品研究 第一部分 項目地塊研究 第二部分 項目規(guī)劃及產(chǎn)品建議 第三部分 花園洋房設(shè)計亮點 第四部分 項聯(lián)排別墅設(shè)計思考 第五部分 經(jīng)濟(jì)測算 PART 3 產(chǎn)品研究 第一部分 項目地塊研究 第二部分 項目規(guī)劃及產(chǎn)品建議 第三部分 花園洋房設(shè)計亮點 第四部分 項聯(lián)排別墅設(shè)計思考 第五部分 經(jīng)濟(jì)測算 一、地塊概況 項目用地原為河灘地，不存在地上物拆遷，場地平整。 建設(shè)用地 312畝，容積率 ≤。 二、地塊四置及內(nèi)部狀況描述 東側(cè)： 現(xiàn)有農(nóng)民耕地，大棚和部分農(nóng)民住宅； 南側(cè)： 渾河景觀帶， 15米寬四車道河堤公路通向撫順； 西側(cè)： 西側(cè)僅臨公路，與桑堤亞納項目咫尺之遙； 北側(cè)： 地塊北側(cè)與公路之間有自然綠化相隔，地塊內(nèi)部靠近北有 一條土路，比較窄，此外路邊還有高壓線； 北 南 東 西 地塊內(nèi)部： 地塊內(nèi)部現(xiàn)有一個小湖，部分當(dāng)?shù)卮迕裨诖舜螋~； 地塊內(nèi)部有四處植被較為密集的樹叢，是否可以考慮在規(guī)劃上運(yùn)用這些天然景觀；目前地塊上大面積種植的是可以用作染料的一種植物，此外在地塊東南部還有小面積耕地上種植著玉米； 三、地塊項目 SWOT分析 優(yōu)勢（ S） ? 地塊依山傍水，景觀條件極好，空氣清新，適宜打造中高端住宅； ? 項目場地平整，不存在地上物拆遷； ? 項目距水源較近，節(jié)省了景觀中水景營造成本； ? 地塊內(nèi)有天然湖泊； ? 宗地西側(cè)有國家森林公園，東陵公園，植物園（世博園），高爾夫球場，既為業(yè)主提供了休閑娛樂的好去處，同時為項目注入了可以挖掘的文化氛圍； ? 項目處于沈陽郊區(qū)，因此規(guī)劃限制沒有城區(qū)內(nèi)嚴(yán)格，給規(guī)劃設(shè)計留下了較 大空間； 劣勢（ W） ? 項目地塊形狀不規(guī)則，會無形中減少地塊的使用率，增加規(guī)劃設(shè)計費(fèi)用； ? 項目與北側(cè)道路，南側(cè)大壩形成 3米高差，很多區(qū)域需要土方回填，增加 了建安成本；同時也會影響北側(cè)建筑觀河景效果； ? 項目容積率定在 ，高于高檔別墅的平均容積率，不利于打造高檔甚至 頂級別墅； ? 項目地處郊區(qū)，周邊配套設(shè)施較為匱乏，交通狀況不便，影響了生活的便利性和舒適度； ? 河堤路的施工工期較長，大概至少要兩年，其施工期間將對本案在形象上產(chǎn)生不利影響；河提路通車后，來往的車輛也將會對本案帶來一定影響； 機(jī)會（ O） ? 周邊旅游資源，特別是植物園（世博園）不斷發(fā)展，會帶來大量旅游人 群，不斷提高項目的投資價值； ? 項目所在區(qū)域已有萬科、中體等品牌開發(fā)商，區(qū)域高檔居住氛圍逐漸濃 厚，區(qū)域價值得到提升； ? 目前，周邊競爭項目較少，萬科為純高端別墅項目與本案不形成直接競 爭，中體、方迪、桑堤亞納屬于老項目成熟度較高，本案作為區(qū)域產(chǎn)品的 新生力量，如果產(chǎn)品能夠彌補(bǔ)區(qū)域市場的空白，需求差異化競爭； ? 河堤路修成后將會使本案的交通條件得到改善； 威脅（ T） ? 品牌開發(fā)商的進(jìn)入?yún)^(qū)域使項目競爭變得激烈，頂級別墅市場有萬科的競爭，高檔別墅市場有中體的競爭； ? 通過計算，本案所在的棋盤山區(qū)域存在較大體量的潛在供應(yīng)，本案的市場形勢較為嚴(yán)峻； ? 本案所處的地塊為洼地，在沒有占到“地利”的形勢下，本案若想成功那么對于產(chǎn)品和社區(qū)景觀的打造要求也將隨之提高； 四、地塊分析小結(jié)： 目前本案地塊的最大先天不足就是地塊整體地勢較低，屬于“洼地”，如果不進(jìn)行土方回填，地塊內(nèi)產(chǎn)品將很難“享受”到渾河景觀，因此針對劣勢，我司建議本案需回填最少 3米； 但本案也有其他項目沒有的優(yōu)勢，即本案臨近河岸，地塊內(nèi)部有天然湖泊，水景營造較其他項目更具優(yōu)勢； PART 3 產(chǎn)品研究 第一部分 項目地塊研究 第二部分 項目規(guī)劃及產(chǎn)品建議 第三部分 花園洋房設(shè)計亮點 第四部分 項聯(lián)排別墅設(shè)計思考 第五部分 經(jīng)濟(jì)測算 本案占地 312畝，如果按容積率 萬平方米； 本案建筑密度為 30%，也就是說建筑樓座本身用地面積為 62431平米 因此平均建筑層數(shù)為： 208000247。由于項目在前期運(yùn)作要投入一定成本，土地出讓金也要在該階段一次繳納完畢，因此，開發(fā)商在前期資金壓力較大，所以一期開發(fā)面積不宜過大；因為目前沈陽目前大多項目都以現(xiàn)房或準(zhǔn)現(xiàn)房銷售，因此當(dāng)一期開發(fā)量超過 80%的時候可以進(jìn)行二期開發(fā)； ? 預(yù)計項目整個開發(fā)周期為 4年； 一期 二期 三期 項目分期開發(fā)示意 方案一 一期 二期 三期 項目分期開發(fā)示意 方案二 四、整體布局 ? 項目整體布局要分組團(tuán)規(guī)劃，共分三期，滾動開發(fā)，每一期互不影響； ? 組團(tuán)沿渾河劃分，保證每一期產(chǎn)品均有河景； ? 項目整體分為三大組團(tuán)，一期產(chǎn)品以花園洋房為主；聯(lián)排別墅作為二、三期產(chǎn)品圍繞地塊內(nèi)湖泊布臵，以提升產(chǎn)品品質(zhì)； ? 因為天然湖泊對本案來講是獨一無二的優(yōu)勢， 因此我司建議圍繞湖泊建立景觀示范區(qū)和形象展示區(qū)， 會所也要布臵在該處，但要臨濱河路，以方便后期經(jīng)營； ? 本案商業(yè)為社區(qū)商業(yè)而且體量不大，因此最好在社區(qū)內(nèi)沿湖布臵； 社區(qū)商業(yè)區(qū) 聯(lián)排別墅區(qū) 天然湖泊 會所 五、交通組織 ? 本案西，北，南三面環(huán)路，因此交易實現(xiàn)人車分流。使社區(qū)達(dá)到四季常綠，三季有花 港中旅沈陽項目 通過對地塊研究，我司對本案景觀設(shè)計提出以下建議： ? 目前，區(qū)域內(nèi)競爭對手景觀設(shè)計大多缺乏主題，因此本案景觀設(shè)計要主 題鮮明 ? 景觀設(shè)計要分期分組團(tuán)規(guī)劃； ? 景觀設(shè)計要注意細(xì)節(jié)的處理（桑堤亞納和蘭喬圣菲對本案有一定的借鑒 意義）； ? 景觀設(shè)計要注意人性化原則，注重景觀的可用性； ? 區(qū)域內(nèi)對手在大面積水景營造方面較為缺乏，雖然沈陽冬天時間較長， 但如果水系能夠處理好，做好枯水景的打造，那么即使在冬天，那么整 個水系也是一道別具風(fēng)味的景觀；因此我司建一本案能夠打造貫穿整個 社區(qū)的核心水系景觀，整個建筑布局呈“指狀”發(fā)散，使得每一戶都能享受 到雙重水景即社區(qū)內(nèi)水景和渾河水景； ? 由于景觀打造是本案成敗的關(guān)鍵，因此我司建議聘請知名景觀設(shè)計公司 如：貝爾高林和易道等對本案進(jìn)行景觀規(guī)劃設(shè)計； 通過對地塊研究，我司對本案景觀設(shè)計提出“一軸，一帶，一心 ，多組團(tuán)“ 一軸：核心景觀軸 一帶：濱河景觀帶 一心：核心水系 多組團(tuán)：每一組團(tuán)的景觀核心 景觀概念設(shè)計： 主景觀軸 社區(qū)核心水系 社區(qū)濱河景觀帶 綠化式信報箱 小品式通風(fēng)口 景觀細(xì)節(jié)打造 七、物業(yè)管理建議 項目名稱 物業(yè)管理及智能化 陽光假日山莊 24小時物業(yè)服務(wù)、全循環(huán)水系統(tǒng)、聲光控感應(yīng)燈 奧林匹克花園 閉路電視監(jiān)視系統(tǒng)、周界防越報警系統(tǒng)、保安巡更管理系統(tǒng)、三表遠(yuǎn)傳系統(tǒng)、可視對講系統(tǒng)、 萬科蘭喬圣菲 24小時物業(yè)服務(wù)、保安 24小時巡邏、閉路電視監(jiān)視系統(tǒng)、周界防越報警系統(tǒng)、三表遠(yuǎn)傳系統(tǒng)、背景音樂系統(tǒng)、 一品洋房 全封閉式物業(yè)管理服務(wù) 維也納森林別墅 全封閉式物業(yè)管理服務(wù) 方迪山莊 24小時物業(yè)服務(wù)、保安 24小時巡邏、閉路電視監(jiān)視系統(tǒng) 桑堤亞娜 24小時物業(yè)服務(wù)、保安 24小時巡邏 大溪地 全封閉式物業(yè)管理服務(wù)、電子巡更系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)視系統(tǒng) 翔鳳山水國際 全封閉式物業(yè)管理服務(wù)、電子巡更系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)視系統(tǒng) 香藍(lán)蒲河 小區(qū)周界防盜系統(tǒng)、小區(qū)公共設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)、智能小區(qū)車輛管理系統(tǒng)、智能小區(qū)三表遠(yuǎn)抄系統(tǒng) 、智能小區(qū)家庭安防報警系統(tǒng) 從市場調(diào)研結(jié)果來看， 沈陽第二居所的物業(yè)管理正在向著主題化和專業(yè)化的方向發(fā)展。 八、會所功能建議 項目名稱 會所 陽光假日山莊 1200平米多功能雅典會館 奧林匹克花園 6100平米奧林匹克運(yùn)動城 萬科蘭喬圣菲 大型高尚會所 一品洋房 私家會所，提供物業(yè)服務(wù) 維也納森林別墅 社區(qū)私人專屬會所 方迪山莊 6000平專屬名流會館，集餐飲、商務(wù)、休閑為一體 桑堤亞娜 商務(wù)休閑為一身的高級會所 大溪地 翔鳳山水國際 社區(qū)擁有及休閑、健身、商務(wù)為一體的獨立會所 香藍(lán)蒲河 無會所 港中旅沈陽項目 通過比較，目前大多項目會所功能均為滿足社區(qū)內(nèi)業(yè)主休閑建設(shè)需要，因此本案會所主要服務(wù)內(nèi)容應(yīng)該包括：游泳，健身，商務(wù)，棋牌室和輕型餐飲如咖啡吧等，考慮到會所的經(jīng)營，因此會所面積不宜過大，應(yīng)控制在 2022平米左右。 北歐小鎮(zhèn) 選擇原因 沈陽地處我國北部，冬季較長，由此，可復(fù)制同樣氣候條件的歐洲北部建筑風(fēng)格，即本案的建筑風(fēng)格可為北歐風(fēng)格，打造沈陽純北歐風(fēng)情的北歐小鎮(zhèn)。這種創(chuàng)新性的“入戶方式”改變了原有的“多層住宅”單一、過堂式的“回家感覺”，使家的歸屬感更強(qiáng)， 而且上下兩戶 “有天有地”，上疊戶型還擁有自己的私家電梯，其性價比